1、CM 模式下业主投资控制研究摘 要在我国的建筑工程中，概算超估算、预算超概算、决算超预算的“ 三超”现象十分普遍。同时，国 际 上一些比较流行的工程承包模式为我国的工程建设所借鉴，CM 管理模式便是其中之一，其中风险型 CM 模式中采用保证最大工程费用(GMP），CM 单位将对工程费用的控制承担更直接的经济责任，因而可以大大降低业主在工程费用控制方面的风险。但由于国内建筑业相关法律法规方面的漏洞和国内 CM 模式的不完善以及相关管理人才的缺乏，使其往往不能充分发挥本身的优势，因此研究 CM 模式下的业主投 资控制具有很大的实际意义。通过对 CM 模式和业主投 资控制相关知识的梳理，结合 CM
2、模式在我国应用中存在的问题和业主投资控制在项目各阶段存在的问题，分别从决策阶段、设计阶段和施工阶段探讨了业主投资控制的方法和措施，其中 CM 承包商的选择、GMP 值的确定和快速路径法的实现等内容是 CM 模式下业主设计阶段投资控制的重点。文章最后进行了具体的案例分析。关键词：CM 模式 投 资控制 业主 GMPStudy on Investment Control of Owners Under the CM ModeABSTRACTIn our country，the phenomenon that the general estimate exceeds the estimation，t
3、he budget estimates exceeds the general estimate and the final accounts exceeds the budget estimates is very common. Meanwhile，some international popular project contracting modes are introduced into our countrys construction and CM mode is one of the types. Using guaranteed maximum price (GMP)，non-
4、agency CM will take a more direct control of engineering cost of the economic responsibility，thus can dramatically reduce owners risk in the control of the project investment. But because domestic loopholes of construction related laws and existed regulations，CM mode have not developed perfect and r
5、elated management person is lacking，so it often cannot fully work as a good mode，and accordingly the study on investment control of owners under the CM mode is of practical significance. Through discussion the knowledge of CM mode and owners investment control，analysis the problems existing in the a
6、pplication of CM mode in the owners investment control in different stages of the project，the methods and measures of owners investment control are discussed respectively from the decision-making stage， design stage and construction stage. In the methods，the selection of CM contractor， GMP values de
