1、1梁维乾与孙剑靖租赁合同纠纷二审民事判决书广东省佛山市中级人民法院民事判决书(2014) 佛中法民一终字第 1037 号上诉人（原审原告、反诉被告）梁维乾，男，汉族，1981年 11 月 16 日出生，住广东省佛山市南海区。委托代理人高志富，广东煜日律师事务所律师。委托代理人周亚琼，广东煜日律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）孙剑靖，男，汉族，1978年 8 月 28 日出生，住广东省佛山市南海区。委托代理人叶建平，广东众淼律师事务所律师。上诉人梁维乾与上诉人孙剑靖因租赁合同纠纷一案，均不服广东省佛山市禅城区人民法院（2013）佛城法南民初字第 555 号民事判决，向本院提起上诉。该案
2、经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院审理查明：2013 年 4 月 26 日，孙剑靖向梁维乾出示收据，记载：“今收到梁 维乾交往仓库订金壹拾万元（100000），34 元/ ，合同期叁年，每年递增贰元，半年押金，一年租金。 （交付方式）” 。因梁维乾要求 孙剑靖提供完整的仓库，故孙剑靖收取订金 100000 元后，并未交付租赁物给梁维2乾，而是由孙剑靖负责修整仓库后再签订书面的租赁合同。随后，孙剑靖聘请人员对仓库原有的一条过道进行搭棚改建工程以及仓库砌砖墙、填水池工程，各项改建工程于 2013年 5 月 13 日完工，孙剑靖为搭棚工程花费 78000 元，为仓库砌砖墙、填水池工
3、程花费 10000 元。2013 年 8 月 9 日，梁维乾委托人高志富向孙剑靖邮寄律师函，明确于 2013 年 4 月 26 日交付孙剑靖押金十万元，双方磋商过程中，不能达成一致协议，梁维乾明确不再与孙剑靖磋商租赁仓库一事，要求退回十万元。因孙剑靖拒收邮件，上述邮件未能成功送达而退回寄件人。2013 年 8 月 20 日，梁维乾委托人冼辉灿发送短信给孙剑靖，明确终止商谈位于南庄大道东村路段涉案仓库一事，并要求退回 10 万元；而孙剑靖亦回复要求梁维乾继续履行协议，如已定不租其仓库，请梁维乾书面发函告知，同时要求梁维乾补交仓库租金。另查明，涉案仓库系孙剑靖于 2013 年 1 月 31 日向佛
4、山市禅城区南庄镇东村村南街经济合作社承租，至庭审之日，梁维乾未使用涉案的仓库，涉案仓库未取得建设工程规划许可证、消防验收意见书亦无房产证。现双方就涉案仓库押金和租金等问题无法达成一致意见，遂起诉、反诉至法院。梁维乾于 2013 年 8 月 13 日提起诉讼，请求判令：1.孙剑靖返还押金 10 万元及利息（利息从起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计付，直至清偿之日止）；2.本案诉讼费由孙剑靖承担。孙剑靖则提起反诉，请求判令：1.梁维乾向孙3剑靖支付租金 187355.3 元（租金自 2013 年 5 月 18 日至2013 年 10 月 10 日，计算公式：1165 平方米月 34 元/ 每
5、平方米4.73 月=187355.3 元）及利息（利息从反 诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计付，直至清偿之日止）；2.梁维乾向孙剑靖支付改造工程的费用 88000 元（棚架 78000 元，室内改造工程 10000 元）及利息（利息从反诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计付，直至清偿之日止）；3.梁维乾承担本案的诉讼费用。原审法院认为：本案争议焦点为：梁维乾与孙剑靖是否已经形成租赁合同关系以及租赁合同的效力；孙剑靖是否需要向梁维乾返还订金 10 万元；梁维乾是否需要向孙剑靖支付租金及改造仓库的相关费用。一、梁维乾与孙剑靖是否已经形成租赁合同关系以及租赁合同的效力。根据双方提交的收据，载
6、明 “34 元/，合同期叁年，每年递增贰元，半年押金，一年租金。 （交付方式）”，包括了租赁期限、租金单价和交付方式等主要条款。根据中华人民共和国合同法第二百一十三条的规定，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其交付期限和方式、租赁物维修等条款；而中华人民共和国合同法第六十一条亦规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，双方的收据已经就租赁合同的主要条款作4了初步约定，即使并未就租赁合同的全部事项进行约定，但根据法律规定亦可作补充协议，故孙剑靖发出仓库出租
