1、 建筑标准对住宅价格影响因素的分析 摘要 住宅产业的快速发展引起了住宅价格大幅度上涨。国家统计局公布的数据显示 ,2004 年全国新建商品住宅平均销售价格上涨 15.2%,首次超过人均可支配收入增长幅度和物价上涨指数。 2005 年一季度 ,35 个大中城市房地产市场价格持续上涨 ,其中商品住宅销售价格上涨 10.5%,2005 年 5 月份北京市商品住宅期房价格同比增幅甚至达到了 29.5%,出现过快增长的苗头。商品住宅价格的一路上扬 ,使得它与支撑住宅需求的城市居民可支配收入越来越不相匹配 ,房价已经明显超出一部分中等收入居民的购买 能力 ,引起了社会各界的高度重视。 回顾多年来住房价格的
2、飙升，除土地的因素，引起住宅价格的上涨外，建筑标准的不断提高也是住宅价格上涨的因素之一，我国经济的迅猛发展，使人民的经济水平也随之增长，近年来人们对于物质生活的要求日益提高，对于自身身边的一切都有更高的追求。住宅是每个人日常生活，起居的必须场所，人们对于自身生活条件的提高，当然也有着不同的要求，这也是建筑标准不同的原因。开发商根据不同消费人群的要求来定位所开发建筑的标准，从而适应不同人群的需求。同时，建筑标准也是住宅价格的重要组成部分，标准的变化也很大程 度的影响了住宅价格的高低，所以，对住宅价格中建筑标准的分析具有很好的现实意义 . 关键词： 住宅价格 计价 造价 建筑标准 Resident
3、ial Building Standards on the Analysis of Factors Affecting Price Abstract The rapid development of domestic industries caused housing prices rose substantially. National Bureau of Statistics released figures, In 2004 the new residential average selling price of goods rose 15.2 percent, The first ti
4、me more than per capita disposable income growth rate and the inflation index. The first quarter of 2005, 35 large and medium-sized cities the real estate market prices continue to rise, Residential sales prices of these commodities rose 10.5 percent, May 2005, Beijing residential price increase or
5、even a year-on-year 29.5 percent, Excessive growth of the symptoms appear. Residential prices of goods all the way up, Making it and support domestic demand growing disposable income of urban residents can not match, Rates have significantly exceeded the part of middle-income residents in purchasing
6、 power, Has aroused high attention from all sectors of society. Recalling the years of soaring housing prices, In addition to the factors of land, Cause of the rising housing prices, Building standards is the continuous improvement of residential price increases one of the factors, The rapid develop
7、ment of Chinas economy, so that the peoples economic level also will increase the peoples material life in recent years the increasing demand, all have their own side of the higher pursuit. Housing is everyones daily life, daily life must be the place for people to improve their living conditions, o
8、f course, have different requirements, which is building standards for different reasons. According to developers of different consumer groups to determine the position developed by the architectural standards, which meet the needs of different groups of people. At the same time, prices of residenti
9、al building standards is an important component of the standards have changed a great degree of influence the level of housing prices, so prices in the residential building standards are very good analysis of the practical significance. Keyword: Residential Prices Valuation Cost Building Standards 目
10、 录 第一章 绪论 . 1 1.1 我国住宅的发展背景 . 1 1.1.1 近年来我国住宅价格发展现状 . 1 1.1.2 现阶段我国住宅发展趋势 . 1 1.2 建筑标准影响住宅价格的研究意义 . 2 1.3 研究建筑标准的重要性以及研究的内容与目的 . 2 1.3.1 研究建筑标准的重要性 . 2 1.3.2 研究内容 . 3 1.3.3 研究目的和文章结构 . 3 第 二章 建筑标准的影响因素及依据 . 5 2.1 建筑标准的含义及影响因素 . 5 2.1.1 建筑标准的含义 . 5 2.1.2 建筑造价的要点 . 5 2.1.3 建筑标准的影响因素 . 5 2.2 建筑标准的的依据 .
