1、 建设项目全生命周期成本分析 的研究 摘要 近年来，我国经济迅猛发展，在这样的 发展大潮中，我国的建筑业作为一项支柱产业也得到了巨大发展。 但是，在这样一个数据高速增长的背后，由于工程项目决策不科学 ,工程设计不合理，工程管理跟不上，而导致了诸多 问题，如 工程的投资规模失控、施工质量不稳定，造成了投资的浪费。 在这样的背景下， 我国现有的工程管理模式迫切需要改革，尤其是在工程管理中起重要作用的造价管理模式 ， 已经难以满足现阶段工程造价管理的需要了。因此，本文对全生命周期造价管理模式进行了讨论分析 ，希望可以通过借鉴全生命周 期的造价管理模式，解决我国现阶段工程项目中出现的各种问题。 本课题
2、的研究在客观比较当前中国与英国工程造价管理方式的基础上，针对目前中国造价管理中存在的问题用比较的方法，从管理主体、计价依据和方法、工程管理方式等 几个方面对比中国与英国在工程造价管理方面的差别，并分析其中的不同 。分析了全生命周期成本的主要内容与影响因素，并给出了各自的计算方法。同时，应用类似工程估算的方法，分析研究了新建项目投资估算的流程和方法，并给出案例加以分析。 关键词 : 工程造价 管理 全生命周期 成本分析 估算方法 Research on the Construction Project Life-Cycle Cost Analysis ABSTRACT In recent yea
3、rs, the economy of our country is developed rapidly, in such a development situation, the construction of our country has got enormous development as a pillar industry. However, behind the ones that grow at top speed in such a datum, the policy of the project is not scientifically, the engineering d
4、esign is unreasonable, and the construction management lagged behind, which caused a lot of problem. The scale of investment of the project is out of control, the construction quality is unstable， cause the waste of investment. Under such a background, our countrys existing project management mode n
5、eeds reform urgently. The cost management mode, which playing an important role in the engineering management, has been already difficult to meet the demands of engineering cost management of the project at present stage. So, this text has discussed to the life-cycle cost management mode, and hopes
6、to solve various problems that our country appears in the project at the present stage. The research of this subject is on the basis of comparing the project cost management style of China and British objectively, use the method to compare the question that Chinese cost management exist at present.
7、The difference between Chinese and British construction management are compared from the management subject, valuate basis and method, project management style， and analysis among with the difference. The main content of cost and influence factors of Life-Cycle cost has analyzed and the computing te
8、chnology are provided. Meanwhile, it uses the computing technology of similar project to analysis the procedure and method estimated in newly-built project investment, and a case is provided to analysis. Key words: Engineering Cost Management Life-Cycle Life-Cycle Cost Analysis Estimation Methods I
9、目 录 第一章 绪论 . 1 1.1 课题背景 . 1 1.2 文献综述 . 2 1.2.1 全生命周期造价 /成本的产生及发展概述 . 2 1.2.2 英国建设项目全生周期造价管理发展和现状 . 3 1.2.3 全生命周期成本分析的研究现状 . 4 1.3 研究思路 . 10 1.3.1 技术路线图 . 10 1.3.2 研究内容 . 10 1.3.3 研究意义 . 11 1.3.4 论文框架体系 . 11 第二章 英国与国内工程造价管理模式的比较 . 12 2.1 英国建设项目的成本理念与造价管理 . 12 2.1.1 英国建设项目全生命周期成本的理念 . 12 2.1.2 英国建设项目全
10、生命周期理念下的造价管理 . 13 2.1.3 英国建设项目的管理主体 . 14 2.1.4 英国建设项目工程计价的依据 . 16 2.2 国内建设项目全过程造价管理模式下的成本理念和成本控制 . 17 2.2.1 全过程造价管理模式下成本的理念 . 17 2.2.2 全过程造价管理模式下成本的控制 . 18 2.2.3 国内建设项目的管理主体 . 20 2.2.4 国内建设项目工程计价的依据 . 22 2.3 全生命周期造价管理相对于全过程造价管理的优越性 . 24 第三章 全生命周期成本构成及估算工具 . 26 3.1 全生命周期成本的内容 . 26 3.2 建设成本的内容 . 29 3.
