1、1硕士学位论文（20 届）土地发展权法律制度研究姓 名学 科 、 专 业 法 律 硕 士 （ 全 日 制 法 律 硕 士 ）研 究 方 向 民 商 法指 导 教 师论文提交日期2土地发展权法律制度研究（硕士论文摘要）土地发展权起源于英国，是指对土地在利用上进行再发展的权利，即土地所有权人或土地使用权人改变土地现有用途或者提高土地利用程度的权利。它是从土地所有权中分离出来并且具有独立性和可移转性的财产权。土地发展权的产生有经济学、社会学、生态学和法哲学基础。在英、美、法等国家，土地发展权首先被用来平衡限制发展地区和可发展地区之间因为发展规划而带来的利益不平等，同时土地发展权制度还可以推进土地利用
2、规划的实施，以更好的实现农地、环境敏感区以及历史古迹的保护等公共目的。我国经济飞速发展的同时也遇到了严重的环境问题，如农地流失、土地沙漠化等。其中重要的一个原因在于在土地利用和管理中对土地发展权制度的缺失。我国采物权法定主义，尚未对土地发展权做出规定。本文通过对土地发展权的理论基础的介绍以及国外土地发展权的比较研究，论证我国创设土地发展权具有必要性和可行性：通过创设土地发展权，可以更好地激励农民保护农地；赋予农民集体土地发展权，可以保障农民参与土地增值利益的分享和实现，解决失地农民的收益补偿问题；可以完善我国土地所有权法律制度，解决当前土地发展权制度缺失造成的不良影响；更为重要的是，构建土地发
3、展权法律制度，可以就当前形势下推动农村集体土地流转进行尝试。文章进而对构建与我国国情相适应的土地发展权法律制度提出立法建议。文章主要包括：一、对土地发展权理论的介绍和分析。二、对世界主要发达国家（英、美、法等国）土地发展权法律制度的比较研究和分析。三、对构建与我国国情相适应的土地发展权法律制度的立法建议。关键词 土地发展权 法律制度 立法研究1Research on the Legal System of Land Development RightsAbstractLand development rights (LDR) originated in Great Britain, refer
4、ring to the rights of using land for redevelopment, that is, the rights of the land-owner or land-user to change the existing land uses or to increase the extent of land-use. LDR is an independent and transferable property right which is separated from land ownership. The emergence of LDR was based
5、on economics, sociology, ecology and the philosophy of law. In Britain, the United States, France and other countries, LDR is used to balance the inequality of the benefits between the restrict area and development area resulted from land utilization plans and accelerate the implement of land utiliz
6、ation plans in order to achieve public goals, such as conservation of farmland, environmentally susceptible area, places of historic interest and so on. China faces serious environmental problems with fast development of economy, such as loss of farmland, desertification and so on. The main reason i
7、s the loss of LDR in land usage and administrator legal system. China adopts the principle of Numerus clauses, but LDR has not been provided in Chinese law yet.This page introduces the basic theory and compared the LDR systems in foreign countries, in order to demonstrate the necessity and feasibili
8、ty of building LDR system in China: it may motivate farmers to protect agricultural land better; may ensure farmers to participate in the sharing the benefits from land value-added; may improve the legal system of land law in China so as to resolve the problems which caused by the loss of LDR; may t
