1、 第 1 页第四章 投资性房地产一、单项选择题 1、A 公司拥有一栋写字楼，用于本公司办公使用。2010 年 1 月 1 日，A 公司与 B 公司签订经营租赁协议，将该写字楼整体出租给 B 公司使用，租赁期开始日为 2010 年 1 月 1 日，年租金为 400 万元，为期 3 年。当日，该写字楼的账面余额为 3 500 万元，已计提折旧 1 000 万元，公允价值为 1 800 万元，且预计其公允价值能够持续可靠取得。2010 年年底，该项投资性房地产的公允价值为 2 400 万元。假定 A 公司对投资性房地产采用公允价值模式计量，不考虑其他因素，则该项房地产业务对 A 公司 2010 年度
2、损益的影响金额为（ ）万元。A、1 000 B、100 C、300 D、600 2、A 房地产开发商于 2010 年 1 月，将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日的商品房账面余额为 10 000 万元，未计提跌价准备，该项房产在转换日的公允价值为 9 900 万元，则转换日关于投资性房地产的说法不正确的是（ ）。A、转换日确认投资性房地产 B、转换日按公允价值 9900 万元计量 C、转换日的公允价值小于存货的账面价值的差额 100 万元，计入公允价值变动损益 D、转换日的不会产生损益 3、A 房地产开发公司对投资性房地产采用成本模式计量。2011 年 1 月 1
3、 日，将开发的一栋写字楼用于出租。该开发产品的账面余额为 260 万元，已计提存货跌价准备 20 万元。则转换日投资性房地产的入账价值为（ ）万元。A、240 B、180 C、260 D、200 4、甲公司将一栋写字楼转换为采用成本模式计量的投资性房地产，该写字楼的账面原值为 2 500万元，已计提的累计折旧为 50 万元，已计提固定资产减值准备 150 万元，转换日的公允价值为 3 000 万元，不考虑其他因素，则转换日投资性房地产的账面价值是（ ）万元。A、3 000 B、2 300 C、2 500 D、2 450 5、A 公司的投资性房地产采用公允价值计量模式。2009 年 4 月 10
4、 日，A 公司将一项固定资产转换为投资性房地产。该固定资产的账面余额为 210 万元，已提折旧 30 万元，已经计提的减值准备为10 万元。转换当日，该项房地产的公允价值为 200 万元。不考虑其他因素，则该项投资性房地产的入账价值为（ ）万元。A、210 第 2 页B、200 C、170 D、180 6、2011 年 7 月 1 日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。该资产在转换前的账面原价为 4 000 万元，已计提折旧 200 万元，已计提减值准备 100 万元，转换日的公允价值为 3 850 万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的
5、金额为（ ）万元。A、3 700 B、3 800 C、3 850 D、4 000 7、2011 年 6 月 30 日，A 公司的一项采用公允价值模式计量的投资性房地产租赁期届满，A 公司将其收回后作为办公楼供本企业行政部门使用，该房地产 2010 年 12 月 31 日的公允价值为 2 000 万元，2011 年 6 月 30 日的公允价值为 1 900 万元，2011 年上半年的租金收入为 60 万元。转换日预计尚可使用年限 10 年，采用直线法计提折旧，无残值。不考虑其他因素，则该项房地产对 A 公司2011 年度损益的影响金额为（ ）万元。A、95 B、65 C、160 D、135 8、
6、A 公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。A 公司的投资性房地产为一栋已出租的写字楼，2010 年 1 月 1 日，由于该写字楼所在的房地产交易市场比较成熟，A 公司决定对投资性房地产从成本模式变更为公允价值模式计量。该写字楼的原价为 6000 万元，已计提折旧 1500 万元，未计提减值准备。当日该写字楼的公允价值为 5500 万元。A 公司按净利润的 10计提盈余公积。不考虑所得税影响，则该事项对 A 公司资产负债表上留存收益的影响金额为（ ）万元。A、1000 B、900 C、1500 D、0 9、甲公司将其一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。2010 年
7、1 月 1日，该项投资性房地产具备了采用公允价值模式计量的条件，甲公司决定对该投资性房地产从成本模式变更为公允价值模式计量。该写字楼的原价 3 000 万元，已计提折旧 1 500 万元，计提减值准备 250 万元，当日该大楼的公允价值为 3 500 万元。甲公司按净利润的 10计提盈余公积。不考虑递延所得税等因素的影响，则该事项对“利润分配未分配利润”科目的影响金额为（ ）万元。A、2 025 B、2 250 第 3 页C、0 D、1 800 10、2011 年 1 月 1 日，甲公司购入一幢建筑物用于出租，取得发票上注明的价款为 100 万元，款项以银行存款支付。购入该建筑物发生的谈判费用