11、2.1 建设成本的构成 . 29 3.2.2 影响建设成本的因素 . 30 3.3 建设成本的估算方法 . 33 3.3.1 建设成本的两类估算方法 . 33 3.3.2 基于统计和参数按拟合的方法 . 34 II 3.3.3 分析估算法 . 37 3.3.4 建设成本估算方法的特点 . 38 3.4 未来成本的内容 . 39 3.4.1 未来成本的构成 . 39 3.4.2 影响未来成本的因素 . 40 3.5 未来成本的估算方法 . 41 3.5.1 确定性方法 . 42 3.5.2 不确定性方法 . 42 3.5.3 基于项目成本数据库的方法 . 43 第四章 基于 LCC 的建设项目决
12、策阶段成 本估算 . 44 4.1 全生命周期各阶段管理概述 . 44 4.1.1 全生命周期造价管理的阶段划分 . 44 4.1.2 建设项目全生命周期各阶段对造价影响程度的分析 . 44 4.2 已完工程数据分析 . 46 4.2.1 已 完工程数据搜集 . 46 4.2.2 类似工程的选择和标杆集的建立 . 47 4.3 基于 LCC 的投资估算指标的建立 . 49 4.3.1 投资估算指标的编制原则 . 49 4.3.2 英国建设项目投资估算指标的建立 . 49 4.3.3 新建工程全生命周期成本估算 . 50 第五章 昆山天成佳园住宅小区 2#住宅楼投资估算案例分析 . 51 5.1
13、 昆山市楼市发展概况与背景资料 . 51 5.1.1 昆山市楼市发展与特色 . 51 5.1.2 项目背景介绍 . 51 5.2 新建项目投资估算的计算过程 . 52 5.2.1 类似项目选择与标杆集的建立 . 52 5.2.2 项目投资估算的计算 . 55 参考文献 . 58 附录 . 60 致谢 . 60 天津理工大学 2008 届本科 毕业论文 1 第一章 绪论 1.1 课题背景 近年来，由于我国持续实行了积极的财政和稳定的货币政策，再加上对固定资产投资力度的进一步加大，使我国的经济保持了强劲的增长。在这样的大背景下，作为我国的一项支柱产业，建筑业也得到了迅猛的发展。 但是 ，在这样一个
14、数据 高速增长的背后 ， 由于工程项目决策不科学工程设计不合理，工程管理跟不上，而导致了诸多工程的投资规模失控、施工质量不稳定，造成了投资的巨大浪费。在建设项目中普遍存在着“烂尾工程”和“三 超工程”1（ 即项目的初步设计概算超投资估算，施工图 预算超初步设计概算，竣工结 (决 )算超施工图预算 ） ，严重影响国家计划、财政预算的执行，干扰工程建设领域的正常经济秩序。 上述事实说明，我国现有的工程管理模式迫切需要改革，尤其是在工程管理中起重要作用的造价管理模式已经难以满足现阶段工程造价管理的需要了。在某种意义上讲，目前工程造价管理理论和方法上的缺陷是导致工程管理问题层出不穷的根源。现实迫切需要
15、建立起我国科学规范的工程建筑业管理体制和运行机制，科学规范工程造价管理体制和运行机制。 我国 目前采用的工程造价管理模式是以定额为计价基础的全过程工程造价管理模式 2，该模式从前苏联的定额管理模式的基础上发展形成的，在计划经济体制下，用这样的模式确实可用，但是在新时期的市场经济体制 条件下，这样的模式 难 以适应新的市场要求 ，因此，本文对全生命周期造价管理模式进行了讨论分析 ，希望可以通过借鉴全生命周期的造价管理模式，解决我国现阶段工程项目中出现的各种问题。 全生命周期造价管理（ Life-Cycle Costing-LCC）主要是由英美的一些造价工程界的学者和实际工作者于 20 世纪 70
16、 年代末到 80 年代初 提出的，其核心思想是将一个项目的项目建设期成本与项目运营期成本做 综合考虑，使项 目全生命周期成本做到最小 ，这种理念 在英国 被更具体为“物有所值” 。 LCC 作为一种分析工具和指导思想，早已在国外得到广泛的应用，并且被普遍地写进各种工程项目管理书籍。而目前国内对于全生命周期造价管理的应用尚处于起步阶段。 生命周期成本分析（ Life-Cycle Cost Analysis-LCCA），是为了估价获得或运行一个项目、资产或产品的在其生命周期内所有相关的成本的一系列技术。生命周期成本分析寻求在项目、产品或测量的生命周期内重视初始化成本，包括资本投资成本，购买和安装成
17、本；未来成本，包括能源成本、运行成 本，维护成本，资本替换成本，金融成本和任何转售、抢救或处置成本。 LCCA 的目的在于预测建筑方案的全部生命周期成本并选择能够实现最低成本且质量、功能达到业主要求的设计方案，在 LCCA 中，要综合考虑获取、拥有、运营和处置建筑或建筑系统的全部成本。 天津理工大学 2008 届本科 毕业论文 2 1.2 文献综述 1.2.1 全生命周期造价 /成本的产生及发展概述 工程项目在初期投资建设完毕后，即进入使用维护阶段，紧接着就会发生一系列的使用营运费用，而这笔费用有时会因前期的设计施工的不同选择或失误等各种原因造成费用剧增，甚至超过初期投资。因此，就促使了全生命
