1、红莲湖旅游度假区项目规划及投资分析书第一章 红莲湖旅游度假区项目概况一、 红莲湖度假区地理位置二、 度假区气候与生态环境三、 红莲湖度假区用地情况四、 关于湖北红莲湖旅游度假区开发有限公司五、 湖北省及鄂州市对红莲湖度假区项目的政策支持第二章 市场分析一、 国内旅游市场现状二、 项目的可行性分析 第三章 风险及对策一、 主要风险因素二、 主要风险对策第四章 度假区开发规划一、 公司的发展规划二、 红莲湖开发的基本思路三、 开发步骤四、 远景目标第五章 投资估算与资金筹措一、 投资需求估算二、 前期项目的投资需求与资金来源第六章 投资收益分析一、 项目收益估算二、 投资收益分析第一章 红莲湖旅游
2、度假区项目概况一、红莲湖度假区地理位置红莲湖旅游区位于湖北华中重镇武汉市的东边，鄂州市容光焕发区庙岭镇辖区内，紧阾武汉黄石高速公路。武黄高速公路又是我国交通干线中最重要公路干线之一，为沪蓉高速公路的组成部份，从此路上行可到三峡重镇宜昌，下行可连接长江沿线的九江、南昌、合肥、南京、上海，为红莲湖旅游度假区提供了极其便利的交通条件和潜在的客源。从行车时间和路程看，以不超过一小时为界定条件，可直达以下知名旅游景点：武汉东湖风景区、黄鹤楼、归元寺等武汉市蓍名景点，西山风景区，鄂州博物馆等黄石市著名景点。以半天（12 小时）为界定条件，则可到九江庐山、荆州三国古战场、宜昌葛洲坝、三峡大坝、长江三峡等著名
3、旅游区，交通条件十分发达和畅通。红莲湖与武汉东郊接壤，紧靠中国光谷武汉市东湖高新技术开发区。整个规划面积为 24 平方公里，其中水面（红莲湖）约占 5.5 平方公里。度假区西距武汉市中心不到 20 公里，东距鄂州市仅 23 公里，北距湖北省葛店经济技术开发区 13 公里，东南距黄石市 40 公里左右。以红莲湖为中心，东至呈列扇子湖农场乡级公路，西至庙岭大叶乡级公路，南至扇子湖大堤，北至武汉黄石高速公路。 红莲湖旅游度假区与黄石市、鄂州市、黄冈市等工商业发达的城市也不远，这些城市都是工业、商业十分发达的地区，在华中地区有着举足轻重作用。特别是武汉市为我国特大城市之一，起着东、西连接的作用，而且又
4、是我国有名的旅游城市和中转地，几个城市人口相加有 1500 万以上，有着前景十分看好旅游人口潜在优势和物流优势，再加上度假区东北两侧相阾的两大开发区武汉市的中国光谷和省级的葛店经济技术开发区，地理优势十分明显。随着我国经济的不断发展，人们生活水平的提高和对生活质量要求的提高，作为双休日度假、短途度假的理想去处，红莲湖旅游度假区有着绝好好的区位优势。二、度假区气候与生态环境红莲湖旅游度假区属农村气候，年平均气温 180C，年平均降水量为1500 毫米，无霜期为 273 天，无任何大气污染和噪音，为典型的农业种值区，具有浓厚的江南田园风光。红莲湖水直通湖北省大型湖泊梁子湖，并通过梁子湖与长江来调控
5、水面，其湖水纯净，根据水质监测可以饮用。度假区内地下水源丰富，有泉水流出地表，经用 I 级标准进行分析，符合生活饮用水卫生标准。其大气质量也符合国家标准大气标准，达到了 I 级标准。因红莲湖地域无工业污染，空气清新，湖水清澈，因此生态环境良好。红莲湖曲折有致，情人岛延伸湖中，阳光、微风、绿树、花草，流水潺潺，微波荡漾，广阔的天空，碧绿的湖水，一望无边的绿色，真正体会到了毛主席说的一句话：极目楚天舒。在众多的湖汊里，遍生红莲、菱角等水中植物，而且湖面鸥凫翔泳，水里鱼虾流动，岸边鸟燕齐鸣，草中野兔飞奔，天然趣成。宽阔的湖面可开辟水上运动，比赛基地和各种水上旅游娱乐设施，使人们置身水中亲近绿色，回归
