1、 1华盛国际商务花园营销报告前 言华盛国际商务花园位于上海市普陀区西北角的桃浦镇，是上海近期来交通市政建设的重心，桃浦将在原先工业基地的基础上规划发展成上海都市型工业园区中心。本报告从上海房地产市场总体状况出发，逐步分析到桃浦区域房地产市场、厂房市场，阐述了围绕华盛国际商务花园进行了一系列的市场调查结果，对本案进行总体的分析，提出根据本案的自身特点和市场的需求所制定的系统化的营销策略，以达到顺利销售的结果。我公司将以我们在厂房招商方面的经验与公司在东南亚地区的人脉为本案进行有效的宣传，实现双方共同盈利的良好局面。2第一章 市场篇一、 上海房地产市场总体现状和趋势2002 年的申城楼市在一片热卖
2、和年末申博成功的热闹中间落下帷幕后，上海楼市依然呈现出一路上扬的态势。市场法则告诉我们，供求是决定房价涨跌的主要依据。8 月份，浦东价格顶部继续向上，而且高、低价位盘呈全面活跃态势；中心城区中，卢湾北部太平桥地区新添高价盘；北部各区，中低价盘房价普遍上涨，个别低价盘初遇价格阻力线。去年以来，随着上海土地使用权出让方式由协议改为招投标和商品房实施内外销并轨以及我国加入 WTO 的重大利好，人们对房地产发展充满着预期。因此，上海掀起了一股声势不小的圈地运动。在上海的松江、青浦等郊区，已经很少有土地可供出让，而通过转手交易得到的地块价格涨幅惊人，几乎翻一倍。去年松江大学城附近的地价为 40 万元一亩
3、，而如今已经达到 80 万元一亩。又如闵行在浦东地区的浦江镇，是“一城九镇”建设的重点镇，随着卢浦大桥建设和浦江两岸开发的利好推动，使得这个镇的土地价格猛涨。不仅上海本地开发商，全国各地开发商也纷纷涌入上海，甚至不少实力非凡的海外房地产巨子也开始抢滩上海，不惜在上海市中心繁华地段重金圈地。尤其是申办 2010 年世界博览会和浦江两岸开发的实质性启动，使中外各地投资者更是涌动。 从宏观上看，2002 年上海房地产市场上暖风频吹：浦江两岸综合开发进入实质性的启动、央行第八次降息、十大轨道的建设引发新一轮房产投资热；从3政策上看，取消蓝印户口政策并没有对市场造成太大的冲击；从市场上看，100万平方米
4、的重点工程配套商品房的正式启动，指导性房价控制在每平方米 3500元左右，最近新成立上海地产(集团)有限公司和上海大盛资产有限公司对土地一级市场进行调控性经营，建立政府主导型土地储备供应机制，这些都表明了政府宏观调控的态度，使住宅开发纳入健康、持续发展的轨道。在产业竞争中，预计 2003 年将是国内房产企业走向联合之路的一年，目前外资房地产企业加快了进军上海的步伐，来自上海市工商局的统计数据表明在2002 年上半年，注册资金超过 3000 万美元的房地产企业达到了 15 家，由和黄地产、新世界、新鸿基、瑞安地产等香港地产商掀起的“投资潮”将再度上演“升级版” ，同时，据摩根斯坦利公布的海外基金
5、投资中国房地产市场的一项研究显示：在未来 2-3 年中间，将有 3-10 亿美元的海外资金进入上海市场，他们凭借着雄厚的资金实力、先进的物业管理模式、营销网络和更加专业化、人性化的服务理念逐鹿市场，而国内的房地产商的政府背景优势和天然的地区优势将逐步弱化、势必需要走联合之路，扩大融资渠道、更新经营理念，重新打造核心竞争力。二、桃浦区域房地产市场发展现状和趋势1. 桃浦区域市场大环境概述根据“十五”上海城市交通发展规划，上海下一步将致力于本市道路货运的发展。位于上海西北部的普陀区桃浦镇将建成西北综合物流中心和工业园区。这个中心规划用地 4.2 平方公里，在建设实施中采取“自由起步、尽快升级，有点
6、到线，形成街市，纵深推进，形成园区”的步骤。今年 5 月前主要完成基4础建设部分，即货运交易所、中心停车场、公用型仓储区、配载一条街的建设以及网上货运交易系统等。在市政建设重点规划的推动下，带动该区域工业的飞速发展，而房地产业也会随着本区域各类型工业的发展进入一个全新的领域。2. 桃浦区域房地产市场发展现状桃浦由于地处上海西北角，属城乡结合部，与市区交通不畅通便捷，又是老的工业城镇，污染较为严重，不能形成大规模的住宅小区。桃浦镇的永汇新苑，是 2002 年 6 月上市的新盘，10、11 月售价随即上调了 5090 元/平方米，虽然该盘有上扬趋势，但 3、4 楼的高价位房源目前还有剩余；和永汇新
