1、 房地产 企业 在开发项目过程中 的成本控制研究 摘 要 随着国民经济的发展 ，住房消费已成为我国居民消费的热点、新的投资品种和国民经济新的增长点，同时为房地产开发企业提供了良好的发展机遇。由于目前国内房地产市场竞争日趋激烈，房地产开发企业为了维持企业的生存和发展，必须努力降低开发项目的成本。因为成本控制是房地产项目开发管理中的一项重要内容，贯穿于房地产项目运作的整个过程。房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，取得良好的经济效益，就必须十分重视成本控制工作，切实提高成本管理水平，才能取得竞争中的成本 优势。因此做好开发项目的成本管理工作是当今房地产企业经营管理工作的重点，也是撰写本
2、文的目的所在。 本文第一章简单介绍了房地产的概念和开发特征以及成本控制的概念和重要性；第三、四 、五 章分别对房地产开发项目 的土地成本 、 建设成本 、 营销成本 的 影响因素 及有效控制进行了比较详细的论述和分析研究。最后，本文结合一个实际的开发案例，阐述了上述阶段的成本控制方法的实际运用。本文结论是将工程造价全过程控制及成本动态控制法运用到房地产项目成本控制中，更为有效的控制了开发成本。 关键词： 房地产 成本管理 成本控制 土地成本 建设成本 营销成本 Study on The Cost Control of Real Estate Development ABSTRACT With
3、rapid growth of Chinese national economy, housing consumption has become a hot spot and new investment item and a new economy growth point. It also offers a good opportunity to real estate development enterprises. However, competition in the current real estate market has intensified. A developer mu
4、st find an effective way to take advantage of lower cost in its projects for survive and grow. Cost control is an important part in the real estate development and management, which runs through the whole process in the real estate operation. In order to defeating others and achieving benefit in the
5、 fierce market competition, the real estate enterprises must pay more attention to cost control and improve the level of the management. Only in this way can a company maintain its competitive power. Therefore, cost management in development projects is a key to manage and operate modern real estate
6、 company. It also serves the purpose of writing dissertation. The paper includes follow parts: Chapter 1 briefly introduces concepts and importance of cost control in development projects integrated with status quo of the countrys real estate sector. Chapter 3 through 5 analysis and studies how to r