6、自然。另外，红莲湖东南约 3 公里处，便有梧桐湖，湾汊众多，小岛群布，为红莲湖旅游度假区远期发展提供了有利条件。三、红莲湖度假区用地情况红莲湖旅游度假区地形主要属长江三级阶地，地势为北高南低的平原比较平坦，小有起伏，均为农业耕种地，其建设可根据现有地形，稍作修整即可，不用花费很大成本来平整地。根据现有的地理环境及土地使用功能，红莲湖旅游度假区用地规模暂定 24 平方公里， （其中水面约 5.5 平方公里） ，规模范围基本上包括了旅游度假区可能建设发展的用地规划，也包括主要大型市政公用设施用地和其它用地的要求。四、关于湖北红莲湖旅游度假区开发有限公司为使红莲湖的开发避免低档次、小规模、各自为阵小
7、农经营的老路，在湖北省和鄂州市政府的大力支持下，经中国宝安集团与原湖北红莲湖旅游度假区开发有限公司商议并达成增资扩股协议，成立了以宝安集团为主的新的红莲湖旅游度假区开发有限公司，新公司以 2002 年 5 月 28 日咸宁信达会计事务有限责任公司出具的审计报告为依据，原湖北红莲湖旅游度假区开发有限公司评估基准日的净资产为 1089 万元，在新公司中占股比例为 35，保安集团以投资现金 2022 万元入股，占股 65。新公司除引进行了在房地产开发和区域规划建设上有丰富经验和品牌效应的保安集团外，公司在法人治理结构上也按照现代企业制度设计，依照保安集团的公司建制模式，建立了一整套的科学合理的经营管
8、理机制：1、建立了较为完善的内部管理机制，规范公司运作：公司的组织结构严格按公司法要求设立，同时结合公司所属行业的特点和公司具体情况制订了较为完善的管理制度，健全了合理的组织结构和强有力的经营管理班子。2、以提高经济效益为目的，制定设计企业的经营管理制度：在公司的具体运作中，实行以效益为中心、以效率为标准的原则，推行“统一经营，分级管理”运作模式，公司总部自身及各下属企业都签订了年度经营目标责任书 、 总体经营方案等，建立了相应的考核、激励机制。3、以保证工程质量为原则，在财务和工程上建立了科学的管理制度：为改进管理方式，提高公司控制能力，公司先后制定了安全生产目标责任书 ， 财务管理办法 、
9、 投资管理办法和合同管理办法等核心的管理制度， 通过定期经营分析、财务评审等手段，保证公司整体运行质量。五、湖北省及鄂州市对红莲湖度假区项目的政策支持2002 年 5 月 30 日鄂州市人民政府专题会议纪要（22）号决定：湖北红莲湖旅游度假区开发有限公司对度假区 24 平方公里规划面积具备“统一规划、统一招商、统一收费、统一开发、统一管理”的权限。会议还决定湖北红莲湖旅游度假区开发有限公司在红莲湖旅游度假区坚持旅游业、高科技产业、房地产业并举的原则，走“统一规划、分步实施、滚动投资、立体开发”之路的良性循环。 （22）号文同时决定度假区内水面由武昌鱼集团租赁给湖北红莲湖旅游度假区开发有限公司经
10、营，经营方向以水上娱乐项目为主，度假区在开发和经营上享受省级旅游度假区与省级开发区的优惠政策。第二章 市场分析一、国内旅游市场现状红莲湖作为武汉市郊的一个度假区，其市场前景与国内的旅游业，尤其是武汉的渡假旅游业发展息息相关。随着国内居民收入水平的逐渐提高、假日时间的延长和消费观念的改变，使居民有更有利的条件出游，国内旅游呈火爆之势。近年来国内及武汉地区旅游市场有关数据如下：1、 国内旅游市场情况我国旅游业近年来发展迅速，目前已成为世界上旅游业规模最大的国家之一, 境外和境内旅游市场同步增长。2000 年国内旅游 7.3 亿人次，收入2967 亿元人民币，之后此两项每年都分别保持在 3和 10以
