1、- 1 -摘 要房地产投资越来越成为家庭理财的新宠，而随之兴起的传统行业信息化浪潮却是持续浪打浪，传统中介机构做房地产交易网的趋势一天天的明显起来，最终，真正把握好企业信息化这个机会的商家将会取得阶段性胜利。浙中西房地产网是一家专门做房产业的网站，涉及，为商家提供展示的机会，为个人提供信息的发布查谒功能，为业界提供思考的空间。关键字 ：房地产 投资 网站 AbstractReal estate investment becomes the new favourite of family finance more and more, but the information-based tide
2、of traditional trade of the rise is the lasting waves upon waves thereupon, the traditional intermediary does the obviously standing up day by day of trend of the trade network of the real estate, finally, the trade company that really gets hold of this chance of enterprises informationization will
3、make the phased victory。 Zhejiang Chinese and Western real estate network whether one run website of house property industry specially, involve, offer chance that show for trade company , offer to individual issue of information is it call on the function to check, offer the space that thinks for in
4、dustry。 Key words: Real estate investment network- 2 -目 录一、引言.1二、系统开发背景分析.1（一）房产系统背景分析.1（二）影响房产的因素.2（三）系统开发的意义.3三、系统开发优点及标准.4（一）房产系统的优点.4（二）系统的特点.5四、网站系统分析.7（一）需求分析.7（二）数据流程图.7（三）数据分析.8五、系统设计.8（一）浙中西房地产网总体构建.8（二）系统数据库设计与实现.9（三）基本系统功能分析与设计.12（四）设计概要.14（五）系统采用技术.15（六）系统客户端与管理端设计步骤.16六、结论与谢辞.19七、参考文献.1
5、9- 3 -一、引 言从 上 世 纪 末 开 始 ， 互 联 网 就 以 迅 雷 不 及 掩 耳 之 势 进 入 到 各 行 各 业 。 房 地 产 业 ，这 一 关 系 到 消 费 者 切 身 问 题 衣 、 食 、 住 、 行 的 行 业 ， 当 然 也 不 例 外 。 小 区智 能 化 、 小 区 局 域 网 、 项 目 网 站 、 开 发 商 网 站 等 的 纷 纷 出 现 ， 充 分 体 现 出 房 地 产与 互 联 网 或 者 网 络 的 有 机 结 合 已 经 是 大 势 所 趋 。 开 发 浙 中 西 房 地 产 网 正 是 顺 应 潮流 。制作本课题的意义是为了尝试一种新的营
