1、 1 深圳市 建设用地开 工竣工 管理 办法（试行） （ 征求意见 稿 ） 为加强 土地供应批后监管，规范建设用地开工竣工 管理， 提高 土地利用 效率，遵循“以用为先、依法进行、分类处理、节约集约”的原则，制定本 办法 。 第一条 【定义】 本 办法 所称开工 ，是指土地使用权人 依法取得施工许可证后，需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；使用桩基的项目，打入所有基础桩；其他项目，地基施工 完成三分之一。 本 办法 所称竣工，是指土地使用权人 依法 取得 整宗地的建设工程竣工验收备案证明。 第二条 【适用范围】取得行政划拨决定书或土地使用权出让合同 （以下简称出让合同） 的用地均适用本 办法 。
2、第 三 条 【 开工竣工 期限】 根据项目用地性质 、建筑高度和建筑规模 的不同，对 行政划拨和 出让用地 的 开工 、 竣工期限作如下规定 。 （一） 主体功能为 住房 类 建设项目应在划拨决定书 或 出让合同 签订之 日起 1年内开工建设， 自 划拨决定书或出让 合同签订 之日起 4 年内竣工 （具体竣工期限按照实际建筑体量确定） 。 （二） 主体功能为 非 住房 类 建设项目 的开工、竣工期限2 按下表规则确定。 建筑高度（ H） 建筑面积（ L） 开工期限（年 内 ） 竣工期限（年 内 ） H 100m L 5 万 m2 1 3 5 万 m2L 10 万 m2 1.5 3.5 L 10
3、 万 m2 1.5 4 H 100m L 5 万 m2 2 4.5 5 万 m2L 10 万 m2 2 5 L 10 万 m2 2.5 6 *表格所称开工期限、竣工期限，均自出让合同签订之日起算。 （三） 非住房类 建设项目地下室 3 层的，其 开 工日期可以在前 款 规定基础上再延长 6个月，竣工期限 相应 顺延。 （四 ） 项目 如期开工后，因提高容积率（增加建筑面积）的，签订补充协议时，按照总建筑 规模 量参照 上表 重新 核定竣工期限 。 （五）出让用地存在地质条件特别复杂等其他特殊情形的， 土地使用权 出让方组织论证后，可对用 地的开工、竣工期限再另行约定。 第四条 【权利义务】 土
4、地使用权人应当在项目开发建设期间，及时向 土地使用权 出让方 报告项目动工开发、开发进度、竣工等情况。 土地使用权人 确实无法按照 土地使用权 出让合同的约定按时开工和竣工的，可 依 据本 办法 申请延期开工、竣工期限 ， 并对不能 按时 开工或竣工原因进行说明 并 举证。 第五条 【政府原因】 政府、政府有关部门行为 的 原因 （非3 土地使用权人自身原因） 包括 ： （一）因未按照土地使用权出让合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给土地使用权人，致使项目无法 按时 开工、竣工的； （二）因土地 利用总体规划、城乡规划依法修改，造成土地 使用权人不能按照 土地使用权出让 合同或
5、者划拨决定书约定、规定的用途、规划和建设条件 按时 开工、竣工 的； （三）因 政府 出台相关政策，需要对约定、规定的规划和建设条件进行修订的； （四）因处置土地上相关 群众信访 事项等 无法 按时 开工、竣工 的； （五）因军事管制、文化保护等无法 按时 开工、竣工 的； （六）政府、政府有关部门的其他行为。 因自然灾害等不可抗力导致无法开工、竣工的，依照前款规定办理。 第六条 【政府原因确认程序】 土地使用权人主张无法 按时开工、竣工属 本 办法 第 五 条 规定 原因 的， 应 当提供原因说明材料 和 市 、 区 主管部门出具的书面 证明 ，书面证明应 如实说明对地块施工的实际影响及影响
6、的期间。 第七条 【政府原因 的延期处理 】 因 本办法第五条规定情形 导致 建设项目 用地不能 按时 开工 或竣工 ， 土地使用权人 申请延长开工、竣工期限 的， 土地使用权出让方 应对未按期开4 工、竣工的原因 进行认定 ， 认定后按程序 办理延期手续 ，签订补充协议 重新 约定开工、竣工期限。如 土地使用权人对认定结果 提出 异议或 存在 其他特殊情形的，由土地使用权出让方报区政府（新区管委会）审定。 按前款规定 延长开工期限 的， 不计收违约金 ， 每次 延 不得超过 1 年 ，竣工期限 相应 顺延。 第八条 【 企业原因的延期处理 】 除本办法第七条规定情形外， 土地使用权人应当在
7、出让 合同约定期限内按时开工，开工期限不予延期。 超过规定开工 期限 未动工开发 造成土地闲置 的，按闲置土地相关规定处理。 土地使用权人 申请竣工延期的， 可申请延期 1 次 且最长不得超过 2年，同时 应根据延长竣工期限缴纳违约金 ，竣工期限按原合同约定的竣工期限 顺延 。违约金标准为 每 延长 6个月 的，按 缴纳基数的 3%计收违约金；不足 6 个月的，按缴纳基数的 3%计收。 土地使用权未申请竣工延期但实际竣工逾期的，逾期 2年以内按照前款规定标准缴纳违约金； 逾期 满 2年 （含 2 年）的，按照土地 使用权 出让合同约定，政府有权无偿收回土地使用权 及 地上建筑物、附着物 ， 也
8、可 以按照 缴纳基数的 20%收取 违约金， 如 实际逾期期限 按照前款规定 测算 应缴纳违约金的 比例高于 20%的，按实际测算 的 比例征收 。 土地使用权人缴清违约金后，由土地使用权出让方办理5 延长竣工期限的手续，签订补充协议 重新 竣工期限 。 第九条 【企业原因违约金缴纳基数确定】 竣工延期违约金基数按以下方式确定 :以招标、拍卖、挂牌方式 出让 用地和 城市更新用地 ，以原合同地价 作为违约金缴纳基数 。 政府投资项目用地 、 原农村集体经济组织自用的非农建设用地和征地返还地， 以原合同地价作为违约金缴纳基数；原农村集体经济组织的非农建设用地和征地返还用地 入市流转的 ，以现行公
9、告基准地价作为违约金的缴纳基数 。 其余情形用地以现行公告基准地价作为违约金的缴纳基数， 如 按 现行公告基准地价 测算结果 低于原合同地价 的 ，则以原合同地价作为违约金缴纳基数。 第十条 【 工作 规则】 为切实加强建设用地供后利用监管，土地使用权出让方 应 进一步强化 预警提醒 作用， 切实发挥 现场核查、跟踪管理、竣工验收、闲置地查处、建立诚信档案等手段，构建土地利用 全过程 动态监管 机制 。 第十 一 条 【监管职责 】 政府有关 部 门在受理土地使用权人申请办理建设工程规划验收手续时，应核查 申请 用地是否在出让合同约定的竣工期限内竣工。逾期竣工的，受理部门应告知土地使用权人在办理延长土地竣工期限手续后，方可办理有关规划和用地手续。 第十 二 条 【政府投资项目】 政府投资 类 项目用地的开工、竣工 延期手续按照 本办法 办理 。 6 第十三 条【 原合同执行 】 本办法实 施前已签订土地出让合同的项目，土地使用权人申请开工竣工期限延期 ， 合同有明确约定的，按 原 合同约定执行，合同未有约定的， 按照 本办法 执行。 第十四 条 【附则】 本 办法 自 颁布 之日起 实施 ，有效期 5年。 本办法实施前我市 发布的有关规定与本办法不一致的，以本办法规定为准。
