1、【2002 年中華民國住宅學會第十一屆年會論文集】- 322 -場次：E1-4分公司辦公室區位選擇之研究黃名義 * 張金鶚 *摘要分公司為廠商活動之擴張，其在空間上的區位選擇凸顯出一個地區未來的發展與就業成長趨勢，過去從廠商組織結構與都市發展的文獻討論中，甚少考慮到分公司辦公室造成之影響，是以本文採用民國 85 年工商普查資料探討分公司辦公室的區位活動，藉以彰顯分公司辦公室活動與總公司或獨立公司辦公室活動之差異，以及對都市發展之影響。研究結果發現，分公司辦公室的區位活動並不完全像典型辦公室活動一般集中於市中心。其中，輔助型分公司辦公室（例如：律師事務所）的區位顯著的集中在市中心，營業型分公司辦
2、公室（例如：銀行）則是聚集於人口密集地區，而業務集散轉運型分公司辦公室（例如：倉儲）更是向聯外交通便捷地區集中，顯示分公司辦公室的區位會向不同類型的核心聚集，而政府的土地利用政策與設施提供應更趨於重視中心商業區以外商業區之發展。其次，影響一般辦公室聚集於市中心的因素中，資本與稅捐及規費對分公司的影響除了在市中心顯著以外，在人口密集地區更是顯著，而樓地板面積、一般職員薪資與租金等因素則是顯著的影響分公司辦公室選擇聯外交通便捷地區，顯示影響辦公室區位選擇的因素，對分公司辦公室的區位選擇也呈現出差異性，亦即分公司對不同的區位選擇會考慮不同的因素，此一結果對於辦公室的區位選擇將更為準確與周全，也有助於
3、廠商擴張設立分公司辦公室時，能找到更佳的區位。關鍵詞：分公司、辦公室、區位* 國立政治大學地政研究所博士候選人* 國立政治大學地政系教授【2002 年中華民國住宅學會第十一屆年會論文集】- 323 -一、前言過去探討辦公室區位的文獻，主要是從資訊調查或空間活動來分析一般辦公室的區位選擇（Wheaton 1987, Colwell and Cannaday 1988, Mills 1992, Clapp 1993） ，相關文獻研究指出辦公室活動要聚集於市中心（Lichtenberg 1960） ，以便於面對面接觸交換情報資訊或獲得外來供應商之服務支持（如金融、會計、律師等） ，此論點可從中心商業
4、區中聚集大量的總公司得到證實（Rohrer 1990） 。惟總公司辦公室區位確立之後，隨著廠商業務的成長與都市規模的不斷擴張，分公司辦公室的設立與日俱增，並成為企業經營競爭力與地區發展成長的關鍵指標，然而相關研究對於分公司辦公室的區位選擇討論相當缺乏，本文遂嘗試為國內分公司辦公室的區位活動進行探索式研究。由於總公司的辦公室活動需要接近完善的公共設施、蒐集資訊情報與吸引優秀的勞動力，故會願意支付高額租金來佔有市中心區位，使企業能迅速的下達命令與做出決策，然而對於衍生自總公司的分公司辦公室，其是否同樣也需要聚集在市中心？或是會有不同的區位選擇傾向？朝向人口密集的區域市場集中？還是會往聯外交通便捷的
5、市郊地區匯集？引發本文研究之動機。依功能屬性而言，本文從現象觀察中將分公司活動區分為面對面營業型、業務集散轉運型與輔助性活動型等三大類 1。第一類屬於顧客服務導向的分公司辦公室，具備獨立營業活動特性，並提供消費者第一線的消費服務，例如銀行，其區位選擇會以區域市場中人口聚集之城市為首要考量，以便於吸引消費者和擴大市場服務範圍。第二類是業務集散轉運型分公司辦公室，主要功用在於分散總公司業務活動的擴張，例如運輸倉儲業，在市中心辦公室樓地板面積狹小與租金昂貴的限制下，紛紛轉向聯外交通便利的市郊地區設立分公司，藉以分散總公司活動的壓力。第三類分公司則是輔助性的辦公室活動，以提供其他公司必要的專業性協助服
