1、.成 都 信 息 工 程 学 院 银 杏 酒 店 管 理 学 院本科生毕业论文（设计）题 目 住宅小区车辆管理问题分析及对策研究 以万科金域蓝湾为例 系 别 酒店管理系 专 业 物业管理 代码 学生姓名 学 号 年级 指导教师 .教务科研处制表年 月 日住宅小区车辆管理问题分析及对策研究以万科金域蓝湾为例I住宅小区车辆管理问题分析及对策研究以万科金域蓝湾为例摘 要 “已售车位 ”已经成了一个住宅小区地下停车场最常见的标识，产权人成了最大权利的行使者，面对许多零时停车尤其是占道停车有很大意见，相对与一些车位配比不够或者刚好的住宅小区来说，怎么样管理好车辆的停放，尤其是对可停车地面的管理已经成了提
2、升客户满意度的一个重要因素。对广大业主（住户）而言，人性化管理才是他们的需求，怎么样做到既满足零时停车的需求又不受产权人的反对已成了车辆管理的重中之重。关键词：已售车位 产权人 人性化管理 住宅小区车辆管理问题分析及对策研究以万科金域蓝湾为例IIResidential district vehicle management problem analysis and countermeasures researchVanke golden field blue bay, for exampleAbstract：“Sold parking has become a“ residential dis
3、trict underground parking lot of the most common identity, the exercise of property right become the biggest rights, in the face of many temporary parking especially have a lot of complaints encroachments parking, relative with the ratio of some parking space is not enough or just right of the resid
4、ential area, how to manage the vehicle parking, especially the management of parking ground can has become an important factor of improving customer satisfaction. For the owner (residents), humanized management is their needs, how to do it not only meet the demand of temporary parking from the prope
5、rty owner against has become a vehicle management priority.Key words：Sold parking Property right person The humanized management 住宅小区车辆管理问题分析及对策研究以万科金域蓝湾为例III目录1 引言 .12 已售车位的含义 .12.1 车位出售的重要性 .12.2 车辆管理中人性化管理的可行性 .23 结合万科金域蓝湾分析现阶段住宅小区车辆管理中存在的问题 .23.1 车位权属的问题 .23.2 车辆管理措施不合理 .33.2.1 地下车库 .33.2.2 地面临时
6、停车 .33.2.3 车库地面停车场道路的管理 .33.3 车场管理系统问题 .43.3.1 收费系统与车辆管理系统 .43.3.2 车场管理系统与车位出租的问题 .43.4 车辆管理合同法规问题 .53.4.1 国外车辆管理合同形式 .53.4.2 现阶段国内的车辆管理合同分析 .53.4.3 车辆管理中其他有待改进的地方 .64 针对万科金域蓝湾存在的问题的解决对策 .64.1 明确车位权属关系 .64.2 公布管理方式、引导业主遵守 .74.2.1 规定停车区域，明确处理措施 .74.2.2 临停区域严禁占用人行通道 .74.2.3 明确路标、清晰行车方向 .84.3 管理系统升级 .8
7、4.3.1 车场系统与收费系统关联 .84.3.2 引导登记、系统更新 .84.4 签订合同、明确权责 .94.4.1 借鉴先进经验 .94.4.2 抓住机会敢于创新 .95 人性化管理在车辆管理中必要性 .106 结论 .11参考文献 .12致谢 .131住宅小区车辆管理问题分析及对策研究以金域蓝湾为例1 引言物业管理作为一个在我国刚刚兴起的行业，它是一个朝阳行业，随着房地产开发更加专业化，品质的高档化，住宅小区的档次也越来越高，这就对后期的物业服务有了更高的要求，与其相关联的是居民的生活水平的提升，正如马斯洛需求理论所表达的，当人们的生存需求得到满足之后，会向更高层次的发展，当今社会大多数
