1、 第 1 页 共 7 页 销售示范区 管理作业指引 编制 日期 审核 日期 批准 日期 第 2 页 共 7 页 1. 作业 指引 目的 规范项目销售展示用示范单位（含售楼处、会所、样板房、入户大堂、示范景观等）从 计划到关闭销售 的工作流程 。 2. 适用范围 适用于公司开发项目的示范单位及示范单位物资管理 。 3. 职责 3.1 销售策划部 3.1.1 提供售楼处、示范区主题、定 位配置及选址建议； 3.1.2 参与售楼处、示范区、样板房以及景观通路的内部验收； 3.1.3 负责样板房方案建议、含设计主题定位、风格建议； 3.1.4 负责示范区 软装方案的执行 ； 3.1.5 参与示范区设计
2、成果评审及验收； 3.1.6 监督示范区展示期管理 ； 3.1.7 负责示范区的销售管理。 3.2 总工室 /设计管理部 3.2.1 负责示范区设计管理工作，与装修、景观工程期间现场效果把控，配合 工程部 进行进度协调； 3.2.2 负责示范区材料设备选型工作； 3.2.3 参与示范区的验收工作。 3.3 核算部 3.3.1 提出示范区的成本控制要求； 3.3.2 参与示范区材料设备选型定板。 3.4 供应部 3.4.1 参与示范区材料设备选型定板； 3.4.2 负责示范区 材料设备核价工作； 3.4.3 负责示范区 需 招标 的 材料设备的 采购 工作。 3.5 工程部 3.5.1 参与示范
3、区主体设计成果评审； 3.5.2 对示范区工程施工进行检查； 3.5.3 组织 示范区 工程 验收 及 物业移交 。第 3 页 共 7 页 4. 工作程序 4.1 示范区策划阶段 4.1.1 项目定位完成后，销售 策划部 联合 总工室 /设计管理部 组织 核算部、工程部等确定选址、定 位、建造标准 及开放计划等，工程部确定工程进度配合计划，于项目启动会 上组织 评审 。 4.1.2 销售 策划部 和 总工室 /设计管理部 根据销售策略、现场情况、推盘原则和户型特点提出示范区设计要求，内容包括 但不限于：所需示范区的户型、位置、需求时间、示范区的装修风格等。 4.2 示范区设计管理阶段 4.2.
4、1 总工室 /设计管理部 根据审批通过的示范区选址、定位方案， 按计划 开展示范区设计 管理 工作。 4.2.2 总工室 /设计管理部 要求设计公司提供示范单位的方案、效果图和预算购置表，购置表 需 列 明总费用金额 以及家私、饰品、窗帘、墙饰、灯饰、设计费等各分 项 金额，并且要求设计公司在购置过程中严格控制购置表内所确定的类项费用。 4.2.3 销售 策划部根据设计公司提供的预算购置 填写示范区 总预算申请， 内容 需包括：示范单位 申请 ；示范 单位数量、每套所需费用、总费用 ，同时 明确 家私 、饰品、窗帘、灯饰、墙饰、设计 六大费用 明细 ， 明确各家具是否 最终 随楼出售。 4.3
5、 示范区施工准备阶段 4.3.1 总工室 /设计管理部 督促 设计单位 完成图纸设计，配合 开发 报建部门 完成报建手续。 4.3.2 招标小组 /招标中心 完成施工单位招标工作。 4.3.3 工程部 在工程管理策划 方案 中明确示范 区范围及时间节点、示范区平面图、看楼路线图以及广告牌位置、施工楼体广告条幅悬挂的位置等销售配合工作。 4.3.4 工程部 审核施工单位提交的施工组织设计，完成各项施工准备工作。 4.4 示范区施工阶段 4.4.1 工程部 根据工程进度、质量、安全文明、设计变更管理等要求，负责 示范区 的 所有工程 施工管理，具体要求详见项目工程管理流程及相关工作指引 ； 总工室
6、 /设计管理部 、销售策划部、工程部共同参与施工过程中的品质把控。 4.4.2 总工室 /设计管理部 为 销售策划部 完成 相关成果 提供支持 ： 1) 多媒体动画提供图纸、建议剧本大纲、审核动画效果及播放形式； 2) 模型提供图 纸、建议材质及色调、模型色板审核； 3) 广告牌 /宣传册结合内装设计统一风格、背景墙字体等；提供摆放位置； 4) 标识根据销售示范区范围和销售流线，提供指示牌布点图；对样式及现场尺寸、摆放位置提供意见； 5) 审核家具、软装清单及对现场摆放提供意见 。 4.5 示范区 装修 材料定板 及采购 管理 阶段 4.5.1 销售 策划部 将 示范区平面图 /内装图 /面积