9、ry to find a way to promote the circulation of collective-ownership land. What is more, this pages make legislative proposals on how to building Chinese land development rights legal system.This page includes:A. The introduction and analysis of basic theory of land development rights (LDR).B. The co
10、mparative analysis of land development rights (LDR) legal system among countries including Britain, US and France. 2C. Legislative proposals on how to building Chinese land development rights (LDR) legal system.Key words Land Development Rights (LDR) Legal System Legislative Studies1目 录导 言 .1第一章 土地发
11、展权法律制度与中国土地制度 .3第一节 土地发展权的思想起源及制度创立与发展 .3一、土地发展权的思想起源 .3二、土地发展权制度的创立与发展 .4第二节 中国土地法律制度现状 .5一、我国土地立法现状 .5二、城乡二元结构土地法律制度 .6第三节 我国创立土地发展权制度的必要性 .7一、基于农地保护角度 .7二、基于解决失地农民的收益补偿角度 .8三、基于完善我国土地所有权法律制度角度 .8四、基于解决当前形势下农村集体土地流转角度 .9第二章 世界主要国家土地发展权法律制度 .10第一节 英国土地发展权法律制度 .10一、英国国有化的土地发展权制度 .10二、基于英国土地发展权制度的分析与
12、思考 .11第二节 美国土地发展权法律制度 .11一、可转移土地发展权制度（TDR） .12二、土地发展权征购制度（PDR） .14三、基于美国 TDR 和 PDR 的分析与思考 .15第三节 法国土地发展权法律制度 .16一、“法定密度极限”制度（PLD） .16二、土地干预区制度 .17三、基于法国土地发展权制度的分析与思考 .17第四节 英美法三国土地发展权制度的分析比较及启示 .18一、土地发展权制度设立目的之比较 .18二、土地发展权归属之比较 .192三、土地发展权实现方式之比较 .20四、三国土地发展权制度比较的启示 .21第三章 与我国国情相适应的土地发展权法律制度 .23第一
13、节 如何构建我国土地发展权法律制度的立法建议 .23一、我国土地发展权的立法目的 .23二、我国土地发展权的立法定位 .23三、我国土地发展权的归属 .26四、我国土地发展权制度的运作 .27第二节 我国土地发展权制度之前景 .30一、我国土地发展权制度设计可行性分析 .30二、我国土地发展权制度未来之展望 .31参考文献 .321土地发展权法律制度研究导 言“土地的利用，是一个永恒不断的话题” 1。随着我国社会主义市场经济体制的建立和不断完善，城市化进程的快速发展，中国的土地法律制度改革不断向纵深发展。从 1980 年代的土地承包经营、国有土地有偿使用，到 1990 年代的城镇国有土地使用权
14、出让、转让，再到 20 世纪末的集体土地建设用地使用权与农地承包经营权的流转、国有土地储备，土地法律制度正得到不断的发展完善和细化。与此同时，由于城市化进程的快速推进，我国耕地资源和生态环境保护的形势十分严峻。在城市化土地开发过程中，土地利用方式发生改变，土地权利变动频繁，土地增值过程十分明显，各方当事人的土地利益争夺愈演愈烈。对由于使用土地这种稀缺资源而产生利益冲突，在社会主义法治不断完善的今天，最好的解决方法莫过于完善相关法律法规，明确权利的归属，进而规范利益的分配。世界各发达国家也先后经历了城市化进程，也经历了类似的因为土地增值利益分配而发生的争斗，通过考察，我们发现在西方主要发达国家有
15、一项法律制度的设计初衷正是为了解决这一问题这就是土地发展权法律制度。土地发展权作为一项法律制度，虽然其设计的初衷是为了更好地保护土地，但它另一巨大作用就是作为土地开发过程中利益冲突的解决规则。西方发达国家进行了成功的尝试和应用，该制度在明确土地开发权利及其归属的同时，起到保护耕地和生态环境的作用，并且还在消除因为土地用途改变而造成土地所有者的利益分配不公方面也起到了巨大的作用。虽然从上世纪 90 年代初就有学者提出要引进西方国家的土地发展权制度，为保护农地资源、控制耕地流失服务，但是关于如何建立与中国国情相适应的土地发展权制度，以及该制度应该如何具体运作方面的系统研究并不多见。因此，本文旨在通
