1、1硕士学位论文（20 届）浅探我国业主团体法律制度的适用姓 名学 科 、 专 业 经 济 法 学 （ 全 日 制 法 学 硕 士 ）研 究 方 向 商 法指 导 教 师论文提交日期2浅探我国业主团体法律制度的适用（硕士论文摘要）随着我国住房商品化政策的不断发展，物业管理伴随房地产的发展逐渐兴起，物业小区管理团体制度也引起了越来越多的关注。本文通过对现行法的分析指出，作为现行物业小区管理团体的业主大会与业主委员会，并不具备独立的民事主体资格，这为业主维护权益和物业小区管理的进一步发展带来了很大的制约。因此，笔者建议参照以美国为代表的物业小区管理团体相关立法，引入业主团体制度。所谓业主团体指的是由
2、全体业主组成且与业主相分离的，并为法律赋予法人主体资格，代表物业小区行事的管理团体。文章以实例的形式说明缺失业主团体所产生的问题。通过分析美、德、日、台等国家地区关于物业小区管理团体的相关立法，认为我国物业小区管理团体制度缺失“业主团体”的根源在于现行立法所借鉴的德国与中国台湾物业小区管理团体的相关立法中业主团体制度的缺失以及我国现行法人理论存在的弊端。本文建议通过革新法人理论，打破法人人格与有限责任的关联，首先赋予物业小区管理团体独立法人资格，并论证业主大会不适合作为物业小区独立的管理团体，应当引入业主团体制度，重构我国现行物业小区管理团体制度。本文主要分为三个部分：第一部分首先通过案例引出
3、物业小区管理团体制度缺失“业主团体”在现实中引发的混淆，并通过概念的释义和对现行法的分析，得出我国现有的管理团体业主大会与业主委员会，不具备独立的民事主体资格，并列举了在物业小区的管理中因业主团体缺失而引发的问题。文章第二部分在对各国立法例对比研究的基础上，通过分析现行业主大会概念的两重含义，指出我国的物业小区管理团体制度立法是借鉴移植了德、台的相关立法，最终总结归纳我国物业小区管理团体制度缺失业主团体的根源在于：其一，所借鉴的德国与中国台湾相关立法缺乏“业主团体” ；其二，我国法人理论错误地将法人人格与有限责任结合在一起，使得物业小区管理团体在现行法下无法获得法人资格。第三部分在前两个部分的
4、基础上，通过追溯法人理论与有限责任制度的起源发展，明确法人人格的获得与有限责任之间并不存在必然的关联性，进而提出应当革新现行法人理论，使法人人格脱离有限责任的约束，回归其原有面目，让物业小区管理团体获得独立法人资格。最后，笔者通过对业主3大会两重含义的剖析（“业主大会”与“业主大会会议” ） ，论证了业主大会不适合作为代表物业小区的独立管理团体，建议引入业主团体制度，重构物业小区管理团体制度，借鉴美国与日本相关立法以及公司治理理论，从业主团体、业主大会与业主委员会等内容对业主团体制度的建立提出了相应的立法建议。 关键词：业主团体 业主团体制度 物业小区管理团体 业主大会民事主体资格 1Abst
5、ractWith the development of housing commercialism policies and property management, the condominium association system is attracting more and more attentions from society. Basing on the analysis of the current laws, this thesis indicates that the owners meeting and owners committee, being condominiu
6、m associations under the current laws, do not have the independent qualification of legal person. Due to the lack of an independent legal person as the condominium association to represent the condominium, the owners interest and the further development of management level in condominium are hindere
7、d. So the author advises to consult the corresponding laws of other countries and regions and transplant the owners association system. The owners association means the condominium association composed by all the owners but independent of owners and having a qualification of legal person to represen
8、t the condominium to engage in civil activities. Through listing some cases, this thesis indicates disputes rising from the lack of owners association. Basing on the analysis of the corresponding laws with respect to condominium association of U.S.A, Germany, Japan and Chinese Taiwan, this thesis co
9、nsiders that the reasons why current condominium association system does not have the owners association are the lack of owners association in the laws of Germany and Chinese Taiwan which are paralleled by China and the weakness of current theory of legal person. Through reforming the theory of lega
10、l person, this thesis advises to give the condominium association the qualification of legal person. Then this thesis indicates the owners meeting is not suitable to be the independent association for condominium. At last, this thesis advises to transplant the owners association to reform the condom
