1、第 1 页 共 12 页 开发 报建 作业指引 编制 日期 审核 日期 批准 日期 第 2 页 共 12 页 一、 作业指引 目的 为规范房地产项目开发报建管理，指导报建人员有序开展工作 。 二、 适用范围 本公司取得土地后房地产项目的所有报批报建工作 。 三、 定义 术语 3.1 房地产开发 :指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行房屋建设和销售的活动，包括从规划选址到交付使用的全过程，由征地到拆迁安置、规划设计、三通一平、房屋建设、预售、竣工验收、入伙等多项内容组成。 3.2 房地产开发报建 :指在房地产开发过程中按照政府的 办事程序及要求，办理各阶段相关手续，最终取得政府相
2、关部门批文。包括取得前期立项批文、土地证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证、预售许可证、竣工验收备案证明等重要的政府批文。 四、 职责 4.1 开发中心（部） 4.1.1. 负责制定项目开发报建进度计划； 4.1.2. 负责办理从项目立项到项目入伙期间的 除水 、 电 、 燃气 、电信、数字电视、网络、消防外的前期报建手续； 4.1.3. 负责项目初始登记、竣工查丈、规划验收、竣工备案专项验收工作； 4.1.4. 负责公司内外关系的协调，组织公关活动的策划与实施； 4.1.5. 负责房地产预售阶段的楼盘价格备案 。 4.2 市政部 （ 如单独设置 ， 职能如下 ； 如与工程部或开发部
3、合并，则 由相关 部门承担相应职责 ） 4.2.1. 负责水 、 电、 燃气、电信、数字电视、网络、消防报批及 验收 。 4.3 设计 管理部 /总工室 4.3.1. 负责提供办理用地规划指标所需的图纸； 4.3.2. 负责提供报建方案、扩初设计、施工图图纸工作； 4.3.3. 负责预售查丈、竣工查丈的技术解释工作； 4.3.4. 负责项目报建技术支持工作 。 4.4 工程 部 4.4.1. 配合项目现状地形图的测绘工作； 4.4.2. 配合项目开工验线工作； 4.4.3. 配合临时用水用电报批工作； 4.4.4. 配合各专业分包单 的工程报批报建工作； 第 3 页 共 12 页 4.4.5.
4、 负责提供勘察、施工单位与报建相关信息和资料； 4.4.6. 负责施工过程中质监、安监日常检查、中间验收、 城管检查等相关工作； 4.4.7. 配合项目竣工查丈、规划验收工作； 4.4.8. 配合 开发报建 部门 完成 专项 验收及接待工作； 4.4.9. 负责各项工程验收所提出的工程整改工作； 4.4.10. 负责组织 新建 物业移交 工作 。 4.5 销售策划 部 4.5.1. 负责拟定项目建筑物命名工作； 4.5.2. 负责提供办理用地指标功能的相关要求； 4.5.3. 负责售楼广告审核及配合报批工作； 4.5.4. 负责提供楼盘价格表 。 4.6 财务部 4.6.1. 负责提供项目投资
5、统计财务数据； 4.6.2. 负责提供房地产开发资质年审的财务信息及相关数据 。 4.7 核算部 4.7.1. 负责提供项目前期立项及开工许可报建所需的成本测算、施工图预算书的编制工作。 4.8 招标 中心 /招标 专职机构 4.8.1. 负责提供工程 总承包合同及各专业所需报建的施工合同。 4.9 人事行政部 4.9.1. 负责所有项目报批函件、批文、证件的原件存档管理工作； 4.9.2. 负责提供所需报建查档资料的原件、复印件工作。第 4 页 共 12 页 五、 流程 图 (仅供 参考 ) 房地产开发报建管理流程项目决策阶段用地申请阶段设计前期调查阶段设计阶段财务 / 核算部 其它职能部门
