1、I 房地产开发 项目 前期 成本 控制 基于业主角度的研究 摘 要 房地产开发项目的前期成本控制，是每个房地产企业都非常关心的问题，它是项目能否成功的关键。成本控制理论是成本管理中非常重要的部分，其研究为企业有效控制项目成本提供了理论参考，并起到通过控制项目成本达到控制项目进度和质量的作用。 本文分析了房地产开发项目前期成本的构成，通过对目前我国房地产开发项目前期主要问题的研究，找出了影响房地产开发项目成本控制的关键因素；同时，结合房地产开发项目前期的工作流程，应用 WBS 分解结构、价值工程等现代项目管理手段 ，提出了解决前期成本控制问题的解决措施和建议；通过对成本动态流程的分析，构建了目标
2、成本控制体系。 希望 本文的研究结果对房地产开发企业有借鉴作用。 关键词： 房地产 前期成本控制 投资决策 The Cost Control of Real Estate Developing Projects in Earlier Stage Based on the perspective of the owners II ABSTRACT The cost control of real estate developing projects in earlier stage determines the success of the projects, no realty enterpr
3、ises do not care about it. It is the important part of cost management. The research of cost control theory can provide effective theoretic reference, and help enterprises to manage the progress and quality of the projects. This thesis analyzes the cost constitution of a real estate developing proje
4、ct, finds out some key influencing factors through researching the main issues of realty developing projects in earlier stage. Meanwhile, it produces some measures and establishes a system of object cost control with certain modern project management tools like WBS, the analytic hierarchy process. I
5、t will be useful for realty companies Key words： Real Estate Cost Control In Earlier Stage Investment Decision-making III 目 录 第一章 绪论 . 1 1.1 选题背景及意义 . 1 1.1.1 选题背景 . 1 1.1.2 选题意义 . 2 1.2 国内外研究动态 . 4 1.2.1 国外研究动态及成果 . 4 1.2.2 国内研究动态及成果 . 6 1.3 本文研究内容及基本框架 . 7 1.3.1 研究内容 . 7 1.3.2 基本框架 . 9 第二章 房地产开发项目
6、前期成本控制概述 . 10 2.1 房地产开发项目成本分析 . 10 2.1.1 房地产开发项目的阶段划分 . 10 2.1.2 房地产开发项目的主要流程 . 11 2.1.3 房地产开发项目的成本构成 . 12 2.2 房地产开发项目的前期工作 内容 . 12 2.2.1 项目构思与决策阶段 . 12 2.2.2 前期准备阶段 . 13 2.3 房地产开发前期成本控制的目标设定 . 14 2.3.1 决策阶段的成本控制目标 . 14 2.3.2 设计阶段的成本控制目标 . 14 第三章 房地产开发项目决策阶段的成本控制分析 . 16 3.1 决策阶段影响项目成本的主要因素 . 16 3.1.
