1、本科毕业设计论文届论文题目迪拜危机对我国房地产业发展的启示所在学院商学院专业班级金融学学生姓名学号指导教师职称完成日期年月日诚信声明我声明，所呈交的论文是本人在老师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我查证，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。我承诺，论文中的所有内容均真实、可信。论文作者签名签名日期年月日授权声明学校有权保留送交论文的原件，允许论文被查阅和借阅，学校可以公布论文的全部或部分内容，可以影印、缩印或其他复制手段保存论文，学校必须严格按照授权对论文进行处理，不得超越授权对论文进
2、行任意处置。论文作者签名签名日期年月日I摘要迪拜危机是在2009年由于迪拜政府宣布推迟偿付债务进行债务重组而引起的，在政策性导向和金融危机的双重原因下，导致迪拜房地产泡沫破裂，房价大跌，成品房成交数量锐减，资金及投资者大量撤出，经济结构也因此发生巨大改变的债务危机。此次危机对当地房地产业和世界经济都造成了巨大的影响。在此次危机中，中国的房地产市场也受到了严重的冲击，同时我国房地产市场本身也存在着许多的问题。因此通过研究迪拜债务危机对其房地产行业的影响，对比本国的房地产业的情况，发现我国房地产市场存在的问题，以希望能起到一些警示和借鉴作用。本文介绍了迪拜危机的起源、发展以及现状，通过剖析迪拜危机
3、对房地产业的在量、结构等方面的影响，得出一些对我国房地产业健康发展有益的建议。关键词迪拜危机，房地产行业，债务危机迪拜危机对我国房地产业发展的启示IIABSTRACTDUBAICRISISISADEBTCRISIS,LEADINGTODUBAISREALESTATEBUBBLEBREAKING，ITSPRICESANDTRANSACTIONPOPULATIONDECLINING,FUNDSANDINVESTORSQUITING,ECONOMICSTRUCTUREDRAMATICALLYCHANGINGBECAUSEDUBAIGOVERNMENTANNOUNCEDTHEDELAYONDEBTRE
4、STRUCTURINGDEBTSIN2009,INTHEPOLICYORIENTATIONANDTHEFINANCIALCRISISUNDERTHEDOUBLEREASONTHECRISISHASCAUSEDGREATINFLUENCEONTHELOCALREALESTATEANDTHEWORLDECONOMYINTHISCRISIS,CHINASREALESTATEMARKETSUFFEREDSERIOUSIMPACT,WHILEOURREALESTATEMARKETITSELFALSOEXISTMANYPROBLEMSSOTHROUGHTHESTUDYONTHEDUBAIDEBTCRISI
5、SOFTHEINFLUENCEOFREALESTATEINDUSTRY,COMPARETOTHESITUATIONOFOURREALESTATEMARKET,ANDFINDSOMEPROBLEMSIHOPETOWECANGETSOMEWARNINGANDREFERECETHISPAPERINTRODUCESTHEORIGINANDDEVELOPMENTOFDUBAICRISIS,BYANALYZINGTHEINFLUENCEOFDUBAICRISISONITSREALESTATEINQUANTITY,STRUCTURE,ECTTHENWECANCONCLUDESOMESUGGESTIONSBE
6、NEFITETOTHEHEALTHYDEVELOPMENTOFOURCOUNTRYSREALESTATEMARKETKEYWORDSDUBAICRISIS,REALESTATEINDUSTRY,DEBTCRISIS目录摘要IABSTRACTII引言1一、文献回顾1（一）国外文献回顾1（二）国内文献回顾2二、迪拜危机的概述3（一）主权债务危机的概念3（二）迪拜危机的历程5（三）迪拜危机对其房地产业的影响分析8三、我国房地产业分析10（一）我国房地产业的现状10（二）我国房地产业存在的问题13四、迪拜危机对我国房地产业发展的启示15（一）对政府方面的启示15（二）对房地产企业的启示17（三）对房地
