1、关于当代集团工程项目开发建设管理的提案一、 工程项目分析工程项目可持续发展影响因素分析进入 21 世纪，房地产开发行业企业家关注的热点主要集中于土地等不可再生资源的储备上，忽视了对工程项目本身进行可持续性研究。工程项目可持续性就是指工程项目既能满足现在需要、又能适应未来发展的能力。要研究工程项目的可持续发展，应从工程项目的整个生命周期着手，工程项目生命周期的各个阶段犹如串联起来的一组电路，任何个环节出现问题就无可持续可言。对工程项目可持续性的影响因素包括：工程项目的经济效益、工程项目的资源利用情况、工程项目的可改造性、工程项目的环境状况、工程项目的科技进步情况、工程项目的可维护性等几方面。当然
2、，工程项目的可持续性还要受到管理、组织的影响，另外工程项目所在地区的政策、政治状况等都会对工程项目的可持续性产生影响，但其影响不仅涉及工程项目的可持续性甚至关系到工程项目的生死存亡，属于工程项目的风险范畴，因此在进行工程项目可持续性评价时暂不考虑这些因素。工程项目的经济效益工程项目的经济效益评价一般指工程项目财务评价和经济评价，在进行可持续性评价时工程项目的经济评价是指工程项目全生命周期的经济效益和工程项目的间接经济效益评价。1工程项目全生命周期的经济效益工程项目全生命周期的经济效益是指整个生命周期内工程项目的投入与产出状况。工程项目可持续发展追求达到最佳的全生命周期经济效益，即工程项目的设计
3、、建设、运营全过程中投入与产出的最佳比例。在进行工程项目可持续性评价时应注意避免只重视建设期成本，而忽视运营成本，如果工程项目运营期间的运营投入过高，可能会使工程项目入不敷出，最终导致工程项目失败。2工程项目的间接经济效益大型工程项目不可避免地对周边经济产生影响，产生间接的经济效益。如高速公路、铁路、地铁等基础设施工程项目，它自身的经济效益不显著，但其对周边经济的拉动效应却不可忽视。间接经济效益的好坏关系到外界对工程项目的支持力度，影响到工程项目以后运营、发展的外界环境条件，这些都直接影响工程项目的发展前景。因此，工程项目可持续评价也应考虑工程项目的间接经济效益，并把它作为一个主要的影响因素进
4、行评价。工程项目资源利用情况工程项目在整个生命周期的各个阶段都离不开资源，资源的持续性和资源利用的合理性直接关系到工程项目能否持续发展，资源利用情况可按工程项目的建设期、运营期、报废 3 个阶段进行分析。1工程项目建设期资源利用情况建设期资源利用主要是建筑材料的选择利用。建筑材料的选择不仅关系到工程项目的建设质量，而且关系到运营成本(效益)，还关系到工程项目拆除后资源的回收利用。因此必须对建筑材料的选择进行评价，并通过它来评价工程项目的可持续性。为了实现工程项目可持续发展，应尽可能选择对环境影响小的和可再生的节能环保建材。2工程项目运营期资源利用情况影响工程项目可持续发展能力的工程项目运营期资
5、源包括工程项目运营所需资源和工程项目运营产生的废弃物两方面，工程项目运营所需资源供应的连续性、工程项目废弃物处理的合理性直接影响工程项目的持续发展能力。工程项目运营所需资源。工程项目运营所需资源主要指工程项目运营所需原材料。原材料的可再生性和对环境的影响直接关系到工程项目的可持续性。如建一家大型砖厂，若是生产粘土砖，尽管粘上砖的市场需求量大，市场前景广阔，但由于工程项目采用的原材料是不可再生的上地资源，则该工程项目不具有持续发展前景；若生产粉煤灰砌块，因为工程项目采用的原材料是煤矿的垃圾，是废物再利用，加上粉煤灰砌块自身优点，则该工程项目具有广阔的持续发展前景。因此集团公司对工程项目的可持续性
6、进行评价必须对工程项目运营所需资源进行评价。只有这样，当代集团才能全面论证工程项目的可持续发展能力。工程项目运营产生的废弃物处理和利用情况。对于当代集团今后有可能开发建设的化工厂、造纸厂、热电厂、聊城香江工业园等大型工业工程项目，必须对工程项目废弃物的处理和再利用进行评价，由此来判定工程项目是否具有持续发展的前景。如造纸厂、化工厂、以加工厂为主的香江工业园都是大量用水的工程项目，而水是不可再生资源，必须考虑水的循环利用和污染处理；对于热电厂、煤矿等工程项目，则必须考虑工程项目废弃物的处理，因为工程项目的废弃物处理和利用关系到工程项目对环境的影响，直接关系到工程项目的存在与发展，所以当代集团在进
