1、-宁波永正房地产估价经纪有限公司 -宁永估字【2017】第 E1004 号地址：宁波市镇海新城顺业街 1 号天鸿大厦 5F 电话、传真：86299633 1房地产估价报告估价项目名称: 申请执行人宁波市镇海*小额贷款股份有限公司与被执行人宁波*电工合金材料有限公司、孙*、李*、乐*、乐*、乐*、孙*民间借贷纠纷一案所涉及的乐*、乐*、乐*共有的坐落于宁波市北仑区小港渡口路 337巷 28 号房地产市场价值评估估价委托人: 宁波市镇海区人民法院估价机构：宁波永正房地产估价经纪有限公司注册房地产估价师：胡炎锋 3320150080周秀丽 3320140089估价报告出具日期：二 0 一七年二月二十
2、三日估价报告编号：宁永估字【2017】第 E1004 号目 录-宁波永正房地产估价经纪有限公司 -宁永估字【2017】第 E1004 号地址：宁波市镇海新城顺业街 1 号天鸿大厦 5F 电话、传真：86299633 2第一部分 致委托方函 .3第二部分 估价师声明 .5第三部分 估价的假设和限制条件 .6一、本次估价的一般假设 .6二、不确定事项假设 .6三、背离实际情况假设 .6四、不相一致假设 .6五、本报告使用的限制条件 .6第四部分 估价结果报告 .7一、估价委托人 .7二、估价机构 .7三、估价目的 .7四、估价对象概况 .7五、价值时点 .8六、价值类型 .8七、估价依据 .9八、
3、估价原则 .9九、估价方法、技术路线及价值的确定 .9十、估价结果 .10十一、估价作业日期 .10十二、估价报告应用有效期 .10十三、估价报告特别说明 .10十四、估价结果分析与应用 .11十五、房地产估价人员 .11第五部分 估价技术报告（存档） .12第六部分 附 件 .181、估价对象位置图2、估价人员实地拍摄的委估价对象照片3、（2016）浙 0211 法委评 155 号司法评估委托书复印件4、 估价委托人提供的房屋所有权证、房屋共有权证复印件5、估价委托人提供的土地使用权证复印件6、评估机构营业执照、资格证书复印件7、估价人员资格证书复印件-宁波永正房地产估价经纪有限公司 -宁永
4、估字【2017】第 E1004 号地址：宁波市镇海新城顺业街 1 号天鸿大厦 5F 电话、传真：86299633 3第一部分 致委托方函以下内容摘自估价报告书，欲了解本估价项目的全面情况，应认真阅读估价报告全文。宁波市镇海区人民法院：受贵院的委托，本公司秉着独立、客观、科学、谨慎的原则，对贵院办理的申请执行人宁波市镇海*小额贷款股份有限公司与被执行人宁波*电工合金材料有限公司、孙*、李*、乐*、乐*、乐*、孙*民间借贷纠纷一案所涉及的乐*、乐*、乐*共有的坐落于宁波市北仑区小港渡口路 337 巷 28 号（证载房屋建筑面积为 46.76m2，设计用途为商业；证载土地使用权面积为 11.07m2
5、，国有出让商业服务业用地）房地产市场价值评估。 估价目的：为委托方执行司法拍卖提供参考依据而评估房地产的市场价值。价值时点：2016 年 12 月 01 日（委托日）估价结果：本公司估价人员根据特定的估价目的，依据我国有关房地产管理法律、法规、房地产估价规范，以及我们掌握的房地产市场资料和长期积累的房地产估价经验，在实地查看委托估价房地产后，经过认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，并实施了必要的市场调查，按照严谨的估价程序，遵守公认的估价原则，运用收益法进行了专业分析、测算和判断，确定估价对象在价值时点时的房地产市场价值为人民币 47.2 万元整，大写金额为人民币肆拾柒万贰仟元
6、整，综合评估单价为 10101 元/m 2。（详见下页估价结果一览表）上述估价结果确定受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。致函落款：宁波永正房地产估价经纪有限公司法人代表：赵海庆致函日期：二零一七年二月二十三日-宁波永正房地产估价经纪有限公司 -宁永估字【2017】第 E1004 号地址：宁波市镇海新城顺业街 1 号天鸿大厦 5F 电话、传真：86299633 4估 价 结 果 一 览 表房屋坐落 产权证号 建筑面积（） 土地证号 土地面积（） 评估综合单价 （元/） 市场价值（万元）宁波市北仑区小港渡口路 337 巷28 号甬房权证仑开字第2007821212 号46.76 仑国用