11、inium association system. This thesis has 3 parts: Part1 indicates disputes rising from the lack of owners association through listing some cases,; basing on Part 1s analysis and the comparison of laws in some countries, Part 2 indicates that the source of these disputes have the owners association
12、are the lack of owners association in the laws 2of Germany and Chinese Taiwan which are paralleled by China and the weakness of the current theory of legal person; basing on the previous parts, Part 3 introduces the owners association system to China for reforming the current condominium association
13、 system and proposes some legislative advices for China. Key Words: the owners association the owners association system the condominium association the owners meetingthe qualification of civil subject 1目 录导 言 .1第一章 现行物业小区管理团体制度缺失“业主团体”引发的问题 .1第一节 现行物业小区管理团体不具备独立的民事主体资格 .1一、问题的提出实践中关于独立主体资格的争议 .1二、概
14、念的释义解析业主大会和业主委员会 .2三、法条的解读业主大会和业主委员会不具备独立的民事主体资格.3第二节 物业小区缺乏能代表其行事的具有独立资格 的团体所衍生出来的问题 .5一、缺乏独立民事主体资格所带来的外部问题 .6二、缺乏独立民事主体资格所带来的内部问题 .10第二章 现行物业小区管理团体制度“业主团体”缺失的根源 .13第一节 各国关于物业小区管理团体的立法例 .13一、德国法 .13二、美国法 .15三、日本法 .17四、中国台湾 .19第二节 现行物业小区管理团体制度“业主团体”缺失的根源 .20一、各国管理团体制度相关立法的分类 .20二、我国现行法参照了德、台物业小区管理团体
15、制度的相关立法 .21第三章 业主团体制度的引入 .23第一节 我国法人理论的革新 .23一、法人人格制度的历史起源与发展 .23二、有限责任制度的历史起源与发展 .24三、两者关联性分析 .262四、法人理论的革新与回归 .27五、法人独立主体的优势 .27第二节 物业小区独立的管理团体业主大会与业主团体之间的选择 .28一、业主大会不适合作为代表物业小区的独立的管理团体 .28二、业主团体制度的引入 .30第三节 业主团体制度 .31一、业主团体制度的概念 .31二、业主团体制度的优势 .31三、业主团体制度的构成 .32结 语 .41参考文献 .421浅探我国业主团体法律制度的适用导 言
16、伴随我国住房商品化政策的不断发展，物业管理伴随房地产的发展逐渐兴起，物业小区管理团体制度也引起了越来越多的关注。但笔者认为作为现行物业小区管理团体的业主大会与业主委员会，并不具备独立的民事主体资格，这为业主维护权益和物业小区管理的进一步发展带来了很大的制约。因此，笔者建议应当参照以美国为代表的物业小区管理团体相关立法，引入业主团体制度，借鉴公司治理制度，重构我国现行物业小区管理团体制度。第一章 现行物业小区管理团体制度缺失“业主团体”引发的问题出于节约交易成本，提高物业小区管理的效率的需要，物业小区管理团体应运而生。然而，在我国现行的物业小区管理团体制度中并不存在“业主团体”这个概念，仅是以业
17、主大会、业主委员会来代表物业小区。所谓业主团体指的是由全体业主组成且与业主相分离的，并为法律赋予法人主体资格，代表物业小区行事的管理团体。笔者认为，在实践中，“业主团体”的缺失为物业小区管理带来诸多局限。第一节 现行物业小区管理团体不具备独立的民事主体资格一、问题的提出实践中关于独立主体资格的争议2005 年 11 月 2 日，北京市首例业主委员会状告开发商一案，一审法院经审理后，以静源居小区业主委员会不具备诉讼主体资格为由作出驳回起诉的裁定。静源居业委会不服，认为其具备诉讼主体资格，是合格原告，上诉至北京市第一中级人民法院。北京市第一中级人民法院以静源居小区业主委员会不具2备诉讼主体资格，无
18、权代表业主提起商品房预售合同诉讼为由，终审裁定驳回业主委员会的起诉。 12002 年 4 月 5 日，安徽省合肥市金湖新村业主委员会诉房地产开发公司一案，合肥市中级人民法院审理后认为，金湖新村业主委员会，既不是法人，也不具有其他组织的条件，不具备诉讼主体资格，裁定不予受理。当事人不服，上诉至安徽省高级人民法院，该院在审理中形成了两种意见而请示最高人民法院。最高人民法院在 2003 年 8 月 20 日发布关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函 （2002民立他字第 46 号）中指示， “根据中华人民共和国民事诉讼法第四十九条、最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若
19、干问题的意见第四十条的规定，金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。 ”2但是最高人民法院在这里对业主委员会地位的阐释却引发了法律界包括司法界的广泛讨论。以上案件，虽然只是涉及业主委员会，但是也足以反映实践中对于认定业主委员会和业主团体独立主体地位的争议。笔者将从概念剖析入手对这个问题进行具体分析。二、概念的释义解析业主大会和业主委员会（一）业主大会的概念关于业主大会的定义，不同的学者拥有着不同的观点：有学者认为业主大会是指由特定物业单元或小
20、区内的全体业主或业主推行的代表（在业主人数较多的情况下）组成，代表和维护物业单元或小区内全体业主的共同利益和意志，行使业主对物业管理权的自治性会议体机构。 3也有学者认为业主大会是由物业管理区域内全体业主组成，是物业管理区域内物业管理的最高权力机构，是物业管理的决策机构，代表和维护物业管理1 中国法院网 http:/www.chinacourt.org/public/detail.php?id=184988 访问日期：2009 年 3 月 21 日。2 巢湖在线 http:/ 访问日期：2009 年 3 月日。3 肖海军著：物业管理与业主权利 ，中国民主法制出版社 2006 年版，第 28 页。
