1、普陀区房地产业发展“十二五”规划普陀区住房保障和房屋管理局2011 年 3 月普陀区房地产业发展“十二五”规划II目 录序 言 .3一、 “十一五”回顾 .4（一）房地产业发展取得的成绩 .4（二）房地产业发展积累的经验 .7（三）房地产业发展存在的问题 .8二、面临的形势 .9（一）普陀区房地产业发展的宏观形势分析 .9（二）普陀区房地产业发展的优势、劣 势分析 .10（三）普陀区房地产业发展的机遇和挑战 .11三、目标和任务 .12（一）指导思想 .12（二）基本原则 .12（三）主要目标 .13（四）主要任务 .13四、发展布局 .19（一）城市功能和房地产总体布局 .19（二）房地产物
2、业类型布局 .20五、保障措施 .21（一）完善土地储备制度，优化土地供 应结构 .21（二）拓展融资渠道，促进住房保障 .21（三）加强市场监管，改善市场调 控 .21（四）创新改造机制， 突破旧区改造瓶 颈 .21（五）严格物业行业准入机制，加 强社区物业党建工作 .22（六）落实规划实施责任，加强规 划实施监督 .22普陀区房地产业发展“十二五”规划3序 言“十二五”时期，是我区深入贯彻落实科学发展观、转变经济发展方式、调整产业结构、 优化城市建设的关 键时期， 为了更好的促 进房地产业平稳、健康 发展，确保广大人民群众居住环境和条件持续改善，根据国家和上海市的房地产政策方针，结 合我区
3、的具体情况，特编制普陀区房地产业发 展第十二个五年规划。规划的内容：“ 十一五” 发展回 顾、 “十二五” 发展面临的形势、主要目标和任务、空间布局和保障措施等。规划的范围：普陀区行政区域。规划的年限：20112015 年。规划的效力：本规划是上海市普陀区国民经济和社会发展总体规划在房地产业方面的延伸和细化，是政府指导住房保障、市 场发 展、市 场调控、危旧房和棚户区改造、物业服务及住宅 产业现代化等各项工作的重要依据。普陀区房地产业发展“十二五”规划4一、 “十一五”回顾“十一五”时期，是我区经济和房地产业快速发展的重要时期，虽然中后期受到国际金融危机的冲击，但 调整时间短，整体 发展形 势
4、良好。我区房地 产业保持了平稳发展态势，房地产开 发投资明显增长，房地 产业 增加值占 GDP 比重为13.62%。长风 生态商务区、真如城市副中心等重点区域的房地产发展取得重大进展。市场 体系趋于完善，市场调控效果显著，住房供应结构明显优化，旧区改造稳步推进，住房保障制度初步建立，居民居住条件得到有效改善，较好地完成了期初规划的各项目标和任务。（一）房地产业发展取得的成绩1、房地产业对经济增长贡献突出“十一五”时期，我区房地产业增加值达 88.08 亿元，占全区经济增加值的比重为 12.47%，较“十五” 时 期的 8.25%大幅增长。房地产业继续保持了我区第一大产业地位， 对经济增长贡献突
5、出。24 88 8.27%13.64%0%2%4%6%8%10%12%14%16%0 20 40 60 80 100 十 五 十 一 五房 地 产 业 增 加 值 （ 左 ） 房 地 产 业 增 加 值 占 GDP比 重 （ 右 ）亿 元数据来源：普陀区统计公报图 1 普陀区房地产增加值与经济增加值对比关系2、房地产开发投资增长较快“十一五”期间，我区房地产开发投资额为 428.4 亿元，较“十五” 增长了 68.7%。普陀区房地产业发展“十二五”规划5房地产开发投资占全社会固定资产投资比重为 86.2%。无论是开发投资规模，还是占全社会固定资产投资比重， “十一五”时期较“十五 ”时期都有明
