1、 1 住宅价格中施工成本的影响与控制研究 摘 要 随着中国的入世，市场竞争的日趋激烈，房地产业已经告别暴利时代，利润率正回归社会正常利润水平， 房地产业已进入精耕细作时代，专业化水平越来越高，分工越来越细，形势迫使开发企业变粗放式管理为集约式管理，实现开发成本费用的精确控制， 加强房地产的开发成本控制成为开发企业提高核心竞争力的重要因素。今 后谁能有效地控制建安成本，其在市场中获得土地的能力就越强，企业的经济效益也就越好，企业就能在激烈的市场竞争中发展壮大，就能在激烈的卖方市场中生存，进而迎接微利市场的到来。 如何 降低施工成本进而降低住宅价格 ,提高企业开发项目的投资收益 ,这是所有房地产企
2、业所面临的难点 。 针对房地产行业的特点， 本 文首先阐 述 了房地产项目（住宅）建设的成本构成 ， 通过分析成本构成的因素 ， 找出了房地产开发企业可以控制的部分 。 其次，简单介绍了施工成本的组成 ，施工成本的控制并结合案例找出影响施工成本的因素 如材料因素、工期因素 。最后，根据上述分析， 从企业自行施工和分包施工两个角度分别 提出了控制住宅的价格的方法和策略。 关键字： 房地产项目开发 施工成本 成本控制 住宅价格 The study on effect and control of construction cost in residential price ABSTRACT Wit
3、h Chinas accession to the WTO, the increasingly fierce market competition, the real estate industry profits have bid farewell to the era, the profit margin is profit levels return to normal society, the real estate industry has entered the era of precision farming, increasing the level of profession
4、alism, more detailed division of labor, the situation forced the Variable extensive business development for the management of intensive management, and development of the precise control of costs, strengthen the development of cost-control real estate development as the core competitiveness 2 of en
5、terprises to improve the important factors. Who can effectively control the future cost of Jianan, in the markets ability to land the stronger, the economic efficiency of enterprises it better, and enterprises will be able to fierce competition in the market development and growth, will be able to s
6、urvive the fierce sellers market, thereby Greeted the arrival of meager profit market. How to reduce construction costs further reduce housing prices, improve enterprise development projects investment income, which is the property of all the difficulties faced by enterprises. Against the characteri
7、stics of the real estate industry, the paper described the first real estate projects (residential) building cost structure, through a cost analysis of the factors to identify the developer can control the part. Second, the brief account of the composition of the construction cost, construction cost
