1、 1 项目后评估报告 20XX 年 X 月 X 日 2 目 录 第一部分 项目定位 . 5 一、 市场定位评估 . 5 二、 产品策划（定位）评估 . 6 三、 产品深化定位（细节定位）评估 . 6 四、 中小企业选取写字楼主要标准（根据客户访谈整理） . 8 第二部分 项目开发计划 . 9 一、 项目开发计划执行情况概述 . 9 二、 计划管理工作经验总结 . 9 三、 教训及改进建 议 . 10 四、 项目操作流程总结 .11 第三部分 产品设计 . 12 一、 设计工作总结 . 12 二、 产品设计问题及客户反馈意见 . 13 三、 材料问题 . 14 第四部分 成本控制 . 15 一、
2、 成本分析 . 15 二、 现场签证费用分析 . 15 三、 .经验教训： . 16 第五部分 财务管理 . 17 一、 资金管理分析 . 17 二、 项目运作过程潜在问题分析 . 19 三、 项目财务管理流程的改进 . 20 第六部分 工程施工 . 22 一、 施工过程综述 . 22 二、 施工情况评价 . 22 三、 合作单位评价 . 23 四、 工程担保评价 . 23 五、 施工管理建议 . 23 第七部分 销售 . 25 一、 项目推广策略分析总结 . 25 二、 项目推广费用情况 . 30 三、 关于沃尔 玛谈判 . 31 四、 关于销售合同的管理 . 32 第八部分 客户服务 .
3、34 一、 客户的日常维护工作 . 34 二、 客户工程洽商工作 . 34 三、 客户入住工作 . 34 四、 售后维保问题 . 35 五、 处理客户投诉 . 36 3 六、 客户对“业权”和“工程保证担保”的看法 . 36 第九部分 物业交接 . 38 一、 接管验收工作 . 38 二、 入住配合工作 . 40 第十部分 物业管理 . 42 一、 物业公司对 项目评价 . 42 二、 物业公司对项目后评估附表 . 43 三、 项目保修合同及保修保函附表 . 44 4 项目概况介绍： 包括项目来源、项目名称、项目开 发策略、启动时间和结案时间等 。 项目后评估的工作成果 1、 从项目的销售情况
4、、项目建成后的使用情况及客户反映验证项目市场定位及客户定位的准确程度，总结成败经验和教训，为公司项目运作积累经验，为新项目的定位提供支持； 2、 从客户角度了解客户对产品的需求情况，了解市场动态的变化，积累客户需求信息资料及其他客户资源； 3、 为公司建立产品标准体系积累信息和素材； 4、 对项目开发的流程改进提出思考和建议。 项目后评估 综述 1、 包括项目开发过程的总体经验和教训总述 2、 对项目成果的自评意见 5 第一部分 项目 定位 一、 市场定位评估 项目定位的形成：项目接手时，项目已开工挖土方，研发部和经纪公司在较短的时间内对原项目市场定位、产品定位进行了论证，并认可其大的方向，但
5、在产品策划上提出了一些调整意见（如修改外立面等），在客户细分市场上做了一些深化调研和论证工作。 从销售反馈情况，项目总体定位是准确、成功的。 1、 成功 之处 ： 1）、 功能定位。从项目规划条件、所处位置及区域发展情况看，将项目的公寓部分定位成 70 年产权的“商务公寓”是最合适的选择，而且提升了项目价值。 2）、 目标客户定位。公寓的目标客户定位为中小企业（以小型企业为主）也相对准确；写字 楼的目标客户定位则随市场的变化作了及时的调整：最早定位为“小户型商务办公”，目标客户为中小型、成长型企业。但后来随着市场情况的变化，经纪公司最终将目标客户调整为具有一定规模和实力的较大型的客户，于是推出
