1、1商业街可行性研究报告目 录第一章 总论 .21.1 工程概况 .21.2 编制依据 .21.3 项目效益与主要技术指标 .21.4 主要结论 .3第二章 市场分析与预测 .52.1 投资环境分析析 .52.2 市场现状分析 .82.3 市场供需预测 .122.3.1 市场需求分析 .122.3.2 市场供给分析 .192.4 SWOT 分析 .202.4.1 优势 .202.4.2 劣势 .202.4.3 机遇 .212.4.4 威胁 .222.5 项目初步定位 .22第三章 项目选址与建设条件3.1 厂址选择3.2 建设条件第四章 建设规模及内容4.1 建设规模4.2 建设内容第五章 建筑
2、方案与辅助工程5.1 建筑方案5.2 辅助方案第六章 项目的实施进度安排 .256.1 项目前期工作安排 .256.2 项目建设阶段计划安排 .256.2.1 项目进度安排的依据 .256.2.2 进度安排原则 .256.2.3 分阶段开发的原因与目的 .2626.2.4 项目实施的进度计划 .26第七章环境保护、安全消防与节能7.1 环境影响与保护7.2 劳动安全与消防7.3 节能第八章 项目总投资估算与资金筹措 .288.1 项目总投资估算的依据 .288.2 项目总投资估算的原则 .288.3 项目总投资估算 .298.4 资金筹措与融资方式 .31第九章 项目组织管理9.1 组织管理9
3、.2 建设项目的保障措施第十章 工程招投标10.1 编制依据10.2 招标情况第十一章 财务评价 .3411.1 财务评价基础数据的测算 .3411.2 盈利能力分析 .3411.2.1 静态盈利能力分析 .3411.2.2 动态盈利能力分析 .3511.3 清偿能力分析 .3611.4 评价结论 .36第十二章 不确定分析 .3712.1 盈亏平衡分析 .3712.2 敏感性分析 .38第十三章 结论及建议 .4113.1 结论 .4113.2 建议 .421第一章 总论1.1 项目概况1、项目名称：海西州天俊县藏式商业一条街建设项目2、项目主管部门：天俊经济和发展改革局3、项目性质：新建4
4、、项目地点：青海省海北州祁连县5、项目负责人：1.2 编制依据（一）法律、法规1、 中华人民共和国环境保护法 ；2、 中华人民共和国消防法 ；3、 国家节能技术大纲 ；4、 中华人民共和国招标投标法 ；5、 建设项目环境保护管理办法 ；6、 建设项目环境保护设计规定 ；（二）其他1、 青海省藏区商业街建设规划2、 投资项目可行性研究指南；23、建设项目选址意见书；4、建设工程规划许可证；5、关于申请天俊县藏式商业一条街建设项目用地预审的函；6、祁连县发展改革局关于编制天俊县藏式商业一条街项目可行性研究报告委托书；7、国家及青海省有关技术规范和标准；8、项目业主提供的有关资料。1.3 主要技术指
5、标结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位，拟定了销售方案并进行财务评价。计算主要财务数据及财务评价指标如下表 (见下页) 。表 1.1 主要财务数据及评价指标表序号 名称 单位 值一 财务数据1 总投资 万元 151637.862 总销售收入 万元 2345703 销售税金及附加 万元 129014 利润总额 万元 629945 所得税 万元 157486 税后利润 万元 47245二 财务评价指标1 项目财务净现值 万元 13244.842 项目内部收益率 20.72%3 静态投资回收期 年 4.0134 动态投资回收期 年 4.405 资本金财务净现值 万元 1
6、3926.746 资本金内部收益率 21.79%7 借款偿还期 年 2.718 盈亏平衡点 74%11.4 主要结论结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位，拟定了销售方案并进行财务评价。计算主要财务数据及财务评价指标如下表 (见下页) 。表 1.1 主要财务数据及评价指标表序号 名称 单位 值一 财务数据1 总投资 万元 151637.862 总销售收入 万元 2345703 销售税金及附加 万元 129014 利润总额 万元 629945 所得税 万元 157486 税后利润 万元 47245二 财务评价指标1 项目财务净现值 万元 13244.842 项目内部收
7、益率 20.72%3 静态投资回收期 年 4.014 动态投资回收期 年 4.405 资本金财务净现值 万元 13926.746 资本金内部收益率 21.79%7 借款偿还期 年 2.718 盈亏平衡点 74%2第二章 市场分析与预测2.1 投资环境分析（一）天俊县经济发展状况天 峻 县 位 于 青 海 省 海 西 蒙 古 族 藏 族 自 治 州 境 东 北 部 ， 西 北 部 与 甘肃 省 交 界 。 青 藏 铁 路 和 国 道 315 横 穿 县 境 南 部 ， 铁 路 在 县 境 内 全长 95 公 里 ， 设 有 江 河 、 天 棚 、 天 竣 、 南 山 、 二 郎 洞 五 个 火