8、为 0.2 万元，差旅费为 0.3 万元。该投资性房地产的入账价值为（ ）万元。A、100 B、100.2 C、100.3 D、100.5 11、2010 年 12 月 31 日，甲公司外购一幢建筑物，支付价款 2 000 万元。预计使用年限为 20 年，预计净残值为零。甲公司于购入当日将其以经营租赁方式对外出租，年租金为 200 万元，每年年末收取租金，第 1 期租金于 2011 年末收取。2011 年 12 月 31 日，该建筑物的公允价值为 2 150 万元。2011 年甲公司为该幢建筑物发生日常维护支出 10 万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。不考虑所得税等其他因
9、素，则该项房地产对甲公司 2011 年度损益的影响金额为（ ）万元。A、340 B、350 C、240 D、90 12、甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，2010 年 7 月 1 日开始对一项投资性房地产进行改良，改良后将继续用于经营出租。该投资性房地产原价为 500 万元，采用直线法计提折旧，使用寿命为 20 年，预计净残值为零，已使用 4 年。改良期间共发生改良支出 100 万元，均满足资本化条件，2010 年 12 月 31 日改良完成，则 2010 年末该项投资性房地产的账面价值为（ ）万元。A、500 B、487.5 C、475 D、100 13、2011 年 3 月，甲
10、公司与乙公司的一项写字楼经营租赁合同即将到期，该写字楼按照公允价值模式进行后续计量，为了提高写字楼的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对写字楼进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将写字楼出租给丙公司。3 月 31 日，与乙公司的租赁合同到期，写字楼随即进入改扩建工程，当日“投资性房地产成本”科目余额为10 000 万元， “投资性房地产公允价值变动”借方科目余额为 2 000 万元。12 月 10 日，写字楼改扩建工程完工，共发生支出 5 000 万元，即日按照租赁合同出租给丙公司。改扩建支出属于资本化的后续支出。甲公司改扩建完工后的投资性房地产入账价值为（ ）万元。A、
11、17 000 第 4 页B、13 000 C、3 000 D、10 000 14、下列项目中，不属于投资性房地产的是（ ）。A、已出租的建筑物 B、持有并准备增值后转让的房屋建筑物 C、已出租的土地使用权 D、持有并准备增值后转让的土地使用权 15、企业处置一项以公允价值模式计量的投资性房地产，实际收到的金额为 100 万元，投资性房地产的账面余额为 80 万元。其中成本为 70 万元，公允价值变动为 10 万元。该项投资性房地产是由自用房地产转换的，转换日公允价值大于账面价值的差额为 10 万元。假设不考虑相关税费，则处置该项投资性房地产时影响收益的金额为（ ）万元。A、30 B、20 C、
12、40 D、10 16、企业处置一项以成本模式计量的投资性房地产，实际收到的金额为 500 万元，投资性房地产的账面余额为 400 万元，累计折旧 100 万元。营业税税率为 5，下列关于处置该项投资性房地产的会计处理，不正确的是（ ）。A、贷记“其他业务收入”500 万元 B、借记“其他业务成本”300 万元 C、借记“营业税金及附加”25 万元 D、贷记“营业外收入”175 万元 17、甲公司对投资性房地产按照公允价值模式计量，2008 年 1 月取得用于经营性出租的房产，初始成本 6 000 万元，2008 年 12 月 31 日该项投资性房地产公允价值为 6 400 万元，甲公司确认了该
13、公允价值变动，2009 年 12 月 31 日该投资性房地产公允价值为 6 300 万元，不考虑其他因素，则甲公司 2009 年 12 月 31 日该投资性房地产的“公允价值变动”的余额以及公允价值变动对 2009年损益的影响金额分别是（ ）万元。A、300，300 B、100，100 C、100，300 D、300，100 二、多项选择题 第 5 页1、企业将自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，下列说法正确的有（ ）。A、自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，该项投资性房地产应当按照转换当日的账面价值计量 B、自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计