6、公司领导 民防办发改部门 消防部门土地拓展部门 环保部门国土部门规划部门销售策划部 设计部门 开发报建部门用地申请阶段用地规划选址申请规划要点申请建房申请测算地价土地使用权初始登记申请市政管线 、 路网查询建筑物命名确定提出扩初申请提出施工图申请前期开工立项申请建筑物命名申报投资概预算获取土地信息技术分析市场可行调研决策编制项目建议书及可研报告核发 选址意见书 建设用地规划许可证同意复函签署土地合同土地证命名批复建筑工程规划许可证开工立项通知资质单位出具 环评报告 ，环保局发放环保批复建设项目消防设计审核意见书人防建设意见征询单水土保持批复设计方案审批意见书初步设计审批意见书方案设计申请行政许
7、可宗地图制作提出规划指标意见用地方案图申请核发用地方案图提供相关数据1 、 提出地形现状图测绘2 、 提出地质灾害评估3 、 提出地质堪察测绘批复或备案回执取得查询资料项目前期设计 提供方案文本提供扩初图纸提供施工图纸与审图报告用地权属核查复函土地前期立项复函资质环保单位出具 环评报告 并办理同意复函市调分析土地初始登记公告市场调研定位审定同意复函成本测算 、 财务状况分析成本分析节能图纸建设部门节能审查备案成本分析提供桩基施工图纸桩基提前开工报建桩基提前开工证明设计修改申请同意复函设计修改图纸申请报批节能报批报建条件分析第 5 页 共 12 页 房地产开发报建管理流程 （ 2 ）核算部 招标
8、中心 销售策划部 设计部门 / 工程部 开发报建部门 公司领导 规划部门 国土部门 发改部门 环保部门 消防部门 民防办 建设部门 其它职能部门施工准备阶段施工阶段预售阶段竣工验收阶段售后阶段临建申请与燃气部门签订 燃气保护协议 工程支付保函桩基 、 土方 、 主体等专业施工许可申请工程施工投资许可证申请临电 、 临水及排污申请房号编制 预售查丈报批项目预售申请房地产预售合同备案售楼广告设置报批配合竣工查丈报批申请施工图预算 固定资产投资许可证 临时用地规划许可证核发土方 、 桩基 、主体等专业 施工许可证 预售查丈报告预售许可证备案回执竣工测绘报告规划验收合格证行政许可审批临建消防审核意见书
9、施工合同临建方案图纸报批开工验线申请桩基提前开工证明或工程规划许可证盖章开工验线测量报告工程配合广告公司申办技术支持同意复函临建施工质监站 、 安监站检查 、 中间验收临建位置选择审定Y临时用地合同书临建施工图报批临时道路接口申请同意复函临建消防验收申请临时建设工程规划许可证临建消防验收合格意见书施工占道报批红线内障碍物拆除迁移报批施工单位配合签订 临水 、 临电合同书 排污许可证准予行政许可书准予行政许可书临时占用道路许可证挖掘占用城市道路许可证同意复函施工单位配合正式用水 、 用电申请施工单位配合准予行政许可签订正式供水供电合同书正式燃气接口 、 路口报批准予行政许可 同意复函电梯 、 电
10、话 、 电视 、 网络报批施工单位配合施工单位配合同意复函工程单项验收申请行政许可房地产证物业公司 ： 组织业主入伙财务部 ： 小业主产权转移登记设施专用基金缴纳工程保函退保及墙改金退还申请现状宗地图制作同意退还公告通过单项工程整改用水 、 用电物管过户“ 三算单 ” 编制房地产证初始登记申请协同物管竣工备案回执消防验收合格意见书人防竣工验收报告环保验收合格意见价格确定 价格备案申请备案回执电梯 、 电话 、 电视 、网络 、 燃气 、 供水供电 、 档案 、 节能等专业验收合格意见质检综合验收合格意见书组织工程验收N协调办理停车场许可证协助办理提供分割图纸商业 / 酒店管理公司 ： 提供分割
11、意见商业面积分割报批审定装修预算设计备案复函同意复函组织二次装修验收产权证办理二次装修施工许可办理装修合同分割查丈二次装修验收配合同意复函装修许可证消防验收合格意见书消防审核意见书环保噪音报批二次装修报批提出办理专业施工许可要求及签订燃气保护协议归档归档物管公司接受结束Y提供设计图纸第 6 页 共 12 页 六、 关键活动描述 6.1 报建阶段 6.1.1 房地产开发项目的报建工作主要分九个阶段，具体包括项目决策阶段、用地申请阶段、设计前期调查阶段、设计阶段、施工准备阶段、施工阶段、预售阶段、竣工验收阶段、售后服务 阶段。 6.2 报建流程 6.2.1 项目决策阶段（参见项目论证管理流程，依照