16、过对西方发达国家较为成熟的土地发展权法律制度进行考察研究及比较分析，并且对构建与中国国情相适应的土地发展权制度的必要性和行性分析，为我国土地发展权法律制度的构建提出立法建议，以期为相关1 董黎明：土地利用一个永恒不断的话题 ，载国外城市规划 ，2001 年第 1 期，第 1 页。2制度建设和改革提供新的思路和途径。本文的研究意义在于以下几个方面：首先，较为系统全面地介绍并分析土地发展权的基础理论，提出构建我国土地发展权法律制度的框架及具体运作方法，以期为今后该领域的更高更系统的深入研究提供基础，起到抛砖引玉的作用。其次，为构建我国土地发展权法律制度提供立法建议，以期丰富和完善我国的土地法律体系
17、，为建成和完善社会主义法律体系添砖加瓦。此外，创立与中国国情相适应的土地发展权法律制度，以期我国在今后城市化进程中，在维护失地农民正当权利时做到有法可依，并在具体运作对失地农民进行合理补偿时可以将土地发展权作为补偿的一个标准，使农民也能真正分享到中国城市化进程的利益。本文的研究对象是土地发展权，主要研究方法包括法学和经济学的综合研究方法、比较研究方法以及动态全面的研究方法。3第一章 土地发展权法律制度与中国土地制度第一节 土地发展权的思想起源及制度创立与发展一、土地发展权的思想起源如果要深究土地发展权的思想起源，那么可以想象，在私有制产生之后，为了在特定的土地上获得最大化的经济利益，对土地进行
18、再发展是以土地作为生产资料的古代农民的原始冲动。登姆塞茨指出， “产权的发展就是为了使外部性内部化，界定产权的一个主要功能是提供激励” 。 2可以说，对属于自己所有的土地进行再发展，是人类自古以来的一种原始本能，在对土地实现占有的同时，对土地进行发展也可以认为是一种与所有权同样古老的自然权利。因此，土地发展权的思想可以说是源远流长了。从思想产生到相应法律制度的创立往往要经过漫长的时间。但是土地发展权制度的创立，似乎却与土地发展的原始初衷相背离。原始的土地发展思想是为了尽其所能地开发私有土地，而近代土地发展权的创立，却是在工业革命之后，农地流失等问题日益严重，国家作为干预者为了保护农地而创设土地
19、发展权，通过对土地发展权的限制来限制对农地的过分开发利用，进而达到保护农业和生态环境的目的。所以有一种说法“土地发展权是因限制土地发展而形成的，若无限制，刚无土地发展权一说” 3。由此可见，近代意义上的土地发展权已经与最原始的“土地发展权”有了不同的含义。此外，土地作为生态环境的一部分，土地发展权的思想起源在一定程度上也受生态学的影响。土地伦理学的代表奥利波德主张“要像山一样思考” ，对土地及其之上的生命体要整体保护，以保证土地资源的可持续发展。 4土地发展权思2 Demsetz: The Exchange and Enforcement of Property Rights, Journal
20、 of Law and Economics, 1967, vol.7, p.11.3 黄祖辉，汪晖： ，载经济研究2002 年第 5 期，第 66 页。 4 曹明德著：生态法原理 ，人民出版社 2002 年版，第 16 页。4想最初虽然是为了保护农地，但随着这项制度的发展和完善，其目的已经进而扩展到生态环境保护。这不能不说是土地发展权思想的新的发展方向。二、土地发展权制度的创立与发展所谓土地发展权(Land Development Rights)，是指对土地在利用上进行再发展的权利，即土地所有权人或土地使用权人改变土地现有用途或者提高土地利用程度的权利。 5理论认为，土地发展权是一项不动产物权
21、，属于土地所有权的一部分，在美国 West Montgomery Country Citizens Assoc. vMarylandNational Capital Park and Planning Commission 一案中，法院判决认为土地所有权是一束权利，它包括了对土地再开发和提高土地利用度的权利。6也就是说，土地发展权属于土地所有权的一部分。土地发展权制度的构想始于英国,在二十世纪三十年代初，当时的工业化程度已经相当发达的英国为了解决工业过于集中问题和疏散密集的工业人口，对拥挤的都市地区进行再发展，同时为了减少人口及工业遭受空中攻击的威胁等问题，设立了特别的委员会进行专门研究，研究
22、报告指出要在国家的层次上编制土地利用规划，并且建设私有土地所有者在利用土地的过程中，应当以公共利益作为限制条件 7。这可以视作土地发展权思想的最早创立。在英国 1947 年的城乡规划法中，土地发展权被作为一项法律制度被确立，并且规定英国一切私有土地的未来发展权归国家所有。这一规定不仅使得土地发展权这一权利得到了法律的明文规定，而且使得土地发展权思想得到了进一步发展即土地发展权可以与土地所有权或土地使用权相分享单独流转，在不改变土地私人所有的所有权前提下，将土地的发展权让渡给国家所有。正是这种思想的发展，促使美国创立了可转让发展权制度。在美国的土地区划制度中（Zoning） ，明确了土地发展权是可转让的，确立了可转移的发展权制度（Transferable Development Rights，TDR） 。在美国，土地发展权归属于土地所有者，可以由土地所有者进行定量的转让。由此，土地发展权已经发展成为一种可以定量转让的财产性权利，成为从土地物权中剥5 刘明明：论土地发展权的理论基础 ，载理论导刊 ，2008 年第 6 期，第 17 页。6 Danner: Great Idea but Questionable Value, The Appraisal Journal, April 1997.7 杜争辉：中国土地发展权研究 ，同济大学公共管理学硕士学位论文，2007 年，第 5 页。
