1、房地产行业税收一体化管理实施意见为了进一步加强房地产行业税收管理，实现该行业税收管理的科学化、精细化、规范化，根据中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则、国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知（国税发200582号）、国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知（国税发2005156号）、国家税务总局税收征管业务规程等相关规定，结合我市实际，制定本工作规范。房地产企业应缴纳的税种包括耕地占用税、契税、印花税、城镇土地使用税、房产税、车船税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、企业所得税、个人所得税。随同营业税缴纳的教育费附加、甘肃省教育费附加、甘肃省价格调节基金，比照税
2、收管理。房地产行业税收一体化管理的目的是:以各税种日常管理为基础，通过规范税收管理、完善征管流程，提高行业征管质量和水平。 2 一、税务登记管理（一）业务流程纳税人提供资料申请办理税务登记受理、审核资料办理税务登记实地调查在综合征管系统中核定税种信息（含登记房产、土地信息、核定地方税种）确定各税种的申报期限并告知纳税人告知纳税人按规定进行会计核算并报备财务会计制度、会计处理办法、会计核算软件。税务登记管理税收管理员审核资料辅导填写税务登记表办理税务登记 ， 管理员进行实地调查在征管系统中登记房产 、 土地 、银行等信息在征管系统中鉴定各项税种 、 地方三税信息在征管系统中维护税目 、 纳税期限
3、 、 申报期限在征管系统中维护征收方式及申报方式告知纳税人报备会计核算资料管理员对征管资料按 “ 一户式 ”要求建档 、 归档（二）主要工作内容1.办理税务登记受理窗口的主要工作：受理、审核纳税人申请办理税务登记的资料；在税收综合征管系统中录入企业基本信息；打印税务登记证。 3 申请办理税务登记应提供以下资料：企业法人营业执照，非法人分支机构登记的提供营业执照。组织机构统一代码证。公司章程，投资人居民身份证、护照或者其它证明身份的合法证件，法人投资单位提供税务登记证。法定代表人居民身份证、护照或者其它证明身份的合法证件。 注册地的房屋权属证明及相关合同（协议）。房地产开发资格证件。主管税务机关
4、需要提供的其它资料。2.主管税务机关主要工作:核定纳税人税种信息；告知纳税人应纳税种及申报期限（送达应纳税种信息核定表）；宣传税收政策；在受理登记7日内核实纳税人提交资料的合法性、真实性，填写调查工作底稿（见附件11）；在综合征管系统中补录、更新纳税人信息；告知纳税人办理财务、会计制度或者财务、会计处理办法、会计核算软件备案（见附件 4 12）；对逾期未办理税务登记、提供虚假资料等违法行为提请税务行政处罚（见附件21）；整理、归集纳税人资料。房地产开发企业税种信息核定表序号 税种 征税对象 计税依据 税率纳税期限 申报纳税时间1耕地占用税占用耕地建房或从事非农业建设占用的耕地面积定额税率 次批
5、准（建设用地批准书）或实际占用（未批占地）耕地30日内2 契税承受土地、房屋权属成交价格 3% 次合同、协议签订之日起10日内3 印花税合同（协议）、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照合同（协议）金额、件0.05、0.3、0.5 、1、5元/件次/月书立或者领受之日起15内申报贴花4城镇土地使用税以占用土地为征税对象占用的土地面积定额税率 半年 5月，11 月为申报期5 房产税以房屋为征税对象房产余值或租金收入1.2%或12% 半年、月按房产余值纳税的5月、11月为申报期，按租金收入纳税的次月15日内申报6 车船税缴纳交通事故责任强制险时由保险公司法定扣缴，不需要缴纳交强险或未足额扣缴纳的由
6、纳税人在6月底前自行向当地税务机关缴纳。7 营业税 转让房地产 营业额 5% 月 次月15日内8城市维护建设税随同营业税缴纳实际缴纳的营业税7%、5%、1%月 次月15日内9土地增值税转让房地产的增值额增值额（预缴、核定征四级超率累进税月次月15日（按月预缴，达到清算条件 5 收的为收入额）率，预征率、核定征收率后90 日内进行清算申报）10企业所得税生产、经营所得和其他所得应纳税所得额25% 季度（月）季度（月份）终了后 15日内预缴，年度终了5个月内汇算清缴11个人所得税（法定扣缴）个人所得税法列举的应税项目、计税依据及适用税率月 次月15日内12教育费附加随同营业税缴纳实际缴纳的营业税3
7、% 月 次月15日内13甘肃省教育费附加随同营业税缴纳实际缴纳的营业税2% 月 次月15日内14甘肃省价格调节基金随同营业税缴纳实际缴纳的营业税1% 月 次月15日内尊敬的纳税人：依法纳税是您的义务，为您提供纳税服务是我们的责任。请您及时、准确申报缴纳税款，否则将承担中华人民共和国税收征收管理法第六十二、第六十三、第六十四规定的相应法律责任。您在申报纳税过程中如有疑问，请咨询主管税务机关。（三）风险点提示1.关注纳税人登记形式，据以确定企业所得税管理权限和方式。纳税人进行法人登记的，属于企业所得税法定纳税义务人，应正确按季度或月份核定企业所得税预缴申报、纳税申报期限；纳税人进行非法人分支机构登