6、務為主，例如律師與會計師，而此類型分公司必須接近市中心來提供快捷的專業服務。綜上可知，不同類型的分公司辦公室可能會有不同的區位選擇，此與過去普遍認為辦公室活動應該要聚集在市中心的想法有所差異，若以分公司辦公室的觀點來探討區位活動，則其活動究竟是會聚集什麼樣的區位？亦成為本文愈加以釐清之課題。再者，影響一般辦公室區位選擇的因素，對於分公司辦公室區位選擇的影響為何？假設分公司辦公室會向人口密集地區與聯外交通便捷地區聚集，則資本額、租金、專業勞動力、設立時間等影響辦公室聚集於市中心之變數，對於分公司辦公室區位選擇的影響又是如何？是影響分公司辦公室集中在市中心？人口密集地區？還是聯外交通便捷的郊區？也
7、成為本文所欲釐清之課題。1有關分公司類型之分類係由現況觀察中加以整理區分，文獻中曾提及之辦公室類型有輔助性辦公室，以提供顧問、諮詢或專業服務之律師或會計師為主（Ihlanfeldt and Raper 1990） 。【2002 年中華民國住宅學會第十一屆年會論文集】- 324 -以下本文概分為五節，第二節為相關文獻回顧，第三節為實證模型與資料分析，第四節為實證分析結果與說明，第五節為結論。二、相關文獻回顧1960 年代以後，隨著建築技術的發展成熟，辦公室領域的研究逐步朝向空間區位方面發展，由於行政管理和面對面接觸活動之需要，使得辦公室被吸引集中至市中心（Lichtenberg 1960） ，並
8、成為後工業都會區中心化的最重要力量（Clapp 1980） 。而相關研究指出，辦公室的區位選擇主要受到面對面接觸所需的通勤旅次運費成本影響，並反映在辦公室的租金水準上，亦即隨著辦公室的區位遠離市中心將使其租金水準下降（OHara 1977） 。此外，勞動力的工資水準也影響著辦公室的區位選擇，並隨著與市中心的距離增加，會使工資水準下降（Solow 1973） 。1980 年代，相關研究開始採用特徵價格理論分析辦公室的區位選擇（Clapp 1980, Hough and Kratzl 1983, Wheaton 1984, Colwell and Cannaday 1988） ，並發現都會區內的辦
9、公室區位受到聚集經濟（面對面接觸） 、運輸聯繫、勞動力的接近程度、建築物特徵、財產稅、租賃條件和建築物品質等因素的影響（Clapp et al. 1992） 。其次，隨著產業朝向郊區發展，使得辦公室活動所衍生的稅收與就業吸引力愈形重要，新辦公室活動成為中心都市是否繼續成長的動力指標（Ihlanfeldt and Raper 1990） ，而辦公室的區位研究也更細緻化的從廠商組織結構或類型加以分析討論。其中，Ihlanfeldt and Raper（1990）指出新廠商辦公室的區位選擇受到工資率、運輸費率、與消費者和供應商之間的距離、地價等因素之影響，並高度依賴外來供應商之支持服務（例如：金融、
10、會計、法律、） 。Bodenman（2000）以投資顧問業的區位選擇作為研究對象，指出設立年限長的公司、擁有較多專業員工或消費者之公司會集中在傳統都會核心，子公司 2相較於獨立公司顯著的座落於傳統金融中心之外。至於多辦公室（Multi-office）廠商的企業總部並未較單一辦公室廠商顯著的座落於傳統核心 3。此外，Wu（2000）研究外國投資廠商在中國城市的區位選擇，發現外國投資廠商的區位選擇除了受到接近車站、聚集經濟和勞力市場等傳統因素影響外，高速公路的可及性、接近高級旅館與經濟特區也是辦公室區位重要的影響因素。然而，上述研究中，認為辦公室區位必須集中在市中心，以便於享有豐富資訊、易於面對面