6、显提升，发展势头良好。254 428 302 497 84%86%83%84%84%85%85%86%86%87%0 100 200 300 400 500 600 十 五 十 一 五房 地 产 开 发 投 资 （ 左 ） 全 社 会 固 定 资 产 投 资 （ 左 ） 比 重 （ 右 ）亿 元数据来源：普陀区统计公报图 2 普陀区房地产开发投资规模及占全社会固定资产投资比重走势3、土地供应结构更加合理“十一五”时期，我区土地供应总量为 145 公顷，较“十五” 时期大幅减少。主要原因是我区房地产开发已经进入高速发展的末期，可开发土地资源快速减少。99414502004006008001000
7、1200十 五 十 一 五公 顷数据来源：普陀区规土局图 3 “十一五”时期普陀区土地供应量“十一五”时期，我区住宅用地出让面积占土地出让总面积的比重为 32%，较“十五”时期的 58%明显下降； 综合类及商业服务用地出让比例为 26%，较“十五”时期大幅提升。土地供应结 构性进一步优化，土地 综 合利用价值进一步提高。普陀区房地产业发展“十二五”规划6住 宅 用地 , 58%工 业 仓储 用地 , 23%商 业 服务 及 综合 用地 , 12%其 他 用地 , 7%住 宅 用地 , 32%工 业 仓储 用地 , 16%商 办 用地 , 6%综 合 用地 , 20%其 他 用地 , 26%数据
8、来源：普陀区规土局图 4 “十五”时期土地出让结构 图 5 “十一五”时期土地出让结构4、商品房成交结构进一步优化“十一五”时期，我区新建商品房成交量为 564 万平方米，较“十五” 期间下降62.7%。其中商品住宅 预售量为 281 万平方米，下降 70.4%；商办类物业成交 143万平方米，增长 72.3%。随着以 长风生态商务区为主要聚集区的商 办类物业的迅速发展，我区房产结构进一步 优化，住宅 产业逐步由高速发展期进入平稳发展期。“十一五”末，我区人均居住面积达到 19.0 平方米，较“ 十五” 末提高 1.3 平方米，高于 17.5 平方米的全市平均水平。表 1 普陀区新建商品房成交
9、面积对比十五 十一五商品房成交面积（万平方米） 1513 554商品住房预售面积（万平方米） 948 281商办类物业成交面积（万平方米） 83 143数据来源：普陀区房管局5、商品住宅建设水平显著提高“十一五”期间，我区新开工商品住宅 232 万平方米，竣工商品住宅 470 万平方米，创 建“ 四高”优秀住宅小区 13 个。在各类新建住宅评优活动中成绩优异：安居金祁新城获建设部“2006 双节双优杯住宅方案” 金 奖，安居古浪新苑与中鼎豪园获建设部“2006 年詹天佑大 奖优秀住宅小区金奖 ”，祥和名邸通过建设部“国家普陀区房地产业发展“十二五”规划7康居示范工程” 验收，苏堤春晓名苑获“2
10、007 年詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”；在第五届“上海市 优秀住宅 ”评选中，本区获综合金奖 1 个，综合银奖 3 个；在第六届“上海市 优秀住宅” 评选 中，本区获综合金奖 2 个,综合银奖 1 个；其中，万里居住示范区十二街坊连续入选第四届、第五届“上海市 优秀住宅”。1079 232 962 470 0 200 400 600 800 1000 1200 十 五 十 一 五商 品 住 宅 新 开 工 商 品 住 宅 竣 工万 平 方 米数据来源：普陀区房管局图 6 “十一五”时期普陀区住宅建设情况6、住房保障体系渐趋完善“十一五”期间，我区保障性住房建设力度加大，陆续开工金光二期、沪嘉北
11、A 块、李子园 A 块等， 总开工面 积达到 27 多万平方米，包括经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房等多种 类型。 项目建成后，将大大缓解本区中、低收入住房困难家庭、青年职工、引进人才及来沪务工人员等不同 层面对象的居住困难问题。分层次、多渠道、成系统的住房保障体系已现雏形， 为住房保障工作的长远推进奠定了良好基础。 期间，我区累计新落实廉租受益家庭 4616 户，其中租金配租 4551 户， 实物配租 65 户（其中按实物配租新机制落实了 53 户），累计发放配租租金 8839.7 万元；期末，全区累计受益家庭 5720 户。普陀区房地产业发展“十二五”规划87、旧区改造和旧住房综合改造