11、 7 2.2.1 建筑标准应满足结构设计的要求 . 7 2.2.2 建筑标准应满足材料的要求 . 8 2.2.3 住宅的建筑标准应满足其使用要求 . 8 第 三章 我国现行项目建设成本构成及住宅价格组成 . 10 3.1 我国现行项目建设成本构成 . 10 3.1.1 工程造价的构成 . 10 3.1.2 建筑安装工程费用内容及构成概述 . 11 3.1.3 工程建设其他费用组成 . 13 3.1.4 预备费、建设期贷款利息、固定资产投资方向调节税 . 15 3.2 从建安工程角度分析住宅价格组成情况 . 15 第 四章 住宅价格的影响分析 . 20 4.1 土建工程费用 . 20 4.1.1
12、 住宅的层高和净高与层数 . 20 4.1.2 容积率对住宅价格的影响 . 22 4.1.3 建筑材料 . 24 4.2 安装工程 . 29 4.2.1 智能化系统对住宅价格的影响 . 29 4.2.2 可视对讲系统 . 29 4.2.3 其他系统标准影响 . 30 第 五章 从建筑标准角度对住宅价格进行有效控制 . 31 5.1 从设计角度分析对控制住宅价格的有效措施 . 31 5.1.1 合理降低住宅 的层高 . 31 5.1.2 对住宅层数的现状剖析 . 32 5.1.3 容积率确定对于住宅价格的控制 . 32 5.1.4 建筑智能化的问题 及改进 . 33 5.2 从材料采购分析对控制
13、住宅价格的有效措施 . 34 5.2.1 屋面保温材料的选择 . 34 5.2.2 实现墙体材料 的绿色化 . 35 第 六章 结论 . 37 参 考文献 . 38 致谢 . 39 天津理工大学 2008 届本科毕业论文 1 第一章 绪论 1.1 我国住宅的发展背景 1.1.1近年来我国住宅价格发展现状 房地产指的是土地、建筑物及其他地上的定着物 ,其可 以被公司、政府部门、非营利性组织作为办公场所使用 ,也可以被普通家庭作为居住场所使用。在市场经济中 ,房地产作为一种商品 ,可以在市场中自由交易流动 ,具体表现为大众和团体占有、使用和交易。 住宅是房地产的一种类型 ,属于居住类房地产 ,包括
14、普通住宅、高级公寓和别墅等。商品住宅价格是指在完全市场化条件下商品住宅的交易价格。 同其他商品一样 ,商品住宅的价格是由商品住宅的价值决定的 ,其价值既包括所占用土地的价值 ,也包括土地上建筑物的价值。商品住宅价值是其价格形成的基础 ,商品住宅价格是价值的表现形式 ;买卖双方达成的实际交易价 格 ,除受商品住宅价值的影响外 ,还受到供求状况、竞争程度、消费者偏好、市场预期和房地产企业经营策略等因素的影响 ,其价格围绕价值上下波动。商品住宅建设周期长、价值量大、空间固定性等特点决定了其价格有不同于一般商品价格的特点。首先 ,由于住宅建设周期较长 ,其在短期内的供给是缺乏弹性的 ,价格由需求决定
15、;即使从长期来看 ,土地供给缺乏弹性也会导致住宅供给缺乏弹性。其次 ,住宅开发的滞后性导致住宅价格呈周期性变化。当住宅市场供小于求时 ,商品住宅价格上升 ,大量住宅开工建设 ,由于建设周期长 ,当住宅完工时需求可能变小 ,同时供给量剧 增 ,供大于求 ,商品住宅价格下降。这就导致了商品住宅市场周期性明显 ,价格在不同时期差别很大。最后 ,住宅的区位是其价格的重要影响因素。和其他商品不同 ,住宅具有空间固定性的特点 ,其所处的区位不同 ,市场需求不同 ,价格也就不同。 1 1.1.2现阶段我国住宅 发展趋势 随着改革开放，我国经济的迅速飙升，伴随着人民生活水平的不断提高，但随着社会经济发展和小康