14、量的投资性房地产，该项投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量 C、转换当日的公允价值小于原账面价值的差额计入公允价值变动损益 D、转换当日的公允价值小于原账面价值的差额计入到其他综合收益 2、A 公司拥有一栋写字楼，用于本公司办公。2009 年 12 月 1 日，A 公司拟将该办公楼出租。2010年 1 月 1 日，A 公司与 B 公司签订经营租赁协议，将该写字楼整体出租给 B 公司使用，租赁期开始日为 2010 年 1 月 1 日，年租金为 400 万元，租期 3 年。当日，该写字楼的账面余额为 3 500 万元，已计提折旧 1 000 万元，公允价值为 1 800 万元，且预计其公允价
15、值能够持续可靠取得。2010 年底，该项投资性房地产的公允价值为 2 400 万元。假定 A 公司对投资性房地产采用公允价值模式计量，不考虑其他因素，则下列说法中正确的有（ ）。A、自用房地产转为投资性房地产的转换日为 2010 年 1 月 1 日 B、转换日，写字楼账面价值与公允价值的差额应计入其他综合收益 C、A 公司收取的租金应确认为其他业务收入 D、该项房地产对 A 公司 2010 年度损益的影响金额为 300 万元 3、将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产，关于转换日的确定，以下叙述正确的有（ ）。A、企业于 2011 年 5 月 15 日开始将原本用于出租的
16、房地产改用于自身生产使用，则该房地产的转换日为 2011 年 5 月 15 日 B、房地产开发企业 2011 年 6 月 30 日决定将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，租赁期开始日为 2011 年 7 月 1 日，则该房地产的转换日为 2011 年 7 月 1 日 C、2011 年 10 月 20 日，企业将某项土地使用权停止自用，2011 年 11 月 30 日正式确定该项资产将于增值后出售，则该房地产的转换日为 2011 年 10 月 20 日 D、企业 2011 年 6 月 4 日将原本用于生产商品的房地产改用于出租，租赁期开始日为 2011 年 7 月1 日，则该房地产的转换日为
17、 2011 年 7 月 1 日 4、关于投资性房地产的转换，下列会计处理中，表述正确的有（ ）。A、采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，转换日公允价值与原账面价值之间只要有差额，就会影响当期损益 B、自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日公允价值与原账面价值之间只要有差额，就会影响当期损益 C、自用房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，不会影响当期损益 第 6 页D、作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产时，应按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目 5、下列事项中，不影响企业其他综合收益金额的有（ ）。A、公允价值计量
18、模式下，投资性房地产公允价值大于其账面价值的差额 B、自用房地产转为公允价值计量模式下的投资性房地产时，公允价值大于账面价值 C、自用房地产转为公允价值计量模式下的投资性房地产时，公允价值小于账面价值 D、公允价值计量模式下，投资性房地产转为自用房地产时，公允价值大于账面价值 6、关于投资性房地产的计量模式，下列说法中正确的有（ ）。A、已经采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式 B、已经采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式 C、采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销 D、采用成本模式计量的投资性房地产，在一定条件下可以
19、改按公允价值模式计量 7、下列关于投资性房地产的表述，正确的有（ ）。A、按照国家有关规定认定的闲置土地不属于持有并准备增值后转让的土地使用权 B、企业将某项房地产部分用于出租，部分自用，如果出租部分能单独计量和出售的，企业应将出租部分确认为投资性房地产 C、企业将某项房地产部分用于出租，部分自用，即使出租部分能单独计量和出售，企业也不得将该项房地产确认为投资性房地产 D、企业将某项房地产整体对外经营出租，并负责提供日常维护、保安服务，企业应将其确认为投资性房地产 8、下列有关投资性房地产的说法中，不正确的有（ ）。A、企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，存在减值迹象时，应当按照资产减值