7、ationally determine and effectively control costs in the four stages of a projects, in land cost, construction cost and marketing cost. The final chapter uses typical cases to elaborate how to apply cost management theories to fulfill cost control tasks in a real estate development project. This pap
8、er concluded that the project will cost the entire process of cost control and dynamic control applied to the cost control in real estate projects, more effective control the development costs. Key words: Real Estate Cost Management Cost Control Land Cost Construction Cost Marketing Cost 目 录 第一章 绪论
9、. 1 1.1 研究背景 . 1 1.2 研究意义 . 2 1.3 文献综述 . 2 1.4 文章结构和主要内容 . 5 第二章 房地产开发 项目 的 概述 . 7 2.1 房地产开发的 基本理论和原则 . 7 2.1.1 房地产开发投资的构成 . 7 2.1.2 房地产开发成本控制的原则 . 7 2.2 房地产 开发 项目 的成本构成 . 8 第 三 章 房地 产开发 土地成本 控制 . 10 3.1 土地成本的影响因素 . 10 3.2 控制方法及策略 . 12 3.2.1 土地招拍挂出让方式 . 12 3.2.2 房地产项目用地竞买工作流程 . 13 3.2.3 土地竞买价格策略 . 1
10、4 第 四 章 房地产开发 工程建设成本 控制 . 17 4.1 工程建设成本的影响因素 . 17 4.1.1 投资决策阶段 影响因素 . 17 4.1.2 规划设计阶段影响因素 . 17 4.1.3 建设实施阶段影响因素 . 18 4.2 控制方法及策略 . 20 4.2.1 投资决策阶段 . 20 4.2.2 设计阶段 . 24 4.2.3 实 施阶段 . 26 4.2.4 决算阶段 . 28 第 五 章 房地产开发 营销成本 控制 . 30 5.1 营销成本的主要影响因素 . 31 5.2 营销成本 的 控制 方法 . 32 第 六 章 案例分析 . 34 6.1 土地成本部分 . 34
11、 6.2 工程建设成本部分 . 34 6.3 营销成本部分 . 40 第 七 章 结论与展望 . 41 7.1 全文总结 . 41 7.2 研究展望 . 41 参考文献 . 42 致 谢 . 44 天津理工大学 2008 届本科毕业论文 1 第一章 绪论 1.1 研究背景 我国房地产业经过二十多年的发展己初具规模，特别是自 1998 年房场复苏以来，投资额、开工竣工面积、销售额连续保持两位数字的 增长速发展成为与人民生产、生活息息相关的支柱产业。最近几年随着我国经济的 发展， 城市化进程的加快，大量农村人口转移到城市，在“有房才有家”的传统影响下，房地产市场供求两旺，房价也是节节高升。在我国现
12、有工资水平 下，房 价收入比已超过国际上 3-6 倍的水平 1，房价相对偏高。在这样的情况下，加大了管理力度，特别是对房地产市场加大了宏观调控，于 2004 年出台 了关 于进一步加强房地产信贷业务管理的通知和关于促进房地产市场持续 健康发 展的通知，两个文件严格控制房地产开发贷款、土地贷款和土地储备贷放，在 2005 年上半年 出台了一系列针对房地产市场的宏观政策。随着这 些宏观 政策的出台， 目前 部分城市的房价已有所回落，全国的平均房价的涨幅也有所 减缓， 成交量萎缩，从而加剧了房地产企业之间的竞争。 另外，在我国加入 WTO 的条约中房地产部分外资可以直接进入中 国市场， 房地产市场竞