18、周期 造价管理的产生。 关于全生命周期造价管理思想与方法的核心概念及其定义主要有以下 3 个方面 3。 1 全生命周期造价管理是工程项目投资决策的一种分析工具。 全生命周期造价管理是一种用来选择决策备选方案的数学方法。这一说法认为全生命周期造价管理的思想和方法在工程项目投资决策、可行性分析和项目备选方案评价等项目前期工作阶段中起到了决策思想和决策支持工具的作用。 2 全生命周期造价管理是建筑设计的一种指导思想和手段。 全生命周期造价管理是计算工程项目整个服务期的成本（以货币表示的），直接的、间接的、社会的、环境的等 等，以确定设计方案的一种技术方法。这种方法是指导建筑设计者自觉地、全面地从项目
19、全生命周期出发，综合考虑工程项目的建造成本和运营与维护成本（使用成本），从而实现更为科学的建筑设计和更加合理选择建筑材料，以便在确保设计质量的前提下，实现降低项目全生命周期成本的目标 。 3 全生命周期造价管理是一种实现工程项目全生命周期，包括建设前期、建设期、使用期和翻新与拆除期等阶段总造价最小化的方法。 全生命周期造价管理是一种可审计跟踪的工程成本管理系统。这一说法从工程项目全生命周期的阶段构成和全生命周期造价管理的目标出发，给 出了全生命周期造价管理的定义。可见，全生命周期造价管理不仅需要在工程项目造价确定阶段中使用，而且还应该在工程项目造价控制阶段使用。 Daivd G.Woodwar
20、d 在自己的文中 4也曾引用 Harvey 对 LCC 定义的描述， The life cycle cost of an item is the sum of all funds expended in support of the item from its useful life， 即 一个项目的全生周期成本是指这个项目使用寿命期间所有花费在支持这个项 目上的资金。 如图1.1。 定义成本利益要素 界定使用的成本结构 建立成本估算关系 建立明确的表示方法 图 1.1 Harrey 的全生命周期成本计价程序 Fig.1.1 Harveys life cycle costing procedu
21、re LCC 天津理工大学 2008 届本科 毕业论文 3 全生命周期成本 (Life Cycle Cost-LCC)也被称为寿命周期费用。对于 LCC 的研究，大致可划分为四个阶段。 如表 1.1 所示： 表 1.1 全生命周期 工程造价管理的 发展阶段 Table 1.1 Stages of the development of life-cycle costing 萌芽阶段 19501970 美国国防部（ Department of Defense-DoD）首先于 1950 年提出 LCC 概念 。 1966 年 6 月美国国防部（ DoD）开始正式研究 LCC 并主要应用于其军工产品的
22、成本核算。 1970 年 DoD 开始使用 LCC 评价法并应用于 国防民用领域。 初步形成阶段 20 世纪 70 年代 1974 年 A.Gordon 首次提出 “ 全生命周期工程造价管理 ” 。 1977 年美国建筑师协会（ The American Institute of Architects- AIA）发表的生命周期造价分析 建筑师指南给出了全生命周期工程造价初步的概念和思想，指出了开展研究的方向和分析方法。 发展阶段 20 世纪 80 年代 英美的一些工程造 价界的学者和实际工作者将 LCC 作为一种成本管理方法在工程造价领域应用，后在英国皇家测量师协会（ Royal Instit
23、ution of Chartered Surveyors-RICS）的直接组织和大力推动下， LCC 理论和实践都得到了广泛深入的研究和推广。 成熟阶段 20 世纪 90 年代 生命周期工程造价管理的知识体系己经基本形成，生命周期成本分析手册（ Life Cycle Cost Analysis Handbook）比较统一地给出了 LCC 的有关概念、术语及实施的总体性步骤，它包括比较完整的现代工程造价 管理理论和方法体系。 1.2.2 英国建设项目全生周期造价管理发展和现状 全生命周期造价管理（ Life-Cycle Cost Management-LCCM）主要是由英美的一些工程造价界的学者
24、和实际工作者于 20 世纪 70 年代末和 80 年代初提出创立的。后在英国皇家测量师协会（ Royal Institution of Chartered Surveyors-RICS）的直接组织和大力推动下，进行了广泛入的研究和推广，发展至今，逐步形成了一种较完整的现代化工程造价管理理论和方法体系。 英国的 A.Gordon 于 1974 年 6 月在英国特许测量师协会建筑与工料测量季刊上发表的 3L 概念的经济学 5一文 是现在能够找到的最早的关于全生命周期造价管理的文献 。 1977年由美国建筑师协会发表的全生命周期造价分析 建筑师指南 6一书，给出了初步的概念和思想，指出了开展研究的方
