1、东华理工大学本科毕业论文 本 科 生 毕 业 论 文 论文题目 ： 南昌市商品房价格变化区域特征分析 姓名 ： 曹志军 学号 ： 1021630223 班级 ： 10216302 年级 ： 10 级 专业 ： 土地资源管理 学院 ： 测绘工程学院 指导教师 ： 杨俊 完成时间 ： 2014 年 6 月 10 日 东华理工大学本科毕业论文 II 作 者 声 明 本人以信誉郑重声明：所呈交的学位毕业设计（论文），是本人在指导教师指导下由本人独立撰写完成的，没有剽窃、抄袭、造假等违反道德、学术规范和其他侵权行为。文中引用他人的 文献、数据、图件、资料均已明确标注出，不包含他人成果及为获得东华理工大学
2、或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。对本设计（论文）的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本毕业设计（论文）引起的法律结果完全由本人承担。 本毕业设计（论文）成果归东华理工大学所有。 特此声明。 毕业设计（论文）作者（签字）： 签字日期： 年 月 日 本人声明：该学位论文是本人指导学生完成的研究成果，已经审阅过论文的全部 内容，并能够保证题目、关键词、摘要部分中英文内容的一致性和准确性。 学位论文指导教师签名： 年 月 日东华理工大学本科毕业论文 III 南昌市商品房价格变化区域特征分析 曹志军 Analysis of Nanchang city commercial
3、 housing price changes in regional characteristics Cao Zhijun 2014 年 6 月 10 日 东华理工大学本科毕业论文 IV 摘 要 近年来，伴随着我国市场化改革的快速推进，房地产市场高速发展，住房及房地 产业已经成为国家的支柱产业。纵观国内，从沿海开放城市到中西部欠发达地区，中国大地上几乎所有城市商品楼如雨后春笋般拔地而起。伴随着商品房的涌现，商品房价格成为广大居民关注的一个热点。一方面，城市住房价格也在持续增长，其增长速度已经远高于居民收入的增长速度，易引发一系列社会问题；另一方面，因为其价值大的特征，住房价格的过高或过低，不仅
4、影响到国家经济的稳定，而且还会动摇社会的稳定。在这样的背景之下，依据住房实际价格围绕均衡价格的变化趋势特征，需要有关部门准确地掌握住房的合理、均衡价格，通过与其实际价格的分析比较， 不仅有助于把握住房实际价格的变动情况，同时也能有效地预测住房价格的发展趋势，通过政策的调整来保障住房市场的稳定发展。随着南昌市城市的进一步发展，南昌城区范围的不断扩张，南昌市的房地产市场也得到了极大的发展。定性地比较南昌市各区域房价的波动 ,发现其波动具有明显的区域不平衡性，无论是房价的长期趋势还是短期波动 ,区域发展对各区域商品房价格影响都比较大 ,对南昌市商品房区域价格变化特征分析能更好地了解南昌市商品房市场。
5、 关键词 ： 商品房 ；价格 ；区域特征 ；变化 东华理工大学本科毕业论文 V Abstract In recent years, with the rapid development of market reform in China, the rapid development of the real estate market, housing and real estate industry has become a pillar industry of national. In China, from the coastal open city in the central and
6、western underdeveloped area, China earth almost all commodities, such as bamboo shoots after a spring rain like city after another. With the emergence of commodity house, the price of commercial housing has become a hot spot for residents concerned. On the one hand, city housing prices also continue
7、d to rise, its growth rate is far higher than the income growth rate, easy to trigger a series of social problems; on the other hand, because of its great value, housing prices are too high or too low, not only affect the national economic stability, but also destroys social stability. Under such a
8、background, according to the trend of real housing prices around the equilibrium price, the relevant departments need to accurately grasp the rational, the equilibrium price of housing, through the analysis and comparison of the actual price changes, not only helps to grasp the real price of housing