6、了“层商务”的概念，这样产品的竞争力、冲击力更强。研发部在营销跟踪报告中也认同了此种调整。目前写字楼的客户有半数是“层商务”的购买者，虽然其数量与“零买”的客户数量相当，但前者的购买的面积则大大超过后者。 2、 不足点 1）、 现象 ：公寓的售价定价偏低。公寓卖的很快，这从另一个侧面可以说明价格定的偏低。在公司没有快速回 收现金的需求下，以相对高些的价格，普通的销售速度就可以了，这样项目利润可以更高一些。 总结 ： 为避免定价偏低，可以通过销控来解决，即分多个价格阶段推出，销售速度过快时可以暂时“封盘”，重新定价。回过头看，当时研发部曾提出的较高的售价预期是可以实现的。 2）、 现象 ：户型定
7、位的后期调整反复较多。本项目定位的后期调整主要以经纪公司为主，定位调整基本服从于经纪公司的营销策划。但由于我司过去的项目几乎都是住宅项目，经纪公司对写字楼产品经验及客户积累均不足，对目标客户难以较准确预测和把握，户型的面积大小来回调整了几次， 对工程施工有一定影响。而此调整过程研发部几乎没有参与。 总结 ： 一方面经纪公司及研发部要加强对写字楼市场（包括客户需求）的了解6 及积累；另一方面，虽然后期定位根据市场情况的调整很正常，但即使是局部调整或微调，也需要做充分的调研，且需要研发部深度参与。 二、 产品策划（定位）评估 产品策划（定位）在大的方面比较成功： 功能分区清晰，组合也比较合理，写字
8、楼和商务公寓产品层次很分明； 商场内部空间基本按沃尔玛的要求设计，空间结构上满足要求； 商场、办 公人流能较好分流。客户担心沃尔玛带来的人流会影响交通或带来喧闹 因规 划合理，本项目属我司所有的 A 座写字楼及公寓几乎受不到影响。 三、 产品深化定位（细节定位）评估 1. 公共空间 1）、 广场、园林、外立面 客户对建筑风格及外立面使用玻璃幕墙比较认可，认为有现代感，且采光较好。 有几个雨水的排水口正对写字楼主出入口，严重影响形象，下雨时更不雅观；冬天下雨后还要结冰，对行人造成很大不便，增加物业管理难度。 客户对园林没有太多关注。 2）、 大堂 （写字楼客户认为大堂面积（平米）太小，没有“形象
9、”，但高度（净高 4 米）还可以接受；公寓客户对首层的大走廊比较欣赏。 大多写字楼客户认为大堂装修档次偏低：大堂的 石材档次低，电梯厅的石材一看就档次不高。 3）、 楼层公共走廊 大多写字楼客户认为走廊宽度尚可。但由于走廊墙大多是轻质隔墙，很多墙与墙拼缝处的涂料明显不平整，故客户认为走廊墙的装修较差。 4）、 电梯厅 被访的公寓客户认为，公寓的电梯厅不如直接朝向走廊设计。走廊给人的感觉很气派，但电梯厅太小气，反差太大。 5）、 公共卫生间 。 客户普遍反应装修档次低。目前贴的面砖有较多空鼓，主要是由于墙体为轻质隔断墙，不易贴好瓷砖。一位有较多涉外业务的客户认为，公共厕所是办公楼形象的重要部分，
10、西方人很重视。他现在为厕所改造问题大为烦恼。 7 6）、 地下车库 使用时将原设计的车库出入口进行了对调。说明原来对交通动线的考虑尚不周全。由于现在的出口是原设计的入口，停车场收费处目前暂设在一个急拐弯的地方，车技一般的需倒一次车才能靠近缴费处，十分不便。 出入口的坡道防滑效果很差。由于部分露天，雨雪天气比较危险。现在加顶棚又担心影响景观。如何在车库出入口的设计中解决观瞻及使用效果的问题，值得进一步研究。 7）、 其他空间 写字楼客户认为应设开水间，因为有的员工愿意喝滚开的水，认为桶装水的质量不可靠。 客户对每层拥有一个公共的休闲交流空间有需求，不需要很大，但可以稍作休息、吸烟， 特别是一些员