8、车 站 ，国 道 315 在 境 内 全 长 70 公 里 ， 交 通 十 分 便 利 。 天 峻 县 辖 3 个 镇 、 7个 乡 ： 新 源 镇 、 木 里 镇 、 江 河 镇 、 苏 里 乡 、 龙 门 乡 、 舟 群 乡 、 智 合玛 乡 、 快 尔 玛 乡 、 生 格 乡 、 阳 康 乡 。 全 县 下 辖 12 个 乡 ， 62 个 牧 委会 全 县 国 民 生 产 总 值 3690 万 元 ， 牧 业 产 值 3357 万 元 ， 工 业 产 值 1488 万元 ， 乡 镇 企 业 产 值 468 万 元 。天俊县商业街一览表（19 个）名称 功能特色 地址 备注电子专业街 IT
9、 类、电子类、音像类产品 雁塔路 区域型综合商业街 综合商业 东大街 区域型咖啡休闲专业街 休闲、饮食、娱乐 德福巷 社区型古玩字画专业街文房墨宝、玉瓷器、字画、传统工艺品书院门 社区型电子城步行专业街 休闲、娱乐、饮食、购物 电子城 社区型餐饮专业街 饮食、娱乐、 南二环 区域型通讯产品一条街 手机、通讯产品和器材 尚朴路 区域型清真食品专业街 清真特色食品、干果、糕点 北院门 区域型图书专业街 书籍、文化用品 东六路 社区型水产品专业街 海味、水产、特色食品 炭市街 社区型32.2 市场现状2.2.1 商业市场发展现状（1）商业中心分布现状商业网点布局混乱无序，缺乏整体规划，商业街人气旺盛
10、，是天俊县的商业核心，但商业环境差，业态组合、功能结构不合理。新兴的交汇处商圈，虽然有大型商场，但功能单一，业态组合缺乏互补性，周边商业网点布局缺乏统一规划，故人气不旺。（2）经营模式天俊县一直以来都以侧重社区商业和临街小商铺为主，以自然街区为主，临街商铺一直受到市场的追捧，近几年来，随着人们生活水平的提高，商业步行街作为一种全新的商业模式，以其最大的商业价值和替身城市内涵的重要作用，正成为世界商业发展的一个新趋势，直接提高了消费的品位和档次，带动了商业的繁荣。（3）高端消费方式纺织品专业街服装、布匹、床上用品、家居装饰用品文艺路 区域型精品购物步行街 服装、鞋帽、皮具 骡马市 区域型纸制品专
11、业街 各类纸品 后宰门 区域型电子科技专业街 电脑、电脑配件、打印机等电子产品 兴庆路 区域型餐饮娱乐专业街 餐饮、娱乐 东二环 区域型康复路服装专业街 服装、日用品 康复路 社区型古玩民俗商品专业街 古玩、旅游商品 八仙庵 社区型建材专业街 建筑材料、家装材料 太华路 社区型体育用品专业街 体育服装、运动用品 体育场北 社区型 4天俊县内缺乏高档的购物中心和商品经营，商业配套设施落后，商业购物环境普遍较差，有停车场和休息娱乐功能的购物场所少。（4）商业形态分析商业业态档次较低，整体品位不高，高档次的大型购物中心凤毛麟角，且未形成主流消费模式，商住楼底商、临街商铺、社区小卖店成主流业态和消费模
12、式。（5）缺乏真正的购物中心天俊县商业市场不缺乏大型购物中心，但缺少真正意义上的现代化多功能的大型购物中心。结论：商圈效应明显，项目效应不足。传统的低端商业模式导致商业竞争激烈，高端消费群体外流，市场消费替能不能得到有效释放，商圈辐射能力受限。商业配套与旅游城市的整体形象不相称，急需构建具有购物、休闲和文化性消费、娱乐、旅游观光、餐饮美食等功能于一体、配套完善的现代化商业综合体系和商业模式，完善商业服务功能，提升城市形象。2.3.1 市场需求分析为了了解市场需求现状进行了针对现天俊县的商户商户市场调查，意图了解目标客户的购买意向和购买能力，从而确定该项目的市场定位。调查的内容有客户购买商铺的意
13、愿、商铺类型、需求的面积、需求单价及总价、期望的配套设施等问题；调查以大明宫建材家居市场内的商户为主，采用问卷调查与面谈调查相配合的形式，进行抽样调查。5通过汇总调查问卷，得出了以下市场调研结论：（1）商铺类型商业街商铺 底商商铺 社区商铺 商场内席位商铺74.71% 12.3% 0.95% 10.95%由于商业街形式具有良好的产品昭示性，建材家居的经营者多青睐于商业街商铺，也有部分被调查者显示出对底商商铺和商场内席位商铺的偏好。因此，在本项目的规划设计中一方面要充分考虑不同的建材家居产品的特点，将商业街商铺与商场内席位商铺、底商商铺相结合，达到有效利用空间和提高市场档次的目的；另一方面通过功
14、能分区的形式将不同的产品类型进行区分。商业街商铺：办公楼底商 住宅底商26.92% 71.08%经统计，有 12.3%的被调查者接受底商商铺这种商铺类型，其中选择办公楼和住宅底商的被调查者分别占到 71.08%和 26.92%，可见一部分被调查者除了希望商铺具有产品展示及销售的功能，同时还希望能够方便其居住及办公，以满足日常生活和业务洽谈的需要。（2）希望商铺具有的功能产品展示及销售 仓储 办公及商务洽谈 居住54.06% 24.06% 12.81% 9.06%调查结果显示，绝大多数被调查者希望商铺的功能以产品展示及销售为主，以仓储和办公及商务洽谈为辅。（3）商铺面积50 m2以下 51-100 m2 101-200m2 200m2以上