6、销模式，将电子商务理论运用于实践中，要达到让客户好用易懂的程度。技术上采用 B/S 系统设计，主要解决传统网站不能交互运用这个问题，所用的方法是网站的 asp 技术和平面设计技术。二、系统开发背景分析（一）房地产背景分析从今年的宏观面上来看，中西城市经济发展已进入快速道，今后相当长的时间内都将处在一个新的快速发展时期，这对房地产业的推动作用很大。而随着经济的发展，市民收入的提高，老百姓对房地产这块的投资会加大，这显然是房地产业的利好信号。个人收入的提高，旧城改造的推动，这使得房地产发展的后劲比较足。从某种意义上来说，房地产是一个城市地区经济发展的晴雨表。有研究表明，人均 GDP 在 1000-
7、2000 美元之间才真正启动房地产业。据悉，金华市在 1996 年以前的房价也基本上没怎么动，真正启动也就在最近几年，特别是从前年开始房价增长比较快。每平方米2000 年在 1600 元左右，目前已经到 3500-4000 元。房价的涨动对周边的衢州来说也就早一两年时间，如果衢州通过几年的时间，人均 GDP 接近 2000 美 元左右时，那么他们的房价也将达到我们目前的三四千元。(据全省 11 个地市级抽样调查资料显示，2003 年全省商品房平均销售价格 3619 元 /m2，房价最高的是杭州，商品房价格平均达到 6662 元/m2，最低的是衢州，平均价格为 1874 元/m2，其中住宅为 1
8、457 元/m2。)从市民目前最关注的房价上来看，增长的态势是自然的。老百姓越来越注重地段、环境、品位以及工程的质量，特别是对入住以后物业管理的要求更高，这些都直接影响着房地产的价格。与此同时,国务院也公布了被公认为指导今后房地产业发展的纲领性文件国务院 18号文件,其核心内容有两条：- 4 -（1）发展。考虑到我国经济已进入对住房、汽车等大件耐用消费品消费拉动经济增长时期，以及出口增长面临越来越多的不确定因素，鼓励住房消费、繁荣房地产市场是宏观经济发展的客观需要。 （2）调控。文件在肯定了房地产业成为支柱产业的同时，丝毫没有回避房地产市场当前存在的问题。指出一些地区住房供求结构性矛盾较为突出
9、，房地产价格、投资增长过快。18 号文件主旨给出解决问题的思路，指出了判断房地产市场是否健康的标准“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定” ，指明了房地产业中长期的发展方向。国务院的用意十分明确：只有解决了问题，房地产业才能持续健康发展。 （二）影响房产的因素除已明确的政策外，影响楼市走势重要标志的房价变动的正反两方面因素都同时存在。继续支撑房价上涨的主要因素有：（1）经济发展强劲， （2）建材价格上涨 ，（3）人民币升值。可能导致房价下跌的因素有：（1）突发事件， （2）股市回 暖，游资撤离楼市， （3）银行上调存、贷款利率， （4）土地供给放巨量。当然最 终的趋势还取决于两方力量的对比
10、。总体上判断：若不发生突发事件，房价趋稳是 2004 年金华衢州楼市的基本特征，将基本结束房价快速攀升、各区位各种档次商品房普 涨的历史，涨幅明显趋缓，开始进入个股分化的时代。 从一些信息反馈表明，现在许多人不是考虑没房住的问题，而是思虑着怎样更好地改善住宅环境，比如说目前住宅下面有店面，很多人就不太想要这套房子。消费者越来越理智，对房产品质与价格比越来越讲究，包括功能上的配套。因此开发商经营理念会变的更成熟，更不能急功近利，只注重短期效益，而要力图营造氛围，营造环境，营造文化内涵，提高品质，追求附加值，从而赢得消费者信任。今年一季度房地产销售面积同比增长 36%，与去年曲期刚完成的全部住宅竣
11、工面积相当，可以说是造多少卖多少，产销平衡看起来不错，但是其中有多少买房人是真正需要房子的？以市区为例，今年二手房转让的队伍突然庞大了许多，刚刚开盘就被买走或未开盘就被订去的新房渐渐成为主力军。不少二手房转让信息上多标注了五个字：新房未装修。 “全民炒房”是利是弊，不敢妄言，首先要承认的是，追逐利润不仅是 “资本家” 的专利，有钱的老百姓也可以当回“ 资本家” 。但是“资本家”毕竟是少数，假设本地与外地的“ 资本家 ”一发狠，把衢城好楼盘通吃炒房，那么其他绝大部分想购房的市民该怎么办？当然，这种假设成真的机会是微乎其微。住宅的价格上升必然会使房开商加快现有土地的开发速度以及提高开发质量，市民选