7、termination and fast path methods realization are the focus measures under the CM mode during the process of owners investment control in the design phase.Key Words: CM mode Investment control Owner GMP目 录第一章 绪论 .11.1 问题提出 .11.2 国内外研究现状 .11.2.1 CM 模式的研究 .11.2.2 投资控制方法的研究.41.3 本文的研究内容和技术路线 .41.3.1 本文
8、的研究内容.41.3.2 本文的技术路线 .5第二章 CM 模式下业主投资控制概述 .72.1 CM 模式概述 .72.1.1 CM 模式的组织结构 .72.1.2 CM 模式的特点 .82.1.3 CM 模式的适用范围 .92.1.4 CM 模式的优势 .102.1.5 CM 模式和其他几种模式的比较 .112.2 业主投资控制相关知识 .112.2.1 业主投资控制内容.112.2.2.业主投资控制目标和原理.132.3 项目各阶段的投资控制问题 .152.3.1 决策阶段投资控制问题.162.3.2 设计阶段投资控制问题.162.3.3 施工阶段投资控制问题.172.4 CM 模式在我国
9、应用存在的问题 .18第三章 CM 模式下业主决策阶段投资控制 .213.1 投资方案和组织结构的可行性 .213.2 投资估算精度的提高 .22第四章 CM 模式下业主设计阶段投资控制 .244.1 投资控制目标的确定 .254.2 CM 承包商的选择 .254.2.1 CM 承包商的选择标准 .254.2.2 CM 合同条款约定 .274.3 设计方案优化 .284.3.1 采取设计招标.284.3.2 利用价值工程.304.3.3 引入限额设计.314.3.4 加强设计监督.324.4 GMP 值的确定 .324.4.1 GMP 确定流程 .324.4.2 GMP 确定时机 .334.4
10、.3 GMP 确定方法 .344.5 快速路径法的实现 .34第五章 CM 模式下业主施工阶段投资控制 .375.1 资金使用计划和进度款的管理 .375.2 工程变更的审核 .385.3 现场签证的审核 .395.4 索赔的合理处理 .405.5 分包商管理 .40第六章 案例分析 .426.1 CM 模式实施过程 .426.2 应用 CM 模式过程存在的问题 .436.3 推行 CM 模式的条件 .44结束语 .46参考文献 .47致 谢 .48英文文献 .49文献翻译 .52天津理工大学 2011 届本科毕业论文1第一章 绪论1.1 问题提出在我国的建筑工程中，概算超估算、预算超概算、决
11、算超预算的“三超” 现象十分普遍，如项目使用单位经常为了使用功能的增加而随意更改设计，再向业主追加投资，结果使投资概算在追加中不断被突破。与此同时，国际上一些比较流行的工程承包模式为我国的工程建设所借鉴，CM 管理模式便是其中之一，其中，风险型 CM 模式(Risk-Construction Management，本文主要针对风险型 CM 模式进行研究，除非特别指出，在下文中出现的 CM 模式都默认为是风险型 CM模式) 采用 GMP（保证最大工程费用） ，CM 单位将对工程费用的控制承担更直接的经济责任，因而可以大大降低业主在工程费用控制方面的风险。CM 模式是由业主委托 CM 单位，以一个
12、承包商的身份，采取有条件的边设计、边施工，即 Fast-Track 的生产组织方式进行施工管理，直接指挥施工活动，并在一定程度上影响设计活动，通常采用成本加利润的合同方式的一种承发包和管理模式 1。通过协调设计，CM 单位可以帮助业主采用价值工程等方法向设计提出合理化建议，以挖掘节约投资的潜力，还可以大大减少施工阶段的设计变更。但由于国内建筑业相关法律法规方面的漏洞和国内 CM 模式的不完善以及相关管理人才的缺乏，使其往往不能充分发挥本身的优势。虽然在 CM 合同中采用了 GMP 来减少业主的风险，但是 GMP 有时很难准确的确定。从成本控制的角度出发，由于 CM 模式通常在设计初期发包，此时
