1、 物业管理概述 物业管理作为房地产市场的消费环节，实际上是房地产开发的延续和完善，是在房地产 开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性经营服务方式。物业管理既是房地产经营管理的重要组成部分，又是现代化城市管理不可缺少的一环，在国际上十分流行并获 得了蓬勃的发展，被人们视作现代化城市的 “ 朝阳 ” 产业。 关于物业管理的定义，一种说法是广义、狭义论。广义的物业管理是泛指一切有关房地 产开发、租赁、销售及售后的服务；狭义的物业管理，其主要任务是楼宇的维修养护，以及管理好各层的机电设备和公共设施，还 包括治安保卫、环境绿化、分送信报、传呼电话、打 扫卫生等项目。 另一种说法是根据英语的多
2、种译法，概括为 “ 不动产管理 ” 或“ 房地产管理 ” 。也有人直接用 “ 物业经营 ” 一词来替代 “ 物业管理 ” ，以示与传统的房地产管理的区别，或与企业 管理的区别。 现在一般的说法是，物业管理类似于房地产管理，但比房地产管理范围更广泛。这个范 围是向横发展、向后延伸、向周边拓展，如管理范围包括机电设备维修、清扫、治安保卫等服务性的内容，而不包括房地产投资、开发、生产经营。 物业管理是社会经济发展到一定水平的必然产物。传统意义 上的物业管理起源于 19 世纪 60 年代的英国。由于工业革命的发展，大量农村人口涌入工业城市，引起了对城市房屋需求的增加，但对其缺乏管理导致了诸如房屋破损严
3、重、居住环境日趋恶化等社会问题。当时， 英国有一位名叫奥克维娅 希尔 (Octavia Hill)的女士迫不得已为其名下出租的物业制订 了一套规范租户行为的管理办法，出乎意料地收到了良好效果，招致当地人士纷纷效仿。这可以说是世界上最早的 “ 物业管理 ” 。时至今日，英国的物业管理作为一个固定行业，整体 水平是世界一流的。除了传统意义上的楼宇维修、养护、清洁、保安外， 物业管理的内容已 延展到工程咨询和监理、物业功能布局和划分、市场行情调查和预测、目标客户群认定、物业租售推广代理、通讯及旅行安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等全方位服务。 在普遍推行物业管理的同时，成立了英国皇家物业管理
4、学会，会员遍布世界各地。 近年来，物业管理要企业化，已经引起了政府有关部门的重视和行业有识之士的认同， 并逐步实施。所谓物业管理企业化，就是物业管理公司按照现代企业制度的要求，自主经营，自负盈亏，自我发展，自我约束，成为具有独立法人地位的经济实体。但是，应注意物业 管理与工业 企业管理的区别：其一，产业性质不同。物业管理是第三产业，工业企业属第二产业。其二，管理形态不同。物业管理不生产实物形态产品，即它的管理对象是成品，即物 业。管理只意味着提供了服务，而管理服务始终是与环境处在交流中，是开放型的。工业企业管理却不同，它是以产品生产为终端，是一种封闭型的管理。其三，管理模式不同。物业 管理是委
5、托型、契约化的服务，工业企业管理是生产型、技术化的监控。 现代物业管理的发展，需要从多个角度去分析和研究。首先，应从物业管理作为一个行业的发展去分析。从世界范围来看，现代物业管理作为一种专业 化、社会化、企业化的特殊服务行业，已经在世界各国得到蓬勃的发展，但其具体的发展则依各国的具体国情而有所不同。例如，一些发达国家，由于公共服务事业发达，住宅多为独立式，其物业管理多侧重于出租房产、收益性物业的管理，特别是以财产托管的方式进行的物业管理，而对于一些城市人口密集、聚集程度较高的发展中国家和地区，多层及高层住宅较多，其物业管理则会侧重于住宅区的管理，如中国、新加坡等一些国家即是突出的实例。然而，无