11、上的增长，旅游业已被列为国民经济新的增长点, 我国旅游业正处于全面发展的重大机遇。2、武汉旅游市场情况武汉作为华中地区的特大城市，既是一个有巨大容量的旅游接待市场，也是一个有巨大潜力的旅游资源市场。武汉近年旅游业发展迅速,，2001 年止，共有旅游涉外饭店 64 家，星级饭店 50 多家，旅行社 142 家（其中国际旅行社 16 家，国内旅行社 126 家） 。2001 年武汉市接待国内旅游者 2200万人次，国内旅游收入 150 亿元，年增长率分别为 12%和 20%，国内旅游收入占旅游总收入的 90%以上。2001 年，旅行社组织本市居民出游人数约为 26 万人次，800 万人天，平均出游
12、天数为 3.36 天，年平均增长率分别达到 40%和 60%以上。此外市民自行组织近郊出游人数也相当庞大，若按通过旅行社组织出游的人数的12 计，其人数则为 400 万人天，两者合计，一至二日旅游的年出游量约为1200 万人天。据统计，外地过夜旅游者在汉人均天花费 556 元；本地一日游旅游者人均花费 240 元。按本地市民出游平均每人天消费 240 元计，则武汉本市居民近郊旅游的年消费市场近 30 亿元，而且这个市场的年增长率在 30%以上。武汉由于地理位置的优势，对周边客源市场有较强的吸引力，吸引众多旅游者到汉旅游，形成了一个以武汉为中心的旅游市场集散地，出游方向多为自然风光较为优美的景区
13、，长线旅游和短线旅游都有增长，家庭出游比例明显提高，出游主题更明确。旅游业、尤其是家庭式的度假已成为最具发展潜力的一个市场，有广阔的发展前景。二、红莲湖度假区项目的可行性分析1、 城市周边地区生活用地的资源有限性。 随着我国经济的不断发展，人民生活水平的不断提高，人们的置业信心也越来越强。但随着大城市土地的价格及环境条件所限，以及人们对生活，居住环境要求的不断提高，找到一块备种条件俱优的区域并不容易，而红莲湖旅游度假区则正有此优势。首先，这里民风淳朴，社会安定，没有城市中的那种喧闹和不安定感。其次，随着城市日趋拥挤和扩大，人们向往回归一种田园风光式的生活及享受，而红莲湖地区属城郊结合部，就象武
14、汉市的远郊后花园加上开发成本的优势，环境的优势，可以造出更符合人们的要求和条件的居住区，有很大的吸引力。第三，湖北省已规划武汉市为中心加快，发展和带动建设华中的城市群，而红莲湖旅游席假正好在这一范围内最靠近武汉的区域，完全有条件按照省市有关中长期规划和社会的发展，建成依托武汉的卫星城镇，从而带动庙岭镇及其周边地区的社会发展和进步。2、 与城市发展总体规划相结合。红莲湖区域作为鄂城市最靠近武汉的区域，市政府肯定会在此地做文章，以便依靠从武汉市这个特大城市中分享一部分利益。可以对比的是，武汉市江夏区（原武昌县）就是靠近东湖开发区划出了一块庙山地域，依靠汤逊湖的风光及各种优惠政策，成立了庙山开发区，
15、现已吸引了武汉市几大工业园及各类房地产商落户此地，几年里就取得了巨大的效益。因此，鄂城市政府完全可以也必须会按此模式，在红莲湖地区用自然风光和优惠政策来吸引各类客户，为鄂州市的发展招商引资。3、市场容量 按上述武汉本市旅游市场的有关统计数据，以目前的近郊游市场容量为基础，加上年 30%的增长率，在 未来几年内其市场容量将快速增长，保守估计在 23 年内就可达到 60 亿以上。以红莲湖与武汉紧邻的地域优势、自然景观优势，再加上我们投资开发后的软硬件环境优势，以在未来的几年内吸引武汉近郊游客流量的 15%计，其市场容量就近 10 个亿，再考虑到上述的土地资源的有限性及武汉城市发展的总体规划和进度，
