1、壹、预计销售收入产品 均价 （元/M2） 面积 销售收入 类型 细分 说明 （可售） （元）商铺 沿街 服务用房也纳入商铺销售 10000 18000 180000000车位 地下车位 按户均0.6个车位计算, 每个建筑面积约40平方米(未计入建筑面积)6万元/个 990个 59400000住宅别墅 联排、双联、独栋的整体均价地下室不计入销售面积 8000 27500 220000000高层 4300 275040 1182672000合计 320540 1642072000贰、税金序列 税收名称 缴纳依据 高层应纳税金（元）商铺应纳税金（元） 别墅应纳税金（元）1 营业税(车位收入纳入高层）
2、销售收入5 62103600 9000000 110000002 城市维护建设税 营业税7 4347252 630000 7700003 教育附加税 营业税4 2484144 360000 4400004 印花税 销售收入0.05% 621036 90000 1100005 土地增值税商业销售收入2.5% 4500000住宅销售收入2% 24841440 44000006 企业所得税（核定征收）销售收入15%25% 46577700 6750000 8250000合计 140975172 21330000 24970000折合建筑面积税金成本税金/建筑面积 554 908叁、前期工程费及建安费
3、类别明细 高层 商铺 别墅 备注一、前期工程费 30 30 30二、设计费 40 40 60 根据实际(已包含地下室的设计费)三、建安费（合计）1520 1190 1620 不含地下室部分建筑成本1、土建(含门窗) 1200 1000 1300 别墅部分门窗、外墙费用较高2、室内水电 100 50 803、桩基回土 120 40 404、绿化、景观 100 100 200肆、公共配套类别明细 住宅（高层） 商铺 别墅 备注四、公共配套（合计）477 267 3271、永久水 30 25 252、永久电 200 180 200 可变数字，可与供电部门谈3、邮电 4 4 44、有线 8 8 85、
4、电梯、消防 100 0 06、智能化 40 10 507、管道燃气 30 30 30伍、市政设施及规划类别明细 高层 商铺 别墅五、市政设施及规划91 91 911、市政配套费 50 50 502、白蚁 2 2 23、规划技术放验费2 2 24、散装、墙改 5 5 55、招投标 2 2 26、质监费 4 4 47、监理费 4 4 48、特种垃圾接入 2 2 29、垃圾房、信报箱、电表箱 6 6 610、初始登记测绘 5 5 511、物业居委移交 2 2 212、决算审计 1 1 113、防雷审核 1 1 114、档案费 3 3 315、环评 2 2 2陆、其他费用类别明细 高层 商铺 别墅 总
5、费用 占总销比例六、销售、推广费 100 100 100 32054000 1.95%七、管理费 20 20 20 6410800 0.39%八、不可预见费 20 20 20 6410800 0.39%九、利息 120 120 120 38464800暂以最高地价假定，土地及其他成本之和的40%，按年息5.8%占用一年柒、地下室成本类别明细 高层 商铺 别墅 备注十、地下室造价（高层与商业统一计算） 130680000 27500000按车位比例为1：0.6，每户40平方米，高层地下室预计为39600平米，平均工程造价（包含水电）为3300元/平米； 别墅地下室基本均为半地下室构造，层高均不超
6、过2.2米，预计为11000平方米。造价（包含水电）为2500元/平米。折合单位建面成本 446 1000成本汇总类别明细 高层 商铺 别墅 备注一至九项总和（元/平） 2418 1878 2388高层和商铺为一个地块上的不同产品，则统一计算一至九项成本（元) 665046720 33804000 65670000一至九项成本折合单位成本(元/平方） 2385 2388地下室造价折合单位成本（元/平方） 446 1000税金折合单位成本（元/平方） 554 908折合单位建面总成本 3385 4296成本总额 991835892 118140000A地块预期利润率 27% 20% 12% 8%
7、 备注假设地价（万/亩） 500000 700000 900000 1000000地块面积（M2） 53553 53553 53553 53553建筑面积（M2） 27500 27500 27500 27500净地价（元） 40164549 56230369 72296189 80329098土地成本（含契税） 41771131 58479584 75188036 83542262 净地价*1.04总销（元） 220000000 220000000 220000000 220000000成本汇总总额（元） 118140000 118140000 118140000 118140000楼面价(元
8、/M2) 1461 2045 2629 2921预期净利润 60088869 43380416 26671964 18317738BC地块预期利润率 24.30% 21.24% 16.65% 12.06% 备注假设地价（元/亩） 1000000 1200000 1500000 1800000地块面积（M2） 161045 161045 161045 161045建筑面积（M2） 293040 293040 293040 293040净地价（元） 241566292 289879551 362349438 434819326土地成本（含契税） 251228944 301474733 376843
9、416 452212099 净地价*1.04总销（元） 1642072000 1642072000 1642072000 1642072000成本汇总总额（元） 991835892 991835892 991835892 991835892楼面价(元/M2) 857 1029 1286 1543预期净利润 399007164 348761375 273392692 1980240091、以上为按常规情况下的成本核算，其中的资金占用、人防比例、规费收取标准和水电方面的收费等在周庄这样的乡镇，应该会有些减少的余地，而建造成本可能会因为对产品的品质要求，在建材等方面不排除有所增加的可能。2、因为项目
10、的周期可能会达到2年左右，无法预计房价的增值的空间大小，所以此因素未来进行考虑；利息成本并不准确，会根据项目周期的长短有一定的弹性，对于当地情况，项目启动一年开始收款应该不会有问题。3、对于A地块，如按目前的规划来看，由于乡镇的别墅，较高的价格暂不敢想象，超过100万/亩，利润不高；B、C地块，180万/亩以内拿地应该风险不大。4、对于A地块，实际操作时可以将容积率提高到1.0左右来规划；B、C地块可以将部分高层改为花园洋房，北侧高层变更为18层。洋房的价格将有一定的提高。5、对于3幅地块同时操作，有些营销、管理等工作就可以交叉，如果仅拿其中一块或两块地，则“六九“项的“单位面积成本”将相应有所增加。6、关于市场情况，以及销售的预估，在年前的调查报告已经有所预计，只要产品符合当地需求，热销应该不成问题。营售部3月21日陆、其他费用
