1、1神台河风光带二期房屋征收补偿方案 为实施神台河风光带二期规划红线范围内的房屋征收，保证房屋征收工作的顺利推进，切实维护被征收人的合法权益，根据国有土地上房屋征收与补偿条例等有关规定，制定以下征收补偿方案。一、征收范围东至秀夫路、西至原建设机械厂西侧小路、南至神台河、北至冠华路。二、征收单位房屋征收部门：建湖县住房和城乡建设局三、征收补偿依据国务院国有土地上房屋征收与补偿条例 （国务院令第 590 号） 、住建部 国有土地上房屋征收评估办法 （建房201177 号） 、 江苏省贯彻实施若干问题的规定 （苏政发201191 号） 、 建湖县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法 （建政发20124号、
2、 建湖县国有土地上房屋征收补偿补助有关问题的暂行意见20125 号等配套文件。四、相关征收时限1、征收期限:自房屋征收决定公告发布之日起至征收工作结束；2、腾空让房期限：协议签订之日起十日内或以协议约定期限为准。五、征收补偿与安置（一）征收补偿方式补偿方式为选择货币补偿和房屋产权调换两种，由被征收人选择。（二）征收补偿标准房屋征收部门依法对被征收人实行补偿安置，具体包括：1、被征收房屋价值补偿2由依法确定的房地产价格评估机构按照国家、省、市、县有关规定评估确定，但不得低于类似房地产的市场价格。2、搬迁补偿因征收房屋造成搬迁的，应当向被征收人支付搬迁补偿费。搬迁补偿费根据被征收房屋合法面积计算，
3、具体补偿标准如下：（一）住宅房屋每平方米 6 元，不足 300 元的补足300 元；（二）办公、教学等用房每平方米 8 元；（三）仓库、生产及营业性用房每平方米 10 元，特殊生产设备拆装、搬迁的补偿费用另行评估确定；（四）征收住宅房屋，被征收人选择产权调换为期房的，搬迁补偿费按二次计算，并一次性结清。3、临时安置补偿因征收房屋造成临时安置且被征收人自行过渡，给予临时安置补偿。临时安置补偿以被征收房屋合法面积按月计算给予补偿。临时安置不足一个月的，按足月给予计算补偿。具体标准为：选择货币补偿或产权调换为现房的，按 8 元/月 平方米给予 6 个月的临时安置补偿，每月临时安置补偿费低于 400
4、元的，按 400 元/月给予补偿；选择产权调换为期房的补偿标准见下表：过渡期限 补偿标准（元/月平方米） 备注6 个月 812 个月以内 918 个月以内 1024 个月以内 11月临时安置补偿低于 400 元的按 400元计算补偿说明：过渡期限每增加 6 个月，补偿标准相应增加 1 元/月 平方米，依次类推。整个过渡期内按增加后的标准给予补偿。4、装饰装潢及附属物补偿房屋装饰装潢及附属物补偿金额的确定有两种方法，被征收人可以选择其中一种，选择后，被征收人不得变更。一是由被征收人按照住宅房屋装饰装潢及附属物补偿3标准协商确定，具体可按下表规定给予补偿；住宅房屋装饰装潢及附属物协商补偿标准补偿标
5、准 装饰装潢（附属物）及设备档次考察标准楼地面卧室:均为实木地板或进口复合木地板；客厅、餐厅：实木地板或进口复合木地板、玻化砖、高档大理石、花岗石。厨、卫、浴：玻化砖或高档防滑砖。天花吊顶客厅、卧室（起居室）、餐厅：均采用吊二级顶、造型讲究。厨、卫、浴：具有防水性能、中高档材质吊顶（如铝扣板等）。内墙面客厅：中高档胶合板墙裙或瓷砖墙裙、墙裙以外墙面为乳胶漆（墙纸）。卧室（起居室）：中高档胶合板墙裙、软包、墙裙软包以外墙面为乳胶漆（墙纸）或全部胶合板墙面。餐厅：中、高档胶合板墙裙，墙裙以外墙面为乳胶漆（墙纸）或全部瓷砖贴面。厨、卫、浴：全部高档瓷砖贴面。外墙 外墙全部乳胶漆或瓷砖贴面。档其他卧室
6、（起居室）：每间均布置不少于 8 平方米固墙类家具；厨、卫、浴配置高档水、卫、电器具（含太阳能等）及成品橱柜（含上、下柜）；设置电视背景墙，及功能性造型隔断及其他艺术性装饰，外门为成品防盗门，内门为成品木门或自制造型木门，均装配门窗套。480-560元/此档一般为豪华型装修的成套住宅，且使用中维护保养良好，无明显松脱、剥落、变形、油漆面无失色现象。楼地面卧室（起居室）：均为国产复合木地板；客厅、餐厅：国产复合木地板、普通大理石（有部分高档大理石），地板砖（600600以上规格）。厨、卫、浴：防滑砖或地板砖。天花吊顶客厅、卧室（起居室）、餐厅：较为讲究的胶合板类吊顶。厨、卫、浴：具有防水性能的吊
