1、1关于资产评估期末考核方式的说明各位同学：大家好。欢迎大家学习资产评估课程，希望大家能够按照网上课件的学习要求，按期保质完成本课程的学习。鉴于本课程期末考核方式的特殊性，下面对它的考核方式作特别说明。本课程总成绩由四部分构成：出勤（10 分） 、学习参与度（10 分） 、平时作业（20 分）和期末考核（60 分） 。具体要求可见课件“学习评估”内容。在此对期末考核方式作一说明。期末考核以开卷形式进行，考试题型为实际案例评估及论述题。需要特别强调的是：期末课堂考试只进行其中一部分，即论述题的考试。而实际案例评估报告的完成是在课下进行的，不在课堂考试中进行。在期末课堂考试结束时，评估报告同试卷一起
2、上交监考老师。所以希望各位学员安排好学习时间，保证在期末课堂考试之前完成该报告。在此特别强调，请遵照执行，以防影响你的总评成绩。最后祝大家圆满顺利完成本课程学习！资产评估主讲教师：李钧2006.9附：实际案例评估要求请学员根据实际情况,自行确定被评估对象(可以是本科程中所涉及的各类资产中任意一种),然后运用所学理论与方法对该被评估对象进行评估(评估目的与评估基准日自行确定)，最后写出一份评估报告。评估报告中必须写明评估对象（包括对被评估对象情况介绍） ，评估人员，评估目的，评估基准日，评估依据，所收集的资料，评估方法，评估计算过程以及评估结果。2资产评估报告范例各位同学：大家好。已经临近期末，
3、我想大部分同学已 经开始准备期末考核中的一部分重要内容资产评估报告了。鉴于大家初次接触该内容，对评估报告的格式比较陌生，特附一份评估报告范例，请大家结合第十二 讲，并参 阅该范例，认真完成自己的评估报告。X X X 评估报告ZX 评估有限责任公司接受 QS 股份有限公司的委托（注：大家可以虚拟委托人），根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委托方委估的房地产市场价值进行评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在 2004 年 7 月 1 日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情
4、况及评估结果报告如下： 一、委托方与资产占有方简介 名称：QS 股份有限公司 住所：XX 区 XX 大道 1154 号 法定代表人：XXX 注册资本：4500 万 经营范围：饮食供应，国内商业，旅馆，舞厅，浴室服务，美容美发，商务服务，礼仪服务，模拟游戏机。 二、评估目的 为对外投资提供价值参考依据。 三、评估范围和对象 本次纳入评估范围的资产为 QS 股份有限公司拥有的 21 幢房产和 2 块土地使用权。除储运部 16 幢仓库位于 XX 区 XX 新村外，委估的房产和地产均位于XX 区 XX 大道与 XX 路相交处，现用于商业经营。委估资产的所有权证分别为3“W 国用（2003）字第 157
5、 号、第 158 号、 ”“W 房字第 200205765 号、第200205766 号、第 200205855 号、第 9900103 号”。 四、评估基准日 本评估项目基准日是 2004 年 7 月 1 日；本评估报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的实现日接近。 五、评估原则 遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。 六、评估依据 1、 土地管理法和房地产管理法 ； 2、国务院 1991 年第 91 号令国有资产评估管理办法和国有资产评估管理办法
6、施行细则 ； 3、中国资产评估协会“中评协（1996）03 号”文颁发资产评估操作规范意见（试行） ； 4、 资产评估报告基本内容与格式暂行规定和财企200420 号资产评估准则基本准则及资产评估职业道德准则基本准则 ； 5、W 市政府制定的基准地价资料； 6、W 政 200439 号市人民政府关于公布 W 市区土地出让金、租金标准的通知 ； 7、委托方提供的产权证明：“W 国用（2003）字第 157 号、第 158 号、 ”，“W 房字第 200205765 号、第 200205766 号、第 200205855 号、第 9900103 号”；8、资产评估业务约定书和资产占有方法人营业执照
7、； 9、工程造价信息及房价信息； 10、评估人员现场勘查记录等。 七、评估方法 根据本次资产评估目的和委估资产类型，采用不同的评估方法，对 QS 公司商业经营用的房屋建筑物采用市场比较法，对储运部仓库采用重置成本法，4对土地使用权采用重置成本法和基准地价修正系数法。 八、评估过程 本次评估于 2004 年 7 月 15 日至 2004 年 7 月 21 日，包括接受委托、现场调查、评定估算、评估汇总、提交报告等全过程。主要步骤为： 1、接受委托：我公司于 2004 年 7 月 15 日接受 QS 股份有限公司的委托，正式受理了该项资产评估业务。在接受评估后，由项目负责人先行了解委托评估资产的构