13、争将会变得更加激烈。而就目前我国房 地产 业的管理水平而言，与国外企业相比还有一段距离，外资企业的进入势必 对我国 房地产开发企业造成极大威胁，加快房地产市场优胜劣汰的进程，部分实 力较差 的中小企业可能将会面临破产境地。 可见，我国的房地产企业要与外资企业竞争必须提高企业的 管理水平 ，同时 随着政府宏观调控政策的实施，消费者购房理性不断增加，商品房价格上 涨速度明显放缓。由这些因素可知，房地产在项目开发 中的成本控制管理将会是房地产业管理中的重中之重，因此房地产开发商必须加大成本控制力度，革新成 本控制 的理念，建立一个全过程、全方位的成本控制系统，使项目运作 各阶段彼此相互 影响、相互制
14、约、相互作用，从而达到有效降低成本的作用，从而提高企业的竞争能力以及企业对市场的应变能力。 房地产行业在国民经济中的地位举足轻重，对国民生产总值和社会发展的贡献相当大，成为政府积极调节宏观经济的重要杠杆。 2007 年房地产占 GDP 的比重已超过 9%，对国民经济增长每年贡献约为 12-13%，房地产开发投资占固定资产投资的比重提高到 17.9%以上，建造和使用中直接消耗的能源占全社会总能耗的 30%，已经成为启动内需，推动经济增长的关键力量。此外，房地产业的发展对国民经济的相关部门还有极大的带动作用，投资的乘数效应很大，对其他产业的带动值高达 1:3，就业带动值为 1:2，可提供大量就业机
15、会。有关部门调查显示，住宅产业能有效带动相关产业发展，涉及建筑、建材、钢铁、纺织等 50 多个工业部门上千种产品，也直接影响家电、家具、装饰等 产品和 金融 、旅游、运输、商业服务等行业，能创造较大的市场需求，拉动经济增长。国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（简称“ 18 号文件 ” ） 明确指出，房地产业已经成为国民经济支柱产业，这是国务院首次天津理工大学 2008 届本科毕业论文 2 在文件中明确肯定了房地产业的支柱产业地位。 1.2 研究意义 近几年来，我国房地产业发展迅速，房地产开发利润丰厚，不少房地产商还没有重视项目开发成本控制问题，或者是想控制成本却没有行之有效的办法和措施
16、。根据资料表明 ： 近二十年来我国房地产项目开发成本超过预算的情况非常普遍，大部分项目是在成本超支、工期延长的情况 下完成的。当前，我国房地产市场己初具规模，房地产项目正朝着大规模、高档化的方向发展 ;再加上国家宏观调控政策的出台，房地产市场竞争日益加剧。目前如何以最低的成本在规定的时间内开发出能够满足市场需求的房地产产品，是房地产企业需要关注的重要问题。 本文拟从房地产项目 开发 的全过程出发，对房地产开发成本构成要素进行分析、研究，并提出相应的对策，以提高房地产开发成本控制的水平，并期望能使开发 企业 更加重视项目决策、设计方面的成本控制，革新成本控制的理念和思维，为推动房地产业的健康发展
17、做出一定的贡献。另外，本文的研究对房地 产开发 企业 进一步有效地利用有限资源，对提高资源的利用效率将起到积极的作用。 进行房地产开发成本控制研究有以下现实意义： 第一 、进行房地产开发成本控制是保证项目开发成功的重要措施，是决定项目利润的重要因素。 第二 、进行房地产开发成本控制，降低支出，可以提高房地产开发企业的市场竞争力。 第三 、进行房地产开发成本控制，优化资源配置，使资源发挥最大化效益。 1.3 文献综述 最近几年，随着我国房地产业的升温，房地产价格不断高升，而房地产开发成本是其价格的重要组成本部分，所以房地产开发成本引起了多方面的关注，对其进行控 制研究也越来越多，并取得了丰硕的成
18、果。 吴成浩 (2005)5认为，对房地产项目工程造价的控制要立足于事先控制，不仅要反映投资决策、设计、发包和施工，更要主动地影响投资决策，影响设计、发包和施工，对工程造价进行全过程地控制。 冯伟 (2005)6认为，房地产开发项目全面成本管理与控制，必须是全过程、全方位，排除多种干扰因素进行的全面成本控制 ;只有建立健全激励竞争机制，坚持以人为本，层层签定目标责任书，赏罚分明，房地产开发企业才能取得良好的社会效益和经济效益。 刘佑清 (2006)7认为，房地产开发成本 的控制，就是对估算、预算、合同执行的全过程管理，计算出动态成本，并比较动态成本与目标成本， 找出差异， 最终达到成本控制的目