7、产投资者的启示18参考文献20致谢221引言2007年，迪拜的房地产建筑业约占到迪拜的国民生产总值20，当地房地产价格上涨了近5成，泡沫化程度十分严重。随着2009年11月的迪拜危机的发生，迪拜房价大幅下降，房地产业的稳定开始动摇，大量的建设项目停工或者被取消。危机对当地的房地产业造成了巨大的影响，同时对我国房地产业的发展也具有借鉴意义。近年来，我国房价大涨，平均增幅已超过100，泡沫风险很大。迪拜危机的教训告诉我们房地产市场与经济发展有着极其紧密的联系，因此我们有必要针对其进行分析研究，在分析我国房地产业的现状的基础上，得出其对我国房地产业发展的影响。一、文献回顾一国外文献回顾1、关于房地产
8、价格与经济的关系研究在宏观经济方面，CLAPP和GIACCOTTO1994、QUIGLEY1999、IACOVIELLO2002、MIKISEKO2003以及CHIRINKO，DEHAANT和STERKEN2004都在其文章中通过建立模型，研究分析了宏观经济与房地产价格的关系。利用各国的现实数据得出房地产比股票对消费、产出等实际经济有更大的作用。国民经济运行的基本面会影响投资需求，进而通过利率影响房地产的供给，而经济增长会影响居民收入进而影响对房地产的需求，从而对房地产价格产生影响。在经济因素方面，ABRAHMA和HENDERSHOTT1996、GEOFFREYMEEN2002、迪帕斯奎尔20
9、02都在其文章中表示房价与收入和利率有极大的关系。他们通过建立模型，研究分析得出持久收入的增加会引起房地产价格的上涨，并对住宅的需求有一定比例的增加，同时他们认为住宅价格上涨幅度和利率的上升成负相关。CLAPPJM,GIACCOTTOCTHEINFLUENCEOFECONOMICVARIABLESONLOCALHOUSEPRICEDYNAMICSJJOURNALOFURBANECONOMICS,19942PP161183QUIGLEY,JMREALESTATEPRICESANDECONOMICCYCLESJ,INTERNATIONALREALESTATEREVIEW,19992P120IAEO
10、VIELLOMHOUSEPRICESANDBUSINESSCYCLESINEUROPEAVARANALYSISJBOSTONCOLIEGEWORKINGPAPER,20022PP540MIKISEKOHOUSINGPRICESANDECONOMICCYCLEMHOUSINGMARKETANDTHEMACROECONOMY,2003CHIRINKORSDEHAANLSTERKENEASSETPRICESHOCKS,REALEXPENDITARES,ANDFINANCIALSTRUETUREAMULTICOUNTRYANALYSISJDENEDERLANDSCHEBANKWORKINGPAPER,
11、200411P14ABRAHAM、JESSEM、PATRICHHENDERSHOTTBUBBLESINMETROPOLITANHOUSINGMARKETSJJOURNALOFHOUSINGRESEARCH,19966PP191207GEOFFREYMEENTHETIMESERIESBEHAVIOROFHOUSEPRICESATRANSATLANTICDIVIDEJJOURNALOFHOUSINGECONOMIAS,20023P123美尼尼斯迪帕斯奎尔,美威廉G惠顿城市经济学与房地产市场M龙奋杰译,经济科学出版社,20027迪拜危机对我国房地产业发展的启示22、关于经济危机对房地产业的影响研究约
12、根厄尔斯特伦莫勒（2007）、约翰M奎戈里（2009）都在其文章中提出亚洲金融危机对房地产业有极大的影响。路透社（2009）、雷切尔桑德森和吉莲邰蒂（2009）、斯坦利里德（2010）都在其文章中提出了应该时刻警惕迪拜危机对全球市场的影响的观点。他们认为虽然迪拜危机的危害程度还达不到次贷危机的水平，但是很有可能会冲击新兴市场，拖累世界经济的复苏。二国内文献回顾1、关于房地产与经济的关系研究张颖2002、包宗华（2003）、洪星范和陈博政（2006）在其文章中都通过分析日本泡沫经济，提出房地产泡沫经济会造成资金倾斜和行业结构的畸形，不利于国民经济的平衡发展，而房地产泡沫的的逐渐膨胀、破裂，会导致