7、顶。内墙面客厅：有胶合板墙裙或瓷砖墙裙；墙裙以外部位乳胶漆。卧室：有胶合板墙裙，墙裙以外墙面乳胶漆。餐厅：有胶合板或瓷砖墙裙、墙裙以外墙面乳胶漆或全部瓷砖贴面。厨、卫、浴：全部瓷砖贴面。外墙 外墙乳胶漆或瓷砖贴面。360-420元/档其他卧室（起居室）：布置固墙家具；厨、卫、浴配置中档水、卫、电、器具（含太阳能等）及自制材质较好橱柜（含上、下柜），有功能性隔断，外门为成品或自制不绣钢类防盗门，均装配门窗套。围墙、门楼、院落有饰面地坪、饰面花池。4此档一般为成套住宅或自建楼房，使用中维护保养较好，有较少的松脱、剥落、变形、油漆面失色现象。住宅房屋装饰装潢及附属物协商补偿标准补偿标准 装饰装潢（附
8、属物）及设备档次考察标准楼地面客厅、卧室（起居室）餐厅：普通大理石或一般档次地板砖。天花吊顶客厅、卧室（起居室）、厨、卫、浴均配置胶合板或 PVC 扣板吊顶及假吊顶。内墙面客厅：乳胶漆、踢脚线。卧室：踢脚线，乳胶漆。厨、卫、浴：瓷砖墙裙、墙裙以外墙面乳胶漆。外墙面有饰面。档其他厨、卫、浴配置水、电器具（含太阳能等）及简易橱柜（带上、下柜面）自制防盗门、窗；有门窗套。围墙、门楼、院落水泥地坪、花池等。250-300元/此档一般为自建楼房或平房，使用中维护保养一般，有较多松脱、剥落、变形、油漆面失色等现象。200 元/档 达不到档次标准的，按档次执行。注：1、房屋的装饰装潢（附属物）及设备的档次，
9、应根据项目达标程度和使用材料质量、做工、使用年限及维护保养程度等因素综合确定。考察内容全部达到某档次标准，按该档次补偿标准上限给予补偿；考察内容仅有 12 项部位达不到标准，按该档次补偿标准中间值给予补偿；考察内容有 3-5 项部位达不到标准、但明显高于下一档次考察标准的，按该档次补偿标准下限给予补偿。2、突击和违法建设内的装饰装潢（附属物）一律不予以补偿。3、高档大理石、花岗石一般为将军红、黑金砂等名贵天然石材。4、不可移植的苗木、花卉另行评估。二是由已选定或确定的房地产价格评估机构通过评估确定。5、住宅房屋的被征收人误工补偿选择货币补偿的，补助 300 元/ 户，选择产权调换的补助 600
10、 元/户。6、自行改变房屋用途的处理5对住宅房屋未经规划行政主管部门批准而改变房屋用途的，仍按原用途评估。但对 2010 年 7 月 1 日之前江苏省城乡规划条例颁布实施之前取得工商营业执照、持续营业 1 年以上的，对其直接用于经营的建筑面积部分按照该房屋作为营业性用房市场评估金额的一定比例给予补偿，方法如下：补偿价格=营业用房评估价格 营业年限权重满一年的，给予 10%的补偿，往前每多一年再增加 5个百分点的补偿，满 15 年及以上的，给予最高不超过 80%的补偿。最低补偿金额为原用途房屋补偿金额的 110%。7、停产停业损失补偿停产停业损失是指因征收房屋造成停产停业的直接效益损失。根据房屋
11、被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。房屋被征收前的效益原则上按照房屋征收决定作出前 3 年的平均效益计算；不满 3 年的，按照实际年限计算。根据企业平均效益与企业所得税缴纳数额密切相关的实际情况，以会计核算及其他有关资料为依据，企业平均效益按房屋征收决定作出前 3 年的企业所得税平均数的 3 倍计算；不满 3 年的，按照实际年限企业所得税平均数的 3 倍计算。无法提供税收等相关资料或协商确定的，停产停业损失可按下列标准确定：（1）营业用房按被征收合法建筑面积征收补偿金额（不含装饰装潢及搬迁、临时安置补偿及奖励）的 5%；（2 ）生产类用房按被征收合法建筑面积征收补偿金额（不含装饰装潢及搬迁
12、、临时安置补偿及奖励）的 3%。被征收人擅自将住宅房屋改变为经营性用房的，征收时不给予停产停业损失补偿，擅自改变非住宅房屋用途的，按照原用途计算停产停业损失。被征收房屋于 2010 年 7 月 1 日前已经改变为经营性质，并取得工商营业执照、持续营业 1 年以上的，可以结合实际营业年限按照适当比例给予停产停业损失补偿。具体参照营业用房停产停业损失的一定比例执行，满一年的，给予营业用房停产停业损失的 10%补偿，以后每一年再增加 5 个百分点的补偿，但最高不得超过营业用房停产停业损失的 80%。给予停产停业损失补偿的被征收房屋应当同时符合以6下条件：（1 ）具有土地、房屋权属证明，或者经县人民政
