1、陕 西 国 际 商 贸 职 业 学 院毕 业 论 文 设计题目: 2006年咸阳市房地产市场现状调查及分析姓 名 系 别 商务管理系 专 业 工商企业管理 指导教师 完成时间： 年 月2006年咸阳市房地产市场现状调查及分析摘 要：随着西部大开发，西安咸阳一体化的发展，咸阳房地产已进入一个全新的阶段。本文从宏观及微观的角度论述咸阳商品房的发展状况，同时，对下一步的发展作了切合实际的预测。关键词：咸阳 房地产市场 现状调查 分析一、咸阳房地产宏观市场分析（一）2006年咸阳房地产发展分析：2006年咸阳房地产将面临前所未有的发展良机，与全国许多城市相比，咸阳房地产业形势一直较好，前几年空置房比例
2、在15%左右，近几年空置年率一直较低，这与国家支持房地产业发展的政策逐步完善有关，也与百姓住房消费观念的加强和房改的深入，住房信贷投入增加，开放住房二级市场，减免部分税费等有很大关系。西咸一体化， 大 的开 也 咸阳市的房地产市场 近年 有 势， 房 ， 多 ，多 大， ， 市 地 减 市 商房（ 多 ） 相减 ， 大 的房 在所免。市将 改currency1“ fi开 fl住的观念，目 城部 好设”全的住 。 大 ，的房地产开发 很大，在 有很大改观，百姓住房投 的观念加强，有 多的市将 投房地产，这 ，2006年的城 市将 的发展势 。（二）2006年咸阳市房地产发展 势1 房 将 2 地
3、 ， 增大 置业 增多 2多 住 将增多 5 将 多 设 6 空置 房 房置 大大增加 大 住的 将 ，商业 氛 复苏。(三) 陕西将推进住产业化陕西属联国 地警戒线以下的省份，住多 砖混构，为什么？ 为便宜，这就很矛盾。按市场物以稀为贵的 则， 地稀缺的必然果 砖的 较 ，住产业化的推进就要 纠正 这错误。住产业化的推进，实际 在告诉企业如何 市场的问题。比如说， 台以经济 房建设为重点的政策，实际 告诉开发商目前市场需求 ， 低水平的消费仍 主流。住产业化的推进涉及面还很广，各地的实际情况，也有差异，但首先 该强调的 观念。据解，许多省份在机构改革 ，已有意增设省级 。住产业化的推进一程，
4、也 一必然的发展 势。(四) 陕西省2006年fl住房消费状况1 2006年陕西省将重点启动fl住房消费，实际 在“年fl住房消费fl领导地位之后的延续和发展。目前，据称房管部门仍有60万M2存房。 存有大工作要做。 常法 减免 补贴税费降低 门槛，房改房暂缓 地收益金亦可入市等办法。存房大多存在位置 房型 等 一定要做。 常法 减免 补贴税费降低 门槛，房改房暂缓 地收益金亦可入市等办法。存房大多存在位置 房型 等 理想之外， 以理 最好的方法之一。房管部门将有 大的动作， 的政策刺激， 存，促进二 三级市场大发展。2 陕西省经济 房投成倍增长，房改刺激 主 。陕西省经济 房“年完成投20
5、6 ，较年增长10%， 动 相关住产业投增加一倍以。 台以存补贴为 点的住房分 化方 及主要 低收入家 的住房 体系等 ，有 动经济 房的建设。据 计，“年陕西省 完成住 投 ，比年增长 0%。住房 开工面 0多万M2，工面近 20万M2，分别比“年增长6 %和56%。 经济 房 全省 开工面的0%，较年增长 5%，经济 房 工面 住房 工面的35%， 商房 工面的2 倍。( ) 咸阳房地产 化发展成为 势市 地 稀缺， 别 年市政 市 地的 ，市 地 。与 时，国家 消实物分房，实住房分化，增加住房信贷的投入，开放住房二级市场，减免部分税费等一系 大地 currency1改善和“住房的，住房
