1、第 1 页 共 10 页房地产基础知识培训(1)一、住宅的结构有哪些形式？商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分 为：“砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结 构” ，三种形式情况如下：(1)砖混结构住宅砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用 砖或砌 块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结 构。通俗地 讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。(2)砖木结构住宅砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用 砖砌筑或砌 块砌筑，楼板 结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。(3)钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、
2、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用。二、什么是使用率？什么是实用率？住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在 72%至 75%之间，板楼在 78%至 80%之间，而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。三、怎样计算房屋的使用率？房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要标准，目前物业市场上出售的房屋大多以建筑面积表示，但 对客 户来说最具有实际使用意义的是使用面积。二者在数值上差距越大使用率越低，效用也越低。在使用率
3、计算方法的选择上，有些 发展商采用轴线面积法。这种方法是以房间内外墙的中线为边界计算使用面积，这样计 算出来的使用面积包括了外 墙的一半面积和全部内墙所占的面积，数值上显得较高，不能完全反映房产实际的使用面 积情况。比较确切地计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积，这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积”。它反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。从一般情况来看，高层塔楼的真 实使用率方面较多层住宅略差，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面 积，每户平均分摊的面积也多。而多层住宅基本不存在上述
4、 问题，即便有些多 层住宅有 电梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。此外，建筑面积还包括各单元 应分摊的配套用房共用建筑面 积，如 锅炉房、配电室、高压水泵房等。四、什么是住宅的开间、进深、层高和净高？(1)住宅的开间第 2 页 共 10 页住宅的开间就住宅的宽度。在 1987 年颁布的住宅建筑模数 协调标准中， 对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖 混结构住宅建筑的开间常采用下列参数： 2.1 米、 2.4 米、2.7 米、3.0 米、3.3 米、3.6 米、3.9 米、4.2 米。(2)住宅的进深住宅的进深就是指住宅的实际长度。在 1987 年
5、实施的住宅建筑模数 协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0 米、 3.3 米、3.6 米、3.9 米、4.2 米、4.5 米、4.8 米、5.1 米、5.4 米、5.7 米、6.0 米。 为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件， 进深不宜过长。(3)住宅的层高住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在 1987 年发布的住宅建筑模数 协调标准中，明确 规 定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6 米、2.7 米、2.8 米。(4)住宅的净高住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式
6、来表示：净高=层高- 楼板厚度即层高和楼板厚度的差叫“净高”。商品住宅的开间、进深和层高 (即住宅的宽度、长度和高度)，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即开间、 进深、 层高越大 )，建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。因此，购房者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面 积适宜即可。五、什么是住宅的建筑面积？它是如何计算的？建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外 墙外围线测 定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小