7、的要约，梁维乾已经作出租赁仓库的承诺，双方租赁合同关系已经形成。关于租赁合同的效力。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条的规定“出租人就未 经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但是在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。至庭 审之日，涉案 仓库无建设工程许可证、无消防验收意见、无房产证，涉案仓库属于临时建筑。故涉案的租赁合同应认定为无效合同。二、关于梁维乾的诉讼请求。根据中华人民共和国合同法第五十八条的规定“ 合同无效或者被撤 销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，因本案梁 维乾与孙剑靖之
8、间的租赁合同无效，孙剑靖应向梁维乾返还已收取的仓库订金100000 元。对梁维乾的该项诉讼请求，法院予以支持。梁维乾要求按中国人民银行同期贷款利率从起诉之日起至清偿之日止计算订金 100000 元的利息，符合法律规定，法院予以支持。三、关于孙剑靖的反诉请求。由于孙剑靖未取得涉案仓库的建设工程许可证、消防验收意见以及房产证，导致梁维乾、孙剑靖之间的租赁合同无效，因梁维乾一方对租赁合同无效无过错，且梁维乾未实际使用涉案仓库。根据中华人民5共和国合同法第五十八条的规定“合同无效有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，”，故梁维乾无需向孙剑靖支付自 2013 年 5 月 18 日至 2013 年 1
9、0 月 10 日的租金以及改造仓库的相关费用，为此，法院对孙剑靖要求梁维乾支付租金及改造仓库的相关费用的反诉请求不予支持。综上，依照中华人民共和国合同法第八条、第五十八条、第六十一条、第二百一十三条、 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条、第三条， 最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条， 中华人民共和国民事诉讼法第一百四十条的规定，作出如下判决：一、孙剑靖应于判决发生法律效力之日起十日内向梁维乾返还订金 100000 元及利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率，从 2013 年 8 月 13 日起计至清偿之日止）；二、驳回孙剑靖的反诉请求。案
10、件受理费 2300 元、反诉费 5430 元、财产保全费 1020 元，共计 8750 元，由孙剑靖负担。上诉人梁维乾上诉提出：一、原审法院认定双方的租赁合同成立没有事实依据。根据孙剑靖给梁维乾出具的收据所记载的内容，很明显双方未就租赁合同的主要内容达成协议，如租赁物的面积，租金的交付时间，交付方式，租赁期限的起始时间，租赁物的交付时间，租赁物维修保养等相关条款进行约定。而在一审庭审过程中，双方对上述事项也无法达成一致的意见。因合同内容欠缺必要条款，故双方租赁合同6关系根本不成立。 原审法院认为双方已经达成租赁合同，合同未约定的部分可以协议补充。但庭审中，梁维乾与孙剑靖就租赁物的交付时间、仓库
11、的面积等意见各异，双方无法达成一致协议，同时也无法凭习惯或其他条款来推定。如果合同成立，租赁期限的起始时间，租金如何计付，从什么时候开始计付，这些都没有约定也无从推定。孙剑靖发出租赁仓库要约，梁维乾与孙剑靖进入一个磋商的过程，但并没有对租赁仓库作出承诺，故双方的租赁合同关系根本没有形成。梁维乾并未承诺孙剑靖修整仓库后再签订书面租赁合同。因梁维乾着急想找仓库储存公司货物，故于磋商的当天支付了孙剑靖 100000 元诚意金。但后来，孙剑靖无法于 2013 年 5月 7 日将仓库交付梁维乾，且梁维乾无法提供相关手续证明该建筑物是合法建筑，其是合法使用权人。双方就相关事项未能达成一致协议，梁维乾就表明
12、不再租赁此仓库。梁维乾根本没有承诺孙剑靖将仓库修整后再签订书面租赁合同，而是双方无法就相关事项达成一致协议而没有签订书面租赁合同。综上所述，请求二审法院纠正一审错误的事实认定。上诉人孙剑靖上诉提出：一、梁维乾违背了诚实信用原则，给孙剑靖造成巨大损失，应当承担损害赔偿责任。根据原审法院查明的事实，2013 年 4 月 26 日，孙剑靖与梁维乾签订租赁合同，梁维乾交付 100000 元订金租赁孙剑靖的仓库。孙剑靖依梁维乾要求，于 2013 年 5 月 13 日将涉案仓库改建完工，孙剑靖为此花费改建费用 88000 元。但梁维乾却7以种种理由拒绝履行合同，导致涉案仓库空置 4.73 个月，孙剑靖的租