11、接觸、吸引專業勞動力與獲得公共設施服務等觀念，應可以說明總公司或一般獨立公司辦公室之活動，但卻未必能周延的解釋分公司辦公2此處係指投資顧問公司，其一般為其他組織（母公司）之子公司，其母公司如：經紀廠商、銀行與保險公司（Bodenman 2000） 。3多辦公室的廠商有可能將其企業總部置於傳統貨幣管理核心（Sirri and Tufano 1993） 。【2002 年中華民國住宅學會第十一屆年會論文集】- 325 -室活動。由於若干類型分公司可以獲得來自總公司的供應支持，故在地理區位上的分散將有助於擴展業務與吸引顧客，是以區位會選擇座落於區域市場（Ihlanfeldt and Raper 199
12、0，Rohrer 1990） ，而部分以服務其他公司為主要業務的輔助性分公司，為了要就近提供服務，比較有可能會聚集在市中心。因此，分公司辦公室的區位選擇活動仍有待釐清。生產函數中以土地、勞力、資本、運輸距離與財產稅等變數來解釋廠商的區位選擇（Mills 1967, Clapp 1979, 1992, Ihlanfeldt and Raper 1990） 。土地、勞力、資本代表廠商的規模，土地規模一般以辦公室的空間樓地板面積表示，由於競租的關係，市中心的租金水準較高，土地會做較集約的使用，當遠離市中心，租金隨之下跌，但廠商能相對獲得較大的辦公室空間，惟總公司或獨立廠商的辦公室一旦遠離市中心將失去
13、競爭力，因此並不會考慮市郊廉價的土地。然而分公司辦公室作為總公司的分支機構，以佔有最佳營業據點和疏解總公司空間壓力為主，故區位的選擇在市中心與人口密集之都市地區都會集約使用，但在聯外交通便捷的市郊區位，將能獲得更多的辦公室空間來執行業務。再者，廠商的規模愈大所能支持的競爭與投入將愈多，臻而吸引更多的專業勞動力（Lakonishok et al. 1992） 。以總公司作為廠商對外競爭與面對面接觸交換市場情報資訊之場所，其會座落在設施完善的市中心，並支付較高的薪資來吸引具有豐富資訊量的專業勞動力向市中心聚集。然而分公司為求提供專業性的顧問服務與競爭營業據點，也會願意座落在市中心與人口密集地區，支
14、付較高的薪資來吸引專業勞動力，但是遠離市中心和人口密集地區之外，分公司的活動將轉以業務集散為主，此時只要吸引一般事務工作人員、助理專技人員和服務人員等，故會支付較高的薪資來吸引較優秀的一般職員。其次，資本規模愈大的廠商會佔有市中心較佳的辦公室，以便於產生較大的營運、吸引專業勞動力、易於與客戶聯繫，同樣的分公司除了也想要競爭市中心的區位以外，對於人口密集地區的辦公室營業據點更是分公司競爭設點之關鍵所在，故預期資本愈大的分公司愈會向市中心與人口密集的區域市場集中。至於租金與辦公室區位的關係，一般隨著辦公室與市中心的距離增加，其租金將逐漸下降（OHara 1977） ，分公司的付租能力在市中心顯然不
15、如總公司與獨立型公司，惟隨著業務擴張，其主要的競租區位將是在人口密集地區與聯外交通便捷的市郊。其次，辦公室的區位也受到財產稅率的影響 4，財產稅高的地區租金將較高，因而廠商的辦公室通常會選擇財產稅低的地區，以節省成本支出。惟國內課徵之稅捐及規費係指地價稅、改良物稅與營業稅，由於我國課征土地及改良物之稅率並無地區上之差異，而營業稅的負擔又高於地價稅與改良物稅 5，故稅捐與規費繳納愈多的地區，通常為營業條件佳與高地價之地區，4國外研究課徵財產稅之對象包括土地、改良物與可折舊資產（如辦公室與辦公設備）（Ihlanfeldt and Raper 1990） 。5按現行所得稅法規定營利事業全年課稅所得額