25、向和分析方法。 随后 更多的学者开始研究和分析并取得了许多突破 ，其中 O.Orshan 在 全生命周期造价：比较建筑方案的工具 7一文中首次从建筑方案比较分析的角度讨论了在建筑设计中全面考虑工程建造成本和运营维护成本的概念与思天津理工大学 2008 届本科 毕业论文 4 想。 R. Flanagan 则 在 全生命周期造价管理问题 8一文中从建筑经济学角度讨论了 全生命周期造价管理中所涉及的先进的技术要求和合理的造价成本有机结合等一些主要问题。 早期这方面比较重要的著作还有 P. E.Dellasola 等人的设计中的全生命周期造价管理和 J. Bull的建筑全生命周期造价管理 以及 R P
26、etts 和 J Brooks 的全生命周期造价模型及其可能的应用 等。同时 ， 英国皇家 特许测量师协会（ RICS）和 英国皇家 建筑师协会（ Royal Institute of British Architects-RIBA） 也组织出版了建筑全生命周期造价管理指 南等指南和手册。这些代表性的文献给出了建设项目全生命周期造价管理模式的概念、原理和方法。 全生命周期工程造价管理是运用多学科知识，采用综合集成方法，重视投资成本、效益分析与评价，运用工程经济学、数学模型方法，强调对工程项目建设期、未来运营维护期总成本最小的一种管理理论和方法。 9 英国的建设项目分为政府投资项目和私人项目，政
27、府投资项目也称为公共工程，是指公共当局的工程。建筑业中的公共工程雇主包括中央各部和地方当局，也包括政府部门的代理机构和非政府部门机构、国有工业、 大学、邮政局、住房协会等。私人工程是私人业主或私人开发商建设的工程，也包括由公司自己发起实施的工程。 英国原来的建设主管部门主要是英国环境交通区域部（ Department of the Environment Transport and Regions - DETR） ， 是 1995 年后由英国环境部更名而来。 DETR 并不是所有工程的具体管理者，不对建设过程实施具体的监督与管理，对建设项目的管理重点放在有关政策和法规的制定上，通过全面仔细地规
28、范建筑行业达到建设活动的有序进行。 2001 年 6 月英国大选结束后，英国政府 部门的职能设置进行了一些调整，建筑工业的发起工作转由贸工部（ Department of Trade and Industry- DTI）负责。如今，有关建成环境、城市改造、住房与规划等方面的管理职能又从 DTI 转移到副首相办公室（ Office of the Deputy Prime Minister-ODPM） 。 英国建设行业还拥有相当数量的行业协会和组织，并且培育了很多拥有专业技术的从业人员，这其中就包括皇家特许建造学会（ The Chartered Institute of Building-CIOB
29、）、 皇家特许测量师学会（ RICS）、土木工程师学会（ Institute of Civil Engineers-ICE）、建设工程师联合会（ Association of Building Engineers-ABE）等等。 1.2.3全生命周期成本分析的研究现状 全 生命周期成本分析（ Life-Cycle Cost Analysis-LCCA），是为了估价获得或运行一个项目、资产或产品的在其生命周期内所有相关的成本的一系列技术。生命周期成本分析寻求在项目、产品或测量的生命周期内重视初始化成本，包括资本投资成本，购 买和安装成本；未来成本，包括能源成本、运行成本，维护成本，资本替换成本，
30、金融成本和任何转售、抢救或处置成本。 Tim Mearing,Nathan Coffee,Michael Morgan,Sieglinde Fuller 等人认为 LCCA的目的在于预测建筑方案的全部生命周期成本并选择能够实现最低成本且质量、功能达到业主要求的设计天津理工大学 2008 届本科 毕业论文 5 方案，在 LCCA 中，要综合考虑获取、拥有、运营和处置建筑或建筑系统的全部成本。 JohnBieds等认为 LCCA 应该在设计阶段尽早地利用（通常认为在概念设计和方案设计阶段就应该引入） ，以获取修正设计方案的更多机会来最大可能地削减 LCC。 Life-Cycle Cost Analysis Primer 10一文中 对全生命周期成本分析步骤进行了简单描述 ： STEP 1 建立设计方案 Establish design alternatives STEP 2 确定活动时间 Determine activity timing STEP 3 估计费用（机构和用户） Estimate costs (agency and user) STEP 4 计算生命周期成本 Compute life-cycle costs STEP 5 分析结果 Analyze the results 1 全生命周期成本的分类 董士波在其博 士论文 11中 把全生命周期的成本按照时
