1、 第 1页 共 48页 房地产项目可行性研究报告 公司名称： *房地产公司 编制人员： * 目录 第 2页 共 48页 调查人员声明 . 5 第一部分：项目总论 . 6 1.1项目背景 . 6 1.2项目概况 . 6 1.2.1项目名称 . 6 1.2.2项目建设单位 概况 . 6 1.2.3项目地块位置及周边现状 . 6 1.2.4项目规划控制要点 . 8 1.2.5项目发展概况 . 9 1.3可行性研究报告编制依据 . 9 1.4可行性研究结论 及建议 . 9 第二部分：市场研究 . 11 2.1宏观环境分析 . 11 2.2全国 房地产 行业发展分析 . 11 2.3本市房地产市场分析
2、. 11 2.3.1本市房地产市场现状 . 11 2.3.2本市房地产市场发展趋势 . 12 2.4板块 市场分析 . 12 2.4.1区 域住宅市场成长状况 . 12 2.4.2区域内供应产品特征 . 12 2.4.3区域市场目标客层研究 . 13 2.5项目拟定位方案 . 13 2.5.1可类比项目市场调查 . 13 2.5.2项目 SWOT分析 . 14 2.5.3项目定位方案 . 14 第三部分：项目 开发方案 . 16 3.1项目地块特性与价值分析 . 16 3.2规划设计分析 . 16 3.3产品设计建议 . 18 3.4项目实施进度 . 21 3.5营销方案 . 21 第 3页
3、共 48页 3.6机构设置 . 22 3.7合作方式及条件 . 23 第四部分： 投资估算与融资方案 . 24 4.1投资估算 . 24 4.1.1投资估算相关说明 . 24 4.1.2分项成本估算 . 24 4.1.3总成本估算 . 28 4.1.4单位成本 . 28 4.1.5销售收入估算 . 28 4.1.6税务分析 . 29 4.1.7项目资金预测 . 29 4.1.8现金流量表 . 29 4.1.9自有资金的核算 . 30 4.2融资方案 . 30 4.2.1项目融资主体 . 30 4.2.2项目资金来源 . 30 4.2.3融资方案分析 . 31 4.2.4投资使用计划 . 31
4、4.2.5借款偿还计划 . 31 第五部分： 财务评价 . 32 5.1财务评价基础数据与参数选取 . 32 5.2财务评价（ 方案 1） . 32 5.2.1财务盈利能力分析 . 32 5.2.2静态获利分析 . 33 5.2.3动态获利分析 . 34 5.2.4偿债能力分析 . 34 5.2.5综合指标表 . 34 5.3财务评价（ 方案 2） . 34 5.4财务评价结论 . 34 第六部分： 不确定性分析 . 35 6.1盈亏平衡分析 . 35 第 4页 共 48页 6.2敏感性分析 . 36 6.2.1变动因素一成本变动 . 36 6.2.2变动因素二售价变动 . 36 6.2.3变
5、动因素一容积率变动 . 37 6.3风险分析 . 37 6.3.1风险因素的识别和评估 . 37 6.3.2风险防范对策 . 37 第七部分： 综合评价 . 38 7.1社会评价（定性） . 38 7.2环境评价 （影响及对策） . 38 7.3公司资源匹配分析 . 38 第八部分： 研究结论 与建议 . 39 8.1结论 . 39 8.2建议 . 39 第九部分： 附录 . 40 9.1附件： . 40 9.2附表： . 40 9.3附图： . 42 第 5页 共 48页 调查人员声明 我们郑重声明： 1、 我们在本调 查报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、 我们依照 XXXX公司统一的
6、房地产可行性研究报告模式进行分析。 3、 形成意见和结论。 4、 撰写本可行性研究报告。 5、 我们已（或没有）对本报告中的拟建项目进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。 6、 （其他需要声明的事项） 参加调查人员签名： 领导签字： 注：形成一致意见后，附后存档。 第 6页 共 48页 第一部分 ： 项目总论 1.1 项目背景 这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展 过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及
7、其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。 1.1.1项目所在区域发展情况 城市发展规划与 地块 的关系及对项目开发的影响 ； 所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位 ， 所在区域政策、经济及产业环境 。 1.1.2项目发起人及发起缘由 项目渊源，特殊的政治或文化背景， 如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等 。 1.1.3项目投资的必要性 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般 3 5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）； 公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司
8、提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义 。 1.2 项目概况 1.2.1 项目名称 1.2.2 项目建设单位概况 1.2.3 项目地块位置 及 周边现状 地块 位置 地块 所处城市、行政区域、非 行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公 /商务 /政府的关系）。 宗地现状 1）四周 范围； 第 7页 共 48页 2） 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；
9、3） 地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积； 4） 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说 明对拆迁及项目开发进度的影响； 5） 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑 /结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 6） 土地的完整性，有否市 政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土 ； 7） 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。 附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；
10、地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容； 地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。 项目周边的社区配套 1） 周边 3000米范围 内的社区配套 交通状况 （ a） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等； （ b） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决； （ c） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。 附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统； 教育：大中小学及教育质量情况。 医院等级和医疗水平 大型购物中心、主要商业和菜市场 文化、体育、娱乐设施 公园 银行 邮局 其他 附图：生活设施分布
11、图，具体位置、距离。 2） 宗地周边 3000米外但可辐射范围内主要社区配 套现状 第 8页 共 48页 项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写） 1)治安情况 2)空气状况 3)噪声情况 4)污染情况（化工厂、河流湖泊污染等） 5)危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等） 6)周边景观 7)风水情况 8)近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心 /超市的建设等。 9)其他 大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性） 1)道路现状及规划发展 包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。 2)供水状
12、况：现有 管线、管径及未来规划和实施时间。 3)污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 4)通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 5)永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 6)燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 7)供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。 1.2.4 项目规划控制要点 规划控制要点 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积 住宅建筑面积、公建建筑面
13、积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积 综合容积率、住宅容积率 建筑密度 第 9页 共 48页 控高 绿化率 其他 1.2.5 项目发展概况 已进行的调查研究项目及成果 项目地块初勘及初测工作情况 项目建议书编制、提出及审批过程 研究工作 进展情况 1.3 可行性研究报告编制依据 在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料、要列出名称、来源、发布日期。并将其中必要的部分全文附后，作为可行性研究报告的附件，这些法规、文件 、资料大致可分为四个部分： 项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。 可行性研究开始前已经形成的工作成果及文
14、件。 国家和拟建地区的政策、法令和法规。 根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。 （ 1）城市居住区规划设计规范 （ 2） A市城市拆迁管理条例 （ 3）城市居住区公共服务设施设置规定 （ 4）住宅设计规范 （ 5）住宅建筑设计标准 （ 6）建筑工程交通设计及停车场设置标准 （ 7）城市道路绿化规划及设计规范 （ 8）高层民用 建筑设计防火规范 1.4 可行性研究结论及建议 1.4.1市场 研究 1.4.2开发方案 第 10页 共 48页 1.4.3投资估算与融资方案 1.4.4财务评价 1.4.5不确定性分析 1.4.6综合评价 1.4.7研究 结论 与建议 1.4.8主要技术经济指标表
