1、1贵阳市房地产市场贵阳市房地产市场运行分析报告运行分析报告（ 2005 年年 1-6 月）月）贵阳市房地产市场贵阳市房地产市场预警预报机制领导小组办公室预警预报机制领导小组办公室2005 年年 7 月月 10 日日2提 要随着宏观调控不断加码，房产新政频频出台，我市房地产市场在调控的声浪中平稳走过了上半年。房地产市场各项指标运行情况表明，调控措施一定程度上达到了实质性的降温效果，房地产投资增幅减缓，商品房市场供需趋于平衡，商品房价格涨幅回落，投资性炒房得到遏制，存量房市场继续保持活跃，房地产市场运行态势总体平稳健康。当然，由于政策的时滞性，目前调控政策的影响仍未完全显现出来。尽管我市房地产市场
2、总体运行态势良好，但同时也存在着一些问题：房地产投资增速略显过快，房地产投资占固定资产投资比重过大；房地产企业实力不强，对银行资金依赖性较大，抗风险能力较弱；房地产市场秩序还不规范；中低价商品房和经济适用住房供应仍显不足；房地产新政导致市场预期普遍下降，供应和需求出现萎缩，如果不能及时增强市场预期，将影响房地产市场的持续健康发展。稳定房价，扼制投机炒房，合理引导住房消费，整顿房地产市场秩序，是目前我市房地产市场的核心工作，我市通过认真贯彻执行国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知 （国办发明电20058 号）和 国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知 （国办发20052
3、6 号）精神，制定了适合贵阳市房地产市场实际情况的相关对策措施，促进房地产市场持续健康3发展。2005 年 1-6 月贵阳市房地产市场运行情况分析报告2005 年 1-6 月，随着国民经济持续快速发展，城市化步伐大大加快，贵阳市房地产开发投资继续保持快速增长，商品房供需总量基本平衡，商品房价格基本稳定，存量房市场保持活跃，市场体系逐步完善，市场主体逐步成熟，房地产市场总体继续呈现良好发展态势。一、房地产市场主要指标运行情况1、土地购置与开发全市土地开发投资 0.91 亿元，同比增长 54.2%，土地购置费 6.97 亿元，同比增长 122.7%，购置土地面积 201.16 万平方米，同比增长
4、20.1%。0.41 0.510.710.9154.24227.536.700.20.40.60.8105年 1-3月 05年 1-4月 05年 1-5月 05年 1-6月金 额020406080100增 长 率土 地 开 发 投 资 （ 亿 元 ）同 比 增 长 率 （ %）图 1：贵阳市 2005 年以来土地开发投资变化示意图2、房地产开发投资（1）房地产开发投资保持快速增长态势全市累计完成投资 39.44 亿元，同比增长 43.5%，其中住宅投资 17.75 亿元，同比增长 13.3%，经济适用住房投资 4.29 亿元，同比增长 0.5%，办公楼 1.47亿元，同比下降 3.3%，商业营
5、业房 3.78 亿元，同比增长 22.7%，其他 16.43 亿4元，同比增长 127.6%。从 2005 年以来房地产开发投资走势来看，1-3 月投资增速为 51.2%，4 月份增幅迅速回落，此后房地产开发投资逐渐走向了平稳增长。 19.1224.8831.9239.4443.541.939.351.2051015202530354005年 1-3月 05年 1-4月 05年 1-5月 05年 1-6月金 额020406080100增 长 率房 地 产 开 发 投 资 完 成 额 （ 亿 元 ）同 比 增 长 率 （ %）图 2：贵阳市 2005 年以来房地产开发投资变化示意图（2）房地产投
6、资占固定资产投资比重继续增大1-6 月全市固定资产投资完成 117.81 亿元，同比增长 25.6%，房地产开发投资占固定资产投资的 33.48%，房地产业对国民经济的贡献进一步加大，并且继续成为拉动国民经济快速增长的支柱力量。33.4839.0938.4837.9930323436384005年 1-3月 05年 1-4月 05年 1-5月 05年 1-6月%图 3：贵阳市 2005 年以来房地产开发投资占固定资产投资比重变化示意图（3）房地产开发投资结构有待进一步完善，住宅投资比重有所下降，其他投资比重上升过快545.02%41.67%9.59% 3.73%住 宅 (45.02%)办 公
