1、 1本案的商业阐述COMMERCE EXPLAIN以室内商业街形式使百货商品商铺化2本案的市场状况本案的商业阐述商业是本案的基本特性，是为销售建立良好坚实的后续做的铺垫。商业题材是否可以出其不意以新取胜，是销售能否成功的关键之一，商业的专业运做也是为前期投资商铺的客户给予最良好的回报的关键。总之商业的成功运做是本案销售的关键，也是开发商能否获得预期收益的唯一保障。 本案不适合的商业业态： 百货公司百货公司基本以扣率店形式存在，在太原唯一按时结付款的商场仅为百盛，其它商场均存在拖欠货款的情况，造成资金力不足的供应商无力进货，从而使商场经营恶性循环。侯马地区除低档的庆丰购物中心和飞龙商场外，基本均
2、是租金店的经营方式。而侯马地区的扣率店所经营的商品均为低档商品，不适合百货公司的经营和定位。另百货公司的前期投入成本比较高，且是必须的投入，就本案核心五所述的标准，经营所赢利的费用无力支持本案的经营。 批发市场侯马由于地理位置、经济发展、交通便利等诸多因素，无法做为商品流通的核心，且本地不属于商品的生产3基地，基本批发渠道均为太原市和西安市，故批发形态的市场不适合本案。 本案商业业种的划分：楼层 馆名 业种7F 演歌台 KTV 包间，夜总会6F 海鲜馆 包间式餐饮5F 平价百货街 低档的平价百货类商品4F 绅士服饰街 中档及中低档男性商品、体育运动商品、中性休闲商品3F 品位生活街 中档及中低
3、档成熟女性商品，儿童商品、家庭用品2F 青春少女街 中档及中低档年轻女性商品1F 国际名店街 中高档服饰、皮件、化妆品、黄金珠宝、钟表眼镜B1F 生活量贩超市 食品、非食品、部分生鲜产品 业态规划的原由：1、以高销售价格用高租金价格的商业形态对应2、以低销售价格用低租金价格的商业形态对应3、针对顶尖消费群以特殊的业种（餐饮娱乐和一楼名店）对应4、以量贩超市为本案的集客核心来对应 各楼层目标顾客（为最高值）：B1F B1F 1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F煤矿个体业主 政府机关人员 消费群体普通本地居民 4 厂商经营模式（为最高值）：B1F 1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F公司返
4、租统一自营 商户纯租赁形式 业主购铺自营 目标顾客年龄层（为最高值）：B1F 1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F0-16 少年儿童 17-35 白领一族 35 以上中老年族 商品档次基本定位（为最高值）：B1F 1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F低档 中档 高档 5 生活量贩超市简要说明：专 专 专 , 70%专 专 专 专 ,25%专 专 专 , 5%0%10%20%30%40%50%60%70%80%专 专 专 专 专 专 专 专 专 专生活量贩超市商品结构示意图专 专 专 , 70%专 专 专 , 5%专 专 专 , 25%0%10%20%30%40%50%60%70%80%
5、专 专 专 专 专 专 专 专 专生活量贩超市经营方式示意图6 1-5 楼商铺简要说明： 目标招商的对象1、侯马本地经营户 55%2、太原的经营户 30%3、山西其它地区及外省经营户 10%4、公司自营商品采购 5% 经营户设柜标准1、有品牌的经营户2、非假冒伪劣和侵权性商品的经营户3、能够提供商品代理、经销等证明的经营户4、有良好形象的经营户5、有足够资金的经营户6、符合中档为主低档为辅的商品价格带的经营户主要经营模式：1、租赁户为：租金+物业管理费2、自营户为：物业管理费 全馆收益价格预算： 基本商业数据1、一楼按照得房率 55%计算，实际面积约为 2134 平方米2、二至五楼按照得房率
6、60%计算，每层实际面积约 2328 平方米3、租赁面积依照实际面积计算7 楼层租赁理论价格（未含物业管理费）：1F 2F 3F 4F 5F楼层实际面积 2134 2328 2328 2328 2328平均租金单价 5.0 3.8 2.6 2.0 1.5单铺平均面积 20 15 15 15 10单铺年均租金 3.65 万 2.08 万 1.42 万 1.10 万 0.55 万楼层年租总价 390 万 323 万 221 万 170 万 127 万年 1-5 楼租金收益 1231 万元租金定价标准以本商圈市场调查为参考基础 1-5 楼物业费理论价格1-5 楼物业费均价 35 元/平方米/月1-5
7、 楼实际面积合计 11446 平方米1-5 楼年物业费收入 480 万元物业费标准以新田市场（39 元/平方米/月）为参考 商业筹建成本： 内装费用：鉴于甲方的交房标准的前提下：1、1-5 楼基本考虑为租赁型商铺，基本无乙、丙工程费用，仅预备 150万作为部分调整费用（主要在工程方面） ；2、装修小计：150 万元；8 设备及物品费用：1、1-5 楼仅综合布线和背景音乐设备依照 10 万元计算2、办公设备、家私、保安设备、保洁设备 40 万元计算3、不可遇见的杂费 20 万元4、设备及物品费用小计 70 万元 人员及耗材1、内部管理人员：500 元/月*15 人*4.5 个月（陆续到位）=3.
8、4 万元2、一般管理人员：350 元/月*30 人*2.5 个月（陆续到位）=2.6 万元3、办公耗材及公关差旅依照每月 3 万元*6 个月=18 万元4、人员及耗材小计 24 万元 广告费用包含在销售广告中不做另行支付 上述小计 244 万元 商业营运成本： 营运期能耗费用1-5 楼依照公用面积约 7760 平方米，全年能源费用约 180 万元 管理人员500 元/月*15 人*12 个月=9 万元350 元/月*30 人*12 个月=12.6 万元 办公及广告依照 10 万元/月计算。即 120 万元/年 上述小计 321.6 万元9 三年经营期总成本：本案筹建成本为 244 万元，依照三
9、年分摊，每年约 81.3 万元本案经营期营运成本为每年 321.6 万元上述合计 81.3 万+321.6 万=402.9 万元/年按照 1-5 楼平均分摊约为 80.58 万元 超市的营运情况概述：由于受到发展商要求超市自营的要求，本案暂不对超市进行总体财务分析，根据 3880 平方米的超市，属地市场人均在超市的消费单价约 20 元，本案超市年业绩预计为 3000 万元，年需要 150 万有效顾客支撑，日均 4100 人次的有效顾客，按照 1：5 的人流计算，每日来店数量约 20000 人，与侯马总人口 23 万相比较，约为 1：11.5 的概率。按照超市毛利率 5%计算，本案的超市年收益约为 150 万元。 6-7 楼的营运情况概述：由于本案的 6-7 楼为特殊的餐饮、娱乐业种，需要以整馆的方式进行经营，由于其特殊性，本规划对改二层楼不进行财务分析。10本案的财务分析FINANCE ANALYSE