13、经济的崩溃。白洁（2006）、贾生华和窦军生（2010）、吴瑞贤（2010）都认为房地产泡沫经济的产生和发展与经济增长变动之间存在着一定程度的因果关系，宏观经济的增长在一定程度上促进了房地产泡沫经济的发展，同时，房地产泡沫经济的发展也是宏观经济增长的一个直接原因。2、关于亚洲金融危机对房地产业影响研究成立为（1999）在其文章中提出东南亚金融危机的根本原因是国家宏观经济政策失误而造成的经济结构失衡，深刻分析东南亚金融危机产生的本质原因，对我国房地产业和整个国民经济发展意义重大。他认为，实施有效兼并重组、培植跨世纪的大型房地产企业集团是我国现阶段房地产业持续稳定发展的关键。冯晶（1999）、赵四
14、海（2004）均在其文章中提出了泡沫经济的破裂直接诱发了金融危机，而房地产的过热、畸形发展是形成泡沫经济的重要因素。房地产业和金融业相互依存相互影响。3、关于次贷危机对房地产业的影响研究约根厄尔斯特伦莫勒亚洲金融危机和美国次贷危机的四大教训J海外经济评论,2007,P3032美约翰M奎戈里房地产市场、泡沫与亚洲金融危机研究M陈海秋总译管理观察,20091PP183184路透社,银行弱化对迪拜敞口市场仍保持警惕N,路透社,20091127雷切尔桑德森、吉莲邰蒂迪拜、希腊危机引发主权债务担忧N金融时报,20091228斯坦利里德迪拜为何牵动人心N商业周刊,20100223张颖日本泡沫经济崩溃的必然
15、性分析以及对中国的启示J现代日本经济,20024144包宗华日本房地产泡沫经济的教训J房地产导刊,20071389白洁房地产市场的蝴蝶效应分析基于上海房地产市场的案例研究D西南财经大学,2006贾生华、窦军生美国房地产周期波动规律及其启示J中国房地产，201033943吴瑞贤经济周期与房地产波动的关系研究分析J知识经济,20101996成立为东南亚金融危机对我国房地产业发展的启示J房地产业,199911719冯晶亚洲金融危机对我国房地产业发展的启示J经济体制改革,199922528赵四海亚洲金融危机及其对我国房地产业发展的启示J维普资讯,200444473王建新2007、赵蕾和吕文2007、李
16、鹏2008、周建成和包双叶（2008）、李杰（2009）、杨继瑞（2009）和韩旭（2010）都提出，次贷危机的产生冲击了中国房地产业宏观调控的理论基础，颠覆了人们对于住房消费、住房投资于金融危机关系的传统认识。并且提出了应该通过多方协调，综合治理防范与化解房地产信贷风险的相关政策建议。4、关于迪拜危机对房地产业的影响研究白应庆（2009）、韩骏（2010）、李日新（2010）、任琳娜（2010）和王涛（2010）都提出迪拜危机对我国房地产业有极大的教育意义。面对目前严重的房地产泡沫问题，我国应该继续加强和改善宏观调控，切实增加有效供给，做好稳定房价工作，拓展房地产企业融资渠道，改革房地产管理
17、政策，调整规费征收，缓解开发资金压力。综上所述，国内外关于经济危机对房地产业的影响研究的成果虽然十分丰富，包括了对房地产和宏观经济的研究，分别从亚洲金融危机、次贷危机和迪拜危机等的角度分析经济危机对房地产业的影响研究。但是，这些文章却没有更深入地研究迪拜危机对迪拜房地产以及对我国房地产业的影响。二、迪拜危机的概述（一）主权债务危机的概念1、主权债务以及主权债务危机的概念迪拜危机是在2009年由于迪拜政府宣布推迟偿付债务，进行债务重组而引起的，导致迪拜经济结构发生巨大变化的主权债务危机。主权债务是指国家授权的政府部门代表国家，以政府信用担保举借的债务。债务范围包括通过发行债券、签订契约型借款合同
18、等形式向他国政府的借款；签订契约型借款向国际金融机构或其他国际组织王建新次级债危机对我国房地产市场的影响和警示J中国总会计师,2007124548赵蕾,吕文从美国次级按揭危机看中国房贷J中国房地产金融,2007121519李鹏从美国次级债危机对我国房地产市场发展引起的几点思考J西部金融,20082周建成、包双叶住房消费、住房投资于金融危机美国次贷危机对中国房地产业宏观调控理论基础的冲击J财经科技,200831622李杰关于金融危机下我国房地产业的现状及建议C2009中国辽宁非公有制经济发展论坛论文集,20099杨继瑞金融危机背景下我国房地产市场稳健发展的对策思考J江海学刊,200948286韩
