1、 设计建设 要点 工程名称 :深圳市高新技术企业联合总部大厦 深圳市南山区高新技术产业园区填海六区 02-14 地块 2012 年 10 月 深圳市高新技术企业联合总部大厦 设计建设 要点 第 1 页 共 32 页 目 录 1、工程概况 2、设计依据 3、设计总则 4、专业设计 要点 营销策划 要点 建筑设计 要点 结构设计 要点 设备设计 要点 电气设计 要点 给排水设计 要点 室内装修设计 要点 5、 附件一：设计建设要点简表 深圳市高新技术企业联合总部大厦 设计建设 要点 第 2 页 共 32 页 1、工程概况 1.1 项目名称： 深圳市南山区高新技术产业园区填海六 区 02-14 地块
2、 1.2 业主单位： 深圳市科技创新委员会 1.3 设计单位 深圳机械院建筑设计有限公司 1.4 项目位置： 该项目位于南山区高新南区填海六区，项目用地编号 02-14，科苑南路以西，滨海大道以北，西北紧临学府路 1.5 功能定位： 1.5.1 深圳市 高新技术企业联合总部大厦主要功能定位是以属于政府鼓励扶持产业类企业的企业总部，总部具有办公和研发功能 。项目的定位是上市企业总部大厦，均为高新技术企业，因此本项目建筑功能定位为智能化建筑、绿色节能建筑。高端智能化写字楼对信息高速处理、环保节能、人性化设计 提出较高要求；在信息处理、智能管理、环保节能、生态理念等多个方面有所突破；倡导高效、生态、
3、健康的办公模式。 1.5.2 本项目应具备功能定位的前瞻性和使用功能的扩展性，用以满足在使用过程中出现的需求变化和技术更新要求。同时，要求本项目以市场领先的设计理念和产品素质保证未来长期的使用与发展。 1.6 规划控制指标、总体布局及建筑退红线要求： 计容 建筑面积 101900 （ 配套商业 10190 ，其余为研发办公用房，未含地下车库和设备用房 及核增建筑面积 ） ，容积率 19.2；覆盖率 70%；绿地率 15%；停车位 350 辆； 建筑 高度 220m,其中裙楼 25 m；建筑退线各边 6 m；车辆出入口设在东北和东南面规划路；在东南和西南预留与周边地块相连的地下车行通道和公共步行
4、空中通道；沿南面弧形部分建筑底层应设骑楼，骑楼宽 3 m，高 5 m。其余详见企业联合总部大厦城市设计控制图 。 深圳市高新技术企业联合总部大厦 设计建设 要点 第 3 页 共 32 页 1.7 工程概况： 高新技术企业联合总部大厦总建筑面积约 119600 （其中地下 17700，地上 101900），楼高 220m，裙房为办公商业配套辅助功能，塔楼为甲级写字楼；共设 4 层地下 室，包括停车库、设备用房等。本项目建筑设计方案由机械院建筑设计有限公司完成。具体技术经济指标详见附件一深圳市高新技术企业联合总部大厦方案设计文本 2、设计依据 2.1 深圳市规划局建设用地规划许可证深规土许 ZG-
5、2011-0028 号； 2.2 深圳 市 规划 合 国土 资源 委 员会 建设 用 地方 案 图（方 案 号 2011-003-0017）； 2.3 深圳市高新技术企业联合总部大厦 可行性研究报告； 2.4 关于深圳市高新技术企业联合总部大厦可行性研究报告的批复； 2.5 关于调整深圳市高新技术企业联合总部大厦规划条件的 函（深规土二局函 2010638 号）； 2.6 深圳市高新技术企业联合总部大厦项目建筑设计方案公开竞赛文件； 2.7 项目初勘报告； 2.8 国家、广东省、深圳市现行规范、规程及有关规定； 深圳市高新技术企业联合总部大厦 设计建设 要点 第 4 页 共 32 页 2.9建
6、筑工程设计合同； 2.10 本设计建设标准是以国家相应标准及规范为基础，对设计中的一般要求和常用做法进行必要的概括、总结、界定、补充和完善后编制而成。设计中的建筑、市政、水、风、电、燃气、电信等用量及标准应符合国家、建设部及深圳市有关设计标准及规定。 3、设计总则 3.1 本项目为甲级写字楼。在设计中除满足国家及 省市有关规范、规程、规定之外，还应注意整个环境的安全卫生、环境保护、节能、节水、节材、保温隔热、噪音控制等问题，在设计中提倡采用成熟、先进、可靠且经济性能好的新技术、新材料、新产品。充分体现设计以人为本之原则，并将本项目建成为一个集高新技术研发、创业投融资交流、配套服务为一体的 5A