7、的经济指标。它包括三 项 ，即使用面 积、辅助面积和结构面积。因为建筑面积是计算商品房价格的 结算数据，所以 对于 购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：(1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部 带有部分楼层(如阁楼)也 应计算建筑面积。(2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二 层或二层以上按外墙外 围水平面积计算。(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护
8、墙)外围的水平面积计 算。(4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超 2.2 米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。(5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。(6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。(7)住宅建筑内的技术层(放置各种 设备和修理养护用)，层 高超过 2.2 米的，按技 术层外围水平面积计算建筑面积。(8)独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积。第 3 页 共 10 页(9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、
9、水箱间、 电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。(10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。(11)突出墙面的门斗，眺望 间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。(12)封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面 积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。(13)住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯) 的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并 设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。另外，
10、在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有：(1)突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁) 板，如：柱、垛、勒脚等。(2)检修、消防等用的室外爬梯，宽度在 60 厘米以内的钢梯。(3)独立不贴于外墙的烟囱、烟道、 贮水池等构筑物。(4)没有围护结构的屋顶水箱间。(5)层高在 2.2 米以内的技术层( 设备层)。(6)单层住宅的分隔操作间、控制室、 仪表间等单层房间。(7)层高小于 2.2 米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。从以上可以看出，住宅的建筑面积计算起来比较复杂，不 仅规 定多，而且专业性、技术性非常强。消费者在购房时，如果对此不了解，或者对计算出的结果表示怀疑，可以咨询专业人员或请
11、专门测量机构，依照上述 标准重新测量计算。六、什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率？消费者在购房时，除了考虑地理位置和人文 环境外， 对生活的 质量也越来越注重，他们特别关注在商品房销售的广告中常见的“建筑容积率、建筑密度、绿化率”等技术经济指标。建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不 计算面积的附属建筑物除外。建筑密度：即建筑覆盖率，指项 目用地范围内所有基底面积 之和与规划建设用地之比。绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区
12、内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物) 所占面积、运动场地等等。七、什么叫房屋的产权,产权包括什么？某客户问：什么叫做房屋的产权。产权包括什么？ 拥有产权能享受到什么 权利？产权和土地有无必然联系？在项目销售中，有无 规定什么东西是有产权的，什么东西是没有产权的？销售人员答：房屋产权指的是房屋所有对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有，使用，处分和收益权。简单说就是拥 有使用该房屋，或出租 该房屋 获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他 组织或个人进行融资或 贷款等权利。房屋作 为不动产，与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更 时，必然是房地一体 进
