1、 第 1 页 共 6 页 目标成本管理作业指引 编制 日期 审核 日期 批准 日期 第 2 页 共 6 页 一、 作业 指引 目的 提高公司成本管理水平，建立先进合理的目标成本管理体系，落实“ 可研版目标成本 -规划方案版目标成本施工图 版目标成本 动态成本结算成本”的全过程管理原则。 二、 适用范围 适用于公司开发项目的目标成本编制与管理 。 三、 定义 3.1 目标成本： 是公司基于市场状况、项目定位规划，结合公司经营计划，根据预期售价和目标利润 进行 、 结合市场价格行情以及对未来风险的预估 预先确定的， 经过努力所要实现的成本指标 ，以 管理后续设计、采购、项目管理、销售等各作业过程成
2、本支出 。 四、 职责 4.1 成本监控中心 4.1.1 成本监控中心是区域成本管理的专业管控部门； 4.1.2 审核核算中心编制的目标成本； 4.1.3 监 控动态成本控制，备案月度的动态成本报告； 4.1.4 负责成本数据库的建立和维护工作 。 4.2 地区 核算部 4.2.1 地区 核算部是 地区公 司 项目成本管理的 执行 部门 ； 4.2.2 负责编制地区公司的项目 目标成本 ； 4.2.3 负责地区公司项目的动态成本控制、编制月度的动态成本报告 。 4.3 工程、设计、开发等各专业职能部门 4.3.1 按权限参与项目目标成本的评审； 4.3.2 提供项目目标 成本 测算 所需 资料
3、 。 第 3 页 共 6 页 五、 关键活动描述 5.1 目标成本的组成和内容 5.1.1 目标成本文件主要为：目标成本测算文件 ； 5.1.2 目标成本测算文件包括：目标成本测算表 、 目标成本测算 及拆分 指引。 5.2 目标成本管理原则： 深化 可研版 原则、客户导向原则、事前控制原则 。 5.3 目标成本文件的编制 ： 目标成本测算表的编制 5.3.1 项目规划 方案确定后 ，地区公司 负责人应召集开发 、设计、工程、 销售、 核算 、 财务 等相关 部门 ，共同编制 项目 目标成本， 由核算部门汇总 、审核、修订后，作为目标 成本录入的依据 。随项目 开发 不断 推进， 当 施工图确
4、定，各项目应 深化 编制 施工图版目标 成本 ， 以更有效指导目标成本管理 工作 。 5.3.2 各地区 公司 应参考当地相关政策、收费文件、该项目的产品定位、当地类似工程的经验数据，并考虑项目的自身特征与风险因素进行 目标成本编制 。 5.3.3 编制依据： 1) 可研 版成本测算资料及地块地质等资料； 2) 经政府审批的规划指标及规划设计方案； 3) 各产品类型的建造标准、交楼标准； 4) 政府对房地产相关的收费 标准； 5) 财务部提供的 财务费用、各项税费等 ； 6) 以往类似项目的造价指标和当地的市场价信息。 5.3.4 编制要求： 1) 目标成本应采用公司统一的 目标成本测算表 进
5、行测算。 2) 目标成本按项目开发期分期编制。 3) 目标成本测算应做到量价分离、分摊合理、测算精细、依据充分。 4) 目标阶段成本测算与 可研 阶段成本测算不一致之处应有充分的依据和说明，且应对差异进行分析说明。 5) 目标成本的制定应具备可追溯性，编制目标成本的各项资料应及时收集、整理、归档。 5.3.5 注意事项： 1) 目标成本的测算应充分考虑到各项风险因素， 设置详细的风险费用项 ，以风险概率形式体现项目 成本的风险。 第 4 页 共 6 页 2) 目标成本编制时应注意 与 可研 版 成本进行比较，对启动阶段测算过程中不确定的内容需重点关注。如：规划方案对场区土方工程的影响；地基详勘
6、报告对地基处理、护坡、降水的影响；停车方案对成本的影响；销售方案变化等。 3) 测算时应尽量填写完整的测算依据和造价指标，测算的指标忌生搬硬套，应结合实际产品形态在经验指标基础上进行调整。测算依据同样应考虑实际情况并进行调整。 4) 目标成本编制所依据的 规划 方案、产品建造标准的制定是成本、营销、设计、工程、采购、客服、财务、物业等多部门互动的决策过程，成本 编制 人员需要主动沟通相关 部门，跟进成本测算，提出成本意见，以供方案决策。 5.3.6 目标 成本 编制过程 中的测算 与 分摊原则 可 参考 目标 成本测算及拆分指引（ 华南 与海南区试行 ） 。 5.4 目标成本的 录入与审核 5