20、的有关规定进行减值测试 B、企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，不需对投资性房地产计提折旧或进行摊销 C、企业持有的采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值高于账面余额的差额计入其他业务收入 D、企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，取得的租金收入一般计入其他业务收入 9、下列各项中，影响企业当期损益的有（ ）。第 7 页A、采用成本模式计量，期末投资性房地产的可收回金额高于账面价值的差额 B、采用成本模式计量，期末投资性房地产的可收回金额低于账面价值的差额 C、企业将采用公允价值计量的投资性房地产转为自用的房地产，转换日的公允价值高于账面价值的差额 D、自用的房地产转换为采用公
21、允价值模式计量的投资性房地产时，转换日房地产的公允价值小于账面价值的差额 三、判断题 1、在成本模式计量的情况下，将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面余额，借记“投资性房地产”科目，贷记“库存商品”等科目。（ ）对 错 2、企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日其账面价值大于公允价值的差额，应确认为“公允价值变动损益”。（ ）对 错 3、采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，转换日公允价值与原账面价值的差额一律计入公允价值变动损益。（ ）对 错 4、投资性房地产由成本模式转为公允价值模式时，应将公允价值与账面价值的差额，
22、计入公允价值变动损益。（ ）对 错 5、企业对投资性房地产的后续计量，可以根据需要将成本模式转为公允价值模式，也可以将公允价值模式转为成本模式。（ ）对 错 6、对投资性房地产进行改扩建等再开发，且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续计提折旧或摊销。（ ）对 第 8 页错 7、企业将自有建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。（ ）对 错 8、企业处置投资性房地产时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入投资收益。（ ）对 错 9、投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不需计提折旧或摊销，但应于每期期末进行
23、减值测试，如果可收回金额小于账面价值，应计提减值准备。（ ）对 错 四、计算分析题 1、甲公司主要从事房地产开发业务，按净利润的 10提取盈余公积。有关业务如下：（1）2009 年 12 月 31 日，甲公司与乙公司签订了经营租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为 2009 年 12 月 31 日，租赁期为 3 年，每年年末收取租金 250 万。甲公司此前将该项房地产作为存货管理，账面余额为 3 600 万元，已计提存货跌价准备 600 万元。甲公司对该投资性房地产采用成本模式进行后续计量，预计使用年限为 30 年，预计净残值为 0，采用直线法计提折旧。假定该写字楼
24、作为投资性房地产核算就开始计提折旧，当年相关的会计处理为：借：投资性房地产 3 600存货跌价准备 600贷：开发产品 3 600投资性房地产减值准备 600借：银行存款 250贷：其他业务收入 250借：其他业务成本 120贷：投资性房地产累计折旧 120（2）2011 年 1 月 1 日，甲公司认为该项房地产所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式变更为公允价值模式计量。当日，该项房地产的公允价值为 3 200 万元。2011 年 12 月 31 日，该项投资性房地产的公允价值为 3 800 万元。当年相关的会计处理为：借：投资性房
25、地产成本 3 200投资性房地产累计折旧 120利润分配未分配利润 252第 9 页盈余公积 28贷：投资性房地产 3 600借：银行存款 250贷：其他业务收入 250 借：投资性房地产公允价值变动 600贷：公允价值变动损益 600（3）假定各期租金均按期收到，不考虑所得税、营业税等因素。要求：根据上述材料,逐笔分析判断会计处理分录是否正确，如不正确，请说明正确的会计处理（答案中金额单位用万元表示）。2、甲公司适用的所得税税率为 25，按净利润的 10计提盈余公积。甲公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。有关资料如下： (1)2010 年 12 月 17 日甲公司与乙公司签订租赁合同