16、在十萬元以下者，就其全部課稅所得額課徵百分【2002 年中華民國住宅學會第十一屆年會論文集】- 326 -是以稅捐與規費繳納愈多的分公司愈會集中於市中心與人口密集的地區。其次，從組織類型來探討分公司的區位選擇，可以區分為三種類型的分公司辦公室，其中輔助型分公司為了就近提供其他廠商的總公司與獨立公司辦公室所需之輔助性服務，會向市中心聚集。而營業型分公司為了達到市場擴張與增加業務機會，會向人口密集的區域市場集中。至於業務集散轉運型分公司，為了分散總公司的業務活動量，會往聯外交通便捷的地區匯集。再者，從分公司的設立時間加以分析，設立時間愈久的分公司由於區位先佔優勢與都市的向外擴張發展，愈早設立的分公
17、司將會愈靠近市中心，而新設立的分公司則是在市中心土地飽和與業務不斷向外擴張的影響下，逐漸朝向聯外交通便捷地區發展。綜上所述，本文提出如下二點研究假設：（一）影響總公司或獨立辦公室區位選擇的因素，對於分公司的影響將不一致。選擇不同核心區位的分公司辦公室，考慮的區位影響因素將不同，以便於佔有最佳的區位。（二）分公司辦公室的擴張或集中會隨著組織類型的差異而有不同的區位選擇，並聚集在不同的都市核心，並影響地區的發展與就業成長。其中，輔助型分公司會選擇市中心區位，營業型分公司會向人口密集的區域市場集中，而業務集散轉運型分公司則是向聯外交通便捷之處匯集。三、實證模型與資料分析（一）實證模型本文建立三個 L
18、ogit 模型來分析影響分公司辦公室區位選擇的因素與特徵。首先以 表示二分選擇的因變數，當 時，分別代表三種不同的地理區位分iY1Y類：（1）指分公司辦公室座落於市中心（傳統的中心商業區） ，其他地區0 。 （ 2）指分公司辦公室座落於人口密集的區域市場，其他地區0 。 （3）指分公司辦公室座落於聯外交通便捷的市郊轉運節點地區，其他地區0。 6藉由上述方式可以分析出分公司辦公室在不同區位的選擇情形，相較於只考慮接近市中心區位的分析方式，更能分析出區位選擇差異之結果。其次，以 代表外kX之十五。超過十萬元以上者，就其超過額課徵百分之二十五。地價稅基本稅率為千分之十。營業用房屋房屋稅徵收稅率最低不
19、得少於其房屋現值百分之三，最高不得超過百分之五。6Bodenman(2000)、Beale et al.(1994)曾以（1）傳統貨幣管理核心都市設為 1，其他0。 （2）人口超過一百萬人之都會區設為 1，其他0。等類似分類方法分析廠商的區位選擇。【2002 年中華民國住宅學會第十一屆年會論文集】- 327 -生的自變數，本文分別以樓地板面積、薪資、資本額、稅捐與規費、租金、設立時間與組織類型等作為解釋變數。依 Maddala（ 1989）對二項選擇的推論，令為一個二項變數，當 時，表示方案被接受（如前述第一種分類：分公司Y1Y選擇座落於市中心） ；當 時，表示方案不被接受。若假設方案的累積分
20、配0函數呈 Logistic 分配，則方案被選擇與不被選擇的機率可以寫成（1 ）式與（2）式： )2.(.exp1/ 1.e/0ky kkyXbP其中有 個觀察的自變數 和未知的參數值 （Maddala 1983, Aldrich and kkkbNelson 1984, Gujarati 1988） 。 （1）式與（2 ）式即共同組成二項 Logit 模型，同時可以得到 與 比值的對數如（3）式，進一步以最大概似估計（MLE）可1yP0以估計出方程式中變數的參數值（ ） 。kbnk XXbPky,.210 )3.(.l 2101如前述本文以樓地板面積、薪資、資本額、稅捐與規費、租金、設立時間