16、社会进程的加快，不断攀升的住房价格和人民需求之间的矛盾日益突出。 我国住宅建设自改革开放 并成功加入 WTO 以来持续高速的发展，成功解决了城市住房紧缺问题，在解决住房问 题上取得显著成绩和进步。虽然从总体上来看，我国住宅建设取得了突出成果，但是与发达国家相比还处于 “ 粗放型 ” 发展阶段，住宅建设与发展中的矛盾日益突出，面临着一些亟待解决的深层次问题。在中国社会结构转型、城市化进程加速及住宅建设可持续发展等宏观背景下， 人民的生活水平使人民对住房标准，住房条件，绿色，智能等方面的要求日益增强，从而是使这个住宅价格和人民需求之间的矛盾更为加深 .2008 年，随着两会，以及奥运会的召开，使得
17、我国的经济在未来的很多年内仍将保持的迅速的发展。 2 天津理工大学 2008 届本科毕业论文 2 1.2 建筑标准影响住宅价格的研究意义 住宅 产业的快速发展引起了住宅价格大幅度上涨。国家统计局公布的数据显示 ,2007 年全国新建商品住宅平均销售价格上涨 15.2%,首次超过人均可支配收入增长幅度和物价上涨指数。 2008 年一季度 ,35 个大中城市房地产市场价格持续上涨 ,其中商品住宅销售价格上涨10.5%,2008年 5月份北京市商品住宅期房价格同比增幅甚至达到了 29.5%,出现过快增长的苗头。商品住宅价格的一路上扬 ,使得它与支撑住宅需求的城市居民可支配收入越来越不相匹配 ,房价已
18、经明显超出一部分中等收入居民的购买能力 ,引起了社会各界的高度重视。 回顾多年来住 房价格的飙升，除土地的因素，引起住宅价格的上涨外，建筑标准的不断提高也是住宅价格上涨的因素之一，我国经济的迅猛发展，使人民的经济水平也随之增长，近年来人们对于物质生活的要求日益提高，对于自身身边的一切都有更高的追求。住宅是每个人日常生活，起居的必须场所，人们对于自身生活条件的提高，当然也有着不同的要求，这也是建筑标准不同的原因。开发商根据不同消费人群的定位来决定所开发的建筑的标准，从而适应不同人群的需求。同时，建筑标准也是住宅价格的重要组成部分，标准的变化也很大程度的影响了住宅价格的高低，所以，对住宅价格中 建
19、筑标准的分析具有很好的现实意义 。 1.3 研究建筑标准的重要性以及研究的内容与目的 1.3.1研究建筑标准的重要性 建筑标准选择的高低，直接关系到住宅价格的高低，具有 指导建设的作用。因此，建筑标准水平的确定，应从我国目前的经济发展水平出发，区别不同地区和城市。不同等级和功能 的 合理确定，应坚持安全、经济、适用的原则，既有一定的超前意识，又不脱离中国国情，不要 盲目追求超豪华上档次。建筑标准水平的高低将直接关系到工程造价的多少。建筑方案的选用应体现先进适用和经济合理的原则。先进和适用是对立统一的，不能单独强调先进 而忽视适用。商品住宅采用砖混、框架、剪力墙、筒体等不同结构以及建成联体别墅、
20、多层、高层等不同类别对工程造价都有很大影响。 随着中国改革开放，加入 WTO， 2008 年中国成功举办奥运会，我国住宅中建筑标准对于其价格起到了更加举足轻重的作用。在全国工程建设标准定额工作会议上的讲话中，我国建设部部长汪光焘讲到强制性条文到全文强制标准转变 ,为形成有中国特色的技术法规体系构架迈出了重要的一步。最近颁布的城乡规划法首次明确执行标准的强制性规定。借鉴国外技术法规的经验 ,发布实施了全文强制的住宅建筑规范 ,改进工程建设 标准制度有了好的起步。完善标准体系 ,提高了标准编制的科学性、系统性和前瞻性。出台了城乡规划、城市建设、房屋建筑、电力工程等一系列标准体系框架 ,标准的覆盖范