7、房 (3.73%)商 业 营 业 房 (9.59%)其 他 (41.67%)图 4：贵阳市 2005 年 1-6 月房地产开发投资结构示意图在全市房地产开发投资完成额中，住宅投资占 45.02%，办公房投资占 3.73%，商业营业房投资占 9.59%，其他投资占 41.67%，住宅投资所占比例有所下降，其他投资所占比重上升过快，投资结构有待进一步完善。（4）房地产开发资金来源全市 1-6 月开发资金来源合计 80.41 亿元，同比增长 18.9%，其中上年末结余资金 26.03 亿元，同比增长 54.3%，本年资金来源为 54.38 亿元，同比增长7.1%。在本年资金来源中，国内贷款 13.4
8、8 亿元，同比增长 7.9%，自筹资金20.75 亿元，同比增长 9.9%，利用外资 0.09 亿元，其他资金来源 20.06 亿元。24.79%36.89%0.17% 38.16%国 内 贷 款 (24.79%)自 筹 资 金 (38.16%)利 用 外 资 (0.17%)其 他 资 金 来 源 (36.89%)图 5：贵阳市 2005 年 1-6 月房地产开发资金来源结构示意图由于金融调控政策的作用，房地产开发贷款明显受到了抑制，在全市本年房地产开发资金来源中，尽管“国内贷款”仍保持着 7.9%的增幅，但比去年同期下降了 8.2 个百分点，增速已明显回落。68.48 9.1611.9113
9、.48-0.1 -2.623.27.9024681012141605年 1-3月 05年 1-4月 05年 1-5月 05年 1-6月金 额-50510152025增 长 率国 内 贷 款 （ 亿 元 ）同 比 增 长 率 （ %）图 6：贵阳市 2005 年以来房地产开发资金来源中“国内贷款”变化示意图3、商品房施工（新开工） 、竣工情况（1）商品房施工面积稳定增长商品房累计施工面积 1136.28 万平方米，同比增长 13.1%，其中住宅 847.55万平方米，同比增长 10.2%，办公楼 67.81 万平方米，同比下降 0.5%，商业营业房 157.64 万平方米，同比增长 31.3%，
10、其他 63.28 万平方米，同比增长 34.5%。74.59%5.57%13.87%5.97%住 宅 (74.59%)办 公 房 (5.97%)商 业 营 业 房 (13.87%)其 他 (5.57%)图 7：贵阳市 2005 年 1-6 月商品房施工面积结构示意图在商品房施工面积中，住宅 847.55 万平方米占 74.59%，办公楼 67.81 万平方米占 5.97%，商业营业房 157.64 万平方米占 13.87%，其他 63.28 万平方米占5.57%。7955.591021.811100.861136.2813.112.88.28.5850900950100010501100115
11、005年 1-3月 05年 1-4月 05年 1-5月 05年 1-6月面 积01020304050增 长 率施 工 面 积 （ 万 平 方 米 ）同 比 增 长 率 （ %）图 8：贵阳市 2005 年以来商品房施工面积变化示意图（2）商品房新开工面积总体保持平稳，其中住宅面积小幅增长，办公房和商业营业房均有不同程度的下降商品房新开工面积 235.41 万平方米，同比增长 1.5%，其中住宅 200.54 万平方米，同比增长 6.7%，办公楼 2.54 万平方米，同比下降 82.7%，商业营业房20.9 万平方米，同比下降 8.4%。85.19%4.86%8.88%1.08% 住 宅 (85
12、.19%)办 公 房 (1.08%)商 业 营 业 房 (8.88%)其 他 (4.88%)图 9：贵阳市 2005 年 1-6 月商品房新开工面积结构示意图在商品房新开工面积中，住宅 200.54 万平方米占 85.19%，办公楼 2.54 万平方米占 1.08%，商业营业房 20.9 万平方米占 8.88%。（3）商品房竣工面积小幅下降商品房竣工面积 80.74 万平方米，同比下降 5.7%，其中住宅 65.2 万平方米，同比下降 16.7%，商业营业房 7.39 万平方米，同比增长 44.9%，办公楼 5.21 万平方米。8149.19190.69230.81 235.411.512.4