9、, but also can effectively predict the development trend of housing prices, to to ensure the stable development of the housing market by policy adjustment. With the further development of Nanchang City, expanding range of Nanchang District, Nanchang City real estate market has also been a great deve
10、lopment. Qualitative comparison of Nanchang City regional price volatility, the volatility has obvious regional imbalance, both long-term trends and short-term fluctuation of house, regional development impact on regional commercial housing prices are relatively high, the regional commercial housing
11、 prices variation characteristic analysis of Nanchang City, a better understanding of Nanchang city commercial housing market. Keywords: Commercial housing ； Price ； Regional characteristics ； Change 东华理工大学本科毕业论文 VI 目 录 一、绪论 . 1 （一）选题背景 . 1 （二） 研究意义 . 2 二、 南昌市商品房价格现状特征 . 2 （一）南昌市商品房市场现状 . 2 1、南昌市商品房
12、供求分析 . 2 2、南昌市商品房价格结构分析 . 3 3、南昌市商品房成交环比分析 . 4 4、南昌市商品房价格同比分析 . 5 （二）南昌市商品房区域分布特征 . 6 三、南昌市商品房价格区域特征及成因分析 . 8 （一）南昌市区域板块划分 . 8 （二）各板块特征差异原因分析 . 8 1、繁荣板块 . 8 2、魅力板块 . 9 3、强力板块 . 10 4、实力板块 . 11 5、特色板块 . 11 四、结论与建议 . 12 （一）结论 . 12 （二）建议 . 12 1、增加商品房的有效供应 . 12 2、抑制不合理住房需求 . 13 3、加强房地产市场监管 . 13 4、加快保障性住房
13、投资建设 . 14 致谢 . 15 参考文献 . 16 东华理工大学本科毕业论文 1 一、 绪论 （一）选题背景 房地产作为我国经济增长的一大支柱 产业同时应作为解决民生问题的特殊行业，其市场运作情况，一直受到政府各界和广大老百姓的关注。但近年来我国的房地产受投资过热、房价偏高。特别是全球经济衰退、国家宏观调控、市场低迷因素的影响 ,开发商的资金链和购房者的热情大大受挫 ,开发商投资开始回归理性，购房者观望情绪甚浓 ,因此中国房地产市场出现了整体下滑的局面 ,从而进入了一个寒冬时代 ,也同时宣告进入一段调整期。作为我国江西省的省会城市和中南地区重要的商业都市南昌 ,其房地产市场也会受到不同程度
14、的影响。房地产业已成为国民经济支柱产业。房地产业的发展，促进了我国国民经 济增长，带动了相关产业发展，缓解了就业压力。但由于我国房地产市场还不成熟，市场监管体制还不完善，在南昌房地产业强势运行的同时受全国房地产投资过热的现象影响，也出现了一些投资者借机投机房地产炒作房价的行为，为南昌房地产市场的健康运行留下了隐患。为此，继 2010 年的热浪之后， 2011 年国家又出台了限购令以抑制过热的房地产投资，规范房地产市场，稳定房地产价格，促进房地产市场的健康发展。南昌房地产市场近五年一直保持稳定快速发展态势。市民对房地产的刚性需求被大量释放，与此同时房地产投资额也有了一个飞跃，供需双方的增长促成了
15、南昌市房地产市场新一轮的起飞。外地房地产开发商看好南昌房地产市场，纷纷大手笔介入。一些房地产商不惜巨资在南昌买地开发项目，将南昌的房地产投资额推向了高峰。虽然南昌商品房市场的需求方多数是买房来自用的普通居民，买房作投资的占很少一部分，但由于商品房供给市场结构不合理，高档房屋的供应量超出了需求量，而普通百姓需要的普通商品房供应量不足，两种因素的合力一定程度上造成了房价的快速攀升。随着国家宏观调控措施的出台，南昌市政府相关机构也出台了相应的稳定房地产市场的政策。在宏观调控措施的影响下，南昌房地产市场 需求量增长率较前两年出现滑落。 探讨南昌房价走势，离不开对经济发展的分析，和区域特征的把握。只有站