13、行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地 产项目销售中，房屋，开发商拥有产权并独立出售，出租的车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及 /或公建，对购房而言，就不具备产权的概念。第 4 页 共 10 页八、商品房的销售面积如何计算？按照北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定(京房地权字1998 第1285 号) ：商品房的销售面积是指 购房者所购买的套内或单 元内的建筑面积( 即套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和一、套内建筑面积的计算方法：套内使用面积：住宅按住宅建筑设计规范(GBJ96-86) 规定的方法
14、计算；其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照住宅建筑设计规范计算。套内 墙体面 积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：(1)共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙) ；共用 墙墙体水平投影面 积的一半计入套内墙体面积 。(2)非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。二、商品房分摊的公用建筑面 积主要包括以下两部分：(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电 室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积；(2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙( 包括山墙)墙体水平投影面积
15、的50%。下列空间不得计入公用建筑面积：(1)作为独立使用空间租、售的地下室、 车棚等。(2)作为人防工程的地下室。公用建筑面积计算公式：公用建筑面积=整栋建筑的面积- 各套套内建筑面积之和-已作 为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积公用建筑面积分摊系数因此，商品房销售面积公式还 可表达为：商品房销售面积=套内建筑面积(1+公用建筑面积分摊系数)九、产权证如何办理？手续否很麻烦？客户问：请问产权证如何办理？是否手续很麻烦？销售人员答：每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼
16、的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋 买卖合同、 购房发票、身份证明、企业相关资料文件等到房屋交易部门办理立契手续后，再 办理过户手续。您可以委托中介机构或由开发商为您代办。十、按揭买的商品房，产权证办下后是放在银行还是给购房者？客户问：银行按揭买的商品房产权证办下来后是放在银行还是给购房者？听说只要办完抵押登记后，产权证就给购房者了。销售人员答：第 5 页 共 10 页在按揭贷款购买的商品房取得产权证前， 银行作为抵押权 人，只能就商品房 买卖合同进行抵押登记，在商品房办理产权证 后，需要向房屋土地管理部门办理房屋产权证的抵押登记手续。作为抵押权人将持有房屋 产权证的他项权利证，
17、 产权证 在办理完毕抵押登记手续后，应由产权人持有。 十一、什么是楼盘均价？“均价”，顾名思义当然是楼盘的平均价格，它代表一个 项目的整体价位水平。但购房者会发现，用标着的“ 均价”来买房，往往想 买的房子与打出的 “均价”有很大差距。“均价”到底是什么样的一个价格？“均价”不是简单的算术平均值，而是发展商根据当前的市场情况专门制定的，以收回成本并获得利润的价格。一个楼 盘在推向市场时，先有 “均价 ”，通 过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼 盘销售价格控制的一个重要 标准，是 这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值，在给每一户 定价前，先定出要 销售的小区中每一 栋楼的均价，
18、在这里就要应用到价差系数，它是根据每 栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景 观不同等定出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出 这栋楼的销售平均价。而每一个单元户型的价格，则 是根据各个户型的垂直位置 (楼层)和水平位置( 在一层楼中的位置) 差以及每个户型的朝向、采光、通风等的不同定出系数 (好朝向、好位置的户型当然系数就高)，再用这栋楼拟定的均价与系数相乘，得出每 户每平方米的价格，再与每户的面积相乘，便得出一户的总价十二、均价到底是个什么价儿？有关人士为您答疑解惑以前，发展商无论是参加展会，还是打广告时，使用的价格多数都是起价。自从有些房地产发展商为吸引客户在起价上“做秀”后，越来越