19、的。 金波 (2004)8认为，在项目策划阶段开发商应该着重考察投资环境，投资房地产产品的天津理工大学 2008 届本科毕业论文 3 市场价值，项目的工程类型与规模，经济技术指标，交通条件，市政配套情况，建材与设备的供应情况等，该阶段开发商的工作必须注意与可能发生的成本结合起来，对可能发生的项目成本起到总体控制的作用。 薛由庆 (2001)9指出，前期设计规划应充分应用价值工程原理，变事后的成本控制为事前积极的成本预控，利用行为 控制对成本进行监控，在行为控制上予以个人适当的权限，使每个人有充分发挥自己的能力和采用合理的成本行为的机会，把成本控制变成每个人自觉的行为。 王贵龙 (2002)10
20、提出，加强施工图设计阶段的技术经济分析，对设计方案进行优化选择，不仅从技术上，更重要的是从技术与经济相结合的前提下优化设计，在满足工程结构及使用功能的前提下，依据经济指标和综合效益选择设计方案。严格控制施工和设计阶段的不合理变更，对于非变更不可的，又提高工程施工合同造价的，一定要事前征得建设投资方的同意。 钱光辉 (2002)11提出，限额 设计可促使设计单位内部使设计与概预算形成有机的整体，克服相互脱节现象，从而增强大家的经济观念，在整个设计过程中，各自检查本专业的工程费用，切实做好造价控制工作。在具体的设计过程中，按照设计程序分阶段层层控制总投资，使其贯穿于可行性研究、初步设计、技术设计直
21、到施工图设计的各个阶段，形成纵向控制 ;各设计阶段，按各专业进行投资分解，分块限额，具体分配到单元和专业，形成横向控制。这样横向控制和纵向控制相结合，责任落实到人 .使设计人员由“画了算”转变为“算了画”，从根本上解决长期以来不能有效杜绝的“三超”现象。但提倡 限额设计并不是单纯的追求降低造价，应该坚持科学，采用优化设计使技术和经济紧密结合，通过技术比较，经济分析和效果评价，力求以最少的投入，创造最大的效益。 马宏图 (2002)12认为，通过工程限额设计来控制工程投资是一个综合性问题，不能片面强调节约投资，要正确处理技术与经济的对立统一是控制投资的关键环节。设计中既要反对片面强调节约，忽视技
22、术上的合理要求，使项目达不到使用要求的功能，又要反对重技术轻经济、设计保守浪费的现象。在保证工程设计要求和使用功能的前提下，通过对设计方案的经济分析比较，用法规政策、市场竞 争机制、优化设计等来推广工程限额设计，有效地控制工程投资。 王忠伟 (2006)13认为，针对当前房地产开发项目中设计不精、深度不够，设计人员经济观念淡薄、设计变更随意性大的倾向，在选定设计单位签订设计合同时，应增设关于设计变更及修改的费用额度限制等条款。如约定由于设计原因导致项目实施时需要变更设计，当设计变更费超出施工合同价的某一比例如 5%时，扣罚一定比例的设计费。这样做有利于对设计规范、标准工程量与概预算指标等进行各
23、方面的控制，是一种有效的举措。 费树林 (2005)14提出，在项目实施建设阶段抓好 施工图审核与细化，对施工图纸的审核与细化质量越高，在建设准备工作中针对性就越强，成本控制着力点就越准确，成本管理和控制工作就越有成效。 贺勇 (2002)15认为，建筑工程施工周期长，施工期间材料价格变化较大，因而我国建筑造价实行的是动态管理，材料差价占建安造价的 15%-25%，故要求开发商对材料价格的变化天津理工大学 2008 届本科毕业论文 4 要有较全面的了解，经常进行市场调研，合理确定材料差价。 徐晓音 (2001)16认为，材料采购成本控制主要体现为材料采购、运输、储存的成本控制，只有降低材料采购
24、价格、储存成本、运输费用，做到“三比一算 ” (比质量、比价格、比运距 )综合计算成本， 才 能有效降低材料成本。 王怀、田涛 (2005)17认为，引起房地产开发项目工程造价变化的因素主要有三个方面 ： 市场信息。投资期的财政政策，利率、汇率、建材行情等，对市场信息掌握的准确与否直接影响方案的可行性，继而影响项目的收益率。比如，在某项建材价格波动极大的情况下，建安费就会有很大波动。 政策因素。包括产业政策、投资政策、技术经济政策、国家、地区及行业发展规划等。 技术因素。新技术的采用影响造价的变动。 要进行严格周密的调查和收集资料，充分利用政府和协会 发布的工程造价信息，建立企业信息库资源，造
