1、- 1 -滕州市物业管理实施细则第 一 章 总 则第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业、其他管理人的合法权益，改善人民群众的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据中华人民共和国物权法、物业管理条例和山东省物业管理条例等法律、法规，结合本市实际，制定本实施细则。第二条 本实施细则所称物业管理，是指业主通过自治管理，选聘物业服务企业或者其他管理人，按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。第三条 本实施细则适用于本市行政区域内物业的管理、使用、维护、服务及监督管理活动。第四条 物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治与
2、专业服务、社区管理相结合的原则。第五条 市住房和城乡建设局是本市物业管理主管部门，依法对本市行政区域内的物业管理活动进行指导、监督和管理。其主要职责是： （一）贯彻执行物业管理法律、法规、规章和相关政策，监督指导物业管理活动； （二）根据有关法律、法规、规章和政策，制定物业管理具- 2 -体规定； （三）负责监督、指导物业管理招投标工作；（四）负责业主大会和业主委员会的指导及备案管理工作； （五）负责监督、指导物业的承接查验工作；（六）负责划定物业管理区域； （七）负责住宅专项维修资金和物业质量保修金的收缴、管理、使用工作；（八）负责物业服务企业经营管理活动的监督检查； （九）负责物业服务从业
3、人员的管理和培训； （十）会同有关部门处理重大物业管理纠纷、投诉及有关问题； （十一）参与物业管理区域内房屋的竣工综合验收；（十二）会同有关部门组织实施旧住宅小区综合整治工作；（十三）法律法规和规章授予的其他职责。 滕州市物业管理办公室(以下简称市物业办)，具体负责全市物业管理日常管理工作。市住房和城乡建设局其他所属各职能单位，应根据各自职责，各司其职，共同做好与物业管理相关的工作。第六条 街道办事处( 镇人民政府)负责指导、监督、管理本辖区内的物业管理活动。其主要职责是：（一）设立物业管理专职机构，落实工作人员和工作经费；（二）协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服
4、务企业、业主与物业服务企业的关系；- 3 -（三）负责本辖区内物业管理活动的日常管理与考评，建立物业管理矛盾投诉调解等机制；（四）设立并公开投诉电话、投诉点，接受并解决群众的投诉和纠纷，完善社区公共服务体系，为业主提供基本服务；（五）指导社区居（村）民委员会、人民调解委员会等组织及时协调处理物业管理中的矛盾和纠纷；（六）负责辖区内业主大会和业主委员会的日常管理和监督，指导业主大会和业主委员会完善公章、合同、财务管理和离任审计等制度；负责辖区内物业服务企业交接工作和业主大会、业主委员会的组建、换届等相关工作，建立业主委员会信用档案；（七）按照推行“四位一体 ”社区管理服务 模式的要求，建立由社区
5、党组织、居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度，协调处理物业管理重大事宜，制定辖区内物业管理应急预案，落实物业应急管理和长效机制;（八）负责组织社区居（村）委会对弃管、破产企业自建宿舍等无人管理的住宅小区实施物业管理工作。（九）参与物业管理区域划分和本实施细则赋予的其他职能。社区居（村）委会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处(镇人民政府)开展社区行政管理、安全管理及社区服务中与物业管理有关的工作，并按照“ 四位一体 ”社区管理模式要求，抓好联席会议制度的落实。- 4 -第七条 政府各职能部门应按照下列规定履行相应职责：（一）市综合行政
6、执法局（城市管理局）1、依法查处物业管理区域内损坏承重结构、改变房屋用途等行为；2、依法查处物业管理区域内擅自占用公共空间进行经营的行为；3、依法查处物业管理区域内未经批准或未按照批准内容搭建临时设施、建设建筑物、构筑物或其他设施及违反规划擅自扒门改窗的行为；4、依法查处物业管理区域内擅自饲养家畜家禽的行为；5、依法查处物业管理区域内社会生活噪声污染、建筑施工噪声污染；饮食服务业违反规定排放油烟、露天烧烤食品污染环境的行为；建筑施工造成大气污染的行为；6、依法查处物业管理区域内室内住宅违规装饰装修的行为；7、依法行使涉及物业管理法律、法规、规章规定的行政处罚权；8、履行法律法规和规章规定的其他
7、职责。(二)市规划局1、负责全市物业服务用房和社区居委会办公用房规划、设计的监督管理，在经批准的详细规划设计图和建筑工程规划许可证上，明确新建住宅小区各类配套建筑和设施设备配置的具体位置和面积；2、负责旧住宅区综合整治中规划变更的审批。- 5 -（三）市公安局（消防大队、派出所）:1、指导、督促物业服务企业和秩序维护人员开展安全防范工作，指导落实物业管理区域内的安全防范设施建设；2、负责物业管理区域内的治安管理，消除物业管理区域内的治安隐患，及时调解各类治安管理矛盾纠纷；3、指导监督消防管理工作，依法查处损坏（停用）消防设施和占用（堵塞）消防车通道、疏散通道、安全出口等违反消防法律、法规的行为
8、；4、依法查处擅自刻制业主自治组织印章、干扰召开业主大会会议和选举业主委员会的行为；对业主委员会委员资格终止或业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的资料、印章及其他属于业主所有的财物的，依法予以协助;5、指导物业管理区域内汽车停放，配合做好物业管理区域内及周边道路停车泊位设置工作，参与物业管理区域规划红线以内的汽车停车矛盾和纠纷的处理；6、指导监督物业管理保安服务活动；7、监督物业服务企业落实消防安全责任；8、依法对物业管理区域内安防设施实施监督管理。9、履行法律法规和规章规定的其他职责。（四）市物价局:1、会同市住房和城乡建设局制定物业服务等级标准、收费基准价和浮动幅度标准，并定期向社会公布