7、1 项目所处地区的选择 . 16 3.1.2 项目所处位置的选择 . 16 3.1.3 项目建设规模与建设标准 . 16 3.1.4 规划方案的选定 . 17 3.2 房地产开发项目决策阶段成本控制的主要问题 . 17 3.2.1 可行性研究不科学 . 17 IV 3.2.2 市场定位不准确 . 18 3.2.3 投资估算不精确 . 20 3.3 房地产开发项目决策阶段的成本控制对策 . 22 3.3.1 重视可行性研究工作 . 22 3.3.2 正确进行市场定位 . 25 3.3.3 编制科学的投资估算 . 26 第四章 房地产开发项目设计阶段的成本控制分析 . 30 4.1 设计阶段影响工
8、程成本的主要因素 . 30 4.2 房地产开发项目设计阶段成本控制的主要问题 . 30 4.2.1 业主对设计影响投资的重要性认识不够 . 31 4.2.2 业主缺乏对优化设计的要求 . 31 4.2.3 业主对设计缺乏监控力度 . 32 4.3 房地产开发项目设计阶段的成本控 制对策 . 32 4.3.1 引入价值工程概念 . 33 4.3.2 实行设计方案招标 . 37 4.3.3 实行设计监理制度 . 39 4.3.4 实行限额设计 . 42 第五章 建立房地产开发项目目标成本控制体系 . 46 5.1 目标成本控制概述 . 46 5.1.1 目标成本制定的原则 . 46 5.1.2 目
9、标成本的制定方法 . 47 5.1.3 目标成本的制定程序 . 48 5.1.4 目标成本控制实施流程 . 48 5.2 前期目标成本（责任成本）分解 . 49 5.2.1 房地产项目前期工作分解结构 . 49 5.2.2 房地产项目前期工作最终交付成果结构 . 49 5.2.3 目标成本（责任成本）分解案例 . 51 5.3 前期目标成本控制 . 52 5.3.1 可行性研究阶段目标成本控制 . 52 5.3.2 规划设计阶段目标成本控制 . 52 5.4 建立责任成本控制体系 . 52 5.3.1 建立责任成本分级控制 . 53 5.3.2 建立责任成本信息反馈制度 . 53 5.5 建立
10、责任成本的核算与考核管理 . 54 V 5.5.1 建立责任成本的核算 . 54 5.5.2 建立责任成本的考核管理 . 54 第六章 结论 . 55 参考文献 . 56 致 谢 . 59 天津理工大学 2008 届本科毕业论文 1 第一章 绪论 1.1 选题背景及意义 1.1.1 选题背景 房地产行业在我国起源于 20 世纪 80 年代，至今仅有二十多年 的时间。随着中国改革开放以后国民经济的飞速发展，房地产行业在我国也 迅速发展壮大起来。 近年来房地 产行业已经成为我国活跃的经济增长点，早在 2002 年我们国家就已经将房地产确定为国民经济的支柱产业。房地产市场的运行情况，对经济社会的和谐
11、稳定发展和改善人民生活水平具有重要影响。 1998 年，为应对亚洲金融危机影响，中央做出扩大内需的战略部署，启动居民住房消费。同年，国务院颁布 23 号文件，推进住房制度改革，停止实物住房分配。当年上半年房地产开发建设投资增幅就达到 15.2%，一举扭转了上一年房地产投资负增长势头。从 1997 年到 2004 年，我国房地产开发投资额增长了 3.2 倍；从 1998 年到 2004年，城镇居民人均 住房建筑面积由近 19 平方米提高到约 24 平方米；从 1999 年到 2004 年，全国商品房销售面积从 1.45 亿平方米增加到 3.82 亿平方米。同时，发展房地产业，对于培育新的区域经济
12、增长点具有积极意义，在越来越多的地方，房地产业已成为当地财政收入的重要支柱。 1 据统计 1998 年以来每年房地产业拉动 GDP 增长都在一个百分点以上，房地产业己经成为我国经济发展的一大支柱产业 ，我国房地产业在 1998-2003 年的投资及其在固定资产投资中所占比重的情况见 表 1.1。 表 1.1 1998-2003 年全国房地产投资及固定资产投 资情况 Table 1.1 1998-2003, the national real estate investment and fixed asset investment 单位：亿元 项目 1998 年 1999 年 2000 年 20