12、该流程执行） 6.2.2 用地申请阶段 （ 以 政府招拍挂形式获得土地 为例 ） 1) 财务部提供土地招拍挂投标保证金； 2) 开发中心（部） 提供地块相关资料手续， 并 向地块管辖的规划主管部门提出用地申请，政府（规划）部门批准后取得政府会议纪要； 3) 凭政府会议纪要到规划部门办理项目选址，取得建设项目选址意见书； 4) 凭建设项目选址意见书到国土部门进行土地权属核查，核发用地预审批复； 5) 凭建设项目选址意见书及项目可研报告到发改部门进行立项核准，核发立项批复； 6) 开发中心（部） 选 择环评单位；环评单位提供项目环评报告， 开发中心（部） 到环评部门办理环保批复，取得环保审查意见书
13、； 7) 设计管理部 /总工室 提供项目规划指标方设计方案图， 开发中心（部） 到规划部门办理用地方案、用地规划指标手续，并领取用地方案图和建设项目用地规划许可证； 8) 开发中心（部） 凭用地方案图到国土部门办理宗地图、用地红线放点、用地地界测量手续，分别取得国土部门核发的宗地图、用地界点测量报告； 9) 人事行政部 提供 营业执照、企业法人身份证复印件 ， 开发中心（部） 向国土部门提出 建房申请，国土部门同意后， 财务部 依 据国土部门核发的 “ 缴纳地价通知书 ” 办理缴纳地价工作，开发中心（部） 办理 国有 土地使用权 出让合同 手续 ； 10) 开发中心（部） 凭 国有 土地使用权
14、 出让 合同 及相关材料到产权登记中心办理土地使用权初始登记， 财务部 配合缴纳初始登记公告费， 开发中心（部） 领取土地证； 6.2.3 设计前期调查阶段 1) 由 销售策划部 提供建筑物命名方案，经领导审定后， 开发中心（部） 向规划部门申报建筑物命名核准，取得建筑物命名批复书； 2) 由 工程部 提出地形现状图测绘、地质灾害评估、地质堪察测绘申请要求， 设计管理部 /总工室 审核后， 开发中心（部） 向主管部门申 报，并取得地质灾害评估报告书、地质堪察报告书及备案回执； 3) 设计管理部 /总工室 提供查询范围和要求， 市政部 到档案馆办理市政地下管网、周边路网查第 7 页 共 12 页
15、 询，取得相关查询成果资料交 人事行政部 存档并复印至 设计管理部 /总工室 ； 4) 由 核算部 提供 投资阶段 成本测算 ， 用地发展部 /开发中心（部） 提供项目可行性研究报告，开发中心（部） 到发改部门申请办理项目立项核准，取得核准同意复函。 6.2.4 项目设计阶段 1) 属于设计招标备案的项目， 设计管理部 /总工室 提供设计招标任务书， 开发中心（部） 向规划部门申请方案设计招标备案，取得同意招标备案 复函； 2) 设计管理部 /总工室 提供经公司审定的工程设计方案文本及电子文件， 开发中心（部）向规划部门申请设计报批，取得方案审查同意意见书； 3) 设计管理部 /总工室 提供工
16、程设计方案文本及需要填写技术指标的人防报建表， 开发中心（部） 向民防部门申请方案设计人防报批，取得人防意见征询单；若该项目符合不做人防工程的条件，由 开发中心（部） 向人防部门提出易地建设申请，取得缴纳易地建设费通知 ； 4) 设计管理部 /总工室 提供总平面图建筑平面布置图蓝图 ，由环评单位提供环评报告表（书）， 开发中心（部） 向环保部 门办理环保报批，取得建设项目环境影响审查批复； 5) 设计管理部 /总工室 提供水土保持设计总图水土保持专家评审意见； 开发中心（部）选择具备资质的单位，由该单位提供水土保持报告表（书）， 开发中心（部） 向主管部门办理水土保持方案报批，取得行政许可审批
17、同意复函； 6) 设计管理部 /总工室 提供扩初设计建筑图立面效果图及电子文件， 开发中心（部） 向规划部门申请扩初设计报批，取得建设工程初步设计审查意见书； 7) 设计管理部 /总工室 提供扩初步设计图全套及电子文件， 市政部 向消防部门申请消防报批或备案，取得 建设工程消防设计审核意见书或备案证明文件； 8) 设计管理部 /总工室 提供扩初步设计图纸及电子文件和人防报建表， 开发中心（部）向民防部门办理人防报批，取得人防地下室初步设计审查意见书人防核准单； 9) 设计管理部 /总工室 提供电气设计图纸， 开发中心（部） 向气象主管部门办理扩初设计防雷报批，取得防雷装置设计核准书； 10)