19、旭浅析后金融危机下的中国房地产业发展J东岳论丛,20107187189白应庆从迪拜危机看我国房地产J现代商业,201023184韩骏迪拜金融危机表现、成因及对我国的启示J中国房地产金融,201021518李日新迪拜危机带来的警示和思考兼论我国房地产市场调控的问题J开发研究,20103111114任琳娜迪拜危机对中国房地产的影响及对策J决策与信息20107179王涛许维鸿迪拜危机对国内市场影响有限N大众理财,20101迪拜危机对我国房地产业发展的启示4的借款；签订担保合同给予其他国家或组织的主权信用担保债务；发行的本外币债券但由外国购买人持有的债务；其他的一些需归还的国外借款。主权债务危机是指在
20、债权国与债务国的债权债务关系中，债务国因经济困难或者其他原因不能按期如数地偿还债务本息，导致债权债务关系不能如期了结，并影响债权国与债务国各自正常的经济活动及世界经济的正常发展。历史上较为有影响的主权债务危机有1980年代的拉美主权危机、1994年的墨西哥债务危机、2001年的阿根廷主权债务事件、希腊主权债务危机以及2009年11月发生的迪拜主权债务危机。2、主权债务危机的特点主权债务危机的由来已久，根据国际货币基金组织的统计，在1824年到2010年间全球有260起左右的主权债务违约事件发生。根据历史上主权债务危机的经验，我们可以发现主权债务危机发生有着共同的特点。1丧失主权债务货币化的能力
21、。债务货币化是指如果一国所借债务的标的货币是本国中央银行所发行的货币，一般不会发生违约，因为可以通过印制钞票偿付债务。但是如果一国所借的债务的标的货币为外国货币，则可能出现主权债务违约，即主权债务危机。主权债务危机的发生就必然存在着主权债务货币化的能力的丧失。它有两种表现形式，第一种是主权债务表现为外币债务，不能进行债务货币化，比如20世纪80年代初的拉美债务危机，1998年的俄罗斯主权债务危机和2002年初的阿根廷主权债务危机,以及本次的迪拜危机。第二种是虽然表现为本币债务，但是缺乏货币政策和央行的独立性而无权将主权债务的货币化，比如欧元区的希腊主权债务危机。2债务压力大。主权债务可能出现违
22、约风险的前兆是经济增长的低迷所带来的财政赤字剧增或者是过度扩张的财政政策的实施以及大量主权债务集中到期，政府面临着巨大的债务压力。例如墨西哥债务危机发生前其国际收支经常项目的赤字严重增加，过度依赖外资，最终导致危机的爆发。期间，墨西哥比索大幅贬值，通货膨胀率甚至超过了50。迪拜也是存在着大量的外债集中到期，而本国的经济低迷又导致了难以偿还，故而出现了此次的迪拜危机。3周期较短。主权债务危机的发生会对该地区的经济产生很大的影响。它会导致本币大幅贬值，通货膨胀迅速上升，经济显著下滑等宏观经济风险。但是主权债务危机对经济的创伤的周期比较短,一般在12年内可以走出债务危机带来的巨大压力。一国引发债务危
23、机势必会影响本国和全球各国的经济发展，故而无论是危机发生国还是国际组织都会尽可能地帮助其尽快走出债务危机。而根据国际货币基金组织的统计，一般在违约后的第一年借贷成本平均上升4，而到了第二年额外成本就会下降25左5右，主权债务利差基本可以回落至违约前的水平。迪拜主权债务危机，以下简称迪拜危机。迪拜的债务大部分为外币债务，不能进行货币化，同时近几年迪拜的债务规模过大，而且大量地集中到期，本国又没有能力偿还，故而出现了此次的迪拜危机。它还存在这一个不同的特点就是，它的发生与迪拜的房地产业具有及其紧密的联系，同时，它又影响了其房地产业的发展。（二）迪拜危机的历程迪拜是阿联酋第二大酋长国，具有阿联酋70
24、左右的非石油贸易，其经济实力在阿联酋也排在第二，而阿联酋是海湾阿拉伯合作委员会GCC中的第二大经济体，故而迪拜成为了中东地区的转口贸易中心，同时也是海湾阿拉伯国家的金融中心。十年来，迪拜大量举借外债，这为迪拜危机的发生埋下了阴影。1、迪拜危机的起源2009年11月25日，迪拜酋长国突然宣布，将重组其最大的企业实体迪拜世界，并把迪拜世界的债务偿还暂停6个月。迪拜世界欠债约600亿美元，而整个迪拜政府的欠债也只有800亿美元，因此这意味着迪拜的神话，金字塔开始倒塌。图1迪拜危机发展的过程如上图是迪拜危机发展的过程，迪拜的房地产泡沫严重，而且负债严重，在2007年全球金融危机的刺激下，迪拜的房地产市