13、金损失达 187355.3 元。在孙剑靖依梁维乾要求将涉案仓库改建完工后，梁维乾应全面履行自己的义务，即依约租赁涉案仓库和交付租金。但梁维乾以种种理由拒绝履行合同，梁维乾的行为违背了诚实信用原则。根据中华人民共和国合同法第四十二条的规定，当事人在订立合同过程中有违背诚实信用原则的行为，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿。二、梁维乾存在缔约过失责任，应当赔偿孙剑靖的损失。梁维乾在一审中陈述，就租赁涉案仓库的问题，其与孙剑靖进行了多次磋商，梁维乾也到过现场丈量面积，知道涉案仓库是由停车场改建而成，但梁维乾还是向孙剑靖支付100000 元订金并要求孙剑靖改建涉案仓库供其租赁使用，梁维乾存在缔约过失责
14、任。 中华人民共和国合同法第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，严重损害了孙剑靖的合法权益。上诉请求：1.撤销原审判决；2.判令梁维乾赔偿孙剑靖损失 275355.3 元；3.本案一、二审诉讼费由梁维乾承担。针对梁维乾的上诉，孙剑靖答辩称：孙剑靖的答辩意见与孙剑靖的上诉意见一致。8针对孙剑靖的上诉，梁维乾答辩称：一、孙剑靖在二审提出缔约过失责任属于新的诉求应予以驳回。在一审过程中，孙剑靖一直都主张合同
15、已经成立，其要求梁维乾继续履行合同或者解除合同但承担租赁期间的租金及改修仓库费275255.3 元的违约责任。现原审判决认定合同无效后，孙剑靖却以合同无效为由主张缔约过失责任，应属于新的诉求，不应在本案中处理。二、合同未成立或者合同无效，梁维乾都不需要承担缔约过失责任。1. 梁维乾对合同未成立或无效都不存在过错。在合同磋商的过程中，梁维乾要求租赁的是一个可以存放货物的完整“仓库” 并且可以在 2013 年 5 月 7日交付使用，但是孙剑靖无法准时交付仓库。至于仓库是否需要改造，改造需要多少费用，梁维乾是完全不知情。梁维乾从来都没有要求对方改造装修，就算有装修，梁维乾也不是受益人，不应该承担相关
16、费用。从收据来看，因欠缺合同的必备条款，且根本无交易习惯可以借鉴，故根本不能视为合同成立。双方无法就租赁合同协商一致，且对方无法按期交付仓库时，梁维乾就已经以电话、信息甚至律师函及时告知对方不再租赁仓库，只是对方一直不予答复。梁维乾已经及时告知了孙剑靖不再租赁的事实，其仓库一直空置也与梁维乾无关。且孙剑靖的仓库并没有闲置，从一审中提供的照片来看，该仓库是有存放货物的。就算从合同无效的角度看，合同无效的根本原因是对方的仓库没有建设工程许可证、房产证等证件，梁维乾一开始并不知道对方是否拥有这些手续，9但孙剑靖是完全清楚知道的，后来其无法提供这些材料，也是梁维乾最终未能与孙剑靖达成一致协议的原因之一
17、。孙剑靖清楚知道自己并没有这些报建材料，仍打算将仓库承租给梁维乾，其应该对自己的行为承担责任。梁维乾作为不知情方对合同无效不存在任何过错，不承担任何责任。2.梁维乾主观无恶意。梁维乾听信了孙剑靖对仓库的描述，为了以表自己租赁仓库的诚意，特意支付了 100000 元的诚意金。但是后来孙剑靖没有办法提供该仓库能作为仓库使用的相关文件且双方对仓库的面积、交付时间、租金交付时间等事项无法达成一致协议，最后双方租赁合同关系没有确立。为了不使对方造成损失，梁维乾也及时告知了对方不再租赁的事实。在磋商的整个过程中，梁维乾都不存在主观的恶意。梁维乾没有违反法定的附随义务或先合同义务。梁维乾为了双方可以诚信合作
18、，才预先支付了 100000 元。在整个过程中，梁维乾都没有欺骗孙剑靖，合同未成立的原因是无法协商一致。即使如原审法院的认定，合同成立但无效，也是因为孙剑靖违反诚实信用原则，隐瞒事实，才造成最后的结果。请求依法维护梁维乾的合法权益。上诉人梁维乾、孙剑靖在二审期间均没有向本院提交新的证据。经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。10本院认为：本案的争议焦点有三，一是梁维乾与孙剑靖之间是否成立租赁合同关系；二是孙剑靖应否向梁维乾返还订金及利息；三是梁维乾应否向孙剑靖赔偿损失。首先，对于合同是否成立的问题。 最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）第一条规定：“ 当事人对合同
19、是否成立存在争 议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。 ”本案中， 孙剑靖向梁 维乾出具的收据上载明有上述司法解释所规定的必要条款，故梁维乾与孙剑靖之间的租赁合同成立。梁维乾的上诉主张，没有事实和法律依据，本院依法驳回。其次，对于应否返还订金及利息的问题。由于孙剑靖未取得涉案仓库的建设工程许可证、消防验收意见以及房产证，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条关于“ 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，孙剑 靖与梁维乾之间的租赁合同无效。又根据中华人民共和国合同法第五十八条关于“ 合同无效或被撤 销后，因该合同取得的财产，应当予以返