13、尚无完整的设计图纸，投标者很难准确确定施工工程量，只有随着 CM 单位与各分包商签约而逐渐形成，这对业主来说在投资控制上要承担很大的风险。一般来说，GMP 的签订是在设计图纸和文件都达到足够的深度，由 CM 单位在某一规定的时间提出，并由业主确认。由于业主和 CM 经理对 GMP 的不同意见，有时可能造成 GMP 迟迟定不下来，甚至到工程竣工时 GMP 还没确定，太迟确定 GMP 将失去对其工程费用控制的依据 2。因此，CM 模式为我国工程承发包和管理提供了一条新的可供选择的途径，但业主若真正发挥 CM 模式投资控制的功效，除吸取传统模式下业主各阶段投资控制的经验外，还必须认真分析 CM 模式
14、的特点，解决好 CM 模式下特定的 CM 承包商选择问题和 GMP 确定等问题，研究 CM 模式下的业主投资控制研究具有很大的实际意义。1.2 国内外研究现状1.2.1 CM 模式的研究CM项目管理模式是 1968年由美国新纽约州立大学Thomsen等人提出的一种工程管理模天津理工大学 2011 届本科毕业论文2式。它的最大特点是采用边设计边施工的生产组织方式，从而缩短建设工期，降低工程费用，提高工程质量。20 世纪80年代，日本、韩国等国家着手对该管理模式进行研究，并对本国的建筑承包模式进行调整，大举进军东南亚、中东、南美等地区，取得了明显效果。经过几十年的发展，CM 模式已经成为国际市场上
15、一种非常重要的承发包模式及管理模式，广泛应用于大型建筑项目的承发包和项目管理上。目前国际上应用CM 模式的项目通常采用或参考美国通用CM 合同条件，即由美国建筑师学会( A IA )和美国总承包商联合协会( AGC )共同制订的CM 标准合同条件 1。1.CM模式在国内的应用CM模式在上个世纪 90年代进入我国之后，得到了一定程度上的应用，我国较早试行CM模式的项目是上海证券大厦，由于其规模大、工期紧、技术复杂，并且主要使用单位对工艺设计又不能及时提供，若等到全部设计图纸完成后再进行施工总承包发包，时间不允许；在图纸尚未完成的情况下进行施工总承包，风险又太大，因此尝试采用CM模式，它引起了国际
16、和国内建筑业的关注。位于南京市的江苏电网调度中心是江苏省第一个采用CM模式的大型民用项目，总建筑面积73 500 m 2，总投资2.7亿元人民币。 1999年开始施工，预计2003年底竣工。该项目规模大、工期紧，业主采用了CM 模式发包，使设计和施工能充分搭接以加快建设进度。另外，国内近几年也有一些其它项目运用了CM模式，如：广东汤浅新力蓄电池有限公司新车间工程等。但总体来说，CM模式在我国的研究及应用还不够成熟和广泛，仍处于探索时期。虽然CM模式在我国得到了一定的应用，但是CM 模式在实际工程应用中也出现了一些值得注意的问题：徐荣等人认为CM模式的概念还有一些被误解，GMP 的编制还存在争议
17、，对CM单位的取费标准和 CM人员单价模型还有待研究，对 CM模式的法律适应性提出了质疑，现阶段我们的管理人员与CM模式要求的人才标准还有一定差距 3。文献4 则提出了在中国应用CM模式应具备的条件是完善配套法律法规、加强对CM 主体资格的培养等。表1.1综述了国内关于CM 模式的文献研究情况。由表 1.1 可以看出国内的学者主要对 CM 模式的基本概况和 CM 模式的应用情况进行了研究，而对 CM 模式在我国应用中的问题和 CM 模式的应用条件的研究则较少，反映出的就是学术界对 CM 模式的研究大多限于概念上的和宏观上的研究，而没有着重对 CM 模式具体应用时出现的问题及解决办法进行研究。本
18、文将在现存文献的基础上，对 CM 模式应用中的问题及解决办法进行研究。天津理工大学 2011 届本科毕业论文3表 1.1 国内 CM 模式研究文献分析表Table1.1 Domestic CMmodel research analysis资料来源：自行绘制2.CM 模式在国外的应用（1）CM 模式在美国的应用在美国，美国联邦总务署(GSA)于1972年制定规范规定公共工程达500万美元以上者，即应考虑采用CM 模式，而且从美国设计 建造学会 (DBIA)的研究看，CM模式在19852003年之间在美国建筑市场所占份额一直稳定在9%左右，预计在未来10年内将稳定发展。根据工程新闻杂志(Engin