7、（2008）第 00471 号 11.07 10101 47.2注：（1）上述价值已包括室内固定装修价值。 （2）表内数据四舍五入精确到仟位，个别数据前后可能会存在小误差，不影响计算结果及最终评估结论的准确性。 -宁波永正房地产估价经纪有限公司 -宁永估字【2017】第 E1004 号地址：宁波市镇海新城顺业街 1 号天鸿大厦 5F 电话、传真：86299633 5第二部分 估价师声明我们郑重声明：在我们的知识和能力的最佳范围内：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限
8、制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照 GB/T502912015房地产估价规范 及国家、地方相关法律、法规、规范性文件和相关行业权威数据进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、中国注册房地产估价师周秀丽、胡炎锋已于 2016 年 12 月 22 日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘和市场调查，其他估价人员未对本估价报告中的估价对象进行实地查看。但实地查看仅限于对评估标的物外观和使用状况。估价人员不承担对评估标的物建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。6、没有人对本估价报告提供重要专业帮
9、助。7、本估价报告需经估价人员签名盖章并加盖估价机构公章，作为一个整体时有效，复印件无效。8、因委托 方 提 供 的 是 相 关 资 料 的 复 印 件 ， 估 价 人 员 无 法 履 行 对 原 件 的 核 对 程 序 ； 本 估 价报 告 依 据 了 委 托 方 提 供 的 相 关 资 料 ， 委 托 方 对 资 料 （ 包 括 口 头 资 料 ） 的 真 实 性 、 合 法 性和 完 整 性 负 责 ， 因 资 料 真 实 性 、 合 法 性 和 完 整 性 而 影 响 估 价 结 果 的 ，责 任 由 委 托 方 承 担 ；估 价 人 员 对 权 属 登 载 资 料 是 否 与 房 地
10、 产 现 状 吻 合 履 行 了 必 要 的 注 意 义 务 ， 依 据 我们现有的判断水准未发现异常情况。9、非为法律、行政法规规定，本报告的全部或部分内容未经过我们或我们所在的估价机构的同意，使用者不得修改或提供给其他单位和个人，不得见诸各类媒体。10、参与本次估价的工作人员中国注册房地产估价师 胡炎锋 签章： 注册证号：3320150080中国注册房地产估价师 周秀丽 签章： 注册证号：3320140089-宁波永正房地产估价经纪有限公司 -宁永估字【2017】第 E1004 号地址：宁波市镇海新城顺业街 1 号天鸿大厦 5F 电话、传真：86299633 6第三部分 估价的假设和限制条
11、件一、本次估价的一般假设1、估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。2、买卖双方的交易目的都是追逐自身最大经济利益，在适当的期间完成谈判和交易，洽谈交易期间物业价值保持稳定。3、交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识，不考虑特殊买家的附加出价。4、市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。5、本次估价对象房屋建筑面积、土地面积数据根据委托人提供的房屋所有权证、土地使用权证确定。二、不确定事项假设1、估价人员现场勘察时，未对其做建筑物基础、房屋结构上的测量和实验，本次估价假设其无建筑物基础、结构等方面的重大质量问题。2、估价结果未考虑估价对象其所有
12、权人已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。三、背离实际情况假设1、估价结果是为确定房地产的市场价值为委托人执行司法拍卖提供参考依据，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价结果的影响；当上述条件发生变化时，估价结果一般亦会发生变化。2、本次估价是以提供给估价机构的估价对象不存在抵押权、租赁、典权等他项权利为假设前提。特提请报告使用人注意！四、不相一致假设1、估价对象司法委托日为价值时点，实地查勘日、司