8、 control and combine the cases to identify the impact of the construction cost factors such as materials, construction period factors. Finally, in accordance with the above analysis, from the enterprise on its own construction and the construction of two sub-point of the respective control domestic
9、prices of the methods and strategies. Key words: Real estate project development Construction costs Cost Control Residential prices 3 目 录 第一章 绪论 . 1 1.1 选题的意义 . 1 1.1.1 选题的背景 . 1 1.1.2 选题目的 . 2 1.2 主要研究内容 . 2 第二章 住宅价格的影响因素 . 4 2.1 有关住宅价格构成的理论依据 . 4 2.1.1 住宅价格的理论构成 . 4 2.1.2 住宅价格的影响因素 . 6 2.2 住宅成本影响因
10、素分析 . 7 第三章 施工成本对住宅价格的影响 . 9 3.1 施工成本组成 . 9 3.2 施工成本控制及造 成成本失控的原因 . 9 3.2.1 施工成本控制 . 9 3.2.2 案例分析影响施工成本的因素 . 9 第四章 住宅施工成本的控制方法和策略 . 15 4.1 自行施工的成本控制措施 . 15 4.2 分包施工的施工企业的成本控制措施 . 20 4.3 自行施工的成本控制案例 . 21 结束语 . 23 参考文献 . 24 致 谢 . 25 外文文献 . 26 中文译文 . 33 天津理工大学 2008 届本科毕业论文 1 第一章 绪论 1.1 选题的意义 1.1.1选题的背景
11、 房地产，特别是住宅， 是人们生活和工作的 重要场所。住宅作为居住生活空间，是其他商品无法替代的， 是城市居民个人和家庭生活的必需品。经过 20多年的改革，我国住宅产业的发展已经初具规模，成为新的经济 增长点，对国民经济的发展和人民群众生活水平的提高产生了积极的影响。住宅产业在社会经济发展和居民生活中的地位越来越重要，房地产市场结构逐渐趋向合理，我国各城市的住宅市场已经形成，并在不断地得到完善。特别是自 1998年房地产市场复苏以来，投资额、开工竣工面积、销售额连续保持两位数字的增长速度，已发展成为与人民生产、生活息息相关的支柱产业。 最近几年房地产成为政府和普通老百姓都非常关心的话题，尤其是
12、持续上涨的房价，更是有人欢喜有人忧。据国家统计局数据， 2004 年商品房平均价格同比增长 14.4%，其中商品住宅价格同 比增长 12%，首次出现两位数增长，首次超过居民收入增长，少数城市房价涨幅超过 20%,房价相对偏高。在这样的情况下，政府加大了管理力度，特别是对房地产市场加大了宏观调控，于 2004 年出台了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知和关于促进房地产市场持续健康发展的通知，两个文件严格控制房地产开发贷款、土地贷款和土地储备贷款的发放，随后政府又出台了一系列针对房地产市场的宏观政策。随着这些宏观政策的出台，部分城市的房价已有所回落，全国的平均房价的涨幅也有所减缓，成交量萎缩，
13、从而加剧了房地产企业之间的竞争。 近期 楼市显示，各项宏观调控措施的政策效应开始逐渐显现，叹息、期待、观望的都有，楼市也每况愈下，要想不“冷”都难。一些新楼盘纷纷推迟开盘，降价和促销似乎成了 房地产开发企业 最后一搏的希望。种种迹象表明，中国房地产正处于何去何从的十字路口，也正像一些“知名人士”说得房地产的“冬天”来了 13。 随着宏观调控的加剧和市场竞争的日趋激烈，房地产正告别“暴利”时代，利润的回归是必然趋势。所以， 房地产开发企业 应该在政府的宏观调控的背景下，走好每一步。具体说，就是要练好内功，迎接微利时代的到来。为此企业只能通过采取降低投资 成本的手段来维持合理地利润空间，这就要求
14、房地产开发企业 精化管理，项目的开发建设成本自始至终要实现精确控制，以达到微利、合理的市场竞争。 另外，在我国加入 WTO 后，我国房地产开发企业面临与外资企业竞争的局面。而就目前我国房地产开发企业的管理水平而言，与国外企业相比还有一段距离，外资企业的进入势必对我国房地产开发企业造成极大威胁，加快房地产市场优胜劣汰的进程，部分实力较差的中小企业可能将会面临破产境地。 天津理工大学 2008 届本科毕业论文 2 可见，我国的房地产开发企业要与外资企业竞争必须提高企业的管理水平，同时随着政府宏观调控政策的实施，消费者购房 理性不断增加，商品房价格上涨速度明显放缓。由这些因素可知，房地产管理中的成本
15、控制管理将会是房地产开发企业管理中的重中之重，因此房地产开发企业必须加大成本控制力度，革新成本控制的理念，建立一个全过程、全方位的成本控制系统，使项目运作各阶段彼此相互影响、相互制约、相互作用，从而达到有效降低成本的作用，降低内部消耗，从而提高企业的经营利润，提高企业的竞争能力以及企业对市场的应变能力。 1.1.2选题目的 企业存在的终极目的是 利润最大化 .实现利润无非是 “开源节流” 。“开源”要求企业对现有资源通过整合，发挥其最大效益 ；“节流”即降低、控制成本费用。对房地产开发企业而言 ,“开源”即是最大限度挖掘项目潜在价值，提高附加值 ； “节流”就是对项目成本费用进行控制 12。