25、场暴跌，导致了房地产开发公司资金断裂，陷入困境，导致了迪拜债务危机的发生。表1迪拜政府的债务规模单位亿美元年份200920102011201220132014到期债务9713119515710125近几年，迪拜的经济发展过度依赖于外国资金，2008年迪拜的国民生产总值为750亿美元，而其总债务却达到了800亿美元。如表1和图1为近几年以及未来几年的迪拜政府的债务规模情况以及走势，我们可以看出在去年、今年和明年迪拜分别有131、195和157亿美元债务需要偿还，直到2014年都还有125亿美元，债务偿还压力很大。同时迪拜的国民经济严重依赖房地产业的发展，但是由于迪拜的房地产业是完全外向李硕迪拜债
26、务危机爆发的原因及影响J财经界,2010（5）黄梅波,熊爱宗迪拜债务危机原因、走向与影响J贵州财经学院学报,2010（1）迪拜房地产泡沫严重，多度负债金融危机刺激迪拜酋长国房地产市场暴跌房地产开发公司资金断裂并陷入困境迪拜世界出现债务危机迪拜危机对我国房地产业发展的启示6的，一旦外界的经济环境发生改变必然会影响其市场的稳定。2007年的全球金融危机的发生，使得迪拜的金融债务负担沉重，经济形势困窘，只能宣布暂停偿还债务。2、迪拜危机的发展迪拜债务危机发生之后虽然得到了迪拜政府的竭力周旋以及阿联酋央行和政府的支持，但是其影响还是迅速地扩散。（1）房地产市场产业链断裂。此次危机的发生使得迪拜少了许多
27、资金的支持，再加上房地产需求的急剧萎缩，导致许多正在施工中的房地产项目被迫停工。泡沫破裂以来，总共有400多个工程被迫取消，涉及的款项超过3000亿美元。同时，迪拜的房地产价格骤降，2010年第一季度的房地产价格指数降至108，相比于2009年第四季度的112要降低了四个百分点。迪拜的产业链也就此断裂，大大失去了其偿还能力，严重影响到了迪拜的房地产业，甚至是全球的金融市场。（2）股市大跌。受迪拜世界濒临债务破产的消息的影响，全球金融瞬间涌动，并引发了全球资金对新兴市场风险的担忧，进一步波及到了全球股市。表22009年11月26日世界主要的股指及其变化幅度世界主要的股市指数开盘指数收盘指数跌幅香
28、港股市恒生指数2261182221041178东京日经225种股票平均价格指数944164938324062首尔股市综合指数161188159952077新加坡股市海峡时报指数279284276222110印度孟买股市敏感30指数17198951685493200悉尼股市主要股指4722247086029新西兰股市NZX50指数313923312731038伦敦100种股票平均价格指数536481519413318巴黎股市CAC40指数380916367923341法兰克福股市DAX指数580302561417325上表为2009年11月26日由于迪拜爆发债务危机对世界各国主要股市的影响的情况
29、。英国、法国、德国、俄罗斯等欧洲大国股市都重挫3以上，而除了冰岛上涨了02以外，欧洲所有国家全部下跌；在美洲除却美国因感恩节休市，加拿大、巴西、墨西哥、阿根廷等国跌幅都在2到4不等；在亚洲，股市虽然跌幅不大，主要从02到2不等，但是却均受到其的影响而下跌。（3）商品市场遭受冲击。此前一直受投机资金追捧的商品市场也遭受到了强烈的冲击波。11月27日，纽约国际原油价格在一个交易日内连续跌破了76美元、75美元、74美元和73美元四道关口，最低达到7239美元，最大跌幅超过4；纽约国际黄金资料来源新浪财经,HTTP/WWWFINANCESINACOMCN/MONEY/GLOBALINDEX/7期货价
30、格最多时暴跌56美元/盎司，后来尽管有所回升，但跌幅也超过3；而在农产品方面，芝加哥大豆、小麦和玉米跌幅都超过2，其中豆油跟随国际油价超过3。在此消息的影响下，PTA、塑料和螺纹钢等国内商品期货都出现跌停，这是继雷曼倒闭以来全球商品商场最大一次暴跌。3、迪拜危机的现状迪拜危机在经历了1年多的时间之后，经过各方面的努力，得到了很好的控制。虽然其影响力已经大大减小，但是，其对迪拜以及全球其他国家和企业的影响仍然存在。（1）迪拜未来还存在着严重的资金压力。从表1中我们可以看出，今年迪拜政府需要偿还195亿美元的债务，在未来的三年内还必须偿还292亿美元。在国际环境依旧恶劣的情况下，迪拜经济恢复不会太
31、快，债务偿还也会存在困难。（2）迪拜房价和年营收成长率都大跌。在房价方面，2010年第四季度的房屋价格指数相较于2009年同期降低了6，平均房价为10344迪拉姆每平方米，大约186895392元人民币每平方米。在年营收成长率方面，2010年第四季度比去年同期减少了6。（3）信用大幅下降。目前穆迪投资和标准普尔都大幅下调了众多迪拜政府相关实体的债务评级，标准普尔将迪拜世界的评级从BB降至B，迪拜的赖债风险在全球政府中排名第六，仅仅高于冰岛。（4）影响范围极大。迪拜危机的发生不仅对当地的经济产生巨大影响，同时对各个债权人以及机构投资者都产生了极大的影响，并且范围极大。这是因为迪拜过度的扩张政策使