7、行可持续评价时必须考虑工程项目的废弃物利用和处理状况，并对其作出评价，通过它进一步评价工程项目是否具有持续发展能力。工程项目报废后资源的再利用情况。工程项目报废后的资源再利用主要指工程项目拆除后的废弃物、主要设备、设施的再利用或处理。工程项目报废后资源的回收再利用，是对社会资源和集团公司财富的节约。只有合理利用或处理了这些废弃物，才能减少其对环境的影响，才有利于整个当代集团公司、社会和经济的可持续发展。工程项目的可改造性由于科学技术的发展，工程项目的生命周期逐渐缩短。如果工程项目具有一定的可改造性，能够与技术发展相适应，就能延长工程项目的生命周期，实现工程项目的可持续发展。工程项目的可改造性评
8、价可从两方面进行：一是改造的经济可能性，一是改造的技术可能性。1改造的经济可能性改造的经济可能性指工程项目改造过程中的追加投资成本效益分析，即评价工程项目改造时追加投资与工程项目产出比。由此决定是对该工程项目进行投资改造还是按报废进行处理。对工程项目的改造再应用也是延长工程项目生命周期、提高工程项目资源利用率、降低工程项目生命周期成本的有效措施。要提高工程项目的持续发展能力，必须降低工程项目改造成本，使改造具有经济可能性。2改造的技术可能性改造的技术可能是指对原工程项目进行改造的技术支持度，改造实现的可能性，改造后运营的安全性、可*性的评价。工程项目改造的技术可能性与工程项目的技术先进性相辅相
9、成，只有采用先进的技术，并且所用的技术完全支持以后工程项目的改造，改造才可能成为现实，才能延长工程项目的生命周期，为持续发展创造条件。工程项目环境影响任何工程项目都处于一定的自然环境和社会环境中，对环境不可避免地产生影响，当代集团所开发的建筑工程也不例外，而对环境的影响是决定工程项目能否持续发展乃至能否存在的主要因素之一。工程项目对环境的影响包括自然环境、社会环境、生态环境等几方面。1对自然环境的影响对自然环境影响是指工程项目是否造成环境污染如光污染、噪声污染、废气、污水污染等，也是指工程项目与周围自然环境是否具有相容性、协调性，即工程项目是否破坏了周围自然环境，是否与周围自然景观相协调。只有
10、当工程项目能达到污染治理标准，并且与周围自然环境相协调，工程项目才具有持续发展的可能。2对社会环境的影响对社会环境的影响包括对周围居民生活的影响，对社会文化的影响，对社会经济环境的影响等，也就是说工程项目是否与社会文化相容，是否与人们的生活习惯相协调，是否与经济发展相吻合，并具有一定的前瞻性。一个工程项目只有符合社会文化要求，不影响居民生活，与经济发展协调，才有存在的可能和继续发展的必要。3对生态环境的影响工程项目处在一定的环境中，都或多或少地对生态环境产生影响，对生态环境影响的评价主要通过比较工程项目存在前后生态环境的变化，如凤凰新城、香江工业园等大型房地产工程项目，必须考虑其对生态环境的影
11、响，将对生态坏境影响的评价作为可持续评价的个主要方面。工程项目科技进步性工程项目只有具有先进的技术才能避免被淘汰的命运或延长其淘汰时限，其科技进步性可通过工程项目设计的先进性和所采用技术的先进性两方面评价。1工程项目设计的先进性工程项目的设计要具有科学性、超前性，并有发展余地。设计时除了要考虑人们现在生活需要，还要考虑未来需要，如当代集团的房地产开发工程项目，考虑到经济发展，人们生活水平提高，汽车进入家庭，则在设计时应考虑小区内停车场地的布置或预留位置，使该开发工程项目具有一定的前瞻性，能与以后的经济、技术、文化发展相衔接。设计的先进性还表现在尽可能利用已有的新技术、新材料、新工艺，并具有一定