6、开成为fi最大消费。面这一市场fl面，开发商fi 。据，咸阳这一 大的城市，已 100多家房地产企业，仍有 业的企业家， 进房地产，咸阳近年 的房地产发展势 西”深”广等地的多房地产商 咸阳 已成为 。在目前市 地 地 分 缺的情况下，开发商fi开目 投 地 ，一 ，一 ， 大 线”这 好的 地 ，一 地，好几家地产 较 ，市房地产开发 情 已成为 的实。以金 城 平 月等为 的城物业， 一以城部 和 化为主要 ， 导 然， fi城市， 和体平面 的主要 及化 以为 为点的点， 加 广大 低收入消费 的需求， 比较 ， 时， 城 住的 化正在形成，市fl住城市 的 观念正在发 currency
7、1化，投 重 物业的 ，设和物业管理， 地大有可为，关 “做。() 咸阳2005年 商房 ： 1 建 面：1 2 M2 住 112 6M2 100 15000 /M2住 100615 M2 1500 000 /M2抵押登记信息在建工程项目 16宗 1 52 M2 110万 房产抵押 122 1 2 2 5M2 21 万 4按揭 1 5 1 1M2 106 6万 二 咸阳市房地产微观市场分析 （一）市场 分析咸阳市的房地产市场 位等 次进分类”可分三 的 域： 西” 东。1 (均 250 /M2左右) 作为咸阳的商业 ”也 咸阳市房地产开发的重点 域”近两 一直 房地产的热点市场”房地产业在 域
8、得到飞速发展” 时引进先进 超前的开发理念”推动咸阳房地产业起巨大的作 ” 域的物业较 消费 所接受”成为咸阳市currency1望所 的置业地 。2 西”(均 200 / M2左右)域有强烈的市 概念”据我的解”咸阳市多喜欢fl住在市 或副地段。 市 的房 企”该 域成为currency1多咸阳市首选的位置” 大的开 也 西的置业 置业 域物业 位 断 ” 开发相”处 求的状态”加 增加置业的门槛” 阶段该 域处 竞的炽热化状态”但 的房地产市场还存在大的发展空间。东(均 150 / M2左右)东外围的部分地 给一 的感觉”物业普遍处 低档水平” 低”为 低薪阶 所接受; 的房地产市场商机无
9、限”但要握好时机。（二）房地产实体分析咸阳的房地产实体如建 物 园林 等硬件设 处 一初级阶段”与西部大开发的咸阳城市 很匹”部分 虽然借鉴选进的建 理念”但实操能还有一段距fi”也只能处 的模仿阶段” 物业在咸阳市存在很大的市场空间。（三）项目包装推广法分析1 策 及项目包装理念有超前意 ”但建 商 的 造 能匹社 的概念” 体的效果 明显;2 部分项目的前期策 水平比较 ”但营 阶段专业士往往没有介入”或介入 深” 好的策 方 得 到实操的验证”这 造成别 的;5项目的全程营 管理缺乏系 ”连贯等”停留在某阶段的促 ”牌的塑造 很多 素” 时也没有达到营 的效果。房地产发展的成熟 分析咸阳
10、市房地产业处 未成熟的阶段”开发意 ”建 水平 物业管理等落后海发达地 5 10年”但也有别 开发理念比较前卫”造成市场参差 ”。一城市经济发展 ”每业的发展 有一定的阶段”消费 物的解”接受也有一程。 超前的物业开发具一定的风险” 时也具超额润的可”这就要物业作前期 超前的开发研 与地市场作恰到好处才 成功的关”否则项目 虎 蛇尾的象”以至 造成后期烂尾。这一点项目有很大的借鉴意义。三、咸阳市主要商品房分析（一） 普 住1 西边以玉泉西端 渭阳西西端为主：(1)阳 二村 阳 锦苑项目（阳 附近），二村 多 ，均 165 ，已 5%，锦苑的两多 已经 完 ， 正在 之 ， 在2200 /平 左
