1、当前宏观经济形势与土地市场运行分析报告土地是社会再生产的三大要素之一。在市场经济社会中，宏观经济态势直接决定土地市场的运行，而土地市场的发展在很大程度上影响宏观经济。我们基于对两者关系客观规律的理论认识，运用我们所掌握的全国土地市场动态监测资料和情况，在科学发展观的指导下，进行连续的分析，并提出前三季度报告。一、前三季度宏观经济新形势今年前三季度，我国宏观调控取得预期成效，投资增长过快、货币投放过多、外贸顺差过大等“三过” 矛盾 缓解，通货膨胀水平得到有效控制，增长总体上保持了较快速度，经济效益保持在较高水平。但是，受经济周期与美国金融危机的影响，加上宏观调控政策效果的持续释放，我国宏观经济也
2、出现了一系列新情况，总体表现为稳定中逐渐下行。一季度同比回落 1.1 个百分点，二季度同比回落 2.5 个百分点，整个上半年同比回落 1.8 个百分点。全国规模以上工业企业增加值 3 月份同比增长 17.8，5 月份回落到 16.0，7 月份回落到 14.7，8 月份回落到 12.8。如果按照这种调整速度，我国经济 2009 年就会滑破 8的适度增长下限，导 致国民经济整体出现较大波动，这种状况值得我们警惕。（一）两架主力马车增速减缓投资、出口和消费的增长推动着国民经济的稳定增长，故称为“ 三架马车 ”。由于种种原因，其中投资、出口出现了回落状态。上半年，我国出口增长 21.9，回落 5.7
3、个百分点。1 至 8 月，出口 9376.9 亿美元，增长 22.4。8 月 1 日，尽管国家对部分行业出口退税率进行了上调，仍然没有改变出口增长回落的局面。我国出口增长回落的原因很多。一方面，人民币升值、原材料价格上涨、 劳动力成本上升、利率上调和去年外贸政策调整等多种因素叠加影响，企业出口成本明显上升。另一方面，美国经济濒临衰退，世界经济增速明显放缓，外需减弱，出口市场面临萎缩风险。根据亚洲金融危机时我国出口大幅回落的情况估计，今明两年我国出口增长面临的形势十分严峻。如果国内外环境继续趋紧，一些出口企业，尤其是中小企业和劳动密集型企业将难以支撑，出口增速有可能出现较大幅度回落。从投资来看，
4、今年 1-8 月，城 镇固定资产投资 84920 亿元，同比增长 27.4，比上年同期加快 0.7 个百分点。但是应该看到，高达 6到 10的生产资料价格上涨幅度及其对实际投资增长的抵消作用，使得我国全社会固定资产投资同比增长实际只有20左右，比上年同期减少近 6 个百分点。在国家紧缩性货币政策的影响下，今年，新开工项目投资额连续四个月负增长，8 月份新开工面积比 7 月份又下降 35.7 个百分点（见图 1）；利用外资增速连续四个月为负，国内贷款增长进一步放缓，自筹资金部分增速总体低于去年同期水平。来自社会和市场的投资力量在衰减 1。可以预见，今年第三季度的全社会固定资产投资增长，要比去年同
5、期有较大回落（见图 2）。图 1 2006年以来新开工项目情况图 2 2006年以来固定资产投资主要资金来源增长速度（累计）变化情况2008 年上半年，贷款收紧，房地产销售面积下降，商品房销售面积在 2.6 亿平方米，低于去年同期水平（见图 3）。1为了缓解出口企业和中小企业面临的资金压力，8 月 1 日，国家对部分行业出口退税率进行了上调的政策。纺织行业出口产品退税率普遍由 11提高到 13。不久前，央行已同意调整 2008 年商业银行信贷规模，对全国性商业银行在原有信贷规模的基础上调 5，此额度将用于中小企业和农业领域。我们预计出口企业以及中小企业的投资可以保持在 2007 年以前的水平。