19、多的买房人便不再对一个项目打出的低“起价”动心了，于是，许多精明的发展商在项目推广时多采用了“ 均价”这个词。“均价”顾名思义当然是这个项目的平均价格，它代表一个项目的整体价位水平。但近来有人发现，用标着的“ 均价”来买房，也 买不到合适的，往往想买的房子与打出的“ 均价”也有很大差距。这到底是怎么回事儿？均价到底是怎么 样的一个价格？“均价”不是简单的算术平均值，即(最高价最低价)2 得出的，而是发展商根据当前的市场情况制定的，以收回成本并 获得合理利润的价格。一个项目在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个项目销售价格控制的一个重要标准，是这个项目售
20、价的加权 平均值。根据这个平均值，在给每一户 定价前，先要定出要 销售的小区中每一 栋楼的均价，在这里就要应用到价差系数，它是根据每 栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景 观不同等定出来的。用拟定的均价乘以每 栋楼的系数，得出 这栋楼的销 售平均价。而每一个单元户型的价格，则 是根据各个户型的垂直位置 (楼层)和水平位置( 在一层楼中的位置) 差以及每个户型的朝向、采光、通风等的不同定出系数 (好朝向、好位置的户型当然系数就会高)，再用这栋楼拟定的均价与系数相乘，得出每 户每平方米的价格，再与每户的面积相乘，便得出一户的总价。怎样看“均价”？一些细心的买房人发现，自己看重的房子，户型朝向比较
21、一般的，往往也与均价相差较远，这是怎么回事儿？是不是 发展商在“ 均价”上也做了手脚？其实，发展商在均价上大做文章是没有必要的， 计算两套价格，费时又费力，不划算。但由于现在市场上项目太多，竞 争得太激烈， 为了吸引“眼球 ”，一些 发展商在项目推广时，打出第 6 页 共 10 页的均价并不是这个项目现在推出的几栋楼的整体均价，而是其中“均价”最低的那栋楼的价格。因此，你在挑房时就会产生与均价相差 较远的感觉。有人会说，这与原来打出的低 “起价”不是一样吗？当然不一样。发展商打出的“起价”的套型，在整个社区中只有几套这样价格的房子，且是所有 单 元当中无论是楼层位置还是朝向、通风、采光最最差的
22、，要么购 房人不愿买，要么根本买不着；更有甚者，有项目原本就没有这样价格的户型，仅仅为吸引客 户的光顾。而低 “均价”则不同，这样价格的楼，社区中至少有一栋，而且这些楼中的户型与社区中其他楼中的 户型没有什么两 样，只是可能没有景 观，或者由于楼体的朝向而影响到户型朝向而已。因此，买房人如果是价格当先者，大可以考 虑它。 一般来说，多层的楼盘接近均价的 户型位于 4 层或 5 层；高 层塔楼在 6 层8 层， 户型位置多为东、西向；一层二户的多层 楼盘单位面积最高价与均价相差 5%8%，塔楼是在15%20%之间 。十三、什么是房地产登记？房地产登记，即房地产产权登 记，它是国家 为健全法制，加
23、强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。城市房地 产权属都必须向房地 产所在地的房地产管理机关申请登记。 经审查确认产权后，由房地产管理机关发给房地产产权证 。产权登记是房地产管理的行政手段，只有通过产权登 记，才能 对各类房地产权属实 施有效的管理。房地产登记时要对权利人、权 利性质、 权属来源、取得时间、产权变化情况和房地产面积、 结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等 进行记载 。房地 产登记可以起到明确房地产边界、面积，明确房地产权利人，明确房地产产权状况等三方面的作用。十四、什么是住宅的“全部产权”和“部分产权”？国务院发布的关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知中
24、，对“全部产权”和“部分产权”都作了明确的规定。“全部产权”是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权。“部分产权”是指职工按标准价购买的公有住宅。在国家规定的住房面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以 继承和出售，但出售 时原 产权单位有优先购买权，售房的入在扣除有关税费后，按个人和 单位所占的产权比例进行分配。“部分产权”与“ 全部产权”的不同之处在于，“ 部分产权”虽然具有永久使用 权和继承权，但在出售时要与原售房单位分割收益。目前，已经取消标准价售房方式，原按标准价向职工售卖的公房，提倡职工补足成本价价款，转为全部产权。十五、什么是印花税？购
25、房者如何纳税？印花税是对经济活动和经济交往中书立、 领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税 负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。1、征税范围及纳税人。印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭 证。应纳印花税的凭证在中华人民共和国印花税暂行条例中列举了 13 类。房屋因卖买、 继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据便是其中之一。印花税由应纳税凭证的书立人或领受人缴纳，具体地说，产权转移书据由立据人缴纳，如果立据人未缴或少缴印花税的，书据的持有人应负责补缴。2、税率和计税方法。房屋产权转移书据，印花税按所载金额万分之五贴花。其应纳