8、成、产权界定、经营状况、评估范围、评估目的，与委托方、资产占有方共同商定评估基准日、制定评估工作计划并签订“资产评估业务委托约定书”，明确双方各自承担的责任、义务和评估业务基本事项。 2、现场调查：在资产占有方资产清查的基础上，评估人员根据其填制的资产评估申报明细资料，调查土地的坐落位置、所处的繁华程度等各项指标，填写现场勘察记录，检查、核实、验证其产权证明文件等资料。 3、评定估算：评估人员针对资产类型，依据评估现场勘察等情况，选择评估方法，收集市场信息，评定估算委托评估资产的评估值。 4、提交报告：根据评估人员对委估资产的初步评估结果，进行整理、汇总、分析，撰写资产评估报告初稿，并与委托方
9、、资产占有方充分交换意见，进行必要修改，按照程序经本公司内部三级审核后，向委托方提供正式资产评估报告书。 九、特别事项说明 1、本次评估结果，是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的特殊交易方式可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。 2、本次评估结果，未考虑现在或将来委估资产发生或可能发生的抵押对评估值的影响，提请报告使用者关注。 十、评估报告评估基准日期后的重大事项 评估基准日后，在有效期内资产数量发生变化，应根据评估方法对资产额进行相应调整。若资产价格标准发生变
10、化并对资产评估价值产生明显影响时，委托方应聘请评估机构重新确定评估值。 5十一、评估报告的法律效力 1、本报告所称“ 评估价值 ”是指所评估资产在现有不变并继续经营或转换用途继续使用，以及在评估基准日的状况和外部经济环境前提下，即资产在市场上可以公开买卖的假设条件下，为本报告书所列明的目的而提出的公允估价意见。 2、本报告的附件是构成报告的重要组成部分，与报告书正文具有同等的法律效力。 3、本评估结论按现行规定有效期为一年，即评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以此评估结果作为底价或作价依据，超过一年，需重新进行评估。 4、本评估结论仅供委托方为评估目的使用和送交财产评估主管机关审查使用，
11、评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，评估机构不得随意向他人提供或公开。 5、本次评估是在独立、公开、科学、客观的原则下作出的，我公司参加评估人员与委托方无任何利害关系，评估工作置于法律监督之下，评估人员恪守职业道德和规范。 6、报告所涉及的有关法律证明文件，由委托方提供，其真实性由委托方负责。 7、本报告仅用于为委托方对外投资提供价值依据，不得用于其他用途，也不视为对被评估单位日后偿债能力作出的保证。委托人或其他第三者因使用评估报告不当所造成的后果与注册评估师及评估机构无关。 十二、评估结论 列入本次评估范围的资产经评估价值为人民币壹亿贰仟肆佰壹拾壹万伍仟伍佰伍拾柒元整（￥124,
12、115,557 元） 。其中：房屋建筑物评估值 73,774,378 元，土地使用权评估值 50,341,179 元。 十三、评估报告提出日期 本报告提出日期为 2004 年 7 月 21 日 十四、附件 1、房屋建筑物评估明细表 62、土地使用权评估明细表 3、资产评估委托方承诺函（复印件） 4、委估土地使用权证（复印件） “W 国用（2003 ）字第 157 号、第 158 号” 5、委估房屋所有权证（复印件） “W 房字第 200205765 号，第 200205766号，第 200205855 号，第 9900103 号” 6、资产占有方营业执照（复印件） 7、评估机构营业执照（复印件
13、） 8、评估机构资格证（复印件） 9、注册评估师资格证（复印件） 注册资产评估师：XX 注册资产评估师：XX ZX 评估有限责任公司 二 OO 四年七月二十一日评估说明及结论分析一、评估说明 （一）关于土地使用权 W 国用（2003）字第 157 号的评估 1、委估物简介 该宗土地位于 W 市 XX 大道 1542 号，北临 XX 大道，东靠 XX 路，西面、北面均紧临商场其他建筑物，地号03170802,无偿划拨，面积7,349.79，属商业三类用地，七通一平，地处 XX 区商业繁华地段，交通便利，基础配套设施完善，周边环境良好。 2、基准地价修正系数法 公式：待评估土地使用权评估值基准地价
14、时间因素修正系数个别因素修正系数 剩余使用年限修正数 容积率修正系数 （1）基准地价：依据 W 市土地管理局 2001 年 7 月制定的商服用地级别与基准地价图和评估规则的规定，该块属叁级地价，其基准地价为 3,330 元。 （2）时间因素修正系数：通过对宗地所在区域 2001 年以来地价变化的调7查分析，从 2001 年起至今，委估宗地所在区域地价上涨 6%，即时间因素修正系数为 1.06。 （3）个别因素修正系数 个别因素 标准值 因素状况 评分面积 1 较大 1.3形状 1 多边形 0.9地势 1 平坦 1.2地质 1 一般 0.8一般 1 合适 1临街深度 1 宽 1进深度 1 一般