32、得迪拜很多资产掌握在了世界各国投资机构手中。一旦迪拜延迟偿还债务，势必会造成这些机构的资金回收困难。表3迪拜世界未来五年债务到期时间表到期时间2010年5月/2011年5月/2013年5月2012年8月2014年8月持有债务的部分银行三菱日联金融集团、东方汇理银行、EMIRATESNBDPJSC银行、劳埃德银行集团、MASHREQBANKPSC银行、苏格兰皇家银行、三井住友银行、巴克莱资本、RIYAD银行、迪拜ISLAMIC银行、阿联酋联合国家银行、迪拜商业银行、中国工商银行、渣打银行迪拜ISLAMIC银行、花旗银行，渣打银行、汇丰银行数量11244债务总计每年总额约为55亿185亿35亿上表
33、中列出了五年内迪拜世界所需要偿还的债务数量以及时间，从表中我们可以看出去年、今年和2013年的5月的三年间迪拜世界需要偿还11家银行在内的大约55资料来源新浪财经,HTTP/WWWFINANCESINACOMCN/MONEY/GLOBALINDEX/数据来源高力国际,HTTP/WWWCOLLIERSMECOM/MARKETREPORTSASPX资料来源新浪财经,HTTP/WWWFINANCESINACOMCN/STOCK/USSTOCK/DIBAISHTML迪拜危机对我国房地产业发展的启示8亿美元的债务，在2012年8月需要偿还24家银行总共185亿美元的债务，2010年8月需要偿还4家银行共
34、35亿美元的债务。三迪拜危机对其房地产业的影响分析迪拜危机的发生对当地房地产业产生了巨大的影响，同时也对其他国家的房地产业发展提供了宝贵的经验教训，因此我们有必要对迪拜危机对当地房地产业影响作出详细的分析。1迪拜危机对其房地产业的影响迪拜危机的发生对迪拜的房地产业产生了极大的影响，这主要表现在房价和房地产销售量上面。迪拜危机发生后，迪拜火爆一时的房地产市场冷却了不少，不论是房价还是销售量都有很明显的下降。表42007至2010年迪拜房地产价格数据2007Q12007Q22007Q32007Q42008Q12008Q22008Q32008Q4价格指数10011712012517820621619
35、9增长率017244216582009Q12009Q22009Q32009Q42010Q12010Q22010Q32010Q4价格指数117107114115119114107108增长率419714461图32007至2010年迪拜房地产价格走势图如上表和图所示是2007年至2010年的房地产价格走势，从中我们可以看出，2007年第一季度到2008年第三季度价格指数一直呈现着上升的趋势，但是2008年的第四季度的房价指数却下降了。到了2009年的第一季度却下跌至了117，跌幅达到了41，第二季度更是下跌到了107，跌幅达到了9，此后价格指数在两个季度内又上升一些，在2010年的时候又开始下跌
36、了。这意味着2008年底发生的迪拜债务危机在很大程度上影响了迪拜房地产的价格。同时，迪拜危机也影响到了当地房地产交易量，在2009年的第四季度房地产交易量下降了15，其中公寓的销售占了48，别墅占了35，连数据来源高力国际,HTTP/WWWCOLLIERSMECOM/MARKETREPORTSASPX价格指数0501001502002502007Q12007Q22007Q32007Q42008Q12008Q22008Q32008Q42009Q12009Q22009Q32009Q42010Q12010Q22010Q32010Q4价格指数9排别墅占了17。2影响的途径分析对房地产价格和销售量的影响
37、途径主要有自身途径、环境途径、人口途径、经济途径、社会途径、心理途径、行政途径。而迪拜危机正是通过对人口、经济、行政和心理途径影响当地的房价和销售量。图2迪拜危机对迪拜房地产业量的影响途径人口途径。人口数量与房地产价格的关系非常密切，当人口数量增加时，对房地产的需求也会随之增加，需求增加价格也会随之上升；当人口数量减少时，对房地产的需求就会减少，需求减少价格就会下降。迪拜的居住人口中极大一部分是短期居住和外国人，一旦危机爆发，这部分人流显而易见的会失去，待出售的房屋也就多了，那么房产价格也就随之下降。2008年迪拜的人口约为150万人，其本地人口不足20，到了2009年，人口数量下降了8，每天