21、围大幅提升 ,工业建设领域标准滞后的状况明显改善。实现了标准制订修订从分散到有目标、有重点的转变 ,进一步明确天津理工大学 2008 届本科毕业论文 3 了标准制定的发展方向。标准工作从服务国内到面向国际的转变 ,在推进标准的国际化战略方面开创了新局面。在地方标准化工作取得全面进展的同时 ,启动了我国工程建设标准英文版的翻译出版工作 ,首次帮助其他国家制定了工程建设标准 ,使我国参与国际标准合作进入了新的阶段。 全面推行了工程量清单计价改革 ,实现了定额定价到市场竞争定价模式的转变。通过发布实施工程量清单计价规范 ,以政府投资工程为重点 ,建立了市场形成工程造价机制 ,充分发挥了市场机制的作用
22、 ,实现采用竞争的方法 ,来保证工程质量又降低工程造价。 3 1.3.2研究内容 第一、 我国现阶段工程计价模式进行阐述和分析以更好的了解我国现行的在逐步提高的建筑标准的变化，并通过现阶段计价模式，更好的来控制建筑标准对于住宅价格的影响 。 第二、 研究我国住宅价格的基本组成，以及更组成所占价格的比例，从而确定住宅价格的重要性 。 第三、 通 过一系列案例的比较与分析，了解每个案例建筑标准对于价格的影响，比较分析各案例，建筑标准的不同对于住宅价格的不同影响 。 第四、 根据建筑标准对住宅价格的影响分析，分析控制住宅价格的方法，使住宅价格在一个理想的波动范围变化。 1.3.3研究目的和文章结构
23、1、 研究目的 通过对住宅价格中建筑标准影响因素的分析， 能够更深入从建筑标准方面理解当今国内住宅价格的变化的原因；有利于提高住宅价格的可控制性 ； 提高建筑的安全性、合理性、经济性的要求 ； 通过国内外住宅建筑标准的比较分析，有利于在不断提高建筑标准的同时，使住宅价格可 以在一个稳定的区间内上下波动 。 天津理工大学 2008 届本科毕业论文 4 2、 文章结构 图 1.1 文章构架图 Fig .1.1 The article framework chart 第一章 绪论 提出问题 第二章 建筑标准的影响因素及 依据 建筑标准的影响因素 建筑标准的依据 第三章 我国现行项目建设成本结构及住宅
24、价格组成 我国现行项目建设成本构成 建安成本分析 第四章 建筑标准的含义及对住宅价格的影响分析 建筑标准的含义 土建工程费用分析 安装工程费用分析 第五章 从建筑标准角度对住宅价格进行有效控制 从设计阶段控制住宅价格 从材料采购角度控制住宅价格 第六章 结论 范 围 定 义 范 围 控 制 天津理工大学 2008 届本科毕业论文 5 第二章 建筑标准的影响因素及依据 2.1 建筑标准的含义及影响因素 2.1.1建筑标准的含义 建筑标准是根据用户对功能的要求，具体确定建筑标准结构形式建筑物的空间和平面布置以及建筑群体的合理安排的设计。 2.1.2 建筑造价 的要点 建筑标准选择的高低，直接关系到
25、 建筑价格 的高低、指导建设的作 用。因此，建筑标准水平的确定，应从我国目前的经济发展水平出发，区别不同地区和城市。不同等级和功能合理确定，应坚持安全、经济、适用的原则，既有一定的超前意识，又不脱离中国国情，盲目追求超豪华上档次。建筑标准水平的高低将直接关系到工程造价的多少。建筑方案的选用应体现先进适用和经济合理的原则。先进和适用是对立统一的，不能单独强调先进而忽视适用。不同的建筑 采用砖混、框架、剪力墙、筒体等不同结构以及建成 厂房，住宅，医院 等不同类别对工程造价都有很大影响。 建筑标准的主要内容有 :结构标准、装饰工程等方面的标准，它是衡量工 程造价是否合理的客观尺度。 从结构标准中，可
26、以根据建筑结构的不同，不同基础的选择，砖混结构和框架结构的选择，会很大程度的影响住宅价格；装饰系统中对于建筑材料的选择，装饰工艺和方案的不同，随着标准的提高与降低，如装饰标准的瓷砖和大理石、花岗岩等等的选择都会不同程度的影响着 建筑造价 ；配套系统中的 智能 化控制 和 中水系统、雨水系统等新型建筑标准的提高，会随着时代的变化，对 建筑造价 产生更加深远的影响。 4 2.1.3 建筑标准的影响因素 如何使设计在满足功能要求符合国家标准，保护人民的生命财产安全的前提下，能经济合理 ，使工程造价得到有效控制，应从以下几个方面进行考虑。 1、 规划设计 规范设计必须满足人们 工作，学习，生活等方面
