1、 天富花园第二期整合营销策划报告目 录一、 项目分析1、 项目概况2、 项目周边环境及配套环境3、 项目 SWOT 分析二、项目定位1、 目标客户定位2、 目标市场定位3、 项目档次定位4、 宣传口号定位5、 命名建议6、标志定位三、营销推广1、 销售总体策略2、 销售前提条件3、 入市时机选择4、 销售流程5、 卖点组合6、 折扣与优惠四、价格定位及资金回收预测1、 片区楼盘分析2、 住宅部分价格定位3、 商场部分价格定位一、项目分析1、项目概况位置：沙头角公园与金融路的交汇处的 7 号小区内规模：总建筑面积 29238 平方米，单体一栋 33 层的高层项目，地下两层停车场、地上两层商场和写
2、字楼，三层以上为住宅，总刻户数 224 户。地下停车位：38 个发展商：深圳盐田区城建开发公司，国有企业项目现状：基础工程工程结束时间：预计 2002 年底2、项目周边环境及配套分析1、 教育设施：海涛幼儿园、海涛小学、田心小学、沙头角中学、沙头角电视大学东和小学、盐田外语小学、机关幼儿园、田心幼儿园等。2、 医疗配套：沙头角人民医院、盐田妇幼保健中心。3、 金融设施：中行、农行、建行、工行、招商行、发展行、国通证券、中科信证券4、 生活配套：鹏晖综合市场、田心肉菜市场、项目前肉菜市场5、 商服配套：新一佳、东和百货商场、三家店服装购物商场、富兴家私商场、一致药店、家居小商品一条街等；6、 交
3、通配套：205、202、208、103、358、440、4607、 休闲娱乐：东和公园、冠英跆拳道馆、巴赫琴行、金竹茶艺馆、沙头角体育中心以上配套集中颁在项目周边 500 米以内，且都有是沙头角具有代表性的、较高要次的场所，可谓沙头角区域的高尚生活区。以下是附图（22 张分别为以上配套的实景）3、项目 SWOT 分析1、 项目优势分析区位优势 项目所处区位属盐田中心地段，是盐田的政治、金融、教育中心。本项目与盐田镇政府、盐田港相距均 200 米左右，尤其是与极具政治意义的中英街近于咫尺，奠定了本项目所处区域的政治中心地位；周边方圆 500 米以内，有六家不同的银行和三家证券交易是心，另外盐田区
4、的大、中、小学校也基本集中在这一区域内； 项目所处区位属深圳市政府大力开发的旅游区。项目拥有与大梅沙、小梅沙、明斯克航母近距离感受，属旅游区物业。 地处盐田区最成熟的生活社区，商业配套十分完备。目前盐田唯一的边锁超市新一佳已进驻本项目一期裙楼达五年之久，周边约 100 米以内集中了沙头角的几大商场三家店百货商场，沙头角购物中心，尤其是与商业旺地中英街相距咫尺，足以满足人们的购物休闲的需求； 生活便利。项目周边市场、医院、药店及各种服务待业应有尽有，百米以内即可解决人们的日常所需。 交通四通八达。沙头角有四路大巴和两路中巴通往市区，一路大巴通往关外，三个公交站均与本项目相距不到 200 米，且这
5、三个公交站包括了途经沙头角的七路车辆，日常出行十分方便。景观优势 20 层以上南向单位右看海景； 8 层以上南向、西向单位可看山景，部分单位可看海景； 8 层以上南向、西向单位可看东和公园园景，东、西、北三向可观不同山景； 项目本身与大梅沙、小梅沙、明斯克航母相距极近；以上优势均构成天富花园置业者坚定置业的催化剂，通过我们的分析，便函置业者了解到居住于此的种种便利日常生活方便，晚餐后徒步到海边散步的惬意，交通网络完整，去任何地方都不会有障碍，生活质量可以得到一个质的提升。以下是附图（项目区位图一、项目四周的项状七）2、项目劣势分析 规模小由于项目规模小，做大规模宣传来轰炸市场的可能性不大，因成
6、本过高；同时规模小，决定了营造小区内环境的空间有限。对策：利用有效的营销组合，充分利用发燕尾服商、国际地产的老客户资源及客户网络优势进行推广；同时，针对小区内环境绿化较少的问题，可通过立体绿化加以改善，如围墙用绿色攀缘植物布置等； 近来由于深圳房地产市场对大社区“造城运动垢炒作，对规模较小的物业造成了一定的冲击； 与一期距离过近，导致 8 层以下南向单位的视野不开阔，景观优势无法充分发挥。 B 户型进门的交通过道较长，造成面积浪费；A 户型的主人房洗手间对床，部分客户对此比较敏感； 停车位较少，224 户住宅仅 38 不足以满足住户的需求。3、项目机会点分析 市场前景由于深圳地产市场的前期限炒
7、作和大牌地产商的大规模进驻，蓝色盐田已愈来愈得到市场和置业者的关注。政府对盐田的开发建设力度加大，致力于将盐田建设成为一个风景优美的海滨小镇，盐田将成为一个类似于华侨城的最理想的居住区域。 宏观经济政策的支持深港两地的交流的不断紧密和深化，使港人在深置业的比例不断上升，而盐田以其特殊的区位优势（紧临香港）和愈来愈完美的居住环境将吸引愈来愈多港人来此置业安居。 交通问题即将得到解决盘山公路今年年底动工，使盐田与市内的交通不再是一个障碍，随着盘山公路的建成及开通，盐田的前景会越来越好。4、威胁点分析 竞争压力近期正在推出和将与本项目同期推出的楼盘多达数十个，且在区位上比较集中，拥有共同的资源优势，都将抢占市场份额，强烈的市场竞争将愈演愈烈。 交通问题的解决压力盐田片区与市区有一定距离，目前与市区联系的交通枢纽梧桐山隧道收费偏高，成为许多市内购房人士在盐田购房的一大障碍，同时连接市区的盘山高速公路的建设开通尚需一段时间，有意购房者有许多目前仍处于观望状态，如果公路建设顺利如若开展，此类观望者即成为本项目的有效潜在客户。