9、；2、负责物业服务平均成本监审，并每年向社会公布；3、负责制定并公布普通住宅前期停车服务费和车位租赁- 6 -费收费指导价格；4、对物业管理活动中违反价格管理规定的行为进行查处；5、受理物业服务收费价格咨询及投诉，协调解决因物业服务收费引发的矛盾和纠纷。6、履行法律法规和规章规定的其他职责。（五）市质量技术监督局： 1、贯彻执行电梯安全监察方面的法律、法规、规章和相关政策，负责电梯安全监察管理工作；2、根据有关法律、法规、规章和政策，制定电梯监管方面的具体规定； 3、对电梯的生产（含设计、制造、安装、充装、改造、维修）、使用、检验检测等环节和进出口进行监督管理，监督管理电梯生产、安装、维护保养
10、等企业的经营活动;4、监督指导电梯使用人依法选聘具备资质的专业电梯维护保养企业，并建立失信电梯维护保养企业黑名单制度;5、依法查处电梯生产、使用、检验检测等违法行为；6、负责电梯作业人员及相关安全管理人员的监督管理和培训工作；7、组织、参与电梯事故调查处理和统计分析，制定预防措施;8、负责建设全市统一的电梯应急处置服务平台；9、履行法律法规和规章规定的其他职责。（六）市民政局:- 7 -1.负责指导社区党组织、居委会、业主委员会、物业服务企业按照“ 四位一体 ”交叉任职制度的要求， 对符合条件的业主委员会成员和物业服务企业代表吸纳到社区党组织或居委会工作；2.对住宅小区中的特困家庭或帮扶对象、
11、公共租赁住房户等，建立物业服务费用帮扶救助制度；3.指导监督物业管理行业协会依法开展工作；4.履行法律法规和规章规定的其他职责。（七）市水利和渔业局:1.负责住宅小区供水设施设备（含二次供水设施设备）的设计、施工和日常运行、维护及监督管理工作；2.负责组织实施自来水“一户一表” 改造。（八）市工商行政管理局:依法查处在物业管理活动中合同欺诈、虚假广告、垄断经营、强买强卖和无须取得许可（含批准文件）或已经取得相关许可而未依法领取营业执照等违法生产经营的行为。（九）市人力资源和劳动保障局:负责对物业服务企业劳动用工的指导，对物业服务企业与招用人员依法签订劳动合同、缴纳社会保险等进行监督；加强物业服
12、务企业招聘的失业、失地等劳动人员的技能培训。（十）市民防局（市人民防空办公室）:指导和监督物业管理区域内人防工程及设施维护管理工作。- 8 -（十一）市司法局（市矛盾调处中心）：建立多元化解矛盾纠纷机制，多元化解物业管理活动中的矛盾纠纷。财政、税务、发展和改革、经信、体育、文广新、建筑工程管理等部门根据各自职能负责物业管理相关工作的指导、监督和配合。供水、供电、燃气、热力、广电、通信等专业经营单位，应当向最终用户收取相关费用，并承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。第八条 本市范围内的各类住宅区、商业区和政府投资的机关、学校、医院等各类物业及其设施，应当按
13、照招投标方式选聘物业服务企业，实行社会化、专业化、市场化的物业服务，促进物业服务行业发展。鼓励采用节能、环保的新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。第二章 新建物业与前期物业管理物业管理区域第九条 物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素，并遵守以下规定： - 9 -（一）新建物业项目内有市政规划道路穿越的，应当划分为不同的物业管理区域，市规划局有明确要求的除外。 （二）新建住宅小区内的非住宅物业应当与住宅物业划分为一个物业管理区域。 （三）分期建设或由两个以上单位共同开发建设的物业项目，配套的设施设备是共
14、用的，应划分为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。 （四）原有建筑规模较小的相邻物业项目，可以整合为一个物业管理区域。 （五）原有物业项目内，已分割成两个以上相对封闭区域的，在明确附属设施设备管理和维护责任的情况下，可以分别划分为独立的物业管理区域。 （六）与住宅物业项目相邻的新建单幢商住楼宇或者非住宅物业，具有独立设施设备，并且能够封闭管理的，可以单独划分为一个物业管理区域。 第十条 建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向市
15、物业办申请划分物业管理区域。第十一条 市物业办应当自受理申请之日起十个工作日内，在征求街道办事处（镇人民政府）及有关单位的意见后进行划分登记，并告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。- 10 -第十二条 物业管理区域划定后，确需调整的，由市物业办按照本实施细则的规定重新进行划分登记，但应当经相关物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到百分之五十以上的业主同意。第二节 配套建筑与设施设备第十二条 物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备，应当严格按照国家和省有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进行建设。物业管理区域内的配套建筑应当依法办理权属登记备案手续，不得擅自改变用途。 第十三条 物业服务用房专用于物业服务企业、业主委员会办公，其配置应当符合下列规定：（一）建设单位应当在物业管理区域内无偿配备物业服务用房。建筑面积 10 万平方米以下（含 10 万平方米）的，按照建筑面积的 4配置，但不得小于 100 平方米；建筑面积超过 10万平方米的，超出部分按照 3比例配置。市规划局在审批建设项目和规划验收时，应当予以审核。（二）房屋坐落位于小区中心位置或主出口附近区域，同时具备水、电、采光、通风、燃气、热力等正常使用功能。（三）房屋的层高应大于或等于普通住宅层高，以一层为主，二层为辅，最大限度的减少三层，彻底杜绝地面以下和四层及以上（独立配套的除外）；