26、税额的计算公式为：应纳税额=计税金额适用税率。第 7 页 共 10 页3、减税、免税规定。房屋所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所 书立的书据，免纳印花税。4、纳税地点、期限和缴纳方法。印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳，合同在签订时缴纳， 产权转移书据在立据时缴纳 。印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。整个 缴纳完税的程序是：在凭 证书立或领受的同时，由纳税人根据凭证上所 载的计税金额自行计算应纳 税额， 购买相当金额的印花税票，粘贴在凭证的适当位置，然后自行注 销。注 销的方法是：可以用 钢笔、毛笔等书写工具，在印花税票与凭证的交接处画几条横线注销。不 论贴多少枚印花税票，都要将税票
27、予以注销，印花税票注销后就完成了纳税手续，纳税人对纳税凭证应按 规定的期限妥善保存一个时期，以便税务人员进行纳税检查。对有些凭证应纳税额较大，不便于在凭 证上粘贴印花税票完税的，纳税人可持证到税务机关，采取开缴款书或完税证缴纳 印花税的办法，由税 务机关在凭 证上加盖印花税收讫专用章。十六、什么是契税？购房者如何纳税？契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所 订契约按房价的一定比例向 产权承受人征收的一次性税收。它是对房地 产产权变动征收的一种专门 税种。1、征收范围及纳税人。由购买、承典、受 赠或交换房屋及土地使用权的单位和个人交纳。2、税率。1997 年 4 月 23 日，我国颁布了新的契
28、税暂行条例，规定契税税率为3%5%。具体契税适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在税率范围内按照本地区的实际情况确定。北京市确定的税率为 4%，目前为推动居民住房消费，按 2%税率减半征收。十七、什么是公共维修基金？购买公有住房时公共维修基金如何交纳？公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、 设备 的维修养护基金。 单位售卖公房的公共维修基金，由售房单 位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的 维修、养 护。1999 年购房的职工，购房人按每建筑平方米 26 元、售房 单 位也按每建筑平方米 26 元的标准交纳公共维修基金。从 2000 年 4
29、月 1 日起，公共 维 修基金的交纳标准调整为：购房人按成本价基价的 2%，售房单位按多层住宅售房款的 20%、高层住宅售房款的 30%的比例，筹集公共维修基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例 为购 房款的 2%。十八、物业管理公司与业主的维修责任如何划分业主作为物业的所有权人，应对 其所有的物业承担维修养 护责任。因此，房屋的室内部分，即户门以内的部位和设备 ，包括水、电、气、户表以内的管线和自用阳台，由业主负责维修。房屋的共用部位和共用设 施设备，包括房屋的外 墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机 电设备、公用天线和消防设施等房屋主体共用设施，
30、由物业管理公司组织定期养护和维修。住宅区内的水、电、煤气、通迅等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通迅单位负责，维修养护费由有关业务单位支付。但是，物业管理公司与有关业务单位另有约定的，按双方 约定确定维修责任。物业所有人可以自行维修养护其自用部分和自用设备，也可以委托物业管理公司或其他专业维修人员代修。由于业 主拒不履行维修责任，致使房屋及附属设施已经或者可能危害第 8 页 共 10 页毗连房屋安全及公共安全，造成 损失的， 业主应当赔偿损失。人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的， 应当赔偿损失。十九、业主委员会应如何成立？业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自
31、治管理的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，是 经政府批准成立的代表物 业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保 护。业主委员会的宗旨是维护本物业的合法权益， 实行业主自治与 专业化管理相结合的管理体制，保障物业的合理与安全使用，维护本物业的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。业主委员会委员从业主中选举产生，每届任期三年，可连选连任。业主委员会由道德品质好、热心公益事业、责任心强，有一定的组织能力和必要工作时间的成年人担任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交 业 主大会确认。业主委员会委员名额的分配取决于业主在该物业中所拥有业权份额的
32、多少。具有较多业权份额的业主，在业主委员 会中应占较多的委员名额；但分散 业主权也应占有相应比例的委员名额。如某物业 30%业权为分散的业主，则在委员会中 30%的委员应由这些分散的业主推选。第一届业主委员会由物业管理行政主管部门会同开发建设单位或物业管理企业、业主代表组成筹委会，筹委会推荐 业主委员会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。二十、小区绿化面积的标准是多少？绿化环境是居住空间质量的重要标志，它不 仅有着净化空气、丰富景观的作用，同时也是居民的交往空间和活动场所，打破了多年 单元住宅那种 “鸡犬之声相闻，老死不相往来”的局面，增进了邻里的交往，扩大了“家”的范围。按国家有关规定，