16、在全国经济这个大框架上，并搞清楚房地产的来龙去脉和区域价格波动特征，才能更好地继往开来，捕捉住房价未来走向。通过这次对南昌市房地产区域价格波动差异的分析，更好的了解了南昌市房地产的发展状况和房地产市场。希望政府能够出台措施控制好房价，规范房地产市场，让普通购房者了解商品房的地区差异性中的供需关系。为商品房的买卖提供正确决策。 东华理工大学本科毕业论文 2 （二） 研究意义 经过几年的发展积累，南昌的房地产市场在 2011 年进入 了市场的寒冬时期。在这个关键时期如何保证南昌房地产市场在 2009, 2010 年快速发展的基础上，继续平稳、健康地成长是社会各方包括政府、开发商、以及广大购房者共同
17、关心的问题。不可否认，南昌房地产市场在发展过程中存在着供应结构不合理，商品房价格上涨过快等不稳定因素，由此引发了人们对南昌房地产市场是否存在过热现象、有没有泡沫的激烈讨论。因此有必要在这个关键的时期通过详细地梳理南昌房地产市场近些年的发展情况来客观认识南昌市房地产市场的发展与宏观经济的互动关系，找出引起市场发展不稳定因素的根源，正确评估南昌房地 产市场的健康状况，充分预测南昌房地产市场的未来走势，从而为社会各界与房地产相关的政府部门、企事业单位和个人做出正确的决策提供可靠的依据，这对于保持南昌房地产业持续健康发展，南昌国民经济持续快速发展都具有重要的理论意义和现实意义。 二、 南昌市商品房价格
18、现状特征 （一）南昌市商品房市场现状 1、南昌市商品房供求分析 南昌市供求关系从 03 年开始一直保持平稳，并在 07 年供求趋近平衡，而在经过 08、 09 年受内外因素的影响，房地产需求前景不容乐观，整体市场起伏较大，加之 2011 年限购限贷政策双重调控，投资购房需求和部分 改善型需求被抑制， 2011 年南昌房地产市场供求差距被持续拉大。 0.40.60.7 0.7 0.70.90.631.971.081.2900.511.522.52002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年供求比图 2-1 2002 年 -2
19、011 年南昌商品房市场供求比 东华理工大学本科毕业论文 3 南昌新房住宅成交量相比 2012 年略有降幅，同比 2012 年下降 1.5%。纵观 12 年的南昌新房住宅的成交走势，除去月份受到新政 策 影响，有明显降幅外，南昌楼市成交趋势相对平稳。 2013年 上半年南昌楼市延续 2012年的回暖态势， 交易量和 价 格都有 所上 升，2013 年上半年南昌新建商品房住宅共成交 18662 套，成交面积 199.26 万，同比 2012 年同期上涨 15%。进入下半年后，南昌 市商品房市场依然火热 ，成交量依然保持 持续增高的趋势 。 2014 年南昌房地产成交面积创造历史新高，南昌商业地产
20、的快速发 是直接因素 。随着南昌房地产的不断发展和城市化进程的加快，今年商业地产，特别是写字楼，商铺产品大放异彩。 图 2-2 南昌房价走势图 图 2-3 南昌市 2013-2014 年房价走势图 2、南昌市商品房价格结构分析 南昌城市的不断扩张，中心城区的 楼盘逐渐饱和，房地产开发更多的在新区进行楼盘的开发。主要在红谷滩新区、高新区、经开区等等的新区有了更多的楼盘在开发销售。同时中心城区的拆迁改建也开发了许多新的楼盘，极大的增加了南昌市商品房的供给。但是南昌的商品房价格也一直在上涨，人们对于购房的需求较大。 2013 年 10 月，南昌市区商品房销售 4480 套同比上涨了 16%，上涨幅度
21、比较大。二手房交易 1849 套，比 12 年同期有所下降。 2013 年南昌市商品房销东华理工大学本科毕业论文 4 售总体呈现上涨的趋势。南昌市在售的新楼盘小区主要有万科青山湖、绿地中央广场、绿湖豪城、达观国际等等，最高售价的 楼盘在 18000 元一平米。南昌市房地产市场较热，房价也处于较高的水平。 2012 年 11 月到 2013 年 10 月，南昌市房地产均价从 8100 元上涨到 9209 元每平米。房价一直处于上涨的状态。房价分布情况方面， 4000 元以下的占 5%左右， 4000 到 6000 的占 12%， 6000 到 8000 占38%， 8000 到 10000 占
22、18%， 10000 以上占 27%。南昌房价 10000 以上占的比重比较大。南昌房价一直处于上涨的趋势。 图 2-4 南昌房价供求结构图 3、南昌市商品房成交环比分析 2014 年 4 月 1 日至 4 月 30 日期间，南 昌市新建商品房累计销售 2975 套，销售面积 308714.3 平米。与 2014 年 3 月相比，销售套数环比减少 773 套，降幅达 20.62%；销售面积环比跌 29.43%。 表 2-1 南昌市新建商品房成交环比 统计周期 新建商品房销售套数 新建商品房销售面积 住宅销售套数 住宅销售面积 非住宅销售套数 非住宅销售面积 2014年 4月 2975 308714.3 2454 265122.14 521 43592.16 2014年 3月 3748 437694.4 2985 332134.81 763 105559.59 环比 -20.62% -29.47% -17.79% -20.18% -31.72% -58.70% 注：数据来源仅以每日公布销售数位统计 2014 年 3 月 1 日至 3 月 31 日期间，南昌市新建商品房累计销售 3748 套，销售面积 437694.4 平米。与 2014 年 2 月相比，销售套数环比增加 698 套，涨幅22.89%；销售面积环比涨 24.99%。