7、 智能化办公大厦 OA（办公智能化）、 BA（楼宇自动化）、 CA（通讯传输智能化）、 FA（消防智能化）、 SA（安保智能化 ） 3.2 设计中涉及到的建筑、结构、防火、热工、节能、隔声、采光、照明、给排水、暖通空调、电气、人防、智能化、煤 气等各专业除执行各专业有关规定、规范外，尚应符合地方的有关标准、规定、准则及要求，还应符合任务书要求及甲方的使用要求。 3.3 设计中要认真贯彻深圳市政府规划、消防、环保、人防等建设主管部门对该项目设计方案的审批意见和要求。 4、各专业设计指引 营销篇 1、项目定位 1.1总体定位 深圳高新南区具代表性的地标建筑物、南山区高档 5A甲级写字楼 1.2商务
8、综合体主次定位 高档甲级写字楼 核心功能 配套商业部分 高标准写字楼配套商务商业功能 1.3 功能组合 深圳市高新技术企业联合总部大厦 设计建设 要点 第 5 页 共 32 页 综合考虑项目地块情况、建筑成本、项目定位、入驻企业 的特点，参照国内外地标性建筑物的功能组合，本项目的功能组合： 塔楼 5A 智能化甲级写字楼 裙房 高档甲级写字楼商务商业配套 2、写字楼定位 2.1 写字楼属性 针对高科技企业总部入驻的使用特点，本设计旨在将大厦打造为国际性甲级写字楼 即相对低成本、高市场认可度，强调 “ 品位 ” 与 “ 高附加值 ” 品位：国际化、智能化、生态化、人性化。 高附加值：重点打造客户看
9、得见、摸得着的部分，如建筑外观、大堂、电梯、空调、层高、网络、景观与环境等。 2.2 物业发展标准 内部空 间指标 标准层面积（ m2）、实用率 大于 1900m2， 70%以上 标准层净高（ m）（写字楼） 2.8 以上 标准层柱距（写字楼） 体现无柱办公环境，建议最好在 912 米 空调系统 舒适、新风系统 24 小时分户计费 电路 双路或三路供电 满足写字楼的应急用电和特殊机房用电要求 电梯系统 电梯等候时间 与福田中心区超高层写字楼相当（等候时间在 40 秒之内） 电梯速度 低区 2.5 米 /秒，高区 5-7 米 /秒 轿箱 荷载 1600 公斤以上，轿厢尺寸不小于2 米 *1.5
10、米 *2.8 米，使用宽门梯（开门在 1.1 米以上），引入新风和空调系统 深圳市高新技术企业联合总部大厦 设计建设 要点 第 6 页 共 32 页 配套 生态大堂 层高 10m，显现恢弘、开阔与豪华，结合生态概念，体现人性化。入口使用大面积玻璃幕墙，保证大堂的自然采光，同时令视野开阔。 配套商业 支撑总部办公及总部经济所必需的银行、证券、交易中心、食堂、商务配套餐饮等商业商务功能 商务中心 接待、咨询、打印、传真、订票 总部会所 设置供总部企业接待、洽谈、高级会议、晚宴、联谊的高级会所空间。 2.3 写字楼面积划分 办公部分按标准层整层出售或出租设计。智能化信息点接至各层相应位置。 2.4
11、配套建议 大型无柱架空办公入口广场 生态化、人性化。 气派 大堂 国际化、生态化、人性化。 商务中心（接待前台） 主要功能为：定票、接待、咨询、礼仪服务等。 总部会所 在大厦顶部两层设置完善的行政会议、商务晚宴、新闻发布等服务设施，并设有由低层办公门厅直达的 VIP 电梯，提供企业接待、洽谈、高级会议、晚宴、联谊的场所。 3、办公配套商业定位 3.1 配套商业属性 服务大厦内总部办公和总部经济的高标准配套性服务性商业。 3.1 商业面积及业种 商业业种 面积 布置 银行、证券、交易中心等 10%的建筑计容面积 与裙房结合 食堂、商务配套餐饮 与裙房结合 西餐、咖啡厅、商务中心 与写字楼大堂结合
12、 深圳市高新技术企业联合总部大厦 设计建设 要点 第 7 页 共 32 页 建筑设计 要点 1、建筑设计依据 除满足国家有关规范。标准、规程、规定外，尚应符合广东省及深圳市有关规范及方案设计要求： a.高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95 b.建筑设计防火规范 GB50016-2006 c.城市道路和建筑物无障碍设计规范 JGJ50-2001 d.民用建筑绿色设计规范 JGJ J/T 229-2010 e.城市环境卫生设施规划规范 GB50337-2003 f.人民防空工程设计防火规范 GB50098-98 g.人民防空地下室设计规范 GB50038-2005 h.汽车库、修车库、停