11、右。(2) 水 （玉泉 咸 西 ） 地10 ，2 ，2多 ，多 已完， 还有 许。( ) 苑项目，已进入尾的阶段，多 已完，在正在 苑 之 和别 苑 东 （三 西 边）， 咸阳市 一 多 园 房 别 为一体的大型 型社 。2 边以 大 段为主：(1)金 城（ 大 与 园之间） 地560 ，在已进入全面建设期，均 为2050 ， 以西地 为主，定情况良好。(2) 城（ 阳 东） 地150 ， 建设2 万平 ，均 160 。一期建设已开，受一 的 ， 情况一，但 位置，未 前必然 常之好。( )（二 西） 地 6 ，也 一 围社 ， ，1多 ，受市政建设的 ， 一，currency1时间“之后，前
12、也 很好。6( )平 月：（ 大 西段 阳 西） 多 住， 和1三 所 园成，多 均 1 50 ， 建面 0000平 （住0000平）边 东边分别以 林 东风为主，有fi和苑 fl ，林 园 园等 在作 fl 51 房正在 外（ 地 25 ，建 面 0000平 ，起 16 /平 ）， 几 多 ，已进入 尾期。城市 段则要 的多，目前正在作的 房地产 开发的位 ”的 城项目，多 在开定 0%以，均 2100 ， 很，商业和 部分未动”还有 房地产开发 在西开发建设的名城园项目，目前正在前期的 之 。5 主要 点：(1)为 多的几较大 外，5 的 较多， 别 在 城市 ，停场， 广场，泉 地几没有
13、。(2)在建项目的 在1650 150 /平 之间，别的达到160 2100 /平 。( ) 多 的 社 。( )大部分项目均处城市 建 ， 工具均1 2， 很便 。(5) 型设计以110 1 0平 的三fl 为主，0 0平 的二fl 1 0平 以的三fl 之。（二） 商住 1 多 住已全面开 比较， 商住 在咸阳的05年 年进入初期发展阶段， 域则 在城市的各 段。(1)西苑 fi 大 （渭阳西西阳村 ） 咸阳首家大型 住， 1 ，地下1 为商业 ， 1 为住 ，属建设 的开时期。(2) fi （ 西100 ） 咸阳首家 构住， 2 ， ，计 06年月完工，正在 。( ) 和家（玉泉 段）
14、咸阳 一家 社 建设进入前 ， 形势较好。7( ) 时 广场 住 （位 ）， 进入尾，形势良好， 则 开。(5)名苑（玉泉 西 ）一 多 成型复社 ，便 的 可。(6) 广场（ ） 1 21 两 商住 成， 势 位置好，处在 与之间，距2 也很近，解 流与 的 城市市关的两大问题， 外，6 平 1 平 的多 型也 的需求，但相较长的 时间一部分 推竞，广告 也有 缺， 在进之 。() 大 （ 西 ）建设 ，正在 。() 阳 （ 东风西 ）2 2 商住 ，1 ，在建 。( ) 国际（与 东 ）地下 ，已经 。一至三为商业 房，四至 为商住， 正在进 ，一 二 ，00 /平 。(10) （东 大
15、西）地下1 ，地12 ，20000 平，属 ，06年 前后动工 建，目前正在前期 之 。计均 在2000 /平 。(11) （西 陶瓷厂 ） 地 ，511 住，计5万平 ，每面在 1 平 之间，起 10 ，在已开挖地 。(12) 城碧水云fi（ 大 段 ） 12 ，1 2 为商业， 以住， 型既有6 平 的一房一厅，有 平 平 平 平 的两 型，还有112平 126平的三 型， 各 次的需要。在建 ， 较之前的多 差，均 为1 0 。2 主要 点： (1)一改“只接受多 的习惯，一部份收入相较 的咸阳市开选择 型理 野 阔的 住房。(2)街企业的逐步搬迁为 发展腾 大空地，未 几年则 多。(