11、工的吸烟场所可以得到解决。其实这些空间都可以分摊，开发商完全可以安排。 2. 室内空间 1）、 净高。客户认为室内吊完顶后的净高最好 2.5 米以上。目前写字楼净高近 2.6 米，公寓净高近 2.5 米，基本达到要求。 2）、 开间和进深。客户基本没有意见。 3）、 精装修。写字楼客户入住后，由于需对办公区域进行内部分割等原因，基本都将原“精装修”拆除（除了很少量的客户外）。此类项目的精装修成本可“省”，而且减少了垃圾的清运量。 4）、 写字楼被访客户称赞楼内指示牌比较清楚。但提出车库指示电梯的牌子不够多。 5）、 公寓的下水管偏细，导致下水慢，且小的 杂质也冲不下去。有的客户认为还不如普通住
12、宅楼的下水好用。 3. 机电设备系统 1）、 电梯 客户认为电梯轿厢的高度感不错。 公寓客户普遍认为电梯太慢（注：经初步了解可能主要是电梯智能化问题），如往往不是最靠近的电梯先启动到达。客户对此意见很大， 4 层的客户说经常等 5-6 分钟。定位时应明确对电梯智能化甚至是等候时间的要求，这样设备订货时会更明晰。 2）、 空调 写字楼及公寓的被访客户均不认可户式中央空调的质量，有的客户过去使用过此种8 空调，觉得其性能比不上中央空调。被访中他们表示，如果是中央空调，他们不太在乎加班而支出的空调费用。 有 的客户认为户式空调的后期维护还得自己操心，比较麻烦。 3）、 网络系统 高科技公司对上网速度
13、等要求较高，而中国电信提供的网络经常堵塞或掉线。需要对北京市几家网络运营商的情况进行调研。 4）、 电话容量 被访客户认为没有问题。 5）、 门禁系统 地下车库的门禁系统无可视对讲功能。作为办公楼，门禁应配上可视对讲系统，否则造访业主的客人因为没磁卡，还得让业主下来开门，或者客人绕到首层大堂才能乘电梯。 4. 配套设施 员工餐厅。目前物业公司将部分地下面积（约 150 平米）出租给某员工餐厅经营，生意很好，物业公司说租金可到 3 元 /平米 /天。说明员工餐 厅不仅能解决客户需求，还能带来较丰厚的回报。开发商若持有经营，项目测算时则要注意扣除一定的销售面积。 5. 物业服务 被访客户基本认可。
14、 四、 中小企业选取写字楼主要标准（根据客户访谈整理） 1. 交通要好，包括地上及地下交通，中小企业员工有时办事是坐地铁的。交通对客户和员工都很重要。（注：被访客户认为项目离中关村核心区近，且交通好于核心区，客户看重的公路及轨道交通均较理想。被访客户有的就是因上述优势从最初选择中关村西区楼盘改而选择项目的） 2. 位置离过去办公的地方不要太远，这样跟老客户的联系较方便。 3. 合适的面积很重要，中小 企业的规模一般在 30-40 人左右，面积 500 平米左右较合适。（注：某被访客户认为的半层面积正好符合其企业要求） 4. 离上下游客户（或是要经常去的政府部门）近是很重要的。 5. 对物业管理
15、较重视。 9 第二部分 项目开发计划 一、 项目开发计划执行情况概述 大厦项目自 2002 年 9 月与 X 公司签订合作协议， 03 年 7 月完成施工图设计， 02 年11 月取得开工证， 02 年 9 月开工， 03 年 12 月封顶， 04 年 11 月竣工， 12 月开始集中办理入住。 与 节点计划 相比，关键任务执行情况： 计划任务 运营目标书 要求 实际完成时间 计划执行情况 开工 2002 年 9 月 2002 年 9 月 按计划开始 开盘 2003 年 5 月下旬 2003 年 10 月 延期开始 结构封顶 2003 年 12 月 2003 年 12 月 按计划完成 幕墙工程