13、府组织有关部门依法认定为合法建筑；（2 ） 被征收房屋作为生产经营场所的，经营者应当持有合法、有效的工商营业执照、税务登记证以及其他有关许可证件；（3 ）因房屋被征收造成停产停业损失的。（三）被征收房屋合法面积及用途的认定被征收房屋权属、面积和用途，依据房屋所有权证 、建设规划许可证 、 国有土地使用权证和身份证明等合法证件依法认定。（四）征收补助和奖励1、被征收人困难补助征收住宅房屋，被征收人及户籍内家庭成员（指配偶、直系亲属及有合法收养关系、监护关系的人员等）因身患重大疾病、残疾和低保对象需要给予照顾的，在规定期限内签订协议的，可适当给予补助。具体补助标准如下：1、对身患癌症、白血病、红斑
14、狼疮、尿毒症和重大器官移植、糖尿病引发并发症、高血压引发心脏病、精神病、肝腹水（凭医学证明）等同类疾病致使丧失劳动能力以及一、二级残疾（凭残疾人证）等补助 1 万元/人。2、其他残疾（凭残疾证）补助 5000 元/人。3、低保对象（凭低保证、特困证）每户补助 5000 元。4、夫妻中有一位下岗人员的，补助 5000 元/户；双下岗的，补助 8000 元 /户(凭下岗失业证)。家庭成员中，符合上述多项补助标准的，可累加计算，但最高补助不超过 2 万元/户。被征收人根据上述标准，自行对照申报。经审查，符合条件的补助对象及相应补助标准在征收现场公示无异议后，由征收人在征收补偿安置费用中支付。2、征收
15、奖励被征收人在规定期限内配合调查、丈量、签约、腾空让房的，应当给予奖励。征收奖励以合法面积为基数，按下列标准计算。7（1 ）住宅房屋1、配合调查、丈量奖被征收人在调查公告规定期限内（2016 年 3 月 10 日前） ，配合有关部门进行房屋调查登记、丈量评估，依法履行义务且在规定期限内签订协议、按协议约定腾空让房，给予每平方米 50 元奖励，奖励额低于 2500 元的，按 2500元计算。2、先签订协议奖被征收人在规定的签约期限前数日签订协议、且按协议约定期限腾空让房，给予每平方米 50 元奖励，奖励额低于 2500 元的，按 2500 元计算，同时享受按期签订协议奖。3、按期签订协议奖被征收
16、人在规定的签约期内签订协议、且按协议约定期限腾空让房，给予每平方米 150 元奖励，奖励额低于5000 元的按 5000 元计算。4、按期腾空让房奖被征收人在协议约定期限内腾空让房，给予每平方米50 元奖励，奖励额低于 2500 元的，按 2500 元计算。（2 ）非住宅房屋在规定期限内签订协议且按协议约定期限腾空让房的，给予每平方米 100 元奖励；在协议约定期限内腾空让房，给予每平方米 50 元奖励。以上奖励，被征收人符合各奖项条件的凭奖励通知单，在结算时据实一次性兑付。具体奖励期限由建湖县住房和城乡建设局另行通知公布。（五）房屋征收安置1、产权调换房地址住宅用房的地址为：城市嘉园（原罗汉
17、院西侧） 。2、住宅产权调换房的套型面积大套 100-130；中套 80-100（不含 100） ；小套60-80（不含 80） 。3、住宅用房选房面积及结算办法产权调换选房套型面积方法有两种：一是按合法面积选房；二是按人口照顾选房，被征收人可以选择其中一种方法。8（1 ）按合法建筑面积选房被征收房屋所有权人选购的产权调换房面积，原则上不得超过被征收房屋合法建筑面积，但考虑套型等因素的影响，选房面积不得超过被征收房屋合法建筑面积的110%。被征收房屋是在一个自然屋（宅）基地建设的平房(面积50 平方米) ，又未析产分户，仅此一处住房的，由被征收房屋所有权人申请，村（居）证明、工作组签署意见，经
18、审核批准后可选购一个大套。被征收房屋合法建筑面积小于 50 平方米的，选房套型面积为一个小套。（2 ）按人口照顾选房被征收房屋所有权人家庭人口较多、居住困难，户籍为被征收房屋所在地，共同实际居住达三年以上，过去没有住房出售给他人，也没有转让屋（宅）基地或利用宅基地与他人合作建房，仅此一处住房，人均合法建筑面积不足 40 平方米。选房的套型及套数可适当照顾。由被征收房屋所有权人申请，凭户籍证明（加盖公安机关章印）、村（居）证明、附调查座谈记录（被调查人为征收范围内的被征收房屋所有权人）并签署意见，在征收范围内公示无异议，经审核批准后，具体选房时可照顾放宽到人均建筑面积不超过 40 平方米，选购相
