1、 1 房地产价格影响因素调查与分析 云顶澜山 不动产学院 房地产经营管理 黄伟杰 1001010050 张颖怡 1004030228 赵文静 1004030233 林嘉玲 1004030103 二零一二年十一月 2 摘 要 近几年来中国的房地产业发展突飞猛进，并且带动了其他行业的发展 ,在解决我国居民住房问题，推动经济发展方面起着重要的作用。然而 ,房地产市场的过快发展，带来了一系列问题，尤其是房地产价格问题备受社会各界关注。本文从房地产价格的相关理论出发，分析影响房 地产价格的相关因素，并以云顶澜山为例，从实证角度分析了具有代表意义的因素对普通住宅价格的影响。最后通过对我国房地产政策的分析，
2、找出房地产政策与价格形成的关系，并对调控我国房地产市场提出政策建议。 关键词： 房地产价格；形成因素；政策建议 3 目 录 摘 要 2 目 录 3 第一章 房地产价格影响因素总述 4 1.1 价格因素 4 1.2 政策因素 6 第二章 珠海市香洲区土地利用现状分析 8 第三章 云顶澜山价格影响因素分析 10 3.1 一般因素 10 3.1.1 社会因素 10 3.1.2 经济因素 11 3.1.3 行政因素 13 3.2 区域因素 16 3.2.1 气候条件 16 3.2.2 居住环境 16 3.2.3 街道构造 16 3.2.4 交通设施 17 3.2.5 商业配置 17 3.2.6 公共设
3、施 17 3.2.7 自然景观 17 3.3 个别因素 18 3.3.1 土地利用的个别因素 18 3.3.2 建筑物个别因素 21 第四章 结束语 23 4 第一章 房地产价格影响因素总述 1.1 价格因素 （ 1）自身因素 所谓自身因素，是指那些反映房地产本身的实物、权益和区位状况的因素。包括房地产的位置、地质 条件、地形、地势、建筑物本身等。 （ 2）环境因素 影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理形状因素。主要包括大气环境、声觉环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。 （ 3）人口因素 房地产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时，对房地产的需求就会
4、增加，房地产价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对房地产的需求就会减少，房地产价格也就会下落。 人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格的变化。人类社会随着文明发达、文化进步，公共服务设施必然日益完善和普遍， 同时对居住环境也必然力求宽敞舒适，凡此种种都足以增加对房地产的需求，从而导致房地产价格升高。如果一个地区中居民的素质低、构成复杂、社会秩序欠佳，人们多不愿意在此居住，则该地区的房地产价格必然低落。 这里所说的家庭人口规模，是指全社会或某一地区的家庭平均人口数。家庭人口规模发生变化，即使人口总量不变，也将引起居住单位数的变动，从而引起需用住房数量的变动，随之导致房地产需求
5、的变化而影响房地产价格。 （ 4）经济因素 主要有经济发展状况，储蓄、消费、投资水平，财政收支及金融状况，利率、5 物价 (特别是建筑材料价格 )、建筑人工费、居民收入等。 （ 5）社会因素 影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化。 政治安定状况是指有不同政治观点的党派、团体的冲突情况，现行政权的稳固程度等。一般来说，政治不安定则意味着社会可能动荡 , 这会影响人们投资、置业的信心，从而会造成房地产价格低落。 社会治安状况是指偷窃、抢劫、强奸、绑架、杀人等方面的刑事犯罪情况。房地产所处的地区如果经常发生此类犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障 ,因此
6、会造成房地产价格低落。 房地产投机是指不是为了使用而是为了再 出售 (或再购买 )而暂时购买 (或出售 )房地产，利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为。一般来说，房地产投机对房地产价格的影响可能出现 3种情况：引起房地产价格上涨；引起房地产价格下跌；起着稳定房地产价格的作用。 城市化又称城镇化、都市化 ,是当今重要的社会、经济现象之一，但由于人们对城市的概念理解不一，对城市化的解释和度量方法也相差很大。 （ 6）行政因素 影响房地产价格的行政因素，是指那些影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政行为等方面的因素，主要有房地产制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特 殊政策、城市发展
7、战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制。 （ 7） 心理因素 心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。影响房地产价格的心理因素主要有下列几个 :购买或出售心态；个人欣赏趣味 (偏好 )；时尚风气；接近名6 家住宅心理。房地产需求者遍寻适当的房地产，当选定了合意的房地产后，如该房地产的拥有者无出售之意，则房地产需求者必须以高出正常价格为条件才可能改变其惜售的原意，因此，如果达成交易，成交价格自然会高于正常价格。 1.2 政策因素 （ 1）土地政策 土地是影响房地产市场的主要因素，由于土 地的稀缺性，国家对土地方面一直采取比较严格的政策，包括对土地出让的程序进行规范、对土地出让进行监