8、人的最基本需求都得到了满足。就私家轿车来说，以前只是出行代步的工具，现在更多的是社会地位、身份的象征，因此大多数居民对汽车的需求不仅仅是一部代步工具，所以大量的购进高档、舒适的轿车，这就要求物业企业尤其是住宅物业，要更进一步的提高对车辆的管理本人通过在物业管理的实践经历，结合万科金域蓝湾地下车库及临时停车的管理现状，探讨车辆管理存在的问题及对对策的研究，寻求在物业管理中业主对车辆管理的需求。2 已售车位的含义车位，即停车位，英文 parking place,指停车的地方，包括露天场所及室内场所。车位按收费可以分为两种，免费车位和付费车位，在车场管理中，通过车位出租，提供停车服务，收取停车费是停
9、车车场管理公司的主要收入来源，常将车位分为固定车位和临租车位。已售车位一般是指将产权出售给个人的固定车位，产权所有人对该车位具有使用、交易、处分等权利。2.1 车位出售的重要性鲁迅先生说：“在世界上本没有路，走的人多了也就成了路” ，诚然，现实本就如此。反过来说，就现在大多数小区的地下车库而言，车位配比远远无法满足业主经济日益发展下对车位的需求。一些地下车库通道、消防车停车区域、应急车位成了大多数业主长期窥探的目标，就目前来说，一个不是车位的地方，如果长期有人占用，那么就会有更多的人觊觎这个地方，久而久之就会演变成一场车位争夺战，不仅容易引发混乱而且还会对整个停车场的管理造成不必要住宅小区车辆
10、管理问题分析及对策研究以金域蓝湾为例2的麻烦。相对而言，如果是已经出售给个人的车位，除了物业管理之外，车位所有权人也会对其进行管理，而其他业也不会随意占用。所以笔者认为：就车位出租具有很大的重要性。2.2 车辆管理中人性化管理的可行性万科物业的管理使命是“持续超越我们的顾客不断增长的期望。 ”因此，在管理者做好约定内容的同时还要持续倾听顾客的需求。直白的说就像你小时候和父母约定完成什么事就会给你一颗糖，但是长大之后你需要已经大大的超越了糖的范畴。所谓人性化管理，就是一种在整个企业管理过程中充分注意人性要素，对人加以引导，并充分挖掘出其潜能。可以有很多种表现形式，如理解业主的需求，对业主意见的可
11、行性分析并注重企业与业主的双赢战略。对此，我也将结合万科金域蓝湾，谈谈住宅小区车辆管理中人性化管理的可行性。3 结合万科金域蓝湾分析现阶段住宅小区车辆管理中存在的问题3.1 车位权属的问题自 1994 年 4 月建设部颁布了 33 号令， 城市新建住宅小区管理办法以来 我国的住宅小区逐步走上了社会化、专业化的进程。就现阶段来住宅小区车位权属问题来说，主要有两种方式。第一，是车位产权归所有业主所有也就是业主共有，因为小区停车场、车库从法律性质上来说是相对于房屋建筑的配套设备。主要依据有两点：一是从功能上看，车位、车库是为了辅助业主实现生活居住的功能，二是从行政法来看我国各级政府都规定了居住小区停
12、车位配比，说明我国法律意承认停车场，车库、车位已成为小区主主体建筑（房屋）的拍套设施，由此可以看出车位产权应该归所有业主所有。第二，是小区车库、停车位归开发商所有，主要依据有两点：一，就小区车库车位来说是独立与房屋的单独客体，所以可以单独进行交易(车位买卖)，二，停车场、车库车位是由开发商投资建成的，开发商理应拥有最初所有权，根据民法通则，建造建筑物是属于取得原是所有权的一种形式。住宅小区车辆管理问题分析及对策研究以金域蓝湾为例3物业管理作为服务行业，在其进行管理的时候大多是是对所有权人的物业进行维护、维修保值增值的一个过程，所以地下车库车位、停车场当属于原始所有者受让这所有，这样才能更好的从
13、事管理作业。3.2 车辆管理措施不合理3.2.1 地下车库就万科金域蓝湾小区而言，其地下车库长期存在乱停乱放、占道停车问题和一卡多车现象，这些问题的长期存在就导致了管理问题的老旧化，也就是说其成了老问题。而通过过笔者对成都其他小区走访发现大多数中小物业公司发现，在其小区的地下车库存在着另一大安全隐患，其物业管理企业只重视物业费的收取，对车库存在的安全隐患却很少关注，这就导致了管理费用的收取与风险的规避没有形成正太的成长，例如：主要的车库出入口没有缺少了必要的电子监控探头，没有必要的标识标牌（限速标志、禁止鸣号）,这就导致车辆擦挂追尾事件发生的概率上升，并且很难找到主要责任人。3.2.2 地面临