12、的超前性，为以后发展留出接口。如我们的房地产开发工程项目应考虑以后的家居革命、厨房革命、家也逐渐成为人们的工作场所等等发展趋势，在设计时就应考虑空间的合理利用，并为用户自己的改造提供条件，使改造成为可能，延长淘汰时限。2技术的先进性工程项目的技术先进性主要指工程项目实施技术和运营技术的先进性。工程项目的技术先进性表现在已有先进技术成果的应用上，表现在为以后技术发展留出的接口上，工程项目的技术先进性使工程项目能经得起时间考验，同时具有可持续发展前景。工程项目的可维护性工程项目的可维护性是指工程项目运营期间维修、维护的难易程度，运营期间的维修、维扩费用的高低，工程项目与新技术接口处理的难易程度及接
13、口处理的费用状况。只有工程项目维护简单、费用低，工程项目才具有生命力，才有发展前景。工程项目的可维护性是工程项目可持续发展的前提，并为可持续发展提供保障二、香江工业园成功的 12 个关键原则1、集团公司领导层和香江工业园项目部经理必须关注香江工业园成功的三个标准 简单地说，一是准时；二是预算控制在既定的范围内；三是质量得到用户们的赞许。香江工业园项目部经理必须保证香江工业园项目部的每一位成员都能对照上面三个标准来进行工作。2、任何事都应当先规划再执行 就香江工业园管理而言，需要香江工业园项目部经理投入的最重要的一件事就是规划。只有详细而系统的由香江工业园项目部成员参与的规划才是香江工业园成功的
14、唯一基础。当现实的出现了一种不适于计划生存的环境时，香江工业园项目部经理应制定一个新的计划来反映环境的变化。规划、规划、再规划就是香江工业园项目部经理的一种生活方式。3、香江工业园项目部经理必须以自己的实际行动向香江工业园项目部成员传递一种紧迫感由于香江工业园在时间、资源和经费上都是有限的，香江工业园最终必须完成。但香江工业园项目部成员可能大多有自己的爱好，香江工业园项目部经理应让香江工业园项目部成员始终关注香江工业园的目标和截止期限。例如，可以定期检查，可以召开例会，可以制作一些提醒的标志置于香江工业园的场所。 4、成功的香江工业园应使用一种可以度量且被证实的香江工业园生命周期 标准的信息系
15、统开发模型可以保证专业标准和成功的经验能够融入香江工业园计划。这类模型不仅可以保证质量，还可以使重复劳动降到最低程度。因此，当遇到时间和预算压力需要削减香江工业园预算时，香江工业园项目部经理应确定一种最佳的香江工业园生命周期。5、所有香江工业园目标和香江工业园活动必须生动形象地得以交流和沟通 香江工业园项目部经理和香江工业园项目部在香江工业园开始时就应当形象化地描述香江工业园的最终目标，以确保与香江工业园有关的每一个人都能记住。香江工业园成本的各个细节都应当清楚、明确、毫不含糊，并确保每个人对此都达成了一致的意见。 6、采用渐进的方式逐步实现目标 如果试图同时完成所有的香江工业园目标，只会造成
16、重复劳动，既浪费时间又浪费钱。俗话说，一口吃不成个胖子。香江工业园目标只能一点一点地去实现，并且每实现一个目标就进行一次评估，确保整个香江工业园能得以控制。 7、香江工业园应得到明确的许可，并由有关单位或负责人签字实施 在实现香江工业园目标的过程中获得明确的许可是非常重要的。应将有关单位或负责人的签字批准视为香江工业园的一个出发点。道理很简单：任何有权拒绝或有权修改香江工业园目标的人都应当在香江工业园启动时审查和批准这些香江工业园目标。8、要想获得香江工业园成功必须对香江工业园目标进行透彻的分析 研究表明，如果按照众所周知记录在案的业务需求来设计香江工业园的目标，则该香江工业园多半会成功。所以，香江工业园项目部经理应当坚持这样一个原则，即在组织机构启动香江工业园之前，就应当为该香江工业园在业务需求中找到充分的依据。 9、香江工业园项目部经理应当责权对等 香江工业园项目部经理应当对香江工业园的结果负责，这一点并不过分。但与此相对应，香江工业园项目部经理也应被授予足够的权利以承担相应的责任。在某些时候，权利显得特别重要，如获取或协调资源，要求得到有关的中小企业的配合，做相应的对香江工业园成功有价值的决策等等。10、香江工业园所有参与方和用户应当主动介入，不能被动地坐享其成多数香江工业园所有参与方和用户都能正确地要求和行使批准（