16、加入世贸组织后，我国对国外房地产投资商实行国民待遇，对本地 房地产开发企业 的保护和对 房地产开发企业 的投资限制随之取消。伴随着一系列土地供应式的改革以及土地招投标和拍卖措施的引进，今后在土地的获得上将进一步公开、公平、公正，即在同等条件下谁给付的土地出让金多土地就给谁。由于房地产开发的成本主要由土地成本和建安成本这两块构成，在土地成本不变或相应增加的情况下，今后哪 个 房地产开发企业 能有效地控制建安成本，它在市场中获得土地的能力就越强，企业的经济效益也就越好，企业就能在激烈的市场竞争中发展壮大。 所以， 房地产开发企业 都要重视建安成本的 控制，这对企业未来的发展非常重要，是每个房地产开
17、发企业都必须面对的问题。因此，研究如何控制建安成本将有非常重要的意义 12。 本文将通过在住宅开发建设施工的过程中，房地产开发企业如何通过具体施工的管理、施工成本的控制来降低住宅开发的建安成本，进而降低住宅的开发成本 ，影响住宅的价格。 1.2 主要研究内容 本文是站在住宅开发过程中项目部 的角度 对施工成本中对住宅价格影响因素进行分析、研究，主要研究内容包括以下方面 : 1、 对我国的住宅价格的组成进行研究，找出开发商最容易最应该并能控制的部分。 2、 站在具体的项目部的 角度 ,研究分析住宅价格中施工成本的组成。 3、 通过某个住宅的具体案例分析，找出施工成本中影响价格的主要因素，并提出相
18、应的控制方法和策略。 天津理工大学 2008 届本科毕业论文 3 图 1.1 技术路线图 Fig.1.1 the road map 本文除绪论 (第一章 )和结束语 (第五章 )外 ,主要包括三章内容。第二章，我国 住宅价格的组成。第三章， 施工成本的组成及施工成本中影响价格的因素的分析研究。第四 章，提出控制住宅价格的方法和策略 。其中第三章、第四章是本论文的研究的重点 。论文采用的技术路线如图 1.1 所示。 第一章绪论部分， 问题的提出，通过分 析当前建筑行业的形势，指出成本控制的重要以及本论文研究的目的； 提出本文的研究方法 ； 简要介绍本文的研究内容。 第二章 我国住宅价格的组成。首
19、先 介绍住宅价格的理论构成，接着介绍影响他各个方面因素 ,并分析他们对住宅价格的影响程度，通过对各因 素影响程度的分析找出最有利于控制的因素。 针对这因素站在具体施工部门 的角度研究施工成本的组成 。 第三章施工成本的组成，通过具体的案例找出施工成本中可以影响住宅价格的因素进行研究。 第四章针对第三章分析出的施工成本中影响价格的因素， 提出控制住宅价格的方法和策略 。 第五章 结束语 总结 部分主要包括：本文写作过程的回顾，本文主要观点 。 背景和问题 思路、方法和技术路线 住宅价格的组成 施工成本的组成 分析施工成本中影响住宅价格的主要因素 提出控制住宅价格的方法和策略 天津理工大学 200
20、8 届本科毕业论文 4 第二章 住宅价格的影响因素 2.1 有关住宅价格构成的理论依据 2.1.1住宅价格的理论构成 根据马克思的价值学说，住宅 的价格由地产的经济实现形式和劳动价值所组成。住宅 理论价格构成的四个基本要素是 ： 1、 土地权属的经济实现 :土地权属是住房价格的外生因素，使住房的价格大大高于其内在价值。 2、 物化劳动 ： 及住房开发经营全过程中所消耗的各种生产资料的价值。 3、 活劳动中的必要劳动 ： 即必要劳动的报酬支出。 4、 活劳动中的剩余劳动 :其货币表现为盈利 2。 房地产的销售价格通常由成本、税费、利润三方面构成，其中成本又包括土地成本 (包括土地出让金、获得土地
21、所发生的税费 )、拆迁安置成本、建安成本、营销管理成本等几部分构成，而在房地产销售价格中利润部分通常是房地产开发商的期望利润，而不是实际发生的利润。 在实际生活中 ，住宅价格由以下几大部分组成： 1、住宅开发成本费用 2、期间费用，包括管理费用、财务费用和销售费用 3、税金，包括营业税、城市维护建设税、教育附加税等 4、 依法应当缴纳的其他行政性事业性收费 5、 利润 住宅开发成本包括土地成本、工程建设成本、相关税费、管理费用和筹资成本等 (如图2.1)。房地产是一种商品，而它又区别于其他商品，购买的不仅是建筑物本身，还包括诸如环境、设施等各方面。 13 1、土地成本 土地对于整个社会而言是一
22、种稀缺资源，因此建造商品房所占用的土地必须支付相应的土地费用。土地成本主要包 括以下几部分 :征地补偿费用、拆迁补偿费、土地出让金、基础设施配套建设费。 （ 1） 征地补偿费用 指国家依法将原属于农民集体所有的土地转为国有土地，支付给农村集体经济组织的土地补偿费、安置补助费等。具体包括土地补偿费、安置补助费、青苗及树木补偿费等。 （ 2） 拆迁补偿费 指拆迁人依法对被拆除房屋及其附属物的所有人和使用人给予的补偿。 天津理工大学 2008 届本科毕业论文 5 （ 3） 土地出让金 是国家作为土地所有者向开发商收取的一定年限的土地使用费。出让金高低因地段、用途、规划指标等不同而变化。 （ 4） 基