19、应的套型及套数。被征收房屋所有权人转让已安置的产权调换房的，不得申请照顾选房。（3 ）结算办法被征收人按合法建筑面积选房的，选购套型面积在征收合法建筑面积以内部分，产权调换房按所在位置高层住宅评估价 3800 元 /平方米（均价）下浮 22.5%后的优惠价（2945 元/平方米）结算；超出征收合法建筑面积部分，按产权调换房评估价结算。车库按 2000 元/平方米结算。被征收人按人口照顾选房的，选购套型面积在征收合法建筑面积以内部分，按产权调换房所在位置优惠价结算；超出征收合法建筑面积 10%以内的部分，按产权调换房评估价结算；超出征收合法建筑面积 10%以上但在人均40 平方米以内的部分，按产
20、权调换房评估价上浮 30%结算。因套型等因素，所选房屋面积超出人均 40 平方米以上的部9分，按产权调换房评估价上浮 50%结算。车库按 2000 元/平方米结算。被征收人按人口照顾选房的，被征收房屋所有权人腾空证明顺序号在该征收地块总户数 50%之前的，在该地块新房交付时公示的房源中按号有序选房；腾空证明顺序号在该征收地块总户数 50%之后的，选房卡号在按第条规定选房的被征收人选房卡号后自行接尾，并在该地块分房时公示的房源中按号选房。当房源不足时，需服从调剂，安置到该地块征收补偿方案规定外的房源。被征收人按规定选取房屋套型后，按所选套型上限结算购房款，购房款的 80%作为购房定金，协议补偿款
21、（含奖金）冲抵购房定金，多退少补。被征收人在房屋征收决定公告之日前一年或后二年内，在县城规划区内购买商品住房，凭网上备案合同申请购房补贴，凭房产证领取购房补贴。具体补贴标准：被征收人以本人名义购买商品住房，所购商品住房面积小于或等于被征收房屋合法建筑面积的部分，给予购房补贴 1000 元/平方米。所购商品住房房屋所有权证、土地使用证办理过程中，按规定应由购房人负担的房屋登记费、配图费，土地登记费和土地交易费中不超过被征收房屋合法建筑面积的部分，由县城投公司按实结算给购房人，由购房人自行交纳，但需扣除产权调换房应收房屋所有权证、土地使用证工本费 55 元和原有水、电户头安装材料费 200 元。契
22、税中不超过被征收房屋补偿总额的部分免收。土地交易费中超过被征收房屋合法建筑面积的部分、契税中超过被征收房屋补偿总额的部分、公共部位维修基金、天然气初装费、物业管理费，根据原产权调换房规定，由购房人自行负担。（六）征收补偿最低标准征收个人住宅，被征收人仅有一处住房且获得的货币补偿金额（不含搬迁补偿费、临时安置补偿费、奖励和补助）低于征收补偿最低标准的，经公示，对符合条件的，按本县征收补偿最低标准 8.5 万元，对被征收人给予补偿。 （七）住房保障征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，或者被征收人获得征收补偿后仍然符合申请购买经济适用房、10申请廉租住房的，应当按照本县保障性住房的有关规定优先
23、给予住房保障。申请购买经济适用房、申请租住廉租房的，其保障次序列同期申请的非被征收人之前。被征收人选择货币补偿，其补偿金额超过申请现行保障性住房政策规定标准，被征收人则不得申请保障性住房。六、未登记建筑的处理原则对征收范围内未经登记的建筑，在房屋征收决定作出前，由有关部门依法进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑的依法给予补偿；对认定为未超过批准期限的临时建筑的，按剩余使用期限分摊的建造成本给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，一律不予以补偿。规划部门在发放临时建设工程规划许可证时，已注明在批准期限内因城市建设需要无偿拆除的，不予补偿。七、征收评估（一）评估机构选择房地产价格评
24、估机构由被征收人在 5 个工作日内协商选定；协商不成的，房屋征收部门组织被征收人通过多数决定的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机选定方式确定。（二）评估时点被征收房屋评估时点为房屋征收决定公告之日。（三）评估范围被征收房屋价值、被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿。（四）评估结果房地产价格评估机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，在房屋征收范围内向被征收人公示，公示期间（不少于 3 日）由房地产估价机构进行说明解释，对初步评估结果存在错误的，应当进行修正。分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评