21、與組織類型為解釋變數，變數定義說明詳見表一。1.樓地板面積：一般作為衡量土地規模的替代變數，預期分公司辦公室的樓地板面積愈大選擇市中心與人口密集地區的機率愈低，但選擇聯外交通便捷地區的機率愈高。2.薪資：本文以專技人員（專門技術人員與管理者）薪資和一般職員薪水（事務工作人員、助理專技人員和服務人員）進行分析。預期薪資愈高的專技人員愈會被吸引至市中心與人口密集地區，而薪資愈高的一般職員則是選擇聯外交通便捷地區的機率愈高。3.資本：預期資本額愈大的分公司愈有能力競爭選擇市中心與人口密集地區。4.稅捐與規費：預期稅捐與規費愈高的分公司選擇市中心與人口密集地區的機率愈高。【2002 年中華民國住宅學會
22、第十一屆年會論文集】- 328 -表一：實證模式變數說明變數 說明市中心 虛擬變數，分公司辦公室座落於市中心行政區的設為 1，其他地區設為 0。人口密集地區 虛擬變數，分公司辦公室座落於人口密集的行政區設為1，其他地區設為 0。聯外交通便捷地區 虛擬變數，分公司辦公室座落於有高速公路交流道設置之行政區設為 1，其他地區設為 0。樓地板面積 連續變數，分公司辦公室的總樓地板面積（坪） 。專技人員薪資 連續變數，分公司專技人員的薪資（千元/年薪） 。一般職員薪資 連續變數，分公司一般職員的薪資（千元/年薪） 。資本額 連續變數，分公司之資本額（千元） 。稅捐與規費 連續變數，分公司繳納之地價稅、改
23、良物稅與營業稅（千元） 。租金 連續變數，分公司辦公室的租金支出（千元/每坪年租金） 。設立時間 連續變數，指分公司辦公室設立營業迄今（民國 85 年）之時間（年） 。輔助型分公司 虛擬變數，以法律服務業、會計服務業、顧問服務業、資訊服務業與旅館業為替代變數設為 1，其他行業為 0。營業型分公司 虛擬變數，以銀行業為替代變數設為 1，其他行業為 0。業務集散轉運型分公司虛擬變數，以運輸和倉儲業為替代變數設為 1，其他行業為 0。5.租金：預期分公司在市中心的競租能力將不如總公司，故租金支付能力愈高的分公司將選擇人口密集地區與聯外交通便捷地區的機率較高。6.設立時間：分公司一般為總公司之擴張，故
24、設立時間愈短的分公司，受到市中心土地飽和與地價昂貴之影響，預期會向聯外交通便捷的新興發展地區集中。7.組織類型：本文區分三種主要的分公司類型，預期輔助型分公司會向市中心集中，營業型分公司會向人口密集的區域市場集中，而業務集散轉運型分公司則是向聯外交通便捷地區集中。（二）資料分析本文實證資料來源為中華民國八十五年台閩地區工商及服務業普查資料檔，研究地區資料範圍以台北市縣為主。如前述，本文三個 Logit 模型的因變數分別代表分公司辦公室區位選擇的核心地區。模型一： 表示分公司選擇座落於1Y【2002 年中華民國住宅學會第十一屆年會論文集】- 329 -市中心，本文以辦公室聚集的中山區、大安區、中
25、正區與松山區為代表；模型二： 表示分公司選擇座落於人口密集的區域市場，本文以人口密度每平方1Y公里超過 15,000 人的行政區為代表 7；模型三： 表示分公司選擇座落於高1Y速公路沿線有交流道之行政區 8。表二為資料樣本統計描述，第一種區位選擇模式中，有 44的分公司辦公室選擇座落於市中心，第二種區位選擇模式中，有 77的分公司辦公室選擇座落於人口密集的都市地區，第三種區位選擇模式中，有 25的分公司辦公室選擇座落於聯外交通便捷之行政區。由樣本統計描述分析，分公司辦公室的區位大多數集中在人口稠密的都市地區，市中心依舊維持高度的聚集，惟聯外交通便捷的市郊地區也聚集了二成以上的分公司，頗具發展潛