6、图 3 2006年以来商品房销售面积（累计）变化情况今年 1-8 月，我国房地产开发完成投资 1.843 万亿元，同比增长 29 .1，这已经是房地产投资规模连续数月增速下滑，也是今年的增长率首次回落至 30以下。由于 2007 年房地产开发完成投资增长较大，所以 2008 年开发商不得不继续高投入。由于房地产产品销售资金回笼情况与市场转势，预计 2009 年房地产投资增长可能出现较大回落（见图 4）。图 4 2006年以来房地产投资及增速（累计）变化情况总之，2008 年，我国拉动经济增长的三架马车，有两架出现了增速下降或动力不足等问题。在我国年均约 10 个百分点的GDP 增长率中，投资和
7、出口增长拉动达到 6 个百分点左右。现在，这两架主力马车增速减缓，意味着我国经济的增长趋势有可能发生较大转变。（二）经济波动运行进入下行周期目前，中国经济增长正处于新中国成立以来的第 10 轮周期中。与前 9 轮经济周期相比，从 2000 年到 2007 年，中国经济已连续 8 年在 8至 11左右的适度增长区间内平稳较快地运行。著名经济学家刘树成认为，中国经济周期波动出现了新的波动形态，即经济周期波动的上升阶段大大延长，经济能在上升通道内持续平稳地高位运行。这在新中国成立以来的经济周期波动史上还是从未有过的 2。按照经济周期波动的规律，经济运行由上升通道转向下降通道的拐点或调整总是会来的。2
8、008 年我国经济增长率由 2007 年的 11.5剧降为 2008 年的 10左右，是否可以认为是本轮经济周期的拐点，尚有待观测与证明。依据宏观经济景气先行指数和一致指数的变化特点可以判断，我国经济增长率 2007 年为一个次下行拐点，2009 年为一个小低谷，2010 再出现一个次下行拐点。先行指数自去年 6 月份开始连续下降 12 个月，共下降了 7.42 点，本月继续下降。从宏观2刘树成，“我国经济持续高增长的国际比较”。经济景气等先行指数运行态势来看，从 2000 年开始的中国经济增长第 10 轮周期疑似进入下行周期，2007 年很可能就是拐点 3（见图 5）。我国宏观经济先行指数的
9、持续回落，预示着我国经济增长速度将继续放缓。加上世界经济开始衰退，中国经济基本上已融入这个正在衰退的世界经济体系之中，所以，中国经济波动运行进入下行周期的判断不仅有一定道理，而且符合一般经济规律。图 5 宏观经济景气等指数运行态势（三）我国整体经济增长存在过度下滑风险所谓经济增长过度下滑，就是指我国经济增长在 2009 年到2010 年期间滑破适度增长速度 8的下限，而导致国民经济整体出现较大波动等不利状况。3由本页图标可见，宏观经济景气先行指数周期运行一般比一致指数周期提前 3 到 4 年达到本轮周期调整的拐点。由于经济景气周期的延长，本轮先行指数下行拐点，被分解为 2000 年、2003
10、和 2007 三个下行次拐点。与之对应，从 1999 年开始的本轮一致指数运行周期事实上在 2004 年就进入下行拐点，而 2004年的下行拐点也应该被对应地分解为 2004 年、2007 年和 2010 年三个下行次拐点。初步核算，上半年国内生产总值 130619 亿元，按可比价格计算，同比增长 10.4，比上年同期回落 1.8 个百分点。其中，第一产业增加值 11800 亿元，增长 3.5，回落 0.5 个百分点；第二产业增加值 67419 亿元，增长 11.3，回落 2.4 个百分点；第三产业增加值 51400 亿元，增长 10.5，回落 1.6 个百分点。8 月份，我国用电量实际增长出