12、成效卓著“十一五”期间，进一步加快了旧改速度，拆除二级旧里以下房屋约 40 万平方米，完成居民动迁约 1 万 户，其中建民村作 为全市五大重点旧改地块之一， 总拆迁户达 5140 户。完成旧住房综合整治和“平改坡 ”综合改造约 800 万平方米，超过原定计划的 10 倍，迎世博期间，就完成了 151 万平方米高层外墙修缮、 516万平方米旧住房综合整治和“平改坡” 综合改造、687 万平方米二次供水设施改造，以及 1002 万平方米的建筑立面清洁，实施总量相当于以往 15 年的总和。对 350个小区实施了老小区环境建设“六小工程” 改造，取得显著成效。8、住宅物业服务水平得到显著提升“十一五”
13、期间，为妥善解决售后房物业服务企业政策性亏损问题，我区于2009 年起在全区实施了公房、售后房小区物业“一体化 ”服务达标补贴工作，并同步解决住宅小区多头管理、无人管理问题，使我区售后房小区的物业管理体制进一步理顺，物业服务质量显 著提高，居住民生得到有效改善，居民群众 对物业服务的满意度明显提升。在迎世博、办世博的百日测评过 程中，我区物 业窗口行业和居住环境百日测评成绩稳定保持在中心城区的中上游水平。（二）房地产业发展积累的经验1、密切配合城市重大规划建设“十一五”时期，上海经济发展受益于一系列重大城市发展规划。其中我区是部分重大规划的承载地和配套服务区之一，在区委、区政府的正确领导下，
14、长风商务区初步建成，真如城市副中心进入全面建设阶段，桃浦生产型服务区规划建设启动。在房地产业的带动 下我区经济发展与城市规划相互促进，良性发展。普陀区房地产业发展“十二五”规划92、成功构建保障性住房运作机制我区保障性住房建设起步晚，但进展较快，已建立起一套有效的运作机制，主要包括：“区委区政府 统 一领导，区房管局 牵头实 施，相关部门积极配合，国资公司具体运作” 的推进机制；各部 门特事特办、急事急办，为项目开辟“绿色通道”的审批机制；按照“ 四高” 标 准对保障性住房进行规 划、设计和施工的建设机制。在有效的机制和组织保障下，我区住房保障工作有序推进，成效显著。3、积极调整和优化产品结构
15、“十一五”时期是我区经济 社会发展的重要转型期。一方面，作为中心区之一，需按照全市“ 两个优先” 发 展战略，加快现代服务业发展；另一方面，随着资源环境对经济社会发展的刚性约束日益明显，要求我区加快产业结构调整。房地产业既是重要的第三产业，又是 经济结构转型的基础性行业，需从以住宅产业为主、以土地资源的大量消耗、开 发投资大规模增长，向住宅、商 业、办公、旅游等物业的平衡发展和重点建设商务楼宇等转变。（三）房地产业发展存在的问题“十一五”期间，我区房地产业总体上保持了平稳、健康的发展态势，但也存在一些问题和挑战。1、经济对房地产业的依赖度过高我区房地产业增加值占区经济增加值的比重达到 13%左
16、右，房地产税收占区财政税收比重达到 35%左右，区经济发展与房地产业密切相关，一旦房地产业外部发展环境出现较大波动，房地产业增长出现明显迟滞，必然会影响我区整体普陀区房地产业发展“十二五”规划10经济的平稳发展。2、新建商品房价格涨幅较大在房产市场总体保持繁荣的情况下，我区房产价格逐步上涨。2010 年，新建商品房预售价格达 23247 元/平方米， 较 2005 年上 涨 145.5%，年均增长 19.7%，涨幅较大。3、住宅小区综合管理机制尚未健全住宅小区综合管理涉及房管、城管、绿化市容、消防、民政等十七个政府职能部门和供水、供电两个专业单位，涉及面广，复杂 性强。但是，住宅小区 长期以来未能形成良好的综合管理机制，一些小区的综合管理问题难以得到妥善解决，“十二五”期间，住宅小区的综合管理机制有待进一步健全。