13、01 年 2002 年 2003 年 房地产投资 3580 4010 4902 6245 7736 10106 固定资产投资 28457 29876 32619 36898 43202 55118 房地产投资 占 国定资产 投资比重 12.58% 13.42% 15.03% 16.93% 17.91% 18.34% 资料来源：国家统计局 1998-2003 年的国民经济和社会发展统计报告 天津理工大学 2008 届本科毕业论文 2 随着中国市场经济的发展，近年来我国 房地产市场 开始逐步规范，较高的利润空间吸引着众多的投资者加入到此行业的队伍中，房地产市场的竞争也日趋激烈。因此，如何在这激烈的
14、市场竞争中求生存、求发展是摆在房地产开发企业面前的一个重要课题。而在相同的开发环境中，竞争 的 核心理所应当就是价格，而价格的高低又很大程度上取决于成本。因此，减少工程成本，降低产品市场价格，提高企业的投资收益，正是目前众 多房地产开发企业努力的目标。 目前我国的房地产业正在经历着黄金发展期，房地产业得到了空前的发展，房地产开发的投资和销售达到空前的规模，房地产业呈现出一派欣欣向荣的景象。房地产业的红火，导致巨额的资本迅速涌入房地产业，房地产 开发 企业的数量 也如雨后春笋一般膨胀起来，致使房地产企业之间的竞争也日趋激烈。 那么 ， 房地产 开发 企业如何在激烈的市场竞争中立于不败之地 ， 如
15、何在变化的市场环境中求得生存和发展 ， 成本自然是一个决定性因素。而目前国内的房地产 开 发企业的成本管理水平普遍较为落后，成本浪费情况严重，对企业而言 降低 了经济效 益， 对国家而言 造成经济资源的浪费。 因此，在房地产开发企业管理中，成本管理处于极其重要的地位。 成本控制理论是成本管理中非常重要的部分，它的研究为企业有效控制项目成本提供了理论参考，并起到通过控制项目成本达到控制项目进度和质量的作用。 1.1.2 选题意义 由于房地产具有投资数额巨大、投资周期较长、变现能力较差、市场的价格波动很大、供求状况的变化也相对复杂等特点，房地产开发企业在高收益的背后也同时蕴藏着很高的风险。房地产
16、开发 项目 的 建设要完成一个周期，需经过市场调研、项目选址、投资 决策 、规划设计、建设施工、营销 推广、物业服务等一系列过程，同时每一个环节又涉及到众多的方面和不同的部门，它们之间相互影响、相互制约、相互作用。 房地产企业是资金密集型企业，投资风险大、周期长，而且作业环节复杂。房地产开发项目在设计阶段完成之后，开发项目的原材料的选用、大型设备的选型 就都己经基本确定，所以开发项目的成本高低也已经基本确定 。所以有效的成本控制发生在项目 前期，而不是发生在 项目的建设阶段。在项目的建设阶段，大部分成本己经成为约束性成本，成本控制的弹性是非常小的。 如图 1.1 所示，我们可以明显看出：在项目
17、前期的决策阶段，对投资额的 影响程度高达95 100%；在规划设计阶段，这种影响有 75 95%左右；而在初步设计阶段，占到 30 75%左右；在施工图设计阶段，对投资额的影响程度只有 35%左右；到了项目的施工阶段，对投资额的影响程度只在 10%以下了。因此我们可以确定的说， 对 项目 的 投资总额 影响 最大的阶段就是项目前期的决策阶段和设计阶段。这是从投资控制角度来分析前期工作 成本控制 的重要性。 天津理工大学 2008 届本科毕业论文 3 图 1.1 各阶段对投资影响程度分析图 Fig. 1.1 Various stages to investment influence analy