25、价师掌握这些因素，可以做出准确的估计和预测，形成投资估算，为下个阶段造价的控制打好基础。 史建东 (2005)18指出，招拍挂实施后开发商获取土地的价格未必就比原来协议出让的价格高，因为协议出让，虽然成交的价格很低，但是中间的寻租成本很高，而最先拿到地的很可能不是开发商，而是具有强势政府背景的人，他们要吃掉一大块，这在协议出让的价格中，是不会体现出来的。 焦恒 (2005)19提出，实行招标、拍卖、挂牌出让制度，才能建立真正意义上的土地市场，也才会有土地市场的竞 争。通过市场竞争，土地的真实价格得到了体现，并从源头上有效地遏制了土地寻租现象发生，有利于市场竞争。 杨东 (2005)20提出，运
26、用供应链的合作伙伴管理模式，能够增强房地产企业核心竞争力，控制和降低房地产开发成本。 杨爱华 (2005)21通过研究，提出绿色供应链管理的理念，实施敏捷化、集成化、信息化、约束化策略，对于房地产开发企业降低其开发成本，提高项目品质，增强核心竞争力具有重要的现实意义。 通过以上对有关于房地产成本控制研究成果的综述，可以看出 ： 全过程控制、全寿命控制、全面成本控制都是从成本 的控制的领域进行研究，都较为宏观，而在实际项目运作中不易操作。 对于成本控制的方法，比如限额设计、三算对比等方法，其控制的目标都是静态的，由于市场是变化的，目标不能及时的更新，所以目标控制就不能落到实处，同时，也加大了工作
27、的难度。 在建设的各阶段成本控制受的人为因素影响也较大，没有完善的制度进行约束。现阶段房地产开发商一般处在主导地位，与设计单位、施工承包商是控制与被控制的关系，互相争利的关系，不能发挥这些供应链上企业的主动性，可能是显成本降低了，但实际成本未必降低，而且给可能增加项目运作的风险。 房 地产企业供应链管理理论还处在起步、探索阶段。杨东、单良等在供应链管理模式天津理工大学 2008 届本科毕业论文 5 的作用、以房地产企业为核心的供应链组成、合作伙伴的选择等方面进行了初步研究，实践中运用不多。 另外，我国当前房地产项目开发成本的构成己与计划经济时代成本构成相差甚远，与国外的房地产项目成本构成也有所
28、不同，特别是在土地成本方面，在计划经济时期，可以通过划拨、协议方式获取，在目前国有土地出让实行招拍挂的条件下，土地成本大大增加，占房地产项目成本的比重之大也是国外少有的，而对我国当前房地产项目土地成本控制方面还很少有较深入的研究。 1.4 文章 结构和主要内容 本文采用了定量研究和定性研究相结合、理论研究与实际研究相结合的方法，综合运用前人的研究成果，提出有效的控制房地产项目开发成本控制的办法。 研究内容主要包括以下几个方面（全文结构框架如图 1.1 所示）： 第一章，绪论。主要介绍了本文的选题背景、意义，并且给出研究方法以及总结了本文的研究内容。 第二章，房地产项目开发的对象和范围。该章对房
29、地产项目开发成本的概念和构成进行了界定，将房地产开发成本构成划分为土地成本、工程建设成本、营销成本三个部分。 第三章，土地成本。该章对土地成本的构成进行详细分析， 找出影响该成本的主要因素，并提出相应的解决办法及策略。 第四章，工程建设成本。该章对工程建设成本的构成进行详细分析，找出影响该成本的主要因素，并提出相应的解决办法及策略。 第五章，营销成本。该章对营销成本的构成进行详细分析，找出影响该成本的主要因素，并提出相应的解决办法及策略。 第六章，案例分析。该章结合一个实际案例，将以前章节中所提出的方法容入其中，体现出实际的运用效果，对本文所提出的理论及方法加以肯定。 第七章，结论。对全文进行总结。 天津理工大学 2008 届本科毕业论文 6 图 1.1 论文框架 Fig.1.1 Frame of the Dissertation 第一章 绪论 第二章 房地产开发项目的概述 房地产开发成本构成的界定 房地产开发的基本原则和理论 第四章 工程建设成本 第三章 土地成本 第五章 营销成本 主要影响因素 相应的办法及策略 第六章 案例分析 第七章 结论