16、其市场潜力必将得到更大地发挥。4、有的优惠政策给予的权限及瞻望。 根据湖北省及鄂州市政府的有关决议，红莲湖旅游度假区在开发建设和经营上享有如下的政策扶持：（1）红莲湖旅游度假区享受省级旅游度假区及省级开发区的优惠政策。（2）2002 年 5 月 30 日，鄂州市人民政府专题会议纪要（22）号决定：湖北省红莲湖旅游度假区开发有限公司对度假区 24 平方公里规划的具备“统一规划、统一招商、统一收费、统一开发、统一管理”的五个一权限。会议还决定在红莲湖旅游度假区坚持旅游业、高科技产业、房地产业并举的原则，走“统一规划、分步实施、滚动投资、立体开发”之路，实行资本的良性循环。（3） （22）号纪要还决
17、定度假区内水面由上市公司武昌鱼集团租赁给湖北红莲湖旅游度假区开发有限公司经营。经营方向水上娱乐项目为主。如果红莲湖旅游开发区前期项目正式启动，我们相信，鄂州市政府必将会在办证（照）税收、价格基础设施配套，招商引资等各方面，给予大力的支持和政策优惠，以协助公司招商国引资，加快开发区的滚动开发和发展。第三章 风险及对策一、主要风险因素1、经营风险(1) 红莲湖的综合旅游环境对公司土地开发的影响红莲湖地区的自然风景资源、 旅游娱乐设施和景区内交通等旅游服务配套设施的维护管理、 安全保障和完善程度以及鄂州市旅游服务业整体服务水平，直接关系着红莲湖对游客的吸引力，从而影响到红莲湖地区的旅游客流量，而对客
18、流量的预期将直接影响到投资者参与红莲湖旅游度假项目的开发和经营的意愿。因此红莲湖地区综合旅游环境的优劣直接影响到我们对红莲湖总体开发策略的成功与否。(2) 经营业务过于集中的风险虽然红莲湖项目的主要收益来源于土地转让，但土地转让成功与否的前提还是取决于土地的受让方（即参与红莲湖旅游业的投资经营方）对经营旅游服务业的收入预期，其主要的业务收入将来自区内的物业和服务经营收入，若国内外旅游市场发生不利于旅游业的变化，或旅游区的经营管理不善将给公司的土地开发经营策略造成消极影响。(3) 环保风险独特的自然山水风光是红莲湖吸引游客的重要原因。目前, 红莲湖地区的自然环境保护较好:区域环境噪声达到国家标准
19、，城市地面水、 饮用水源和饮用水质达标率分别为 100、96.2和 100， 红莲湖水质达到国家地面水二类标准。 但不排除红莲湖地区可能由于环境保护不善而使自然环境恶化，影响红莲湖对游客的吸引力, 另外，也有可能因国家环保政策的变化而使环保方面的投资成本增加，从而影响到经营业绩。2、区域间的旅游业竞争风险随着人均国民收入水平的不断提高, 旅游将成为一个消费热点。近年来旅游业发展迅速， 武汉周边地区都在积极开发各具特色的自然及人文旅游资源。因此， 越来越多的旅游景点的建设和开发可能会使我们面临来自其他旅游区域的更多的竞争。由于受到国内外其他旅游市场的竞争，进而影响我们的开发进度、销售业绩和盈利水
20、平。3、市场风险红莲湖旅游季节性波动较大,淡旺季明显。在旅游淡季公司旅游设施将出现一定程度的过剩，会给公司在度假区的直接经营项目带来一定压力。另外，房地产开发竞争风险随着房地产开发升温，周边地区房地产商都会开发出与红莲湖市场定位相近的楼盘项目，因此房地产商之间不可避免的会产生激烈的竞争，从而带来竞争中的风险。因为各种因素的影响造成开发牧业不能按设想卖出，形成一定的空置率而造成的市场风险。4、政策性风险虽然鄂州市政府已决定将旅游业作为鄂州市的主导产业，并加快旅游业的发展， 争取在较短时间内使之发展成为鄂州市的支柱产业， 本项目作为主导产业中的重点会得到市政府的全力支持。 市政府赋予我们在土地开发