27、的基本需要。在节约用地的前提下，既要为 人们 的生活、工作创造方便舒适、优美的环境，又能体现独特的风格。规划设计应根据建筑 的基本功能要求确定 建筑 构成部分的合理层次与关系，据此安排公共建筑、管网道路及绿地的布局，确定合理的人口与建筑密度、房屋间距与建筑层数，合理布置公共设施项目的天津理工大学 2008 届本科毕业论文 6 规模及服务半径，以及水、电、热、燃气的供应等，并划分包括土地在内的上述部分的投资比例。最后，根据用地指标、密度指标 和造价指标来评价 建筑 规划设计的经济合理。 5 2、 建筑物 的层高和净高 建筑物 的层高和净高，直接影响工程造价，这是因为层高和净高增加，墙体面积增加，
28、柱体积增加，并带来基础管线采暖等因素也使造价增加。当层高从 3 米降到 2.8 米，平均 每套建筑 综合造价下降 4%-5%，并可节约材料、节约能源，有利于抗震 。 6 3、 建筑物的层数 建筑按照不同的用途，地点和要求分为低层、多层、高层。 目前由于人口的增加，城市化进程不断发展，我国大中城市，多以多层建筑较为经济， 多层建筑具有减低造价和使用费用以及节约用地的优点。在大城市 大多沿主干道路，街道，建设部份中、高层厂房和住宅，以利于空间的利用，城市的美化 。 4、 建筑 结构与建筑材料的设计选择 建筑结构主要有：预制结构、现浇结构、装配整体式结构等口建筑材料也多种多样。应在满足结构要求的情况
29、下，根据实际情况，因地制宜地取材，采用最经济合理的结构形式和建筑材料。 7 5、 建筑的质量 标准 5 月 12日，我国四川汶川等地区发生了 8集地震，给我国带来了巨大的村始，无论是人民的生命还是国家的财产，因此， 建筑的质量，特别是其抗震性能与人民的生命财产最密切相关我国抗震工者为抗震事业做出了巨大贡 献，制定和不断修改了抗震规范。就砌体结构而言与世界发达国家相比之下是很先进的。有些国家在地震区不允许建无筋墙体，有些国家限造 3层，东欧、前苏联限制 56 层，我国建筑抗震设计规范 GBJl1-8规定： 6 度区，限 8 层，24m 高； 7 度区，限 7 层 21m 高； 8 度区，限 6
30、层， 1m 高； 9 度区；限 4 层， 12m 高。当然，这样规定是进行了大量科研，采取了相应措施，安全是有基本保证的 (所谓大震不倒，中震可修，小震不裂 )。 随着国民经济的发展，市场经济的推动和 建筑 制度的改革， 建筑标准 要求有突飞猛进的变化设计者为适应开发商及市场经 济的需要，广开思路，在 一切建筑方面违反了国家规定，降低了住宅结构的安全度，这与大幅度提高 建筑标准 指标形成明显的反差。这种“重建筑，轻结构；重装修，轻主体”的 建筑 ，在设计上的安全度已是先天不足加之此类建筑大部分由乡镇队施工队伍承担，这些队伍的技术水平和管理水平有相当差距 (有好有差 )，因此施工的质量也难免存在隐患 (砌体砌筑质量对砌体强度特别是抗剪强度影响特别大 )。 正因为有上述情况，近年来，主管部门对设计、施工、建材的监管力度越来越大，但有些质量上的隐患已经客观存在了。我们要充分估计到前几年有一部分新建 建筑 ，由 于当时没有按照抗震规范来审查，很难严格通过按当时的抗震规范审查，更不要说按新抗震规范来审查 。 此类住宅必须通过全面检测、综合分析后再进行加固处理以保证结构的安全。 现在应该客观分析和对待，过去由受国家和计划经济的客观条件所限，现在情况不一样