26、，甲公司将一栋办公楼整体出租给乙公司，租期为 3 年，年租金为 400 万元，每年年末支付。2010 年 12 月 31 日为租赁期开始日。该办公楼原值为 10 000 万元(不含土地使用权价值)、办公楼预计使用年限为 40 年，已计提固定资产折旧 250万元。办公楼的预计净残值为零，均采用直线法计提折旧。(2)2011 年支付办公楼的修理费用 2.6 万元。(3)假定 2013 年 12 月 31 日租赁期满后将其直接对外出售，售价为 12 000 万元，当日收到价款，并办理产权转移手续。(4)假定 2013 年 12 月 31 日租赁期满后收回，为了提高办公楼的租金收入，决定在租赁期满后对
27、办公楼进行改扩建,并与丙公司签订了经营租赁合同,约定自改扩建完工时将办公楼出租给丙公司，随即进入改扩建工程。2014 年 3 月 31 日,办公楼改扩建工程完工,共发生支出 400 万元，均以银行存款支付。同时出租给丙公司。(5)假定 2012 年 1 月 1 日，甲公司认为，出租给乙公司使用的办公楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式变更为公允价值模式计量。2011 年 12 月 31 日，该办公楼的公允价值为 12 000 万元。 要求：（1）编制 2010 年 12 月 31 日将办公楼转为投资性房地产的会计分录、编制收到
28、租金及按年对投资性房地产计提折旧的会计分录，并计算 2011 年资产负债表“投资性房地产”列示金额。（2）编制 2011 年支付办公楼修理费用的会计分录。假定 2013 年 12 月 31 日租赁期满后收回，当日达到自用状态。编制有关租赁期满后将投资性房地产转为自用办公楼的会计分录。（3）编制有关租赁期满后将办公楼出售的会计分录。 （4）编制 2013 年 12 月 31 日至 2014 年 3 月 31 日有关改扩建的会计分录(不需要考虑租金、折旧的处理)。（5）编制 2012 年 1 月 1 日追溯调整的会计分录。3、2009 年 12 月 31 日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将该办公
29、大楼经营租赁给乙公司，租赁期为 5 年，年租金为 260 万元，租金每隔 6 个月收一次，2010 年 6 月 30 日收取第一次租金，租赁期开始日为 2010 年 1 月 1 日。出租时该办公楼的成本为 1800 万元，已提折旧 300 万元，减值准备100 万元，公允价值 2 200 万元。假定投资性房地产满足公允价值计量的条件，甲企业决定对投资性房地产采用公允价值模式计量。2010 年 6 月 30 日，该办公楼的公允价值为 2 300 万元。2010年 12 月 31 日，该办公楼的公允价值为 2 250 万元。2011 年 1 月 1 日，由于甲公司资金紧张，与乙公司协商后决定，将该
30、办公楼出售给乙公司，售价为 2 100 万元，款项已收取。假设不考虑相关税费。第 10 页要求：编制甲公司上述经济业务的会计分录。（金额单位以万元表示）五、综合题 1、甲企业为工业企业，其注册地在深圳市，为增值税一般纳税企业，适用的增值税税率为 17，营业税税率为 5，不考虑所得税影响。甲企业对投资性房地产采用公允价值模式计量。甲企业有关房地产的相关业务资料如下：（1）2007 年 3 月，甲企业自行建造厂房。在建设期间，甲企业购进为工程准备的一批物资，价款为 1 200 万元，增值税为 204 万元。该批物资已验收入库，款项以银行存款支付。该批物资全部用于厂房工程项目。甲企业为建造该工程，领
31、用本企业生产的库存商品一批，成本 80 万元，计税价格 100 万元，另支付在建工程人员薪酬 99 万元。（2）2007 年 12 月 20 日，该厂房的建设达到了预定可使用状态并投入使用。该厂房预计使用寿命为 30 年，预计净残值为 100 万元，采用直线法计提折旧。（3）2009 年 12 月 31 日，甲企业与丙公司签订了租赁协议，将该厂房经营租赁给丙公司，租赁期为 5 年，年租金为 20 万元，租金于每年年末结清。租赁期开始日为 2009 年 12 月 31 日。（4）与该厂房同类的房地产在 2009 年年末的公允价值为 1 700 万元，2010 年年末的公允价值为 1 750 万元
32、。（5）2011 年 1 月，甲企业与丙公司达成协议并办理过户手续，以 2 000 万元的价格将该项厂房转让给丙公司，全部款项已收到并存入银行。要求：（1）编制甲企业自行建造厂房的有关会计分录。（2）计算甲企业该厂房 2009 年年末累计折旧的金额。（3）编制甲企业将厂房停止自用改为出租的有关会计分录。（4）编制甲企业该厂房有关 2010 年末后续计量的有关会计分录。（5）编制甲企业该厂房有关 2010 年租金收入的会计分录。（6）编制甲企业 2011 年处置该厂房的有关会计分录。（答案中的金额单位用万元表示）答案部分 一、单项选择题 1、【正确答案】 C【答案解析】该项房地产业务对 A 公司 2010 年度损益的影响金额1 800(3 5001 000)(2 4001 800)400300(万元)2、【正确答案】 D【答案解析】公允价值模式计量的投资性房地产，转换日的公允价值小于其账面价值时的差额，计入公允价值变动损益，产生损益。3、【正确答案】 A