16、)城 东方 与西距fi较近， 在200 /平 之 ，象曾经的 大 ，在的水岸名fl 有相较好的 形势。8大 咸阳的未 ，多 住的 一直引领咸阳的走势，但 城市设全， 太大 帝 园 碧水茗fl分别 0 0 年咸阳多 房 的排 兵，之后的邻 尽意 附近的锦秀苑 家园 滨 园 在多 很快 已空后，干脆守地静待，希望机的早到 。（三）商业地产1 模大到，经营举步艰200 年开建设的 0 家商业项目在05年 年 建设完成，部分营业，部分招商。（1）大型的达5 万平 ，如园时 广场 龙步街 茂 财富 银春fi，这几家建设风 各具 ， 模大，功能全，均 物 娱” 餐饮 一体 （2） 型的2 万平 ，如盛 银
17、 时 广场 金义大 万国家具城 正大家具 市场（海珠物广场）等，有功能”全的，也有专业市场 （ ） 多的则为1万平 以下的型商业项目，fi多为 项目的底 （1 ）， 在咸阳市的各 段。咸阳城市口的较 收入相较低和商业 的currency1时期大崛起， 亚 的 情况还可以， 多的则 多 ，最 重的问题则 以后的经营问题，就已建成开业的几家情况分析，经营 很理想，果只能 贴招商广告，甚或忙的 可开，有的则顺势动，根据市场currency1化及时调思，再 砸掉以前的构，招 为咸阳市”意接受的大超市” 爱家等。2 域分 全面，周边正成希望 域 fl讲，在的商业大消费仍 在 玉泉 ” 渭阳几的街 ， 大
18、 东风 林还 空白。 别 东风和 大 ，随 周边一住 的建成，我分析：（1）东风随 化工 的发展，荣发 园 苑 长青 风和 禾馨苑 东风 园二期 渭建馨 住 的入住，二 的崛起， 别 阳亮马河 市远 名仕雅fl的 滩，必将 东风在 5年 发展成城市街 ，所以，在这未 的城市主干 ， 有的一国营物流企业的 置 地 库房，改造 建设商业项目，有比较大的获空间。9（2）在 大 渭城 至咸阳 之间 里范围 ， 在有（6 1多 ） 河街置 （ 0多 ） 水畔茗苑（ 多 ） 碧水茗fl（12多 ） 阳 园（ 0多 ），有金 城（60 多 ） 园 住 （10多 ） 帝 园（1多 ） 邮政家属 （多 ） 城（
19、多 计22万平 ） 美 园（ 多 ）， 远处还有陕西 辉武 服装 商贸 才培训 的 近 0000 ，在加渭河岸村 未搬迁的村，这就 大一的消费，且，在在这范围 已建成所 ，也有邮fl 信等，独缺一5000 000平 的超市，（有的 社 里的几百平 超市）这 一机。（四）商办写 咸阳市目前还没有一真正意义的写 ，许多实业 办或选择在 己企业的办 ，或选择在住 的临街住 。也有图开垦这荒地，像位处体场 的一 ，四年前有将 改造成写 ， 名 帮商务广场，几年下 ，入住 ，只好在 年前再改造，就 fi的滨海大 也有几家写 住一的大 ， 前几年大城市 的 包和菜 挤一 梯的况，入住情况 理想。 2006年初，随 金 城面西的热 ， 一的开 ，咸阳 的 ，渭城 的减 收费，咸阳 的水和政 打造 三台热点， 咸阳投的 商必然 多，写 市场即将进入蓓蕾初绽期。外，别 市场在咸阳才 起步， 苑里 有二别 外，位 虹的荣 家三期仅仅 复 类别 。 还 有市场份额。四、从购买者群分析1 西（西地或外 在西工作的）(1) 0岁以，思想成熟，业有所成就 (2)社圈 分广泛 ( ) 经济收入较好”加西房 ( )经常 入 级消费场所（如 尔夫球 级食肆 等） 需求：选择与 己身份地位 教水平 消费档次 年龄 次 趣爱好大致相或接近的士为伍 时也能让家享受家 的 之地。10