14、时停车地面临时停车，是针对地下车库配比不够的情况下为了满足业主停车的需要，将地表上可以停车而又不侵犯大多数业主的权利的情况下，把可以停车的区域规划成临时停车位的方式。临时停车存在那些问题呢？就金域蓝湾而言：一是小区临时停车车位被僵尸车（长期无人使用的车辆）的长期占用，二是对临时停车位的管理方面存在着一定的缺陷，比如说：临时停区域内小面积的人行通道会被车辆占用，影响行人的通行而引发的投诉问题。3.2.3 车库地面停车场道路的管理这部分主要是指进入地下车库，车库内的主干道，地面停车区域进出主干道被占用过多的问题。万科金域蓝湾的由于车位配比不足和大部分业主拥有多部轿车的原因，地下车库以及地面停车区域
15、的车位远远不能满足业主停车的需求。长此以往就导住宅小区车辆管理问题分析及对策研究以金域蓝湾为例4致各路段被长期占用作为临时车位使用，还有一部分甚至在大角度弯度转弯处都停有私家轿车，导致车辆擦挂事情时有发生，尤其是地面临停区域道路，本来的双行线在一边规划为临时停车场之后，进出主干道就变成了单向双行，来往车辆之间的没有会车让行指示标牌。3.3 车场管理系统问题3.3.1 收费系统与车辆管理系统就笔者实习小区而言，物业管理收费系统作为一个独立的系统而存在，虽然方便了资金的回笼与统一性，但是其系统内某房号下面的某辆车有很多不对应现象。例如：金域蓝湾 X 栋 X 单元 XXX 号房在系统里面，显示其拥有
16、 2 个车位并且处于长时间欠费状态，欠费金额巨大。但是经过笔者走访发现，其房产属于二手房业主，名下车位并不属于现业主所有。这就导致系统内部长期混乱的状况，也会在车场管理费用收费率计算的时候出现盲区。在车位拥有者与使用车位者之间存在的问题。通过笔者走访发现，不仅是实习所在的小区还是成都大多数小区都存在这样一个问题：当物业收费的时候和房产一起查询出来的其名下的车位管理费用却不是房产所有人在使用。比如说：在金域蓝湾，物业收费系统里面一般只会显示当时录入的时候房产所有者拥有的车位，而不会显示该车位是否现在是该业主所有。例如：金域蓝湾 X 栋X 单元 XXX 号房在房屋交付使用的时候，其产权人拥有 B
17、车位，但是后来由于种种原因此车位已不是该业主所使用，但是在物业收费系统里面还会显示该车位的管理费用在此业主的房号下面而导致的业主投诉或拒交物业服务费3.3.2 车场管理系统与车位出租的问题经过六个月的实习，笔者发现在金域蓝湾小区，很多车位的产权人在拥有车位之后，对车位使用权的转让（出租车位）现象比较常见，但是在车位出租之后他们的车位管理费用的缴纳者也私下进行了约定。这就引发了另外一个问题，因为该小区的车位是挂在房产下的，并且车辆管理系统规定理费的缴纳时长和车场卡的有效时限是挂在一起的，所以在车位出租之后，是产权人缴费还住宅小区车辆管理问题分析及对策研究以金域蓝湾为例5是使用人缴费是否及时直接导
18、致了使用人进出地下车库的时效。例如说：金域蓝湾 A 业主的车位出租给 B 业主，但是又约定 A 业主（产权人）来缴纳车场管理费，那没如果 A 也很足在规定的期限内没有缴纳管理费的话， B 业主的车场卡也就无法进入地下车库，直接影响了 B 业主的使用权的履行。在这种情况下就导致无法给使用者开通进出权限，但是产权所有者却因为某些原因迟迟不来缴费而导致的问题，比如投诉问题。3.4 车辆管理合同法规问题 3.4.1 国外车辆管理合同形式美国法律对小区内车库的制度设计,遵循两个最基本的原则,一是不允许小区业主以外的任何人拥有小区内车库的所有权，二是不允许小区内的车库做为独立的专有部分进行单独买卖。可以看
19、出：第一,美国法明确不允许小区业主以外的人拥有小区内车库的所有权,避免了小区业主以外的其他人垄断小区内车库的所有权向业主收取高额垄断资金。第二,不允许小区内车库单独买卖,有效的避免了车库所有权转让到业主以外的他人手里。当然美国也有作为独立专有部分可以单独买卖或者出租、抵押的车库,但那是指在住宅小区的范围以外另外建造、开发并经营,本身就具有区分所有性质的专门车库。就美国小区内车辆管理相关约定来说，他们使用了独立的车位管理合同 ，里面约定了相关的管理内容。3.4.2 现阶段国内的车辆管理合同分析笔者走访大多数住宅小区，发现在本地区大多数物业管理公司，在车位管理方面基本上都没有独立的管理合同，就金域蓝湾小区来说，该小区的车辆管理条只是依附在物业管理合同下的一个章节，这就导致在物业履行合同的时候不经要考虑车场管理本身的问题，而且还要关注到物业合同里面涉及到房产的部分，从而导致对车辆管理的不彻底性。在现阶段大多数住宅小区的车辆管理合同来说，他们大多数之规定了每月的管理费用问题，以及普通的环卫安全等方面的内容，而却没有详细的列举出