12、一套好房的机会以后也- 5 -许会更多。就是在这么一个背景下,有关房地产交易网基于此的基础上应运而生的。（三）系统开发的意义通过开发这个房地产交易系统,即浙中西房地产交易网总的来说是对于促进房产交易和促进本地经济的发展有着十分重大的意义。以下从四个方面来分析开发房地产交易网的意义。第一点:对于促进本地及周边县市的经济的发展有着十分重要的意义。随着我国社会主义市场经济的发展，对其他行业经济关联度高、带动性强的房地产业已经成为我国国民经济的支柱。自 1998 年我国深化住房制度改革以来，城市和农村对住宅的需求巨大，每年都有十几亿平方米的住宅竣工，对拉动我国经济持续增长和提高人民生活水平发挥了重要作
13、用。因此，保持房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。一般来说，一个城市的房地产价格水平与经济发展水平是成正比的。在国外，房地产业通常被视为一个国家经济发展的晴雨表。目前，衢州市经济水平与全国平均水平差不多，但是房地产价格却低于全国平均水平较多(全国房地产平均价格水平约 2200 元/平方米 )。这说明，该市房地产业发展空间还是相当广阔的,对本市的发展也是起着很大的发展作用。 对于金华的房市来说其经济影响力也是一样的。第二点:能有效推动房地产业的信息化技术的发展。浙中西房地产网它本着为决策管理服务,为生产经营服务的宗旨,致力于为各类房地产商提供交
14、易、信息服务和电子商务解决方案，为上网企业创造了无限的商机。做为一家信息化的网站，它所功能强大的信息发布和查询功能的电子商务交易平台，有力推动了信息技术在房地产行业中的普及与应用，促进了信息化的发展，这就规范了房产网的管理，必须要走一条科技含金量高、服务功能全的网络信息化发展之路。这也正是浙江中西部房地产的出现的必然所在。第三点：能有力的方便本地房市的人们进行交易。做为一个交易系统，最主要的特点就是方便快捷。本着权威性、专业性、信息量大、访问人数多、分类齐全，功能完备的特点，能帮助人们对所想要的房子进行分析提供基础材料，这需要一个熟悉化的过程。当然，也需要人们在心理上去接受它，使用它。它的强大
15、的信息检索服务和信息反馈服务以及网上产品交易系统和产品展示系统，能使商家和用购房者更方便的使用它。- 6 -第四点：对政策法规进行解读和通知。房地产业的发展与我国的特色分不开，什么特色呢？我国的特色就是政策的不确定性，通过网站可以获取的一手资讯与我国的政策纲领性文件，而这些文章往往是能左右行业市场的发展，成为房地产商手中的宝物，同时，在网站注册的会员还可以通过相互交流彼此之间的情报，心得，经验，对相间的沟通有着非常大的好处。我觉的浙中西房地产交易网的开发具有划时代性。其发展的前景也是巨大的。它的产生意义是我们所想的到的，也是我们所想不到的。三、系统开发优点及标准（一）房产系统的优点1、树立全新
16、企业形象对于房产开发企业而言，企业的品牌形象至关重要。 买房子是许多人一生中的头等大事，需要考虑的方面也较多。因发展商的形象而产生的信心问题，往往是消费者决定购买与否的主要考虑因素之一。以往，发展商开发项目，通过报纸、电视等媒介的宣传来建立自己的品牌形象。现在通过加盟浙中西房地产网站，企业形象的宣传不仅再局限在当地市场，而是全球范围的宣传。企业信息的实时传递，与公众相互沟通的即时性、互动性，弥补了传统手段的单一性和不可预见性。因此，入网是对企业形象的建立和维持的有效补充。2、增强内部管理房产管理系统站的建设将会为网站内部管理带来一种全新的模式。网站是实现这一模式的平台。单靠网站本身，对企业内部