16、 2004 年 7 月 2004 年 10 月 延期完成 精装工程 2004 年 10 月 2004 年 9 月 提前完成 市政工程 2004 年 10 月底 2004 年 10 月 按计划完成 竣工备案 2004 年 12 月 2004 年 11 月 29 日 提前完成 集中入住 2005 年 1 月开始 2004 年 12 月 19 日开始 提前开始办理 总体来看：项目在公司全体人员 的共同努力下，开工后施工进度控制总体较好，顺利完成了公司最初确定的计划任务目标。 二、 计划管理工作经验总结 项目的计划管理工作主要分为：计划制定、计划跟踪、计划的报告和考核、协调、预警五方面。 1. 计划制
17、定 项目开发计划是 运营目标书 的重要附件之一，是指导和考核项目工作的重要依据根据公司要求，项目实施初期虽有使用 Project 软件制定的开发计划，但月度工作计划采用Excel 软件编制和考核，没有表现出各关联任务的相互关系。 2004 年 3 月份，计划部开始使用 Project 软件将开发计划和月度计划合一。根据的实际情况，用 Project 细化了施工阶段的各项任务。在 Project 项目列表中可以清楚的展现各项任务的链接关系，方便任务的跟踪、汇总、并可及时发现延期任务对后续工作的影响。 10 在编制月度计划时，能够有意识的对有条件开始的工作提前安排并列入计划，如：项目的面积实测提前
18、在 9 份列入项目计划，并于 10 月底提前完成。实测报告的提前完成，及时为规划验收及销售证的调整提供了数据，保证了这两项关键任务的完成。 2. 计划跟踪 项目的计划跟踪主要由计划主管向项目经理和各业务部门了解，沟通方式主要是电话、当面了解、现场查勘等，总体来说能够掌握关键任务 的进展情况，并及时将问题上报部门领导及项目经理。如：在施工阶段计划主管每周一次参加监理例会，同时了解工程形象进度，及时将项目进展情况拍摄成照片，反馈给部门经理及项目经理。 3. 计划的报告和考核 计划部每月月中完成计划月中通报，月底完成计划执行综述并在公司调度会汇报，使公司领导及时掌握项目进展情况。依据计划跟踪记录对项
19、目和各部门进行考核。计划的报告和考核，使公司领导较全面的掌握项目进展情况，对各部门和员工工作也达到了一定的督促作用。 4. 协调、预警 计划部在监督考核计划执行的同时，也对各部门工作起到了协调和预警作用， 如：在项目验收阶段，着重协调前期与工程、物业与工程的各项工作，制定相关计划并督促完成；遇到关键任务可能延期的情况，及时向部门领导、项目经理反映，并发预警通知到相关部门。 三、 教训及改进建议 1. 计划部的经验和水平还不足，对项目管理流程及相关政策的掌握还有欠缺，造成计划任务存在遗漏和计划工期不合理现象，没有完全实现前后置任务合理链接，计划的动态跟踪不足，对项目总经理的支持和提醒还有限。计划
20、管理的认识高度还不够，缺乏全局观，反映在计划管理中不能深入体会计划节点的重要性和各计划之间的关系，也未能有效传达给各部门。需要重点 培养和提高计划管理人员的水平，统一思想。 2. 计划管理使用的软件是单机版的 Project，计划的跟踪调整靠传统的电话或面谈，效率低、反应速度慢，项目组成员沟通协作困难。建议使用 Project 网络版软件管理项目计划，使项目组成员可以利用软件及时反馈计划执行情况，实现项目计划管理自动化。 3. 要深入研究招标、合同的管理技巧和方法，如：在项目后期，物业的资料移交、培训计划执行是一个难点。这些计划没能顺利执行的主要原因是施工单位不主动配合，建议将培训、资料交接内容列为合同条款，对施工单位的配合要求更加明确。 4. 严格的计划考核 起到一定的督促作用，但存在一些问题。例如公司领导视察对