18、设计管理部 /总工室 提供桩基施工图总平面图及电子文件，桩基施工图审查报告，开发中心（部） 向规划部门申请办理提前开工证明，取得建设工程桩基础报建证明书； 11) 设计管理部 /总工室 提 供扩初步设计建筑图， 开发中心（部） 向测绘大队申请面积测算工作，取得面积测算报告； 12) 设计管理部 /总工室 提供全套施工图纸、电子文件和施工图审查报告， 开发中心（部）向规划部门申请施工图报批，取得建设工程规划许可证。 第 8 页 共 12 页 13) 设计修改报批，包括方案设计调整规划报批、施工图设计修改消防报批、施工图设计修改规划报批，由 设计管理部 /总工室 提供修改图纸及电子文件， 开发中心
19、（部） 分别向规划部门、人防部门、 市政部 向 消防部门申请办理图纸修改报批，分别取得相关主管部门同意复函意见书。 6.2.5 施工准备阶段 1) 工程部 提供 临时用地方案， 开发中心（部） 向规划部门申请临时施工用地报批，取得临时用地方案图及临时用地工程规划许可证。 开发中心（部） 向国土部门申请签订临时用地合同， 财务部 凭国土部门缴纳临时用地使用费通知缴纳费用， 开发中心（部） 领取临时用地合同书； 2) 工程部 提供临建方案图， 市政部 向消防部门申请临时用地方案消防报批，取得临建方案设计消防审核意见书； 3) 临建工程若需消防验收， 工程部 提供临建产品供货证明，消防审核表， 市政
20、部 向消防部门申请临时建筑消防验收，取得建筑工程消防验收合格意见书； 4) 设计管理 部 /总工室 提供市政路口接口平面图， 市政部 向规划部门申请临时市政路口报批，取得同意复函； 5) 根据项目需要，若需要占用道路的， 设计管理部 /总工室 提供建筑总平面图， 市政部 配合施工单位提供公司资料向交管局申请临时占道报批，取得临时占用道路许可证； 6) 根据项目情况，若需要树木砍伐等要求的，由 设计部门 提供建筑总平面图， 市政部 配合施工单位向城管办申请挖掘，树木砍伐报批，取得挖掘、占用城市道路许可证、树木砍伐、移植许可证； 7) 设计管理部 /总工室 提供管网平面图， 开发中心（部） 向规划
21、部门申请施工用水、排水、用电报批，取得同意复函； 8) 工程部 协调施工单位， 开发中心（部） 、市政部 配合施工单位办理相关资料盖章手续负责并向水务、电力部门、燃气部门申请临水临电报批，取得临时用水（电）合同书； 9) 结合项目情况，若需要迁移地块内的障碍物，由 设计管理部 /总工室 提供迁移位置平面图，开发中心（部） 配合施工单位提供公司资料并向主管部门申请用地项目红线内外有关障碍物的拆除、迁移报批（如高压线等），取得主管部门核发的同意复函。 6.2.6 施工阶段 1) 市政部 向档案馆申请地下管线查询，取得查询地下管线图， 与燃气部门签订燃气管道保护协议； 2) 核算部 提供总包及各专项
22、工程的施工图预算 ， 招标中心 选择总包单位及各专项施工单位，第 9 页 共 12 页 由相关单位提供监理合同、施工合同工程支付保函合同， 开发中心（部） 向造价站办理施工合同备案，取得备案后的施工合同，向建设局申请办理施工许可证，根据现有政策，建设局打印质监费、安监费、造价定额费收费通知， 财务部 缴纳费用后， 开发中心（部） 与质检站签订施工质检登记书，与安监部门签订安监登记书，并领取所有专业的建筑工程施工许可证 ； 3) 开发中心（部） 将备案的各项施工合同及施工 质检登记书、安监登记书、施工许可证交人事 行政部 存档 ； 4) 工程部 将现场施工控制点按施工图纸放好，告知 开发中心（部