17、管理还不能很好实现。但如果结合企业内联网建设、智能化综合布线系统、电子商务解决方案的实施，就将会发挥出互联网巨大的威力。在降低企业内部资源损耗、减低成本、加强企业员工与员工，企业与员工之间的联系和沟通等方面发挥巨大作用，最终使企业的运营和运作达到最大的优化。3、增强销售力现代营销理论认为，销售亦即是传播。对房地产项目而言，销售的成功与否，除了决定于能否将项目的各项优势充分地传播出去之外，还要看目标对象从中得到的有效信息有多少。由于互联网所具有的“一对一”的特性，目标对象能自主地选择对自己有用的信息。这本身已经决定了消费者对信息已经有了一个感兴趣的前提。使信息- 7 -的传播不在是主观加给消费者
18、，而是由消费者有选择地主动吸收。 同时，项目信息通过网站的先进设计，既有报纸信息量大的优点，又结合了电视声、光、电的综合刺激优势，可以牢牢地吸引住目标对象。因此，项目信息传播的有效性将远远提高，同时亦即是提高了项目的销售力4、提高附加值买 房 子 不 仅 是 买 钢 筋 和 水 泥 。 买 的 还 有 环 境 、 物 业 管 理 、 社 区 文 化 等 等 。 这 一切 也 就 是 项 目 的 附 加 值 。 项 目 的 附 加 值 越 高 ， 项 目 的 保 值 、 增 值 能 力 就 越 强 ， 在市 场 上 就 越 有 竞 争 力 ， 越 受 消 费 者 欢 迎 。 因 此 ， 发 展
19、商 要 赢 得 市 场 就 要 千 方 百 计地 提 高 项 目 的 附 加 值 ， 例 如 优 美 的 小 区 环 境 、 体 贴 的 物 业 服 务 、 和 谐 的 社 区 文 化等 方 式 。 但 发 展 到 现 阶 段 ， 仅 仅 这 些 已 不 能 满 足 市 场 的 要 求 。 为 项 目 建 立 自 己 的网 站 ， 为 消 费 者 提 供 个 性 化 、 互 动 化 、 有 针 对 性 的 24 小 时 网 上 服 务 ， 也 正 是一 个 全 新 体 现 项 目 附 加 值 的 方 向 。 业 主 可 以 利 用 楼 盘 内 部 网 连 接 网 站 ， 随 时 与 外界 保
20、持 紧 密 的 联 系 ， 进 行 商 务 、 生 活 、 娱 乐 等 各 方 面 的 活 动 。 随 着 经 济 的 发 展 和互 联 网 的 不 断 应 用 ， 房 地 产 项 目 网 站 将 会 日 益 成 为 优 秀 房 地 产 项 目 的 必 备 硬 件 之一 。（二） 、系统的特点1、个性化互联网的最大特性之一就是充满个性，每个人上网都能得到自己所需要的东西。房地产项目网站更应充分发挥这一特点，为目标对象提供个性化的服务，令上浏览 者有亲切的感受，仿佛整个网站就象专门为其服务的。缺乏个性的网站是没有竞争力和生存价值的。例如提供了记名式个性化服务。比如说，如果你是叫张小明的注册用户，
21、当你登录时，网站就会致以亲切的问候：“您好！张先生？” 然后，它会告诉你近期小区有什么新闻、物业上有什么新服务等等。此外还有根据每个不同的用户（注册用户）需要，利用 Email 和在线留言，定期或即时提供其需要的专门信息，为用户度身定造一套信息需求系统。2、互动性将房地产项目上网，可以弥补利用传统媒介进行宣传的片面性和单向性。在报纸、电视等媒体上发布项目信息，通常很难估计会达到什么样的效果，多数凭经验来估算，具有很大的盲目性。如果信息在网上发布，上网者可以马上与之联系，形成信息反馈。- 8 -反过来发展商也可以与之联系，达到相互间互相沟通的目的。发展商可以及时根据信息反馈的情况，及时改变规划或