11、现了非常明显的下滑，江苏、山东这两个对我国 GDP 增长贡献较大的省，用电量最大增幅只有 0.3，上海则已经是负增长。这表明，第三季度，我国国内生产总值同比增长不容乐观。中国 GDP 增长率的适度波动区间是根据 历史经验确定的。2006 年，中国 GDP 增长率经修订为 11.1。2007 年上半年略有上升，为 11.5。这被认为已经处于或稍微越过中国经济适度增长区间的上限 11。而 1998 年 GDP 增速从 1997 年的 9.3降到 7.8，1999 年进一步降到 7.6，这被认为突破了中国经济适度增长区间的下限 8。其中，9到 10为最佳区间。在宏观调控政策的影响下，中国经济增长正处
12、于缓慢的调整过程中。随着国家宏观调控措施效果的逐步显现，中国 GDP 增长率在今年第一季度就回落到上位适度区域。如果宏观经济政策背景没有特别大的变化，考虑到美国金融危机的影响，预计今年第三季度，GDP 增长率将惯性回落到 10.2，第四季度回落到10（见图 6）。图 6 20062008 年 GDP增速比较宏观经济预警指数变化表明，2007 年 7 月到 12 月，预警指数都达到 35 以上，经济运行在趋热的状态，今年 1 月份开始逐渐回落，5 到 6 月为 32.8 分，基本回到稳定状态。 （见图 7）历史上，我国经济增长因调整幅度过大而出现过度下滑的情况，不仅很容易，而且是常态。在这次世界
13、经济大调整过程中，如果我国宏观调控措施不当，也会加大经济过度下滑的风险。图 7 宏观经济预警指数运行态势2008 年以来，欧美房地市场大幅下滑，我国房地市场观望气氛浓厚，房价增幅放缓，部分重点城市房价甚至出现明显下行的趋势。由于房地产市场走势不明朗，房地产企业资金紧张以及房地产中介企业倒闭，北京、上海、南京、深圳、广州等一些一线城市有近百宗的土地流标、流拍，并向一些二线城市蔓延。（四）国民经济结构失衡仍很突出受世界经济失衡发展的影响，中国经济结构失衡变得更为严重。具体表现在总储蓄大于总投资，总投资大于总消费，出口大于进口，外贸顺差持续增大，工业发展重型化，经常项目收入大于资本项目收入，金融部门
14、与实体经济相分离，实体经济受到要素价格上涨的影响而出现成本收益严重不对称现象。总之，我国高储蓄、高投资、高消耗、高成本、高出口、高增长、低收益、低消费等非均衡发展模式在经济全球化的今天变得更为突出。二、前三季度土地市场运行特点今年前三季度，我国土地政策参与宏观调控取得了巨大成效。国家从紧的货币政策、从紧和严格的土地供应政策、全国股市的连续低迷，再加上其他一系列的宏观调控政策，使土地交易、开发和经营企业，特别是房地产开发企业融资困难、资金短缺、资金链断裂，从而使企业，特别是开发企业，一方面加快项目开工进度，尽快完成开发项目，并采取降价、优惠、打折、搭售等手段进行促销，以尽快回笼资金，以应付企业的
15、生存和发展；另一方面，开发企业，拿地日趋谨慎，土地市场回归理性。由于宏观经济形势及国家的调控政策，对土地的市场需求产生了直接的影响，导致了土地购买力的下降，也就是说，社会能投入购买土地的资金的缩减，从而使前三季度的土地市场出现了与整个宏观经济一致，但与前者不同的市场发展趋势和运行特点。主要表现是：（一）国有土地供应总量显著下降2005 年以来土地供应总量呈逐年上升趋势，2007 年达到峰值后 2008 年起土地供应总量开始下降。据全国土地市场动态监测数据，2008 年前三季度，全国土地供应总量 137523.71 公顷，同比减少 28.6，其中，土地出让总面积 94302.88 公顷，同比减少 32.7（见图 8）。0.0050000.00100000.00150000.00200000.00土 地 供 应 总 量 116052.00 133564.86 192509.45 137523.71 2005年 前 三季 度2006年 前 三季 度2007年 前 三季 度2008年 前 三季 度图 8 2005-2008年前三季度土地供应变动情况
