1、房 地 产 估 价 报 告估 价 报 告 编 号： 中资房评报字(2018)1091 号（案件编号：（2016）京 0101 执 477 号）估 价 项 目 名 称： 北京市顺义区前进花园石门苑50号楼四单元301 号房地产 价值评估估 价 委 托 人： 北京市东城区人民法院房 地 产 估 价 机 构 ： 北京中资房地产土地评估有限公司注册房地 产 估价 师 ： 张显国(注册号：1120130001)苏 华(注册号：1120040047)估价 报 告出具日期 ： 二一八年九月十八日北京市顺义区前进花园石门苑 50 号楼四单元 301 号房地产估价报告书北京中 资房地 产土地评估有限公司 第 1
2、 页致估价委托人函北京市东城区人民法院：受贵院委托，我们对位于北京市顺义区前进花园石门苑 50 号楼四单元 301 号房地产(建筑面积共计为 111.78 平方米及其分摊的国有土地使用权， 以下简称“ 估价对象”)，在现状利用条件下的 现时市场价值进行了评估，为估价委托人对估价对象房地产进行司法处置(拍卖)提供价值参考依据。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，采用比较法，在 认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，最后确定估价对象于价值时点 2018 年 9 月 6 日在 现有状态及利用条件下，假定未 设定法定优先受偿款和其他应付款
3、项前提下的评估价值为( 币种：人民币) ：房地产市场价值(总价)：441.82 万元大写金额：肆佰肆拾壹万捌仟贰佰元整房地产市场价值(单价)：39526 元/平方米估价的详细结果、过程及有关说明，详见附后的“估价师声明” 、“估价的假设和限制条件”和“估价结果报告”。北京中资房地产土地评估有限公司 法定代表人：二 一八年九月十八日北京市顺义区前进花园石门苑 50 号楼四单元 301 号房地产估价报告书北京中 资房地 产土地评估有限公司 第 2 页目 录第一部分 估价师声明 .3第二部分 估价的假设和限制条件 .4第三部分 房地产估价结果报告 .7一、 估价委托人 .7二、 房地产估价机构 .7
4、三、 估价目的 .7四、 估价对象 .7五、 价值时点 .9六、 价值类型 .9七、 估价原则 .9八、 估价依据 .10九、 估价方法 .11十、 估价结果 .11十一、 注册房地产估价师 .11十二、 实地查勘期 .12十三、 估价作业期 .12第四部分 附件 .13一、 北京市高级人民法院司法委托项目通知书复印件；二、 北京市东城区人民法院委托司法鉴定函复印件； 三、 北京市房屋登记表复印件；四、 估价对象地理位置示意图； 北京市顺义区前进花园石门苑 50 号楼四单元 301 号房地产估价报告书北京中 资房地 产土地评估有限公司 第 3 页五、 估价对象现状照片； 六、 估价机构营业执照
5、复印件； 七、 估价机构备案证书复印件； 八、 估价人员资格证书复印件。北京市顺义区前进花园石门苑 50 号楼四单元 301 号房地产估价报告书北京中 资房地 产土地评估有限公司 第 4 页第一部分 估价师声明我们郑重声明：1. 注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏；2. 估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制；3. 注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估
6、价利害关系人没有偏见；4. 注册房地产估价师依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范(GB/T 50291-2015)、房地产估价基本术语标准 （GB/T 50899-2013） 的规定进行估价工作，撰写估价报告。北京市顺义区前进花园石门苑 50 号楼四单元 301 号房地产估价报告书北京中 资房地 产土地评估有限公司 第 5 页第二部分 估价的假设和限制条件一、一般假设1. 在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。2. 任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。3. 本报告的估价结果为正常条件下的公开市场价值，房地产交易需要交易双方在了解足够的市场信息，拥有
7、足够的谈判时间，经过谨慎的考虑和对房地产市场进行合理预期，并具体考虑交易双方的偏好等条件下方能实现。对于房地产市场的波动及快速变现等特殊交易因素可能导致房地产价格有较大幅度的变化，本报告未考虑这种变化对估价对象价值产生的影响。4. 评估专业人员已对估价委托人所提供的、本报告所依据的估价对象的权属以及其他相关资料进行了检查，无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性，且经和估价委托人确认，本次报告可采用其所提供的资料。本次评估设定估价委托人提供的资料合法、属实，并且提供了与本次评估有关的所有资料，没有保留及隐瞒。5. 房地产拍卖是特殊的市场交易，由于快速变现等因素的影响，拍卖市场的成交价格与正常