38、大约有1500张签证被注销。经济途径。经济方面主要包括经济发展状况、储蓄、消费、投资水平、财政收支及金融状况、利率、物价（尤其是建筑材料价格）、建筑工人费、居民收入等。全球金融危机的发生本来就严重影响了迪拜的经济状况，迪拜债务危机的发生更是雪上加霜。无论是消费还是投资，人们都变得谨慎，许多极好的房产都无人问津，不得不做出降价的决定，即使这样交易量也还是会下降。3行政途径。国家政策的更改是长期的改变房地产业的状况。迪拜债务危机的发生势必会促使迪拜政府加快房地产市场的完善，制定符合现实情况的政策措施，从而深远地影响迪拜房地产市场。迪拜制定了大量的优惠政策，取消了所得税和消费税，用以吸引全球的投资者
39、。迪拜也很有可能会出台放宽移民限制的政策，用以刺激房地产业的发展。4心理途径。心理因素主要有购买或出售的心态、个人欣赏趣味、时尚风气、接近名家住宅心理等因素。许多原先在迪拜获得财富甚至是发家于迪拜的投资者都由于迪拜债务危机的发生导致资产大量萎缩甚至是破产，在这其中不乏世界体坛、政界、数据来源迪拜统计中心,HTTP/WWWDSCGOVAE/EN/PAGES/HOMEASPX迪拜危机人口途径经济途径行政途径心理途径迪拜房地产业迪拜危机对我国房地产业发展的启示10演艺圈的明星。原先十分火爆的迪拜房地产市场一下就冷却了下来，人们的投资心态也发生改变，故而迪拜楼市的价格和交易量都会发生明显的下降。三、我
40、国房地产业分析一我国房地产业的现状房地产业处于第二产业和第三产业的中间阶段，是我国经济建设的支柱行业。经过国家宏观调控的调整，房地产业总体发展迅速，房地产投资规模持续增长，房地产需求继续走俏，商品房的价格一路飙升，产业发展的理性化程度提高，市场次序逐步向健康有序的方向发展。1、房价持续上升近年来，人民币持续的升值，通货膨胀严重，国际热钱大量流入，并且有大量的资金涌入楼市，使得我国的房价持续上涨，即使是遭遇全球金融危机，但仍然不能阻挡其上升的势头。表5我国历年房价平均值单位元/平方米年份1998199920002001200220032004平均价格20632053211221702259235
41、92713年份2005200620072008200920102011平均价格282031193885387746956500图5我国历年平均房价走势图上表和图分析了我国历年的房价平均值。从1998年开始，我国的房价就在稳步的上升过程中，从2005年的2820元每平方米到2010年的6500元每平方米，增幅高达130。其中高房价地区，例如杭州、北京的房价均已突破两万大关。2、销售量持续上升数据来源国家统计局，HTTP/WWWSTATSGOVCN/WAS40/GJTJJ_OUTLINEJSP我国历年平均房价050001000019981999200020012002200320042005200
42、62007200820092010平均价格11基于我国百姓的根深蒂固安身立命以及投资保值的想法，即使是在高房价的基础上，再加上恶劣的国际环境，也不能阻挡我国依旧繁荣的房地产市场，这表现在交易量、开发投资和施工数上。表6近几年我国房地产运行数据表单位亿元2010200920082007房地产开发投资（亿元）48267362323058025280房屋施工面积亿平方米）40553196274房屋竣工面积（亿平方米）7670259478土地购置面积（亿平方米）4131937商品房销售面积（亿平方米）104393762691图6我国房地产运行情况图从上表和图来看可以看出近几年我国房地产业的一些运行情况
43、。从2008年一直到2010年，无论是在全国房地产开发投资、房屋施工面积、房屋竣工面积、土地购置面积和商品房销售面积都有稳步的上升。2010年我国的商品房销售面积为1043亿平方米，比上年增长了101，无论是新建住房还是二手住房的销售量均有不同程度的上升。3、面临资金压力近年来由于我国房地产存在严重的泡沫，政府加大力度控制泡沫的扩大，对房地产业的金融支持力度也大幅下降。目前我国房地产开发资金的来源主要有国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。自从1998年以来国家预算内资金、债券和利用外资绝对值以及所占比例都很低，而且不断的下降。表7我国房地产开发企业资金来源及组成单位亿