7、.4.1 地区公司核算部应严格按照 ERP 系统操作要求 ，在系统内进行目标成本编制单的录入，形成目标成本汇总单。 5.4.2 目标 成本汇总 单经成本 监控中心 、地区 公司负责人 、 区域分管领导审核，最终 由张生审批后 正式生效 。 5.4.3 目标成本审批完成后 ， 需当月在成本信息月报中反馈该项目动态成本。 5.4.4 为避免影响项目运作，各地公司应在项目开工前完成目标成本的录入及 审批。 5.4.5 目标成本审批通过前，为保证项目前期工作顺利开展， 土地 价款 及 开发 前期费用 暂 不 受目标成本 控制 ，可以线上进行合同录入及请款；其他合同不允许录入及请款 。 5.4.6 目标
8、成本 审批通过 后， 在 目标成本 控制额度 内， 所有相关合同审批 与请款 均可进行。若 超出 各目标成本 科目 单项 控制额 （ 含 土地成本、开发前期准备费、社区市政工程费、园林环境费、配套设施工程费、开发间接费等 二级科目 以及建安工程费 的三级科目 ） ， 则不允许发起相应科目新合同的 审批及新的特殊费用请款。 5.5 目标成本的 调整 或修订 5.5.1 各地区 公司应 以 编订的目标成本为指引，准确核算成本发生额 ，严格 控制 动态 成本 。如遇特殊 情况，应陈述原因，依照 以下 流程 对目标成本 进行调整 或修订 ： 1) 若项目成本发生 额 超过单一 科目 的 控制额 ， 但
9、未 超目标成本总额（ 不影响项目毛利 ），地区 公司 核算 部 可依照目标 成本编制原则，在 除土地 成本 和期间 费用 以外的其余 各二、三级 成本科目 之间 ，合理调整 各科目的 成本余 额分配， 经 ERP 系统报区域成本监控中心 审核 ，地区公司负责人审批后生效 。 第 5 页 共 6 页 2) 若项目成本的预计发生 额 超过原审批通过的目标 成本 总额（影响 项目毛利） ，或因产品类型调整等 原因 导致预期 成本 大幅降低，则需由 地区公司发起 目标成本修订 申请 ，报张生审批后 生效 。 5.5.2 目标 成本修订的原则是 ： 可预见的风险因素不在修订范围内。 5.5.3 目标成本
10、经确定后不得随意修订，有下列情况之一者，可修订目标成本，一般成本变化在成本动态中反映即可： 1) 因政府政策变化 (例如：实施 90/70、节能环保政策等 )使目标成本发生变化。 2) 因 项目定位 要求（例如： 改毛坯为 推广精装修房 ） 使目标成本发生变化。 3) 公司开发计划重大调整（包括分期面积、开发周期调整）导致目标成本变化。 4) 因市场售价不可预料的增长，满足以下条件时允许修订：首次销售预估均价距目标成本确定时的预估售价提升 20以上 ， 允许调整的范围包括建筑外立面 （不影响报 批报建） 、精装修档次、园林景观工程 等 。 5) 目标成本的调减 ： 原则上，在不超出目标成本（施
11、工图版）的前提下，综合考虑项目的品质、进度等要求，进行适应性调整。 5.6 目标成本和动态成本的预警 5.6.1 每月底 ， 核算部 需按照公司要求完成成本信息的编制 并 报送， 具体操作要求及程序见 信息报送管理作业指引 。信息月报的项目动态成本数据需同目标成本测算表的测算口径 保持统一 。 5.6.2 除信息月报反馈的信息外，重要的或突发的成本信息，如重大成本变动、大金额索赔、成本错漏、成本风险、职业道德事件等须及时向公司反馈。 5.7 动态成本清查： 是指在目标成本确定之 后，项目实施过程中，以目标成本为控制线，定期对项目已发生成本进行核对和确定的工作。 5.7.1 成本清查需根据项目进
12、展情况，对待发生 成本进行分析预测和调整，从而及时、全面、真实地反映项目成本状况 ， 并形成该项目 的 调整版 成本 测算表 ，报成本监控中心审核 。 5.7.2 各 地区 公司应至少每项目开盘前 、年末各 组织一次项目成本清查工作。 核算部 门 是 成本清查工作的组织和牵头部门 ，对清查结果和最终数据的真实性及准确性负责。 地区 公司各相关部门为成本清查工作的具体实施部门，对自身业务 范围内发生的成本进行自查，并对结果负责。 5.7.3 成本清查内容主要包括：项目 设计 方案变动情况 ， 合同签订和执行情况 ， 变更签证下发实施情况 ， 政府收费变化情况 ， 项目设计费用、销售费用、管理费用与财务费用的变化情况 ，第 6 页 共 6 页 市场材料价格波动情况 ， 政策性调整的项目规划调整情况等。 六、 支持性文件 6.1 流程及作业指引 6.1.1 信息报送管理作业指引 6.2 参考 表单及模板 6.2.1 目标成本测算表 6.2.2 目标成本测算 及 拆分 指引