23、） ， 开发中心（部） 向国土部门提出开工验线报批，经验线合格后取得建设工程开工验线测量报告； 5) 开发中心（部） 凭建设工程开工验线测量报告到规划部门办理开工验线，规划部门在建筑工程规划许可证上盖已验线章 ； 6) 根据项目实际情况，若因需要办理挖掘城市道路、砍伐树木的，由 设计部门 提供市政路口接口平面图， 工程部 提供相关资料， 开发中心（部） 向交管局、城管办（道桥处、绿化处、路灯处）申请报批手续，分别取 得挖掘城市道路许可证、树木砍伐、移植许可证 ； 7) 设计管理部 /总工室 提供室外管线总平面蓝图及电子数据， 开发中心（部） 向规划部门申请正式用水、用电 报批， 市政部 申请
24、用气报批，取得正式用水（用电、用气）市政接口同意复函 ； 8) 工程部 组织正式用水、用电、用气施工，由施工单位承担报批、验收工作， 开发中心（部）和 市政部 配合提供公司相关资料，并领取正式用水、用电合同书、管道燃气工程气源接入点意见书送 人事行政部 归档 ； 9) 工程部 要求电梯施工单位提供电梯报装图纸， 设计管理部 /总工室 审核后，由 开发中心（部）配合 提供公司资料，由电梯施工单位向电梯质量技术监督部门申请报批，并领取电梯报批文件 ； 10) 工程部 组织电话、有线电视、网络及智能化施工， 招标 中心 选择相关施工单位，由相关单位提供电话、有线电视、网络及智能化施工合同，由施工单位
25、承担报批、验收工作， 市政部 配合提供公司资料。 6.2.7 预售阶段 1) 销售策划部 提供房号编制方案， 设计管理部 /总工室 提供施工图及电子数据， 开发中心（部） 向国土部门申请预售查丈报批，取得预售查丈报告； 2) 工程部 施工形象进度达到办理预售要求， 开发中心（部） 向国土部门申请预售报批，取得房地产项目预 售许可证； 第 10 页 共 12 页 3) 销售策划部 提供楼盘价格表， 开发中心（部） 向物价部门申请预售价格备案，取得备案回执； 4) 销售策划部 将预售合同交产权登记中心备案， 开发中心（部） 负责进行后期跟进及关系协调； 5) 销售策划部 负责将欲解除的认购书清单及
26、原预售买卖合同向国土部门提出解除申请，开发中心（部） 负责后续跟进及关系协调并取得回执。 6.2.8 竣工验收阶段 1) 项目竣工后， 开发中心（部） 向国土部门申请竣工验收查丈报批， 工程部 现场配合，取得竣工测绘报告竣工验收测量报告； 2) 开发中心（部） 凭竣工测绘报告向规划部门申请规划验收报批， 工 程部 现场配合，最终取得建设工程规划验收合格许可证； 3) 市政部 向消防部门申请消防验收或备案，组织接消防局人员到现场，由 工程部 组织各业务部门进行现场消防工程验收，最终取得消防验收合格意见书或备案证明； 4) 由人防施工单位申请人防工程单项验收， 开发中心（部） 提供盖章材料， 工程
27、部 组织施工单位进行现场人防工程验收，最终取得人防验收合格意见书； 5) 开发中心（部） 向环保部门申请环保单项验收， 工程部 组织相关部门进行现场环保验收，最终取得环保验收合格证书； 6) 开发中心（部） 提供公司资料由电梯施工单位 向 电梯质检部门申请电 梯验收， 工程部 组织相关部门进行现场电梯验收，最终取得电梯验收合格证书； 7) 开发中心（部） 向建设部门申请节能验收， 工程部 组织相关部门进行现场节能验收，取得节能验收合格证； 8) 开发中心（部） 向档案部门申请档案单项验收， 工程部 协助验收工作，取得档案验收合格证书； 9) 由相关单位向电话、网络、有线电视、智能化主管职能部门
28、提出验收申请， 市政部 提供公司相关资料， 工程部 组织电话、网络、有线电视、智能化现场验收，最终取得相关验收文件； 10) 由 开发中心（部） 向建设部门申请工程竣工综合验收， 工程部 组织各业务部门进行现场验收（包 含燃气专业验收），取得建设工程竣工（含燃气）验收合格报告； 11) 开发中心（部） 向建设部门申请竣工验收备案，取得竣工验收备案回执； 12) 核算部 提供工程三算单， 开发中心（部） 凭竣工验收备案回执现状宗地图及其它材料向产权登记中心办理房地产初始登记，并领取 “ 房屋公用设施专用基金缴费通知 ” ， 财务部 缴纳房屋公用设施基金及初始登记公告费用， 开发中心（部） 领取房产证； 13) 开发中心（部） 向相关政府部门办理项目公共配套设施移交手续，签订移交协议；