7、 /预算要求 /风格要求 /预计摆场时间 提交 设计单位 ，设计单 设计示范区 风格方案 并 提交销售策划部 ， 报相关领导审核审批 。 第 4 页 共 7 页 4.5.2 销售 策划部根据 审批 确定的示范区风格方案组织编制 示范 区 装修 费用 预算申请 ， 提交公司领导 审批。各 部门必须严格执行 经 审批确定 费用 预算 ， 不得随意 变更；若预计整体费用将超出预算， 报公司领导审批同意 ，并申请补充费用报集团领导审批通过后方可实行。所有方案须以通过的风格方案为基础，不得过于偏离风格方案。 4.5.3 费用 预算审批后， 销售策划部 方可 将 相关 物资 采购清单发起 定金 用款申请单
8、，一般 家私按该项总预算的 30%款项作订金；墙饰、灯饰、窗帘按该项总预算 30%款项作订金； 饰品、设计费可全款申请 ， 已 交 定金的余款 必须待所有示范区物品送货并验收合格后，提交送货单至财务部，由财务部出具余款支票。 4.5.4 销售策划 部 根据审批确定的预算完成示范区部 分甲供材料、设备的 采购工作 ，如需招标的家私或其他物品（墙饰、灯饰、窗帘）可即时发出招标书（附上签批的预算）递交至供应部负责 招标 。供应部定期审核各家私公司提供 给 本公司 的购买折扣 ，若遇到新家私店，须经供应部审核折扣后才可选购；灯饰、窗帘、墙饰根据供应部提供的有关供应商（若供应商未能按要求提供产品可另行挑
9、选供应商）和指定的价格范围内选购（部分超出价格范围则另行商议）；饰品购买由销售 策划部 按照审批确定 的 预算领取现金与设计单位挑选购买，实报实销。 4.5.5 为避免订做产品货不对版，所有家私 /台灯 /地毯 /饰品等尽量选择现货。 4.5.6 销 售 策划部负责 现场 物资 验收并换取发票， 填写 资产登记表 ， 人事 行政部确认并存档， 以便后期核对 。另外， 应在样板房物品送货前尽量安排到工厂里验货，如有问题立即整改。 4.5.7 总工室 /设计管理部 负责 示范区内软装设计、甲供 软装选样，现场摆放管理、设计变更审批、派驻工程师负责装修与景观效果把控，配合 工程部 进行进度协调。 4
10、.5.8 示范区内 物资 摆放 完成后，销售策划部制定 示范区 完整资产登记表，同时 与 人事行政部 进行资产核对工作， 将所有发票分成两类（现金类和支票类）连同经 人事行政部 签名的 资产登记表交给负责人进行登记复核，再集中交至财务部进行还款。 4.5.9 递交 请款单、发票、验收记录和资产登记表 ： 每个厂家发票对应的资产登记表分为以下 2 类摆放： 支票类资产登记表：每个厂家发票对应的资产登记表（发票放在对应的资产登记表上，并于发票上用铅笔填写发票总额、现金总额、支票金额及支票号码） 。 现金类资产登记表：每个厂家发票对应的资产登记表（发票放在对应的资产登记表上，并于发票上用铅笔填写发票
11、总额），现金类需由项目主任填写支付证明单并放在现金类资产登记表上（支付证明单的金额为附在下面的资产登记表的合计金额）。 须在每份发票的第一张背面写上“ *（楼盘名） *栋样板房家饰购 置费用 *元（供应商）” 。 4.6 示范区验收阶段 4.6.1 工程部 组织设计、成本、 销售 等相关专业部门、 客服部 /物业管理公司 根据 审批确定的装修 标准对示范区进行联合评审及内部验收。验收结论填写在 示范区 竣工验收表中，并由参加人员会签。 第 5 页 共 7 页 4.6.2 对于施工验收结论为“不合格，需返工”及“合格，需改进”的 XX 工程，待施工单位返工或改进结束后，由 工程部 组织 销售策划
12、部 、 总工室 /设计管理部 、 客服部 /物业 公司 验证，直至验收合格为止，并由 工程部 、 销售策划部 、 总工室 /设计管理部 、 客服 部 /物业 公司、 施工单位共同在核验意见栏中签署，复印件作为结算资料中 竣工验收资料一并移交 核算部 办理结算。 4.6.3 核验完毕后，由施工单位填写 装饰 工程交付使用明细表，同时向 销售策划部 移交平面布置图、交楼标准说明，向物业管理公司移交电器产品保修卡、电器发 票复印件 。并由交接双方签字确认。 装饰 工程交付使用明细表原件由 销售策划部 存档，物业管理公司可复印备案，展示 之前由工程部 负责 现场 管理与维护。 4.7 示范区 销售展示