13、车场设计防火规范 GB50067-97 i.汽车库建筑设计规范 JGJ 100-98 j.公共建筑节能设计标准深圳市实施细则 SZJG29-2009 k. 深圳市城市规划标准与准则 （ 2004 年 3 月 25 日颁布 ） l. 深圳市民用建筑设计技术要求与规程 m. 深圳市建设场地环境设计标准与准则 n. 深圳市建筑设计经济指标计算规定 o. 深圳市房屋建筑面积测绘技术规范 p.深圳市关于明确消防车道及登高操作面设计参数的通知 q.深圳市公安局消防局关于进一步解决建筑工程消防竣工验收有关问题的通知 r.深圳市建筑工程设计文件编制深度规定（深圳市 2004 年 6 月颁布执行） s. 深圳市
14、 非承重砌块墙体设计规范 SJG13-2004 t.广东省 省标建筑防水工程技术规程 DBJ15-19-97 u.广东省 省标铝合金门窗工程设计、施工及验收规范 DBJ15-30-2002 v. 广东省 省标 非 承 重 蒸压 泡 沫 混凝 土 砖 墙体 工 程 技 术规 程 DBJ/T15-43-2005 w高新技术企业联合总部大厦方案设计文本 深圳市高新技术企业联合总部大厦 设计建设 要点 第 8 页 共 32 页 2、总平面设计要求 2.1 贯 彻建筑方案设计的原则，为街区提供适度的城市开放空间，确保城市公共空间的连续性和穿透性；并在方案设计的基础上及配合环境设计方案进一步完善和优化总平
15、面布置、包括场地交通组织、出入口、道路的设置等，需着重处理好城市公共空间与办公人流及车流的关系。 2.2 总平面布置在经济合理的前提下，各专业应合理布置管线，同时应考虑到检修及维修的方便及美观卫生要求； 2.3 考虑总平面布置与空间布置的合理性、协调性； 2.4 总平面设计应结合地下室设计进行优化，在满足管线埋设、人防设计要求、环境设计要求的基础上，尽量减少地下室顶板的覆 土深度，保证结构设计的经济性 。 3、办公塔楼设计要求 3.1 办公部分 3.1.1 各办公部分可在深化设计基础上适当调整，但应注意调整后满足防火疏散要求； 3.1.2 卫生间卫生器具数量应经计算确定；需设计残疾人卫生间，残
16、疾人卫生间应尽量靠近核心筒外部，以便将来改为 VIP 卫生间； 3.1.3 标准层各设备用房、管井、卫生间应尽量安排在核心筒内，设备用房、管井应在满足设备安装、维修及人员操作要求的基础上尽量压缩尺度，以不违反强制性条文为原则，以提高平面使用率，弱电井及机房应预留发展空间； 3.1.4 避难层设备用房面 积因计入容积率，所以应尽量压小尺寸，并应考虑设备运行时的消音减震，避免对办公的噪音及震动影响； 3.1.5 设置办公人群由地下室到办公门厅的转换电梯，地下室办公电梯厅的大堂标准不应低于一层大堂。 3.1.6 办公区避难层应考虑设备集中设置区域，其结构荷载不同 3.1.7 办公区标准层应设置机房位
17、置，其结构荷载有别于普通楼板 3.1.8 完成装修后办公空间室内净高不小于 2800mm。 深圳市高新技术企业联合总部大厦 设计建设 要点 第 9 页 共 32 页 3.2 裙楼办公商业辅助部分 3.2.1 考虑设置卫星接收天线的位置、井道及机房位置 3.2.3 办公商业配套部分设计应在方案基础上进一 步优化，结合其他专业设计，进一步完善。 3.2.5 大厦食堂就餐区和厨房应满足消防和厨房设计要求； 3.2.7 各功能部分的货运及垃圾运输应结合总平面及各层平面综合考虑使之合理有效； 3.2.12 临近空调机房房间设双墙。 4、地下室 4.1 地下汽车库一层及汽车进出坡道的设计及地下室设备管线的
18、立管布置，需结合地下室功能满足车辆的行驶和停放，汽车坡道宽度在转弯处宜适当加宽，转弯半径满足规范要求，且应大于最小要求； 4.2 地下室设备用房、管理用房、停车库的设计应综合考虑地面层空间环境及道路的设置，人防设计平战结合的要 求，合理布置划分防火分区、布置柱网。人防出口的设置应注意地面层的位置，尽量结合消防疏散出口，并不破坏建筑首层公共空间。 4.3 设备用房的设置应注意部分房间的特殊净高要求 。 5、立面设计要求 5.1 贯彻建筑方案设计的幕墙形式与特点，充分讨论细部的合理性与可行性，在确保建筑效果的同时优化幕墙的分割及细部节点处理，保证经济性及安全可靠性，减少生产、运输、摆放安装的难度 5.2 近人尺度范围内的立面、入口、大堂和顶部等重点部位需精心选材、设计与施工，确保最终的建筑效果。 5.3 充分考虑建筑环境灯光设计与幕墙细部的 结合与处理。 5.4 注意上下层，办公单元之间的隔音及防火处理，玻璃的选择应满足立面效果的需要及节能、安全防护的要求。