13、法委托日及报告使用日有一定的时间差异，在此假定估价对象在各时间点的市场状况和物理状况一致。五、本报告使用的限制条件1、本报告仅为确定房地产的市场价值为委托人执行司法拍卖提供参考依据，不作它用。2、本报告使用的有效期为一年。即估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作估价对象的市场价格参考，超过一年，需重新进行估价。3、本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供；报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。4、根据最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖变卖财产的规定，相关当事人若对价格有异议，在收到评估报告十日内以书面形式向委托方提出异议，逾
14、期视为认同。-宁波永正房地产估价经纪有限公司 -宁永估字【2017】第 E1004 号地址：宁波市镇海新城顺业街 1 号天鸿大厦 5F 电话、传真：86299633 7第四部分 估价结果报告一、估价委托人：宁波市镇海区人民法院联系人：洪法官联系电话：0574-86377570；传真：0574-86377570二、估价机构估价机构：宁波永正房地产估价经纪有限公司法定代表人：赵海庆住所：宁波市镇海区骆驼街道顺业街 1 号 5-2 室营业执照注册号（统一社会信用代码）：91330211736182934K资质等级：二级行政许可决定书号：浙建住房许20160265 号证书编号：浙建房估证字200101
15、9 号有效期限：2016 年 10 月 28 日至 2019 年 10 月 28 日三、估价目的：为委托方执行司法拍卖提供参考依据而评估房地产的市场价值。四、估价对象概况1、估价对象的界定估价对象位于宁波市北仑区小港渡口路 337 巷 28 号，房屋建筑面积 46.76，设计用途为商业，土地使用权面积 11.07，国有出让商业服务业用地；本次估价含室内固定装修。2、估价对象权益状况房屋权属：估价对象房屋登载于甬房权证仑开字第 2007821212 号房屋所有权证，房屋所有权人为乐*，房屋坐落北仑区小港渡口路 337 巷 28 号，建筑面积为46.76，设计用途商业用房，钢混结构，附记：乐*占
16、34%份额、乐*占 33%份额、乐*占 33%份额。土地权属：估价对象土地登载于仑国用（2008）第 00471 号国有土地使用证，土地使用权人乐*、乐*、乐*，座落北仑区小港渡口路 337 巷 28 号，地类（用途）商业服务业用地，使用权类型国有出让，终止日期 2041 年 05 月 17 日，使用权面积11.07 平方米，其中分摊面积 11.07 平方米。-宁波永正房地产估价经纪有限公司 -宁永估字【2017】第 E1004 号地址：宁波市镇海新城顺业街 1 号天鸿大厦 5F 电话、传真：86299633 8估价对象另登载于甬房仑开共字第 2007804766、2007804767 号房屋
17、共有权证，详见相关产权证复印件资料。3、估价对象实体状况本次估价对象为宁波市北仑区小港渡口路 337 巷 28 号房地产。估价对象所在房屋为钢混结构，总层数为 4 层，估价对象位于第 1 层。经实地查勘，估价对象室内为一般粉刷，层高约为 4.1 米，门面宽 3.6 米，进深 11.3米，现出租给医院作为食堂使用。整体保养状况一般。详见估价人员实地拍摄的委估对象的图片。4、房地产区位状况通过宁波至上海的杭州湾跨海大桥，与上海国际大都市形成 2 小时交通圈的同城效应。杭州湾跨海大桥重宁波位于中国大陆海岸线中段，商务业务扩展性非常好。通过宁波港的众多国内航运支线和发达的铁路、高速公路网，货物能够快速
18、直达沿海各港口、长江沿岸城市以及江西、安徽、湖南、湖北等内陆省市的广大区域。塑了长三角南北两翼交通大平台，上海、南京、杭州、宁波共同构成长三角未来的菱形城市空间格局，尤其是宁波进入上海的 2 小时圈，形成了显著的“同城效应”。 宁波辐射长三角经济腹地大。2007 年，长三角地区 16 城市共实现地区生产总值 4.6 万亿元，占全国经济总量的 18.9%；实现社会消费品零售总额 1.4 万亿元，占全国的 16.2%，市场开发潜力十分诱人。宁波处于长三角的出海口，是长三角地区开展对外贸易的战略要地。估价对象位于宁波市北仑区小港渡口路 337 巷 28 号，所在位置东邻竺山公园、南近季景路、西邻渡口
19、路、北近江南东路。周边有竺山公园、小港成人学校、加贝超市、华南医院、宁波银行、中国邮政储蓄银行等，外部配套设施完善，交通便利，出行方便，商业氛围一般。五、价值时点二 0 一六年十二月一日（委托日）六、价值类型所评估的估价对象的某种特定价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵。本次估价采用的价值标准为公开市场价值标准。即房屋按所有权、土地按使用权价值进行估价，房地用途按设计用途为准，土地使用权出让剩余年限，宗地开发程度以现状为准，房地产税费由交易双方各自承担、无他项权利限制条件下的现行价值。所称的市场价值，即估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫-宁波永正房地产估价经纪有限公司
