1、仁和 诚信 务实 求新 房地产全面质量管理之 住宅工程常见质量问题防治 2015年 1月 房地产开发质量管理 质量常见问题包括： 渗漏、裂缝以及水暖、电气、节能保温等方面影响使用功能 的质量常见问题 。 裂缝：现浇楼板、填充墙、墙面抹灰、外墙保温层 渗漏：外墙、外窗、防水地面、屋面（露台）、地下室 电气： 卫生间等电位、电气配管不通及死线、配电箱安装及配线 水暖：地漏安装及水封浅、地面辐射采暖安装 没有质量的扩大规模是一条不归路 XX在 XX2013年年会上的发言 房地产质量 是以客户满意度为目标的综合产品质量 ；区别于传统承包单位的工艺质量标准。包括反映绿色生态的产品性能质量，反映规划、设计
2、水平的功能质量，反映工程构造、施工工艺的工程质量；反映物业管理、人文环境的服务质量。 在质量管理过程中，我们常常把主要精力放在了施工阶段，难逃施工企业本质。对前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理重视程度不够。 作为建设方，当开发项目进行到施工阶段时，产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已确定，规划设计方案、技术方案和设计图纸都已经审查通过，假如这些大量的前期质量不是最优的，那将会很难保证工程项目的整体投资效益。 房地产开发前期工作的质量管理 房地产开发前期工作，包括项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等；前期工作的质量是整个房地产项目的关键。 重视可行性研
3、究报告的质量，不应该片面地把可行性研究报告视为可批性报告。可行性研究应该有深入的市场调研 (宏观、中观、微观调查 )，包括定性和定量相结合的调查与分析；对规划方案、户型、景观方案等进行多方案比选； 规划设计阶段质量管理 规划设计的依据：经过精心优化的前期可行性研究报告、市场调研、开发项目的产品策划定位等前期工作；并根据这些前期工作积累编制的详尽的规划设计任务书； 施工图设计阶段质量管理 施工图设计阶段的质量管理是防止功能性质量缺陷的关键，先天不足必将带来后患无穷。因此，要择优选好设计方案，对住宅的套型、结构体系、内部功能、空间利用、节能节地等要创新创优设计。 要在保证结构可靠的前提下，达到两个
4、要求： 一要合理空间，要在确定的套房面积内，合理安排居住、使用、卫生等面积，让人使用方便，居住舒适； 二要做到建筑造型和风格的艺术感，对墙体立面形状、屋盖形式的处理要灵活得当，能给人以美的享受，使开发的房产具有较高的使用价值和观瞻价值。 注意各专业之间的交叉协调，以及人性化的设计；关注建筑设备及家居产品的市场变化，及时调整相关设计细节。 施工阶段的质量控制 工程样板先行 样板先行作为工程质量控制的重要手段，在房地产公司的实践中起到了巨大的作用，工程样板是工程质量的演练，是对施工队伍的实物交底的基地，有利于及时发现施工图存在的问题，避免大规模的返工签证。 技术方案先行 技术方案是保障专业分项工程合法施工的有效技术资料，更是指导正确施工的基础资料。技术方案先行作为工程管理的重要制度之一，必须在施工现场不折不扣地执行。通过审批后的方案，可以大大提升专项技术的可操作性，使施工、技术与经济指标达到最佳组合状态，为项目工程的最大效益服务。 施工关键工序控制 甲方的现场管理不可能也不要求控制施工过程的每一个过程每一道工序，找出施工过程中对建筑产品质量或功能影响最大，施工中最容易出现问题的关键工序作为重点控制的对象，对有效控制质量通病，保证产品质量，提高管理效率都具举足轻重的作用。