15、1合计 7 7.2个别因素修正系数7.271.03 （4）剩余年限修正系数：该地属无偿划拨，取修正系数为 1。 （5）容积率修正系数：该宗地容积率较高，取修正系数为 1.36。 （6）土地单价评估值3,3301.061.0311.364,944.54 元 （7）土地总价评估值7,349.794,944.5436,341,331 元 3、重置成本法 公式：土地价格土地取得费土地开发费投资利息投资利润土地出让金 （1）土地取得费： .土地补偿费和安置补助费：该宗地所处区域耕地以蔬菜种植为主，通过对近几年 W 市前三年蔬菜亩产值调查，目前年产值为 4,500 元亩，按照土地补偿费和安置补助费总和不超
16、过土地前三年平均产值的 30 倍计算，即4,50030135,000 元亩。 .青苗补偿费：根据土地管理法和 W 征字（1995）001 号文件规定，8青苗补偿费按单季补偿，即 1,500 元亩。 .土地管理费：依照 W 价房地字（1995）44 号，按土地补偿费、安置补偿费、青苗补偿费收取 2.6的土地管理费。 土地管理费（1350001500）2.63,549 元亩 .耕地占用税：依照 W 政（1987）98 号文件规定，取耕地占用税为 10元（6,667 元亩） 。 .新菜地开发基金：依照 W 政（1994）30 号文件规定，取新菜地开发基金为 60,000 元亩。 .不可预见费：依照
17、W 价房地字（1996）403 号文件规定，按征地费用的 2计取不可预见费。 不可预见费（135,0001,50060,000）2%3,930 元亩 G.土地取得费135,0001,5006,66760,000 3,5493,930210,646元亩315.97 元 （2）土地开发费 .城市基础设施 80 元 .商业网点配套费 22 元 .公共消防设施配套费 3 元 .人防易地建设费 14 元 .城市规划管理费 1 元 土地开发费80223141120 元 （3）投资利息：土地开发期为 2 年，利率取 6 土地取得费利息315.97（16）2139.05 元 土地开发利息120（16）17.2
18、 元 投资利息39.057.246.25 元 （4）投资利润：根据待估宗地所在区位，取投资利润 20。 投资利润（315.97120.00）2087.19 元 （5）土地出让金：依据 W 政（2004）39 号规定，该宗地属商业三级地段，其出让金标准为 1,215 元（40 年） ，考虑该地容积率较高，取容积率修正系数 2.99；则 9土地出让金1,2152.99 3,632.85 元 （6）土地单价评估值 315.9712046.2587.193,632.85 4,202.26 元 （7）土地总价评估值7,349.794,202.2630,885,729 元 4、委估宗地综合评估值 评估值（
19、重置成本法评估值基准地价修正系数法评估值）2 （36,341,33130,885,729）2 33,613,530 元 （二）关于红三楼的评估说明 1、委估物的概况 红三楼位于 XX 区 XX 路西侧，北面与 XX 商场营业大楼相邻，框架六层，总建筑面积 7590.36，1997 年建成并投入使用，房产权证号 W 房字第200205765 号，一至三层水磨石楼面，四至五层地面砖楼面，外墙铝塑幕墙，顶棚吊顶，内设中央空调。 2、评估方法 红三楼现用于商业经营，采用市场比较法评估 （1）比较案例 取自 2004 年 7 月 8 日 W 晨报 6 月份商务楼价格信息表 商住两用 4000 元 XX
20、区 商住两用 4000 元 XX 区 商住两用 4300 元 XX 区 （2） 因素比较修正系数 委估房产与案例比较因素与内容评估对象 实例 A 实例 B 实例 C交易情况 100 100 100 100交易时间 100 100 100 10010距商业服务中心距离 100 97 98 96距公共设施距离 100 98 99 97道路状况 100 98 100 97区域因素距对外交通设施的距离 100 103 102 102临街位置 100 99 99 98房屋构造材料 100 120 120 130临街深度 100 98 99 97装修及设施 100 67 67 67个别因素房屋成新率 10
21、0 125 125 125（3）比准价格 ：4,000 （10097 ） （10098）（100 98）（100103）（ 10099） （100120 ）（10098）（100 67） （100125）4,275元 ：4,000 （10098 ） （10099）（100 100）（100102）（ 10099） （100120 ）（10099）（100 67） （100125）4,104元 ：4,300 （10096 ） （10097）（100 97）（100102）（ 10098） （100130 ）（10097）（100 67） （100125）4,509元 （4）评估单价的确定 评估单价（4,2754,1044,509）34,296 元 （5）综合整体土地容积率，设定容积率为 3 分摊的地价土地单价容积率4,20431,401 元 （6）不含地价的评估单价4,2961,4012,895 元 （7）评估总价的确定 评估总价7,590.362,89521,974,092 元