19、eering News Record ENR)所载，美国前 400大承包商中有1/3以上的承包商提供专业CM 服务，其合同金额也高达总承包金额的1/4，且海外工程的业务量逐年增长，大约占三成以上的比例，还叙述了2005年、2006年美国前100名承包公司名称及服务种类，可以清晰看到美国CM 承包商的排名、所占份额及发展趋势。通过上面资料显示，CM 模式在美国应用非常广泛，并得到深入发展，市场份额稳步提升。（2）CM 模式在英国的应用与CM模式发源地美国相比，CM 模式在英国建设市场也发挥着特定的作用。据统计，英国CM合同总额占整个房屋建筑市场合同总额的19% ，约占1/5 。在英国，管理承包合
20、同就是我们通常说的CM/Non-Agency合同，CM 合同是指研究内容作者CM 模式的基本概况CM 模式的考虑因素CM 模式的应用条件CM 模式的应用CM 模式和其他模式比较CM 模式在我国存在问题章维明 李平等 李尚革 徐蓉等 陈一曦 何伊君 张素姣 褚超孚 孙剑 郭鸿鹏 总计 10 5 3 6 4 3天津理工大学 2011 届本科毕业论文4CM/Agency合同，上述所说的CM合同总额是把两者份额累加起来。CM模式在英国房屋建筑市场有着重要地位和合同份额。（3）CM 模式在其他地区的应用除了英、美之外，CM 模式在北美洲、欧洲、澳大利亚等国家和地区也有着广泛的运用和发展。20世纪80年代
21、，日、韩、新加坡、马来西亚等亚洲国家及我国的香港、台湾地区也引进了CM模式。其中，台湾地区因时因地制宜，已经提出了CM at risk的研发计划和具体实施步骤，具体包括：营建管理文献回顾及分析、美国营建管理制度的解读、制定相应的制度和策略和对人员的教育研讨，这些都对CM模式在我国的发展起到了一点借鉴作用 4。1.2.2 投资控制方法的研究投资控制是工程建设项目三大控制之一，贯穿于整个项目的全过程，也是一项复杂的系统工程。业主对投资项目的管理，要在各个阶段合理地确定不同层次的投资 5。要想保证项目投资管理目标的实现，最终发挥最大的投资收益和社会效益，就必须做好建设项目决策阶段的投资控制、项目设计
22、阶段的投资控制、项目实施阶段的投资控制、工程结算阶段的投资控制工作。此外，业主还应该要做好建设总结工作，促进建设项目的及时投产达产，发挥最佳的投资效益 6。进行投资控制的关键在于决策和设计阶段，而在项目作出投资决策后，其关键就在于设计，工程项目的设计对业主投资有非常大的影响 7。闰丽利探讨了施工阶段的工程造价管理流程及注意事项 8。殷学文指出对于建设项目投资控制的有效途径包括项目运筹及设计阶段的造价控制，招投标控制，主要材料及设备的询价，设计变更及索赔的处理 9。1.3 本文的研究内容和技术路线1.3.1 本文的研究内容通过对CM模式和业主投资控制相关知识的梳理，结合CM 模式在我国应用中存在
23、的问题和业主投资控制在项目各阶段存在的问题，分别从决策阶段、设计阶段和施工阶段探讨了业主投资控制的方法和措施各章内容具体如下：第一章：绪论。介绍研究背景，对CM模式研究和应用的现状和投资控制方法进行了分析，并确定了本文的研究内容和技术路线。第二章：CM 模式和投资控制相关知识。阐述了 CM模式的组织结构、特点、适用范围等知识，梳理了业主投资控制的内容、目标和原理，并分析了业主各阶段投资控制存在的问题和CM在我国应用存在的问题。第三章：决策阶段业主投资控制措施。从确立投资方案、精确投资估算、组织结构建立三个方面说明了业主如何在决策阶段加强投资控制。天津理工大学 2011 届本科毕业论文5第四章：
24、设计阶段业主投资控制措施。CM模式下业主的投资控制重点是在设计阶段开展活动，应制定投资目标、选择合适的CM承包商、优化设计方案、确定GMP 值，从而实现快速路径法。第五章：施工阶段业主投资控制措施。业主在施工阶段主要从制定资金使用计划、管理工程进度款、把关工程变更、严格现场签证、合理处理索赔和加强分包商的管理这几个方面加强投资控制。第六章：案例研究。通过对某工程项目的实施过程进行研究，分析CM模式应用问题，并得出在我国项目中应用CM模式的条件。1.3.2 本文的技术路线本文研究的技术路线可如图1.1所示。天津理工大学 2011 届本科毕业论文6绪论研究现状相关基础理论CM 模式 投资控制CM 模式下业主投资控制的方法决策阶段 设计阶段 施工阶段研究背景 研究内容特点组织结构 适用范围优势 内容 目标 原理 问题选择CM承包商确定GMP值快速路径法资金使用计划 工程变更审核确保方案的可行性 提高投资估算精度案例分析图 1.1 论文框架图Fig.1.1 The frame diagram of thesis资料来源：自行绘制