20、 -宁永估字【2017】第 E1004 号地址：宁波市镇海新城顺业街 1 号天鸿大厦 5F 电话、传真：86299633 9的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。七、估价依据(一)、本次估价所采用的法规依据1、中华人民共和国物权法2、中华人民共和国城市房地产管理法3、中华人民共和国土地管理法4、司法鉴定程序通则（司法部令第 107 号）(二)、本次估价采用的技术规程1、中华人民共和国国家标准 GB/T502912015 房地产估价规范(三)、委托方提供的有关资料1、司法评估委托书【（2016）浙 0211 法委评 155 号】2、房屋所有权证复印件3、国有土地使用证复印件(四
21、)估价机构和估价人员实地查看、调查所获取的资料。1、估价人员现场查勘和估价机构掌握的其他相关资料；2、估价对象所在区域的房地产市场状况、同类房地产市场交易等数据资料。八、估价原则本次估价遵守独立、客观、公正总体原则基础上，同时遵循合法原则、最高最佳使用原则、价值时点原则、替代原则。（一）独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则；（二）合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则；（三）最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则；（四）价值时点原则：要求估价
22、结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则；（五）替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则；九、估价方法、技术路线及价值的确定1、估价方法的选用-宁波永正房地产估价经纪有限公司 -宁永估字【2017】第 E1004 号地址：宁波市镇海新城顺业街 1 号天鸿大厦 5F 电话、传真：86299633 10估价方法通常有比较法、成本法、收益法、假设开发法四种及由此衍生的相关方法。比较法适用于类似房地产交易案例较多的估价；收益法适用于有效收益或有潜在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发
23、法进行估价的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。估价对象为已建成正常使用的房屋，且目前为最佳使用状态，不宜采用假设开发法；估价对象为商业用房，其价格与成本关联性弱，房地产的开发成本不能准确反映房地产的实际市场价值，故不宜采用成本法；估价对象周边类似商业用房的成交案例缺乏，故不宜采用比较法。收益法：收益法是假设估价对象在出租使用的情况下，预计估价对象正常的租金净收益，并选用适当的资本化率将其折现到价值时点后累加，以此估算得出估价对象的房地产收益价格，其净收益等比递增的计算公式为：房地产收益价格 （单价）= A/（R-G）1- （1+G ） n/(1+R)n
24、（A 指未来第一年的净收益，R 指资本化率，G 指净收益逐年递增比率，n 指未来可获收益的年限）。根据以上方法估算得出估价对象的收益价格，结合房屋建筑面积进行综合分析后确定估价对象的客观合理市场价值。十、估价结果本公司估价人员根据特定的估价目的，依据我国有关房地产管理法律、法规、房地产估价规范，以及我们掌握的房地产市场资料和长期积累的房地产估价经验，在实地查看委托估价房地产后，经过认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，并实施了必要的市场调查，按照严谨的估价程序，遵守公认的估价原则，运用收益法进行了专业分析、测算和判断，确定估价对象在价值时点时的房地产市场价值为人民币 47.2 万元整，大写金额为人民币肆拾柒万贰仟元整，综合评估单价为10101 元/。十一、估价作业日期二 0 一六年十二月一日至二 0 一七年二月二十三日。十二、估价报告应用有效期本报告有效期自估价报告完成之日起一年内有效（自 2017 年 2 月 23 日至 2018 年2 月 22 日止）。随着时间的推移，房地产市场状况和委估对象自身情况也会发生变化, 估价对象的市场价值将会发生相应变化，评估结果也需作相应调整。