26、力。其次，分公司的資本額規模平均為 1.6 億元，平均面積約在一千坪左右，年租金每坪約為 8,000元，稅賦為 200 萬元，分公司專技人員平均年薪為 70 萬元，一般職員年薪為 40萬元。公司組織類型中，代表營業型分公司的銀行業約佔了 15，代表輔助型分公司的律師、會計師、顧問、資訊與旅館業約佔了 0.6，代表業務集散轉運型分公司的運輸和倉儲業約佔了 2。表二：樣本資料統計描述變數 平均數 標準差市中心區位（百分比） 0.44 0.49人口密集地區（百分比） 0.77 0.42聯外交通便捷地區（百分比） 0.25 0.43樓地板面積（坪） 1034.32 7698.67專技人員薪資（千元/年
27、薪） 725.02 585.22一般職員薪資（千元/年薪） 435.93 220.15資本額（千元） 169587.04 537813.8稅捐與規費（千元） 2143.48 23280.35租金（千元/年/ 坪） 8.23 42.05設立時間（年） 8.66 11.55輔助型分公司（百分比） 0.006 0.076營業型分公司（百分比） 0.15 0.36業務集散轉運型分公司（百分比） 0.02 0.14樣本數 58707包括台北市的松山區、信義區、大安區、中山區、中正區、大同區、萬華區與台北縣的板橋市、三重市、永和市、中和市、新莊市、蘆洲市等十三個行政區。8包括台北市的文山區、南港區、內湖區
28、、士林區與台北縣的三重市、中和市、新店市、鶯歌鎮、汐止市、土城市、五股鄉、林口鄉等十二個行政區。【2002 年中華民國住宅學會第十一屆年會論文集】- 330 -【2002 年中華民國住宅學會第十一屆年會論文集】- 331 -四、實證分析結果與說明本文以民國八十五年台閩地區工商普查資料分析台北都會區（台北市、縣）分公司辦公室的區位選擇，三個區位選擇模式的 Logistic 程序校估結果詳見表三，台北都會區分公司辦公室的樣本數為 5,870 筆 9。檢定分公司辦公室區位選擇的三個機率模型適合度的概似比統計量（-2logL）皆達到顯著（ p=0.0001） ，代表三個機率模型與自變數之間均具有聯合的
29、顯著性，市中心區位選擇模型、人口密集地區選擇模型與聯外交通便捷地區選擇模型的預測成功率（concordant）依序分別為 54.3、59.8與 58.7。其次，影響分公司區位選擇因素的分析結果說明如下：（一）樓地板面積樓地板面積愈大的分公司選擇市郊轉運區位的機率顯著較高，選擇人口密集地區的機率較低，與預期相符。顯示分公司辦公室競爭人口密集地區的營業據點，因而作較集約的使用，至於聯外交通便捷地區的分公司辦公室，通常位於市郊，因此可以獲得較大的辦公室空間來分散總公司之業務壓力。（二）勞動力薪資本文以專技人員薪資與一般職員薪資進行實證分析，專技人員的薪資愈高選擇市中心區位的機率較高，但選擇人口密集地
30、區的機率卻不顯著，而一般職員的薪資愈高選擇市中心與人密集地區的機率顯著愈低，選擇聯外交通便捷地區的機率則顯著愈高，與預期相符。由此可知，薪資愈高的專技人員將被吸引至市中心的分公司辦公室，但卻無法顯示專技人員會被吸引至人口密集地區，顯示專業勞動力依舊是往市中心集中，而一般職員則是被吸引至新興發展的市郊地區，並能獲得較高的薪資給付。（三）資本資本額愈大的分公司選擇市中心與人口密集地區的機率顯著較高，選擇聯外交通便捷地區的機率顯著較低，與預期相符。顯示資本愈大的分公司仍是愈有能力競爭市中心與人口密集地區的營業據點。（四）稅捐及規費稅捐及規費愈高選擇市中心與人口密集地區的機率愈高，選擇聯外交通便捷地區的機率顯著較低，與預期相符。顯示稅捐及規費愈高的分公司通常座落在市中心與人口密集地區，其地價較高與營業條件較佳。9由於工業廠商的分公司一般為工廠廠房，故未加以納入，僅以商業用途之分公司辦公室作為實證分析之資料。