21、和旅游资产及项目优惠政策，期望将其培养成鄂州市旅游产业的主要经营者以。 但我们不能保证该项政策永远延续。5、项目投资风险尽管本项目投资经过了充分论证，但是从项目设计到施工有一定的周期，涉及的环节也较多，在此期间， 如果出现一些人力不可抗拒的意外事件，或某个环节出现问题， 或对市场预测出现偏差，或整个宏观经济形势发生较大变化，都将会影响项目的进展或效益。二、主要风险对策针对以上风险，我们将积极采取以下措施， 将风险降低到最小程度：1、经营风险对策(1) 针对综合旅游环境对客源影响的风险，首选要做好旅游区的规划和管理，避免因规划的缺陷和管理的不善而使整个旅游区硬件档次和服务水平的下降。另外公司除对
22、基础性的设施投入外，可以安排资金投向于红莲湖地区的旅游客运车船的更新改造和餐饮娱乐场所的投资建设，以提高这些旅游服务配套设施的安全性和完善程度；同时也将加大对区内经营管理人员和员工的培训， 提升整体服务水平的提高， 以吸引更多的游客前来红莲湖观光、游览、娱乐。(2) 针对本项目提供的经营业务过于集中的情况，可利用我们旅游服务涉及范围广的特点，逐步向旅游景点开发、旅游贸易、旅游工艺品等旅游相关行业拓展，为投资方和参与者提供更多的选择，增强其抗风险能力，从而也增强了度假区的吸引力。(3) 针对环保风险,鄂州市委市政府已采取如下有力措施来保护红莲湖地区的整体环境：禁止污染严重的工业企业在鄂州市建设投
23、产， 至今鄂州市已处理、关闭了污染严重的工厂，整个梁子湖流域严禁工业排污， 并逐步做到污水全部进入管网，不直接排放；在开发经营埸所的同时规划和建立垃圾转运站和处理站， 生活垃圾处理率达到 80；加大沿岸的植被保护力度， 湖边地区完全实现绿化。2、行业风险对策针对来自其他旅游区域的激烈竞争，我们在对外宣传和自身定位上突出“红莲湖的蓝天、碧水、绿地、阳光”这一自然旅游资源的独特性和不可替代性， 以凸现自身的竞争优势，吸引各地游客来红莲湖旅游。 同时我们将联合相关行业和机构向上、下游扩展，形成以红莲湖度假区为核心的从上自下的产业链，尽可能地吸引资金参与形成规模效应， 以进一步巩固和扩大客源市场。3、
24、市场风险对策(1) 针对红莲湖旅游业淡旺季较明显的特点，公司可在开发规划中制定相应对策，将度假区规划开发与未来不同的旅游产品相结合； 由于红莲湖旅游业的淡旺季并非完全取决于气候和季节，而是与 “目标消费人群的可支配时间”的长短有较强的相关性。 “老年人旅游”和“商务旅游”等潜在游客群体在旅游淡季的可支配时间往往较充裕。公司应加强对“老年人旅游” 、 “商务旅游” 、 “环保旅游”和“康复旅游”等旅游品种的市场拓展力度，来补充常规客源的不足，力争做到“淡季不淡” 。(2) 通过加大投入、统一规划、规模开发的方式，提高竞争门槛，将土地的开发和楼盘建设与度假区的自然景观优势相结合，树立公司品牌，提高
25、现有旅游设施及服务的技术含量和档次，加强与楼盘相关的旅游新产品开发，创造新的卖点。4、政策性风险对策(1) 虽然鄂州市政府对红莲湖开发大力支持，并承诺了一系列优惠政策，尽管如此， 我们仍将充分挖掘自身潜力，增加收入，降低成本，以增强抵御风险的能力。(2) 近期，国务院关于提高中低收入家庭的收入和增加国家公务员及事业单位职员的工资水平的政策， 将普遍提高国民的收入水平，有利于提高人们的旅游消费支出，从而使度假区的投资开发项目直接受惠。5、项目投资风险对策为了保证项目投资工程顺利进行，一定要周密论证、科学计划、系统安排，具体可采取如下措施：1 成立专门领导班子，加强管理、统筹规划；并聘请旅游系统的