23、础设施配套建设费 是指建设单位投资建设红线内、外管线 所需费用。 2、 工程建设成本 工程建设成本包括房地产开发项目的前期工程费用、建筑成本、公共配套设施费用等 （ 1）前期费用 主要包括三通一平费用和专业费用。三通一平费是指使建筑地段的土地平整，达到通水、通电、通路等投入的资金，专业费用指支付设计公司总体规划、房型设计等费用。 （ 2）建筑成本 主要包括建筑材料费、施工费用、人工成本等。建筑成本是房地产开发成本的直接构成本部分，其费用的高低直接影响开发项目结构、功能、质量。开发项目本身质量的差别，主要区别在建筑成本上。 （ 3）公共配套设施费用 其主要包括开发商在水 、电、煤气、绿化、卫生、
24、教育等方面花费的资金。好的配套设施，虽然成本提高了，却为购房者提供了多方面的服务。 3、 相关税费 房地产开发过程的税费，不论是开发企业负担还是购房者负担，最终都构成房价，转移到购房者身上。主要税种有 :营业税及其附加、契税、企业所得税、房产税、印花税等。 4、 管理费用 指用于房地产开发到出售交付使用过程中，开发商管理人员所发生的一切费用等。 5、 筹资费用 房地产开发属于资金密集型，需要大量的资金。开发商通常会选择银行贷款来解决，这就产生了利息。 通过以上构成分析，可见房 地产开发成本分为三大部分，即土地成本、工程建设成本、其他费用（包括 相关税费、管理费用和筹资成本 ） 。 在这些费用中
25、，有些费用所占比例大，是主要费用，有些所占比例小，是次要费用。有些是变动费用，有些是固定费用。 有些可受房地产开发企业控制，有些则不被房地产开发企业所左右。 天津理工大学 2008 届本科毕业论文 6 图 2.1 房地产开发成本构成图 Fig.2.1 Real estate development costs constitute a map 2.1.2住宅价格的影响因素 1、 土地成 本 2004 年，国土资源部颁布第 71 号令 (关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知 )规定 2004 年 8月 31 号以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度，通过招拍挂上市
26、的土地要求是熟地，熟地指已具备一定的供水、排水、供电、通讯、通气、道路等基础设施条件和完成地上建筑物、构筑物动拆迁的形成建设用地条件的土地。可见，通过招拍挂方式购买土地的交易价格中己包含了征地、拆迁补偿费用、土地出让金、基础设施配套建设费等，实际上通过招拍挂方式购买土地的交易价格就是 房地产开发企业 的支付的土地 成本。土地交易价格是由多种因素决定的，并且不受 房地产开发企业控制，是不可控的因素，因此本文 不过多研究。 7、 13 2、 工程建设成本 目前，工程建设成本一般占房地产开发总成本的 30%-40%左右，可见也是房地产总成本构成的主要因素，但不同设计方案的选择、新工艺、新材料的设计，
27、对材料的选择、 设备的选型、工程量的增减、材料价格的认定 、所选施工企业的价格要求等 ， 这些因素都直接影响单位建造成本。因为这些因素都属可变因素且房地产开发企业可以控制，所以值得深入研究，使房地产开发企业 能更好的控制开发成本 。 3、 相关税费、管理费用和筹资成本 房地产开发相关税费、管理费用和筹资成本与国家政策和各房地产企业自身的管理水平房地产开发成 本 土地成本 工程建设成本 相关税费、管理费用和筹资成本 征地、拆迁补偿 土地出让金 基础设施配套建设费 前期费用 建筑成本 公共配套设施费用 天津理工大学 2008 届本科毕业论文 7 和项目运作自有资金有关，通过以上对房地产成本比例分析
28、，可以看出在正常项目运作过程中该项成本所占比例不高，所以本文不对其进行详细的分析研究。 根据以上对房地产项 目成本构成及影响因素的分析，可知在房地产开发总成本中土地成本和 工程建设成本比重大，影响的因素多而且控制复杂，但因土地成本很大程度上取决于国家的政策法规等， 房地产开发企业 能自己实际控制的可操作性很低，所以控制工程建设成本就对整个房地产项目的成本控制 有决定的影响，值得关注。 2.2 住宅成本影响因素分析 工程建设成本包括前期费用、建筑成本、公共配套设施费用组成，其中影响最大，是可变费用中称之为主要费用的建筑成本中的建安成本费用。 笔者以一小高层住宅楼盘开发成本为案例，分析住宅成本的影
29、响因素。 1、建设规模 拟建 4幢地下 1 层地上 12层小高层，一梯二户，板式结构，每幢每层 5个单元，平均每户建筑面积： 103.75 平方米，层高 2.9 米 地块总面积： 21000 平方米 总建筑面积： 57260 平方米 其中：住宅商品房建筑面积 为 49800 平方米 规划容积率： 2.5（不包括地下停车库面积） 绿化率： 35% 总户数： 480 户 2、开发成本 明细 （项目开发所需建设成本具体估算过程） A、土地费用 A1、土地出让金： 4975 万元 A2、地块动拆迁费用 4000 1000=8400 万元 小计： 13375 万元（成本占比 45%） B、主体工程建设费 B1、住宅商品房 7171 万元 B2、独立式地下停车库 1478 万元 B3、公建配套设施 238 万元 B4、 变电所 925 万元 B5、室外网球场 54 万元 主体工程建设费合计： 9866 万元（成本占比 33%） 3、室外工程费 包括土方、道路、围墙、大门、绿化、上下水管道、管沟、庭院路灯、电缆、建筑小品等，按主体工程建设费的 12%估算：