18、sis chart 资料来源： 自绘 再者，从成本构成的角度来分析，根据国家有关资料显示，税收、行政费用以及各种不可预见的税费，加起来约占商品房成本的 30 40%左右。长期以来土地费用占房价的比重约为 10 15%左右。近年来伴随着招标拍卖挂牌出让国有土地使用权政策的逐步实施，土地费用所占比重有所上升，大部分项目所占比重约为 15 20%，有些特殊项目甚至达到 25% 30%以上。因此 ， 包括土地费用在内的各种费用约占商品房开发成本的 50 60%，可见其影响是巨大的。所以， 房地产开发商必须加 大 前期 工作对 项目 成本的控制力度 ，革新成本控制 的理念，在开发项目前期建立一个科学、有
19、效的成本控制系统，从而 有效降低成本，提高企业的经营利润，增强企业的竞争 能力以及企业对市场的 应变能力。 2 综上所述，如果在开发项目前期不能很好地对成本进行控制，就不能构筑一个很好的成本控制管理系统，那么 接下来 对整个项目的成本进行有效 控制将非常困难，甚至 有可能 造成成本失控的现象。 长期以来房地产开发企业普遍存在忽视项目前期 成本控制的问题。他们往往把主要精力放在项目的施工阶段，当然这也能起到一定的效果，但这并不能从源头上对成本进 行管理和控制。所以要着实有效 地进行项目的成本控制，就必须把管理和控制重点转移到项目的前期工作 上来，从而取得事半功倍的效果。 3 房地产开发企业在项目
20、的前期开发阶段，应根据企业的发展战略，结合项目所在的位置、环境等因素， 做好 决策阶段和设计阶段的成本控制。 本论文将通过分析房地产开发 前期 工作（ 包括决策阶段和设计阶段）对 控制项目成本 中重大 意义， 强调房地产前期 工作是否有效的控制了项目 成本是每个房地产项目能否成功的关键， 指出 在 房地 产开发 前期 工作中进行项目100% 95% 75% 35% 10% 1/4 1/2 3/4 决策初步设计 技术设计 施工图设计 施工阶段 项目进展时间 对投资的影响程度 Kelly（ 1982）的研究发现一个项目80% 的造价在方案设计阶段就已经确定，所以后续的控制只能影响到其余的 20%
21、投资。 Wootoon（ 1982）认为项目总造价中能受现场直接控制的部分在6%-20%之间。 天津理工大学 2008 届本科毕业论文 4 成本控制所面临的主要问题和解决方法 ， 通过对成本动态流程的分析，构 建了 房地产开发项目的 目标成本控制体系 。 本论文研究的意义在于 希望能够 通过 我 的研究，使房地产开发商更加重视项目前期 的 成本控制管理 ， 了解 在项目前期有效的成本控制 方法，使房地产开发企业的建设资金和物质资源得到充分的利用，为房地产总体项目成本控制打下良好的基 础。 1.2 国内外研究动态 由于本论文研究的房地产开发项目受地域、政策、材料价格等诸多因素影响较大，所以简单的
22、对不同国家的不同开发项目的成本控制进行比较，显然不具有实质意义。但是，国外先进的成本管理经验还是值得我们学习和借鉴的。 1.2.1 国外研究动态及成果 面对新的经营环境，不少国家从不同侧面对传统的成本管理进行了修正，试图寻找一种更加有效的管理方法。在这方面，美国、日本、和德国做出了一些较有代表性的成果。其中有代表性的有价值工程、成本企划和成本位置管理。 1、价值工程 首次将价值工程应用于建筑业的美国工程师是 A.J.DellIsola,1963 年 ， 通过他的介绍和推荐 ， 美国海军后勤工程部正式将应用价值工程的激励条款写入建筑工程承包合同 ， 并在具体的工程项目中加以运用。价值工程在海军后
23、勤工程部成功应用的经验 ， 很快在美国其它政府工程管理部门中推广开来 ， 并取得 了十分显著的经济效益 ， 在美国建筑业应用价值工程的头 10 年里 ， 仅军队工程处一个部门就节约工程投资约 2 亿美元。鉴于价值工程在降低工程成本 ， 提高政府投资效益等方面的巨大潜力 ， 美国公共建筑管理部门 1968 年做出决定 ，将应用价值工程作为一项强制性条款包含在建筑设计和施工合同中，这一举措迅速被美国航天工程部门、联邦高速公路管理部门和城市环境保护部门所效法 ， 由于政府相关部门大力推动 ， 价值工程在美国建筑业中的应用逐渐形成热潮。 4 通过书籍、学术交流、国际会议和科研合作等方式 ， 在 80