22、营销策略，紧跟市场发展动态。另外，物业管理上更要注重与业主之间的沟通。利用小区自己的网站，物业公司可以充分、及时地与业主进行联系。业主也可以利用网上，提出自己的意见和建议。使物业公司与业主形成一种良性的沟通，共同管理好小区。例如设置业主信箱、物业信箱、小区 BBS 等栏目，都可以达到充分利用互联网的互动性的特点。3、实用性建立的项目网站除了具备以上特点外，网站的实用性也是不可忽略的。因为建立网站就想最大限度地进行对房地产项目本身和发展商自己的宣传。若网站只是为小区的业主服务，那宣传的广度和深度远远不够，失去了建网站的意义。因此除了小区业主外，还要大量地吸引社会上的其他消费者浏览、使用这一网站
23、，以形成更多的潜在客户。因此，在网站的设计上，我们可以设置如按揭计算器、税费计算器、购房指南等工具，加强网站本身的实用性，为浏览网站者提供一些较为实用的帮助。增强浏览者对网站本身的好感和依赖。4、技术性技术是一种网站建设实施的手段，先进的技术能够保证将所要传达的信息完美地表现。技术在于运用，如何在适当的地方运用合适的技术是网站成功的关键。应用多种技术实现强大的网站功能，展示网站个性化，与浏览互动交流信息，实现企业资源与网络的整合。例如吸引浏览乾，实现在线看楼，设计强力搜索器，进行在线调查，方便地进行物业管理，在线地图，进行网上业务管理，企业资源管理，网上客户关系管理等等。5、延展性互联网本身是
24、不断发展的，不论其技术还是信息都在不断的进步、更新。 因此在进行网站建设的时候，就要预留能适应未来发展的空间。象电子商务方面，对于房地产这一特定的行业，要实现网上交易，恐怕还有待时日。但对于发展商而言，则可利用其进行与供应商、建筑商等的沟通和商务往来，实现企业间的 B2B 商业模式。为此，我们在网站建设的时候，就会预留这方面的接口，为日后发展提供可持续发展的空间。- 9 -四、网站系统分析（一）需求分析浙中西房地产网主要面对的是浙中西地区的房地产商和普通老百姓。如果老百姓都不来，那做这个就没意思了。经过前面的分析，我们发现在近年来，房地产市场将会以一种前所未有的速度推进，整个市场的前景也是一片
25、光明，当然，解决这个市场还需要整一个策划，这也是我开发这个系统的初步设想了。当然，更重要的是把这系统满足人们的买和卖这种心理。通过分析，主要体现在以下几个方面：1、房产商的迫切希望能拥有一个楼盘展示的平台。希望能在这个平台上展示出自己的产品，多一种销售途径，多一种选择。2、二手交易的人们或是中介，迫切的希望能有一个地方可以去进行交易，当然，这是根据当前信息的不透明所发掘出来的需求。3、普通民众希望能够拥有发布求租、出租需求信息需要。4、民众希望了解到当前最新的政策、房产趋势等内容。5、求房者迫切的需要一个能够看到样子的房子平面图6、求房者希望能有一个自由展示的机会。（二）数据流程图前台用户浏览
26、信息用户注册 登陆完整性检查发布信息 修改信息 回复信息主 页- 10 -后台管理（三）数据分析会员：该系统用于掌握潜在客户资料（包括姓名、性别、地址、电话、E-MAIL 等个人资料和注册者所在企业的性质、规模、经营范围等） ；管理潜在客户资料（如区别不同层级会员进行授权，以邮件列表方式进行服务跟进等） 。.楼盘展示：企业通过管理后台，根据企业产品特点进行分类，分类呈树状结构，访问者可对产品进行分类及关键词搜索。产品更新及分类更改完全由企业自助完成，具有明显的高效性和准确性。使用方便，立即生效。信息：信息录入、审批的功能，可以随时对文字类信息栏目进行更新和维护。网站留言系统：留言板已经成为企业网站建设必不可少的一种工具。和论坛比较，它不需要注册，随时可以发布信息，方便快捷。用户可以象在论坛里一样发表自己的意见。企业也可以通过留言板进行沟通和对客户意见反馈的收集。此外，它还应具有查询系统，供求系统，后台管理系统等。五、系统设计（一）浙中西房地产网总体构建管理员房源管理新闻管理图片管理登陆用户管理 系统设置