6、论各国的发展差异如何，其总的方向是不变的，即管理的市场化。物业管理的发展必须借助于市 场的力量，而现代物业管理是否发达的标志即是市场化的程度。从宏观上看，经济发展需要确立现代市场经济体制；从微观上看，物业管理的发展也将指向健全的市场体制、规范的市场行为和完善的市场体系。 其次，从物业管理的运行和操作上看，物业管理需要不断进行科学化和系统化。使之成为一门科学的管理和技术。在这方面，欧美一些国家于本世纪 80 年代末形成的物业设施管理，为我们提供了很好的管理技术。这种管理技术要求人们对物业设施进行综合的计划、管理、经营、维护，它结合了传统的房屋管理经验与新的管理方法，创造了一种文明的、高效率的工作
7、 环境，并将物业寿命期内的质量、成本、。效率、灵敏性及环境意识等要求贯穿其全部业务之中。它尤其适合经营收益性物业或拥有非收益性辅助物业的业主或企业，提高物业的运行效率，充分发挥物业对企业主营方向的支持作用，降低企业运营成本。 随着我国经济体制改革的不断推进，房地产经济的体制改革也在向纵深发展。我国房地 产经济体制改革的方向是市场化、商品化和住房自有化。随着房屋商品化的逐步实施，各类住房分幢、分套出售，大厦分层、分单元出售后形成了一个住宅区内或一幢高层建筑里有着 几个、几十个甚至几百个多元产权的毗邻关系。它不仅 使原有的公房所有制为主体的房屋格局被大量共有、共用而又相互毗连的房屋格局所取代，而且
8、也使传统的按产权、按部门分散 管理的办法，以及用计划包干的维修管理办法再也不能适应形势发展的需要了，由此形成了产权多元化和管理社会化的新格局。这种新格局要求有与之相适应的房屋管理的新模式来代 替传统的、非市场取向的管理模式。从对目前公有房屋出售中居民心态的调查可以看出，居民最担心的是公房出售后的管理维修问题，包括经费、权利、责任和如何落实。所以，物业 管理是房地产经济体制改革和住房制度改革不可缺少的配套工程，并且具有深化、促 进和完善房地产经济体制改革的意义和作用。就整个房地产市场来说，物业管理无疑拓宽了房地产 市场范围，完善了房地产投资，促进了房地产市场向健康有序的方向发展。 物业管理是改善
9、居民工作与生活环境、提高居住水平的基础工作，具有树立城市形象、 完善城市功能的作用。 居民工作、生活环境的完善和居住水平的提高是城市生活水平和消费水平提高的基本前 提。现代化的城市需要高质量的管理服务，运作良好的大厦设施，有助于工作效率的提高；称心如意的居住环境，有助于人际关系的调和。住宅社会学研究表明，良好的环境不仅能减 少烦恼、焦 虑、矛盾、摩擦，乃至某些危害社会的不轨行为，还会形成互助、互谅的社会风气，促进人们的身心健康，促使人们积极上进。这一切是社会稳定、经济增长和城市发展所 必须具备的前提条件。物业管理正是顺应了这一要求而产生和发展起来的。 物业管理的目的是为业主创造一个整洁、舒适、
10、安全、宁静、优雅的工作和生活环境， 并且其基准还应随着社会的不断进步而逐步拓展和提升。人们生活水平的改善、生活内容的充实和丰满，无论从物质上还是精神上都离不开工作和生活环境的优化和美化。高质量的物 业管理不仅是单纯的技术性保养和事务性管理，而且 还要在此基础上为业主创造一种从物质到精神，既具有现代城市风貌，又具有个性特色的工作和生活环境，形成一个以物业为中心 的 “ 微型社会 ” ；既可充分发挥物业的功能，又能在充分保障业主合法权益的同时，增加业主的睦邻意识，创造相互尊重、和乐共处的群居关系。因此，高质量的物业管理既可以改变 城市风貌、改善人们的工作和生活环境，又能提高人们的精神文明素质和现代化城市意识，为树立城市形象、完善城市功能起积极推动作用。