7、苑相似，宝山呼兰路、虎林路上的富浩花园，沿马路的低价房和比较经济的两房、三房基本已售罄，所剩房源售价多在 29003600 元/平方米。在真南路上还有一些独体、三联、四联别墅，但是社区内配套设施简单，绿化率低。总体说来，桃浦目前的房产市场随着该区域的发展，处于一个尚未完全启动的阶段，区域市场内的楼盘无论从品质、价格还是去化率来看，与市区的商品房市场还是有较大差距的。3. 桃浦区域房地产市场发展趋势随着近期市政重点的转移，桃浦将发展成为上海都市型工业基地，上海西北物流园区中心。在这种形势的推动下，将刺激桃浦区域各行业跟进工业的发展，形成一体化的配套系统。而房地产业也将随着该区域工业建设的速度，进
8、入一个全新的阶段。随着该区域都市型工业园区的一一成立，众多外商集团的进入，势必要求周边的配套设施日趋完善。而住，作为人的基本物质需要，是5日后市场发展的重头戏。今后的桃浦房地产市场将一改过往高价位房源滞销的现状，会针对外来高技术人员、高层管理人员这一目标消费群，将住宅形式定位于更独立化，即独体商务别墅；更品质化，即智能化的住宅小区；更人性化，即讲求居住环境，特别是绿化环境的高档小区。桃浦区域房地产市场的飞速发展指日可待。三、桃浦区域厂房市场发展现状和趋势1. 桃浦区域工业园区现状概述上海都市型工业基地的前身是桃浦工业区，是上海市最早的市级工业区之一，从 20 世纪 50 年代发展至今，成为上海
9、市基础设施最完善、配套最齐全的工业区。90 年代末期，在全市率先进行市区联手，发展都市型工业。桃浦位于普陀区西北角，314 国道横贯其中，距内环线 3 公里，两侧为外环线，距沪宁高速 2 公里，距虹桥机场约 6 公里，沿着外环线南可达沪杭高速、浦东新区，北可达吴淞集装箱码头、张华浜集装箱基地。优越的地理位置，吸引中外客商纷至踏来，使基地成为展示上海都市型工业的窗口。从镇政府经外环线至虹桥国际机场只需 10 分钟。至吴淞集装箱码头仅 20 分钟。目前，真南路拓宽工程已结束， 55 米宽的祁连山路延伸段工程即将付诸实施。搭乘 62、117 、832、 213 等 7 条公交线均可从市内各个角落赶赴
10、镇内。铁路沪宁线、沪杭环围线、南河支线穿越本镇，上海西站、南翔站、桃浦站均在镇区域6边缘。便利的交通状况使桃浦在原先工业基地的基础上，上升为都市型的工业园区，成为上海市区西北部陆、海、空交通的一个结合点。桃浦工业园区北靠沪嘉高速东倚祁连山路，南至真南路，西傍外环线，占地面积 4.2 平方公里，地理位置极其优越，成为上海市环保型精细化工的基地和都市型工业的基地。桃浦的水、电、气、通讯、道路、排污等基础设施十分齐全，上海长桥水厂与桃浦水厂可提供充足的生活用水和生产用水、在建的大场水厂竣工在即；污水由南大路南侧九号支管排污，进入桃浦污水厂进行处理；区域内建有一个 22 万伏、三个 3.5 万伏的变电
11、站，供电余量很大；六万门电话局和邮电支局的建设是桃浦的市政配套条件更加完善。园区内拥有国家投资近 10 亿元形成的雄厚的基础设施，在园区敦煌路西侧 1.8 平方公里内可主导发展医药加工产业，先后引进了上海方大制药有限公司、上海中药二厂、上海制药六厂、上海兽业三维制药有限公司、上海大众制药厂等医药加工企业，形成了医药加工的集中地，在“十五“期间将建设成为上海的“小药谷“，吸引众多海内外医药投资者的目光。桃浦区域内现有上海英雄金笔股份有限公司、上海 APW 通讯设备有限公司、上海克勤克拜油墨有限公司、上海拜尔染料有限公司、上海兽业三维制药有限公司、上海西北物流园区、上海北方停车场等各类企业。2.