24、年代中后期 ， 美国在建筑业中应 用价值工程的经验逐渐传播到英、日、澳、加、德等国。这些国家结合本国建筑业实际情况 ， 发展和创造出适合在本国建筑业中应用的模式。 目前 ， 就世界范围来看 ， 价值工程在建筑业中的应用正处于良好的发展势头 5。 美国价值工程师协会对价值工程的定义是价值工程是一种以功能分析为导向的系统群体决策方法，它的目的是增加产品、系统或服务的价值。通常这种价值的增加是通过降低成本来实现，也可以通过提高顾客需要的功能来实现。 该定义明确指出降低产品成本是价值工程的重要目标，而大量的实践经验也证实了价值工程在降低工程项目成本，特别是在消除 不必要工程成本方面的独特功效。 6 天
25、津理工大学 2008 届本科毕业论文 5 美国建筑业应用价值工程的统计结果显示 ： 一般情况下应用价值工程可以降低整个建设项目初始投资 5% 10%左右，同时可以降低项目建成后的运行费用 5% 10%，在某些情况下这一节约的比例更是可以高达 35%以上，而整个价值工程研究的投入经费仅为项目建设成本的 0.1% 0.3%。同时 ,价值工程是一种群体参与的创造和决策过程，它有效地保证了客户、业主、建筑设计人员、咨询专家和承包商之间的充分交流，通过信息交流会 ,特别是通过功能分析的方式，可以条理清晰地展现客户对项目的功能要求， 使得参与项目的设计人员、施工人员和其它相关人员对客户的利益有充分的理解和
26、认识，在很大程度上让专业人员的思维由“正确地建设工程项目”转变为“建设正确的工程项目”，从而实现真正意义上的“客户第一”，切实保证客户所要求的价值在工程项目中得以实现。另外，价值工程通过其特有的研究形式和方法 (如头脑风暴法等 )让各个专业的代表在一起畅所欲言，充分交流，不但可以统一认识，打破各个专业的界限和隔膜 ,而且常常会创造出意想不到的优秀设计和施工方案 。 7 2、成本策划 所谓成本策划，就是在新产品的开发、设计阶段，根据产品寿命周期 中期望实现的销售金额、利润等来设定成本目标，通过对产品的计划开发、设计等活动来达到该目标。以往，只是在大量生产开始后才考虑降低成本，现在，成本策划处于与
27、成本控制同样甚至更加重要的位置。 由于各企业降低成本的工作已有了相当的进展 ,产品寿命周期的缩短 ,在生产过程中降低成本的余地已相对减少。因此 ,随着企业生产环境及市场消费状况的变化 ,仅靠在生产过程中改善成本已很难奏效 ,这样降低成本的活动便转移到产品的开发、设计阶段。 89 日本是资本主义国家的后起之秀，在此之前，北美和欧洲己经积累了丰富的成本管理理论，为日本 的借鉴创造了条件，日本的成本管理是从“拿来”开始，逐步形成具有日本特色的现代成本管理理论。 成本企划是日本成本管理的代表模式，在当今的日本，谈到成本管理可以说必须谈到成本企划，由此可见成本企划在日本的现代成本管理上所处的重要地位 1
28、0。 成本企划的鼻祖当推丰田汽车公司，除丰田汽车之外，日产汽车公司在 1966 年开发 SUNNY 车时实施所谓“新车开发成本管理” 之后大略经历了与丰田类似的发展过程，形成了有其自身特色的成本企划体制。 11 尽管成本企划在 60 年代的汽车制造业就开始有其雏形，但真正开始视其为确保 目标利润的手段，即将成本企划的对象空间扩展到开发设计的前阶段，还是 1973 年第一次石油危机之后的事。当时的汽车业为满足政府制定的排气规则，成本大幅度上升，传统的成本管理对此根本无能为力，所以只有力求从改变设计上寻求突破口。非装配企业运用成本企划则是在 80 年代后才出现的，这表明进入 80 年代后，成本企划具有大幅度降低成本的功效这一点已成为整个日本企业界的共识，在操作上在 80 年代后期也趋于更为成熟。进入 90 年代，成本企划的思想对一些欧美国家产生了较大的影响，不少学者开始从理论上开始研究。 12 成本企划本质上是一种成本控制方法，是确保目标成本得以实现的重要工具。其在成本核算方面没有新的考虑，实质上仍是采用传统的方法。这充分反映了日本成本管理的特点，即重控制、轻核算。正像日本学者 Toshiro Hiromoto 所指出的那样，日本公司使用会计体