8、察。目的是为了慎重合法地使用每一寸土地，加强国家对土地所有权的调控以及中央对地方政府的监督，按照政策对土地价格的影响不同可分成以下类别 :土地使用权出让方式的规范对土地价格的影响；地监管的规范对土地价格的影响。 在传统土地使用制度下，严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地，可能使地租、地价根本不存在。改革土地使用制度和住房制度，推行住宅商品化、社会化，就使房地产价格显现出来，反映客观的市场供求状况。 关于土地出让 和利用的监管方面，自 2002 年以来，国家制定若干政策进行规范，在地方土地的出让、利用、征收等方面，国家进行必要的监督和管制。实践证明，这些政策是必要的，并且对规范我国土地价格，
9、遏止地方政府的寻租行为具有积极的作用。土地政策对土地价格的形成具有一定的影响，而土地是房地产的主要组成部分，因此，土地价格的变化也就是房地产开发成本的变化。 （ 2）金融政策 房地产市场中买卖双方都离不开资金的支持 ,因此金融政策对住房价格有很大的影响。就金融政策与房地产价格之间的关系进行分析 : 利率的调控与房地产价格的关系；其他金融政策对房地产价格的影响。 利率是利息率的简称，是指金融资本的增加额和本金的比值。利率按支付对象可分为存款利率和贷款利率。我国的金融政策多表现为利率政策，利率政策调7 节主要包括调整存款利率、贷款利率和存款准备金率三种途径。以下对各种情形对房地产价格的影响做详细分
10、析：存款利率调整 对房地产价格的影响；贷款利率对房地产价格的影响；存款准备金率上调对房地产价格的影响。 这类政策主要包括对金融信贷的管理、对按揭首付比例的规范、对社会保障住房开发的相关优惠等措施。该类措施对于遏制炒房、保障住房和限制开发具有重要的意义，从而影响房地产价格走势。 （ 3）税收政策 税收手段是财政政策的主要手段，它是通过税种和税率的变动来调节社会总供给和总需求。一般来说，住房领域涉及的税种主要有房地产开发税、契税、营业税、土地使用税、土地增值税、房地产税、企业所得税、个人所得税、印花税等。房地产税收政策对房地产 市场具有重要的影响，特别对于遏制投机和房地产泡沫具有重要的作用。在最近
11、三年里，我国房地产业发展极为迅速，房价涨幅巨大，国家为了规范房地产税收，发挥税收的调控作 用，制定了一系列税收政策，对于房地产价格起到了一定的影响。 8 第二章 珠海市香洲区土地利用现状分析 2005 年，珠海市土地总面积 159271 公顷，其中农用地面积 88040 公顷，占土地总面积的 55.28%；建设用地占地面积 47805 公顷，占土地总面积的 30.02%；其他土地面积 23426 公顷，占土地总面积的 14.71%。各类土地都占有一定比例，土地利用适应 性广，有利于土地资源的多样性开发利用和产业综合发展。 香洲区是全市政治、经济、文化、交通和金融中心，陆地总面积 519 平方公
12、里，全区常住人 83.23 万人，其中户籍人口 50.56 万人。 建区 20 年来，香洲区充分利用区位优势，坚持扩大开放，新型工业与现代服务业、外源型经济与内源型经济齐头并进，为全面实现宽裕小康社会奠定良好的基础。大力开发工业园区，加强招商引资，完善发开拓国际市场。外向型经济的蓬勃发展，拉动全区的经济快速发展。在大力发展工业的同时，香洲区还发挥主城区优势，积极拓展第三产业发展空间，大力发展总部经济、 旅游经济、物流经济，不断壮大中介服务业，旅游、卫生、体育、教育、文艺、广播电视业发展形势较好，休闲消费成为生活服务业的投资热点。 2008 年 5 月，香洲区经济在又快又好的发展轨道上稳步运行，
13、工业生产增速加快，经济效益好转；第三产业稳中增快，消费品市场持续繁荣；固定资产投资继续快速增长，外贸出口有所放缓，财税持续大幅增长。 1-5月，全区完成规模以上工业总产值 444.95 亿元，同比增长 9.9%；假日经济在“五一”小长假的带动下持续兴旺，第三产业完成营业收入 456.92 亿元，增长 15.2%；1-5 月，全区引进外资项目 82 个，实际利用外资 2.26 亿美元，同比大幅增长37.2%。香洲区内产业园区有南屏科技工业园、珠海保税区、横琴经济开发区、前山科技工业片区、洪湾工业片区等。 2007 年全区地区生产总值 548.52 亿元，实现工业总产值 1203.97 亿元，约占
14、珠海市工业总产值的 48.1%。实现增加值240.89 亿元，占全市增加值总量的 51.4%。工业园（片）区建设全面加强，全年引进项目 99 个，投资总额 22.40 亿元。 9 10 第三章 云顶澜山价格影响因素分析 3.1 一般因素 3.1.1 社会因素 （ 1） 人口 2011 年全市常住 人口为 1560229 人，同第五次全国人口普查 2000 年 11 月 1日零时的 1235582 人相比，十年共增加 324647 人，增长 26.27%。年平均增长率为 2.36%。 （ 2）社会文明及教育状况 2011 年全市常住人口中，具有大学（指大专以上）程度的人口为 286911 人；具
15、有高中（含中专）程度的人口为 383569 人；具有初中程度的人口为 519506人；具有小学程度的人口为 252469 人（以上各种受教育程度的人包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生）。全市常住人口中，文盲人口（ 15岁及以上不识字的人）为 21864 人 ，同 2000 年第五次全国人口普查相比，文盲人口减少 19197人，文盲率由 3.33%下降为 1.40%，下降 1.93 个百分点。 （ 3）家庭规模 2011 年全市常住人口中共有家庭户 451396 户，家庭户人口为 1264778 人，平均每个家庭户的人口为 2.80 人，比 2000 年第五次全国人口普查的 3.08 人减少 0.28 人。 （ 4） 社会安定程度 珠海市社会治安视频监控系统，分为政府投资兴建和社会各界建设两个部分。社会各界建设的部分，市民并不陌生，它包括了由各个单位自行出资建设的，