33、对小区绿化 环境的选择有四点标准：1、小区要封闭管理。保证小区绿化环境是为所在小区居民服务的，增 进居民的领域感，保 证 小区环境的安全与安静。2、要有足够的绿化面积。新区住宅建 设的绿地率不低于 30%，旧区不低于 25%，绿地指标组团不低于 0.5 平方米/人，小区不小于 1 平方米/人；同时绿地还要有充足的日照时间，满足居民区活动的要求，所以成片的绿地就 应满足不少于 1/3 的面积在 标准的日照覆盖范围之外。3、绿地应接近居民住宅，以便观赏使用。4、绿地空间应包含一定数量的活动场地( 如儿童游戏场)，并布置坐椅、铺装地石等设施，以满足居民休息、散步、运动、健身的需要。二十一、公共区域的
34、水电费如何摊销？对于高档住宅，根据城市住宅小区物 业管理服务收费暂行 办法(国家计委、建设部1996第 266 号文件)的规定：公共区域的能源 费用可以计 入物业管理成本，作 为物业管理费的构成部分。对于普通住宅，公共区域的水 电费，不能 单独作为收费项目 进行收费，但可按建筑面积的比例分摊给各住户，在收取各住 户水电费时一并计取。但是，小区的路灯费用不能由住户承担，开发企业应按照规定，将路灯移交给市路灯管理处统 一维护管理。二十二、购房知识：几楼的房子最容易转手？二手房的交易行情是购置新房的重要参照，那么，目前市面上什么楼层的房子其再次交易的能力最佳呢？跟新房一样，二手房的好楼层 指的是 2
35、 至 6 楼，需要 说明的是，从目前的市场需求来看，第 9 页 共 10 页在前几年修建的大量 9 层高的无电梯多层房中，余下的四个楼层， 1、8、9 是比较差的楼层，7 楼是“勉强可以接受的楼层”，考虑到采光、 卫生、潮湿度等因素，除了行动不便的老年人，一般人宁可选择 8 楼，也不愿 选择 1 楼，当然，有较强商业功能的 1 楼除外。对那些 8 楼或9 楼的房主来说，有一个利好的因素勉 强可以告慰：如果是在 顶楼，如果不漏水的 话，还是可以得到热衷屋顶花园者的认可，尤其是一些年 轻的买主。二十三、买了经济适用房 还能拿补贴吗？有读者询问：“购买了经济适用住房，还能再拿住房补贴吗？”为此，这期
36、我们特将集资建房和经济适用住房做以对比，希望能 对读者购买经济适用住房和集 资建房时有所帮助。集资建房与经济适用住房涵义不同集资建房与经济适用住房相比，他 们之间既有相同点，又有不同点。其相同点主要表 现在集资建房完全享受经济适用住房的优惠政策，而且在供应的对象上与建设标准方面也是一致的。但是两者也有不同点：1、 产权性质不同：集 资建房与经济适用住房的产权不同。集资建房有两种产权：经济适用住房产权和房改房产权，即：如果 职工按照房改政策购买 了集资建房的话，那么其 产权性质属于房改房产权，但如果购买 的价格高于当年的房改成本价的 话，那么其 产权性质为经济适用住房产权。2、 价格不同：由于集
37、 资建房的合作社与社员之间在住房问题上不存在买卖关系，而是集资合作建房的关系，因此，集 资建房不存在销售问题，社员可免交部分税费，所售价格只是建造房屋的价格，不包含利润；而经济适用住房的价格之中包含 3%的微利，即房屋建造成本价格再加 3%的利润构成买了经济适用房，仍能获得住房 补贴其实北京市政府早在 1999 年就在北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案的通知(京发199921 号)中提到住房补贴发放的对象：“无房和住房未达到本方案规定的住房面积补贴标准的职工(含离退休职工) ，按 经济适用住房价格或市 场价格购买住房(包括新建 经济适用住房、腾退的可售公有住房和商品住房) ，
38、均可按规定申请住房补贴。 ”也就是说，职工即使购买了经济 适用住房和商品房，按 规定，仍可获得住房补贴。另外，购买了再上市的已购公有住房的 职工，仍属无房 户或者未达 标户。已购公有住房再上市后，由于已补交了土地出 让金和相关的税费，所以其产权性质已为商品房产权，也就是说无房或未达标的职工，如果 购买了再上市的已购公有住房，按规定仍可获得住房补贴。小雪二十四、十种情况不计入建筑面积根据新的国家级标准房产测量规范，10 种情况下建筑面 积不计算。10 种情况包括：1、层高小于 2.20 米以下的夹层 、插 层、技术层和地下室、半地下室；2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装 饰性的玻璃幕墙、 垛、勒脚、台 阶、无柱雨篷；3、房屋之间无上盖的架空通廊；4、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；5、建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台；6、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；第 10 页 共 10 页7、利用引桥、高架桥、高架路、路面作 为顶盖建筑的房屋；8、活动简易房屋；9、与房屋室内不相通的房屋间 伸缩缝。10、据了解，新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为0.26、0.6、 1.4，而旧标准允许面积测量误差为 1.4。