26、专家作顾问，现场指导；实施了员工前期培训，储备相关技术和人才；保持和加强与鄂州市有关部门的协调沟通，以确保项目的顺利进行；加强新项目营销策划和宣传推广。第四章 度假区开发规划红莲湖的开发战略设想是：以红莲湖开发为依托，以旅游需求为导向，实施土地开发和旅游产业一体化经营战略， 形成有力拳头参与市场拓展和竞争。以土地开发、旅游项目经营为主，提高开发区招商引资的实力和旅游设施档次，完善旅游配套功能，创旅游精品，树公司品牌。一、公司的发展规划红莲湖的开发与公司的发展结为一体，从公司的发展来说，其目标主要分为三个阶段：第一，自我完善阶段：充分发挥现有资源优势, 凭靠资金实力、优质的服务、大胆推陈出新的作
27、风和符合时代潮流的创意，加快土地开发规模，扩大红莲湖旅游市场规模，丰富提高旅游设施及服务的品种、档次和质量，培育新的利润增长点。第二，树立名牌阶段：在继续强化和优化内部经营管理体系的同时，合理、求实、量力的加大投资力度，以土地开发经营为主、立足旅游市场，通过投资及收购兼并，有步骤地向相关产业扩展，开发和投资周边县市的旅游资源，创造名牌的旅游度假地和服务项目，成为湖北最具实力的旅游度假基地。第三，持续发展阶段：在经营管理体系日臻完善和提高的同时，依托蓬勃发展的旅游业，利用良好的社会知名度和地缘资源，将业务幅射和渗透到与旅游产业相关的行业和地域，并占有一定的市场份额。 逐步发展成为以土地开发、物业
28、经营和旅游产业为主体的多功能一体化企业集团。二、红莲湖开发的基本思路选择红莲湖这个环境和地块来发展项目，绝非偶然，因为但凡有水的地方，才会有城市，有活力，但凡有缘的地方，才会有生命、有生机。蓝天、碧水、绿地、阳光，这些组成人的生命必需的条件是自然形成、缺一不可，而同时符合这些条件的地方，特别是在大城市周围，是少之又少。随着经济的发展，人们生活水平的提高，享受生活质量、关注健康成了人们最重视的问题之一，在城市近郊去度假休息的人会越来越多，此外随着人们收入的提高，搞投资买第二套房也成了一种趋势，同时满足市民这几个要求的地方为数不多，其中之一就是红莲湖旅游度假区。可以说红莲湖是上天赐给我们的最后一块
29、宝地，在开发红莲湖的规划中我们将遵循如下总体思路： 1、充分利用自然环境资源红莲湖旅游度假区应充分利用现有的自然风光与环境条件，适应海内外旅游者由单一的静态观光向多种动态观光与娱乐相结合的变化趋势。依托武汉、黄石、鄂城、黄冈等周边城市，组织多种形式的专项，特色旅游活动，重点突出水乡风光、回归自然的特点。2、开发建设成多种功能、可适应不同层次旅游者需要的度假圣地根据红莲湖旅游开发区周边城市人口及旅游资源，考虑经济和旅游业的当前需要和今后发展，本着开发和经营相结合的原则，开发适合针对各类人群的旅游项目和设施，如针对一般居民的假日双休游，针对高级白领或收入较高阶层的打高尔夫球活动或高级会所的商贸洽谈活动，针对外国旅游者的中南民风民俗旅游活动等，以吸引不同层次的旅游者。规划设计可按近期（五年）内达到海内外旅游者 200 万人次，其中外国旅游者 10 万人次，中期（十年）内外旅游者 300 万人次，其中外国旅游者 20 万人次，远期（二十年）内外旅游者 400 万人次，其中外国旅游者 40 万人次。海外旅客以港台来汉投资人群及东南亚为主要市场，以欧美为辅助市场；国内游客则应以武汉、黄石、鄂城及湖北为主要市场，以华中乃至全国为辅助