44、元数据来源国家统计局数据库,HTTP/WWWSTATSGOVCN/WAS40/GJTJJ_OUTLINEJSP数据来源国家统计局数据库，HTTP/WWWSTATSGOVCN/WAS40/GJTJJ_OUTLINEJSP我国房地产运行情况010203040502007200820092010房屋施工面积亿平方米）房屋竣工面积（亿平方米）土地购置面积（亿平方米）商品房销售面积（亿平方米）迪拜危机对我国房地产业发展的启示12201020092008资金来源总额724945712838146国内贷款12540112937257利用外资79647015807自筹资金267051790615081其他资金
45、定金及预收款190201591411509个人按揭贷款921184033573图7我国历年房地产开发企业资金来源及趋势从上表来看，从资金来源总额来说，2008年至2010年一直在增加；从组成来看，在国内贷款、自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款方面都是由有逐步的增长，然而在利用外资方面却变化很大，2009年达到了一个低谷，2010年也有在逐步回升。这说明了在恶劣的国际环境的情形下，我国国内的投资环境还算不错，但是国外投资的骤降却不容忽视，这些严重的影响了我国的房地产业的投资。4、在GDP中的比重增加伴随着我国房地产业的投资、消费越来越普遍，他的发展越来越迅速，对国内生产总值的贡献也越来越大，其
46、在GDP中的比重也越来越高。表81991到2010年我国房地产增长率与国内生产总值增长率表单位亿元年份房地产开发投资额房地产开发投资额增长率（可比价）国内生产总值（现价）国内生产总值增长率（可比价）全国房地产开发投资额占当年GDP比例199133623273217815166815419927312117492692352361272199319375164983533393124548199425541318248197936415301995314923296079372613518199632164214711766170845219973178411878973109540219983
47、614213718440236874281999410321353896771625458数据来源国家统计局数据库，HTTP/WWWSTATSGOVCN/WAS40/GJTJJ_OUTLINEJSP我国房地产开发企业资金来源及趋势020000400006000080000200820092010资金来源总额国内贷款利用外资自筹资金定金及预收款个人按揭贷款13200049021950894048005482001624525309593373065120027736219010239880075520031010629701166949108662004131582810136515950964
48、2005157591980182321990864200619382218020940710709262007252803020246619114010252008305802090300670900101720093623216103353538701080201048267332039798310301213上表反映了1991到2010年的我国房地产增长率与国内生产总值增长率，从表中可以看出，这几年间房地产开发投资和国内生产总值总体上是一个递增的态势，尤其是在1992年和1993年，房地产开发投资增长率甚至达到了百分之百以上，只有在1997年的时候房地产开发投资是减少的，这和1997年的亚洲金融危机有关。图8反映了这一趋势。图81991到2010年我国房地产增长率与国内生产总值增长趋势图同样2008年遭遇次贷危机的影响，我国的房地产开发投资额占当年GDP比例也下降了很多，但是从2009年开始又呈现了一个递增的趋势，尤其是在2010年时甚至增加了2个百分点。从图中就可以很直观地看出从1991年至2010年间的房地产开发投资增长率、国内生产总值增长率以及全国房地产开发投资额占当年GDP的比例的变化。二我国房地产业存在的问题改革开放之后，我国房地