13、期管理 4.7.1 销售策划部 负责完成示范区装修 展示提示，包括但不限于：与交楼标准差异性提示、户型提示、家具及贵重物资保护提示、危险性提示。 4.7.2 装修完毕的示范区地面养 护方式由施工单位、 销售策划部 、 工程部 及物业管理公司根据示范区实际共同确定。 4.7.3 示范区的日常维护和保洁工作由物业管理公司负责，示范区的开放和关闭时间由 销售策划部 统筹安排。 4.7.4 展示期物资及家具管理： 1) 物业管理公司在展示物资入库后，负责编制物资清单，并抄送一份由销售现场销控备案 ； 2) 展示物资的日常管理按公司资产管理要求执行，统一登记在资产管理系统中，入、出库均有明确记录 ； 3
14、) 展示物资如有损坏，根据损坏原因由 销售策划部 编制 样板房 损坏或遗失报告 ，报相关领导审核审批 以确定 最终 赔付办法，按物资清单列明单价范围确定赔付费用，原 则为现金，还入当期营销费用 ； 4) 赔付完成后，该物资应及时注销并于物资损坏 /遗失申报表注明处理意见，由有权人签字确认。 4.8 示范区销售管理 4.8.1 样板房 户型销售 90%以上 方 可推出销售。 4.8.2 示范区销售前验收： 为了确认示范区现状，以作为销售折价及交楼维修依据的对示范区的再次验收工作。 1) 确定推出销售的示范区，由 工程部 统一组织 施工单位 、 销售策划部 、 财务 管理 部 、物业管理公司现场进
15、行现场验收 ； 2) 验收情况补充填写在装饰工程竣工验收表中销售前验收栏，由 销售策划部 确认维修范围、深度、保修事宜及完成时间， 以 作为制作示 范区销售协议的附件的参考资料 ； 3) 物业管理公司负责根据示范区销售前物资现状清单，列明物资现状，由各部门现场确认销售物资，原件由 销售策划部 存档，物业管理公司保存复印件 ； 第 6 页 共 7 页 4) 物业管理公司根据确认情况编制示范区物资销售确认单，并提供给 销售策划部 ，用于编写示范区销售协议附件。 4.8.3 拟 销售 示范区 的封闭： 1) 经检查确认现状的示范区如仍需要 展示，由物业管理公司进行严格的现场管理，避免装修及设施受到破
16、坏； 2) 经验收确认与示范区一同出售的物资，停止调拨，如客户对物资需求有变， 销售策划部 需及时以书面形式知会物业管理公司，以保证 示 范区物资销售确认单的一致性； 3) 已出售的示范区，由 销售策划部 决定停止对外展示的时间； 4) 示范区交付前示范区日常维护工作由物业管理公司负责，已关闭但暂未移交给业主的示范区物业 管理公司至少应每周开门窗通风一次，防止屋内装修部分因受潮而变形； 5) 示范区如需维修，返修期间的物资保管由 工程部 负责。 4.8.4 示范区销售定价管理，售价组成包括： 1) 房价： 按 项目 价格表执行 ，由销控在销售系统中标明示 范区性质； 2) 装修结算费用：以 核
17、算部 最终审核确认的结算价为准，如 销售策划部 需要提前使用结算信息 ，需提前两周知会责任设计师及成本核算人员，以便及时 提供结算价格； 3) 装修及展示物品折价： 装修 及展示物资、家具等折 价： 以物业管理公司提供的 示范区物资销售确认单 为基础，由 销售策划部 根据示范区的损旧状况及销售 要求 编写 出售 申请报告 ， 附上 样板房家私饰品随楼出售的 申请 、资产登记表以及二次装修费用 表；并 提出示范区装修折 价 方案， 该费用 一般定为总费用的 9 折 ； 销售后的装修及物资折价款部份按实入项目营销费用。 4.8.5 示范区相关资料文档 齐备后，统一由 销售策划部 存档，并于项目客户
18、档案整体移交时统一移交人事行政部 保存。 4.8.6 示范区物资经 销售策划部 确认不再展示或出售后，由物业管理公司 编制 物 资清单及估价，报 财务部 审核后安排处理。 4.8.7 工程部 负责履行示范区装修工程保修期内的维修 组织 职责 。 5. 支持性文件 及程序 5.1 流程 及 作业 指引 5.1.1 项目工程 管理流程 5.2 表单 及模板 （ 参考） 5.2.1 材料设备选型清单 5.2.2 样板房、售楼部工程质量验收项目和标准（模板） 5.2.3 示范区 竣工验收表 5.2.4 装饰工程交付使用明细表 第 7 页 共 7 页 5.2.5 示范区物资现状清单 5.2.6 示范区物资销售确认单