13、6.64.705010015020025005年 1-3月 05年 1-4月 05年 1-5月 05年 1-6月面 积01020304050增 长 率新 开 工 面 积 （ 万 平 方 米 ）同 比 增 长 率 （ %）图 10：贵阳市 2005 年以来商品房新开工面积变化示意图80.76%3.63%9.15%6.45% 住 宅 (80.76%)办 公 房 (6.45%)商 业 营 业 房 (9.15%)其 他 (3.63%)图 11：贵阳市 2005 年 1-6 月商品房竣工面积结构示意图在商品房竣工面积中，住宅 65.2 万平方米占 80.76%，办公房 5.21 万平方米占 6.45%，
14、商业营业房 7.39 万平方米占 9.15%。46.1259.1178.95 80.74-5.735.927.425.8-55152535455565758505年 1-3月 05年 1-4月 05年 1-5月 05年 1-6月面 积-100102030405060增 长 率竣 工 面 积 （ 万 平 方 米 ）同 比 增 长 率 （ %）图 12：贵阳市 2005 年以来商品房竣工面积变化示意图从上述商品房施工（新开工） 、竣工面积来看，施工面积稳定增长，新开工9面积保持平稳，竣工面积下降，这反映了两个方面的问题，一方面是商品房结构变化的结果，由于去年以来我市高层建筑增加较快，高层建筑施工工
15、期相对较长，因此导致今年上半年施工面积平稳增长而竣工面积下降；另一方面，调控政策也有一定的影响，自去年下半年以来，随着国家调控力度不断加大，特别是金融信贷的迅速收紧以及利率上调，少数对银行资金依赖较强的开发项目由于资金供应不畅而影响了项目工程的顺利进行。4、商品房预销售情况（1）批准预售面积商品房批准预售面积呈下降态势，商品房上市速度放缓，市场供给压力得到有效缓解2005 年 1-6 月，贵阳市商品房批准预售面积 141.37 万平方米，同比下降53.18%，其中住宅面积 112.53 万平方米，同比下降 56.41%。 65.9449.582.3186.7462.273.21101.276.
16、376.31141.37112.538.85050100150说 明 ： 2005年 1季 度 及 以前 发 布 的 “商 品 房 批 准 预售 面 积 ”指 标 统 计 数 据 为批 准 预 售 项 目 的 规 划 总 面积 ， 现 统 一 改 为 批 准预 售 项 目 的 实 际 可 预 售 面积 。万 平 方 米商 品 房 65.94 86.74 101.2 141.37商 品 住 宅 49.58 62.27 76.37 112.53经 济 适 用 住 房 2.31 3.21 6.31 8.8505年 1-3月 05年 1-4月 05年 1-5月 05年 1-6月图 13：贵阳市 200
17、5 年以来商品房批准预销售面积变化示意图在批准预售的商品房面积中，住宅 112.53 万平方米占 80.37%（其中经济适用住房 8.85 万平方米，占住宅面积比例为 7.86%） ，办公房 3.8 万平方米占 2.71%，商业营业房 20.9 万平方米占 14.93%。1080.37%0.08% 1.91%14.93%2.71%住 宅 (80.37%)办 公 房 (2.71%)商 业 营 业 房 (14.93%)工 业 仓 储 用 房 (0.08%)其 他 (1.91%)图 14：贵阳市 2005 年 1-6 月商品房批准预销售面积结构示意图商品房供应减少，一是由于面对频频出台的房产新政，开
18、发商市场预期有所改变，对项目开发显得更加小心谨慎，从而推迟了部分项目上市；二是由于拆迁难度加大，延缓了部分项目上市进程，这在两城区表现得较为突出。当然，从贵阳市实际情况来看，目前许多项目正在积极进行入市准备，预计下半年商品房项目上市量仍将会出现回升。（2）商品房预销售登记面积商品房预销售登记面积有所下降，市场需求受到一定的抑制2005 年 1-6 月，贵阳市商品房预销售登记面积 144.23 万平方米，同比下降12.74%，其中住宅面积 134.01 万平方米，同比下降 13.49%，经济适用住房面积 40.36 万平方米，同比下降 2.68%。67.5662.6218.9194.3687.9730.58118.37110.3836.79144.23134.0140.36050100150万 平 方 米商 品 房 67.56 94.36 118.37 144.23商 品 住 宅 62.62 87.97 110.38 134.01经 济 适 用 住 房 18.91 30.58 36.79 40.3605年 1-3月 05年 1-4月 05年 1-5月 05年 1-6月图 15：贵阳市 2005 年以来商品房预销售登记面积变化示意图