8、市场成交价格有一定的偏差，本次估价的评估价值只能应用于房地产拍卖市场。6. 估价对象的所有权人、建筑面积及用途以估价委托人提供的北京市房屋登记表复印件上为准。7. 经估价人员现场勘查，估价对象由利害关系人使用，在此提请报告使用者注意。北京市顺义区前进花园石门苑 50 号楼四单元 301 号房地产估价报告书北京中 资房地 产土地评估有限公司 第 6 页8. 评估专业人员对估价对象实物状况及其区位状况进行了一般性查勘，并对房屋安全以及环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，设定估价对象能够正常安全使用。9. 本次估价结果
9、未考虑国家宏观政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结果的影响。10. 估价结果未考虑估价对象已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。二、未定事项假设本估价项目不存在未定事项假设，故估价报告无背离事实假设。三、背离事实假设本估价项目不存在背离事实假设，故估价报告无背离事实假设。四、不相一致假设本估价项目不存在不相一致假设，故本报告无不相一致假设。五、依据不足假设本估价项目不存在依据不足假设，故本报告无依据不足假设。六、估价报告使用限制1. 本报告估价目的是为估价委托人核定估价对象房地产市场价值提供参考依据，不做其他估价目的之用。如果估价对象的评估条件或目的
10、发生变化，需重新进行评估。北京市顺义区前进花园石门苑 50 号楼四单元 301 号房地产估价报告书北京中 资房地 产土地评估有限公司 第 7 页2. 本报告估价结果为价值时点下估价对象土地在现状规划条件、建筑物在现状成新度下的房地产正常市场价值，如估价对象登记用途、建筑面积或建筑物使用状况等评估条件发生变化，估价结果需要做相应的调整直至重新评估。3. 本估价报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入保留两位小数或取整，故可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终评估结论的准确性。4. 本估价报告在估价机构盖章和注册房地产估价师签字的条件下有效。5
11、. 本估价报告自出具日起壹年内有效（即 2018 年 9 月 18 日至2019 年 9 月 17 日），超过期限需重新进行评估。6. 本报告书对估价对象公开市场价值的估算，特别是估价对象所在区域，相关房地产市场的调查、分析和判断，是基于截止到此次评估现场作业最后一天我们所获取的反映价值时点国家及当地经济、政策及市场条件的文字和访谈资料做出的。本报告书出具后如国家及当地的经济、政策及市场条件发生较大变化，或出现自然灾害等不可抗力影响，以及本报告书所设定的前提条件发生改变，委托方及评估目的相关各方应重新审视本报告及其结论，必要时，在报告有效期内需重新进行估价。同时，我们对本报告书出具后所发生的上
12、述变化不承担责任。7. 本估价报告的全部或其部分内容未经本公司同意不得发表于任何公开媒体，本报告由北京中资房地产土地评估有限公司负责解释。北京市顺义区前进花园石门苑 50 号楼四单元 301 号房地产估价报告书北京中 资房地 产土地评估有限公司 第 8 页第三部分 房地产估价结果报告、 估价委托人单位名称：北京市东城区人民法院联 系 人：李菁华联系电话：010-87895130、 房地产估价机构单位名称：北京中资房地产土地评估有限公司 单位地址：北京市海淀区首体南路 22 号国兴 大厦 17 层 A2 统一社会信用代码：911101087263404262房地产备案证书号：建房估备字20150
13、19 号 备案等级：一级(有效期限 2018 年 6 月 13 日至 2021 年 6 月 12 日) 法定代表人：冯春雷联系人：张显国联系电话： 010-88334853-803邮政编码：100044、 估价目的为估价委托人提供估价对象房地产进行司法处置(拍卖) 提供价值参考依据。北京市顺义区前进花园石门苑 50 号楼四单元 301 号房地产估价报告书北京中 资房地 产土地评估有限公司 第 9 页、 估价对象估价对象位于北京市顺义区前进花园石门苑 50 号楼四单元 301号，建筑面积 111.78 平方米及其分摊的国有土地使用权。1、个 别因素(1) 位置状况估价对象位于北京市顺义区前进花园
14、石门苑 50 号楼四单元 301号房地产，所在的住宅小区石门苑位于顺义区石门附近，南侧紧临顺于路，西 侧紧临西环路，临近地铁 15 号 线石门站，交通比较便利。(2) 权利状况根据估价委托人提供的北京市房屋登记表复印件，本次估价对象所有权人为刘玉方，建筑面积为 111.78 平方米，房屋用途为住宅，混合结构。(3) 建筑物情况根据估价委托人提供的相关资料和估价师现场勘察，估价对象为混合结构，建成年代为 2004 年，板楼，外墙涂料，总层数为 6 层，估价对象在第 3 层，无 电梯，一梯两户；南北朝向，三室一厅一厨两卫，估价对象客厅内墙刷涂料，地面铺地砖，无吊顶；卧室内墙刷涂料，地面铺地板，无吊顶；卫生间、厨房内墙贴墙砖，地面铺地砖，PVC 吊顶；防盗门、塑钢 窗。 经估价人 员现场勘查，估价 对 象由利害关系人使用，维护保养状况较好。 (4) 宗地基础设施状况