12、桃浦区域厂房市场现状在敦煌路东侧 1.7 平方公里，区域现已利用市属存量空地、空房建造了12 万平方公里的标准厂房，引进了近百家各类科技型、都市型工业企业，今后还将建造 40 万平方米各类标准、房型合理、规格齐全的厂房。7目前，区域内的厂房市场尚未形成规模化，主要是租赁形式，销售市场处于停滞不前的状态，这和整个区域尚未形成规模化是密切相关的。3. 桃浦区域厂房市场发展趋势桃浦作为上海今后的都市型工业基地，建设高标准、高配套的新型厂房吸引外来企业的落户势在必行。随着区域内各市政设施、配套设施的完善，投资企业对于厂房的要求也愈来愈高。对于厂房本身的品质来说，周到的物业管理、人性化的绿化景观、整个工
13、业园区规划的整体性，这些都是投资企业的基本要求。另外，由于厂房目标客源层的特殊性，注重入驻厂房的快捷性要求投放市场的厂房最好是现房，证照齐全，为投资企业带来最为便利的入驻方式。随着市场的日趋完善，厂房市场将由目前的租赁市场向销售市场过渡，一次性的投资能为希望在该区域长期落户的企业带来更大的效益。同时，今后投放市场的厂房将不再是独立的，工业园区内的各项相关生活配套设施更是投资企业所要考虑到的。综合的考虑，形成系统的工业生活一体化的工业园区，可为投资企业解决后顾之忧。总体说来，今后桃浦区域的厂房市场将随着桃浦的发展，更注重产品个案基础设施的完善性、规划的整体性、功能的齐全性，整个市场也会更完善，更
14、具可操作性。四、同等区域个案分析1. 上海外高桥厂房地址：上海外高桥保税区厂房面积：1000 平方米8楼层：4 米，第 3 层楼层承重量：0.50 吨/平方米配电容量：50KVA价格：0.60 元/天平方米2. 全隆实业厂房地址：浦东北蔡、莲园路交通状况：临近沪南公路、十余条公交线厂房面积：2500 平方米楼层：3 米，第二层车间面积：1200 平方米建筑结构：框架楼层承重：2 吨/平方米柱网跨度：4.5 米楼层承重：2 吨/平方米配电容量：200KVA水/气：通价格：0.70 元/天平方米其他配套设施：厂区环境优美，厂房整齐，大院可停 20 辆小车，有独立办公小楼。二楼 1200 平方米车间
15、可供出租，新瓷砖装修，铝合金窗，特别适合食品、工厂电子行业生产。3. 上海电子有限公司9厂房地址：浦东金桥地区交通状况：573、581 等十余条公交线路厂房面积：1396 平方米楼层：4.5 米，四层柱网跨度：10m10m楼层承重：2 吨/平方米配电容量：200KVA水/电：通价格：0.90 元/天平方米其他配套设施：a.全装修，配套空调（柜机，挂机，吸顶式） ；b.部分铝合金隔断，矿面板吊顶，高 2.8 米；c.环氧地坪和塑料防静电地坪；可适用办公、电子、工厂类加工企业。4. 东升企业：厂房地址：普陀区厂房面积：1300 平方米厂房占地面积：10000 平方米车间面积：1300 平方米空余场
16、地：1500 平方米楼层：6.5 米，单层10柱网跨度：20 米楼层承重：5 吨/平方米配电容量：1500KVA水/电：通价格：0.70 元/天平方米其他配套设施：本厂房是新厂房，适合用于印刷、机械五金加工、电线电缆等生产设备的安放，更适合精密仪器的生产。5. 上海普陀区政府海外联谊会厂房地址：普陀区真南路交通状况：十余条公交线路到达市中心厂房面积：80000 平方米车间面积：80000 平方米厂房占地面积：120 亩楼层：6 米，三层柱网跨度：24 米楼层承重：1 吨/平方米价格：0.45 元/天平方米其他配套设施：上海市都市型工业示范区，坐落在普陀区真南路，交通方便，园区占地 120 多亩，建筑面积 80000 多平方米，有引栋三层楼花园式的标准厂房，栋栋分隔，户户独立。园区内绿化、道路、水、电、通讯设备齐全；园区旁食堂、快餐、住宿、洗澡、理发配套完善。园