8、记的，要求纳税人严格按照国家税务总局2012 年57 号公告规定，办理总机构、上级分支 6 机构和下属分支机构信息备案，并提供所在地主管税务机关确定的预缴及汇缴资料，做好预分企业所得税的相关基础工作，维护税收权益，否则，按规定核定计算企业所得税。正确行使企业所得税管辖权，严禁对房地产开发企业以外埠报验登记形式进行管理。2.关注投资人投资方式，其中以房屋和土地使用权等实物投资的，应按规定征收投资人房屋、土地权属转移环节的营业税及附税、土地增值税、企业所得税（个人所得税）等税收。3.关注纳税人注册资金的来源，核实投资人是否存在受让股权以及用从其他投资单位分得的股息红利投资的情况，延伸审核个人所得税
9、是否足额入库。4.准确核定企业所得税征收方式。按照国税发200931号文件第四条规定，房地产开发企业的企业所得税不能事先确定为“核定征收”方式，但为避免税收流失，纳税人一旦出现税收征管法第三十五条所列情形，主管税务机关事后可对其以往年度应缴的企业所得税按“核定征收”方式进行征收管理，并逐步规范（同步核定征收土地增值税），同时严格按 7 税收征管法及其实施细则规定进行处理。这里的“事后”指企业所得税汇算清缴申报结束后。5.综合征管系统中录入信息必须正确、完整。录入标准如下：（1）法定代表人、财务负责人、办税人员姓名大于等于2 个字符；证件号码不能为空，种类为身份证时，号码长度为18位或15 位
10、且符合编码规范，国籍和地区必须是156中国；（2）从业人数不能为空或 0，且只能为自然数；（3）除登记注册类型为独资及合伙企业，或本单位机构类型为分支机构外，单位纳税人注册资本或投资总额项金额必须大于0；（4）法定代表人、财务负责人、办税人员移动电话不能为空，必须为11位；（5）单位纳税人组织机构代码不能为空，应为9 位；（6）纳税人登记信息中的经营行业必须为行业小类；（7）纳税人登记信息中的地址、注册地址信息，不应为空，且大于4个汉字；（8）纳税人的税务登记证开业设立日期，不能大于当前日期，且不能为空；（9）纳税人营业证照不能为空；（10）核定纳税期限，除耕地占用税、契税和印花税外，不得核定
11、为按次。6.严格按照法定程序行使管理权限，正确使用税务文书。文书的送达要符合税收征管法及其实施细则的相关规定。（四）主要政策依据 8 中华人民共和国税收征收管理法第十五条、第十六条、第十九条、第二十条，税务登记管理办法第十条。二、税源管理房地产企业的生产经营流程：注册登记；取得土地使用权；立项与规划；工程招标、设计；工程施工；预售、销售管理；产权办理。根据房地产开发企业的生产经营流程，相应明确各环节涉及的税种、税源分布点、主要工作内容及风险点。税收管理员应通过日常巡查、案头分析、纳税评估、税务检查等方式，强化项目税源管理。 9 税源管理核实注册登记环节印花税申报缴纳情况核实自有房产 、 土地税
12、款缴纳情况告知纳税项目开发各环节应报送资料及报送时限受理纳税人报送的土地使用证 、 项目立项 、 规划 、 批复等相关资料运用 营业税项目管理系统 对项目进行登记 、 巡查及实施监控纳税人按期报送项目变化情况表 ，对项目进行实地调查安装营业税项目管理系统 ， 并告知纳税人在系统中及时登记项目信息审核土地取得环节的涉税情况及时对项目进行巡查并做好跟踪监控在营业税项目管理系统中完整登记项目信息及项目台帐对各环节税收实施管理并进行税收政策辅导注册登记环节施工建设环节土地取得环节房屋预售环节销售 （ 竣工决算 ）环节项目清算环节受理审核纳税人报送的房屋预售 （ 销售 ）相关资料对征管资料按“ 一户式
13、” 要求建档 、 归档受理审核纳税人报送的项目预算 、 项目开工登记 、 建筑施工等资料审核纳税人房屋预售 （ 销售 ） 中的涉税情况受理审核纳税人报送的竣工验收 、 项目决算 、 工程监理等相关资料审核纳税人竣工决算中的涉税情况审核项目清算所涉及的土地增值税清算情况告知纳税人对应清算项目进行土地增值税清算（一）税务登记环节该环节主要涉及印花税、房产税、城镇土地使用税。纳税人取得的权利、许可证照和设置的营业账簿应按规定申报缴纳印花税。纳税人以自有房产、土地（包括投资人投入的房产、 10 土地，下同）从事经营的应按规定缴纳房产税和城镇土地使用税。1主要工作内容（1）辅导纳税人对取得权利、许可证照和设置账簿及认缴注册资本的行为申报缴纳印花税。（2）纳税人自有房产、土地应从投入使用之日的次月起申报缴纳房产税和城镇土地使用税；纳税人承租房产用于生产经营的，应要求纳税人支付租金时取得税务发票。（3）告知纳税人开发项目各环节报送的资料及报送时限。2风险点提示（1）关注营业执照是否贴花、注册资金是否足额申报缴纳印花税，核实公司章程中认缴的出资额与申报印花税的计税依据是否一致；（2）关注投资人投入的房产、土地在权属转移环节是否足额申报缴纳营业税及附税、土地增值税、企业所得税(个人所得税)等税收。
