1、第 1 页 共 41 页静安枫景营销策划报告一、 宏观市场： （数据来源：上海市房地产交易中心）上半年上海房地产市场“涨”声一片，主要表现在以下几个方面： 房产投资涨：2001 年上半年房地产开发投资额 245258 万元，而 2000 年同期为 1986468 万元，增加 23.1%。 房产开发涨：2001 年上半年完成土地开发面积 690339 平方米，而 2000 年同期为 314891 平方米，增加 119.3%； 2001 年上半年商品房新开工面积 9089660 平方米，而 2000 年同期为 7876680 平方米，增加 15.4%；2001 年上半年商品房竣工面积 429804
2、2 平方米，而 2000 年同期为 3095774 平方米，增加 38.8%。 房产销售涨：2001 年上半年商品房预售面积 7730990 平方米，而 2000 年同期为 6120268 平方米，增加 26.3%；2001 年上半年商品房销售面积 9996460 平方米，而 2000 年同期为 8017253 平方米，增加 24.7%； 存量销售涨：2001 年上半年存量房销售面积 6190892 平方米，而 2000 年同期为 3130836 平方米，增加 97.7%。 销售价格涨：2001 年上半年上海房价比去年底涨了 230 元，全市住宅预售平均价格达到每平方米 4173 元，涨幅为
3、5.8%。今年 6 月份的中房上海价格指数则出现了“井喷” ，环比猛涨了 11 点，同比涨幅则高达 40 点，为 1995 年中房价第 2 页 共 41 页格指数建立以来的最高涨幅。 个人购房涨：2001 年上半年个人购房比例为 95.9%，而 2000 年同期为 93.6%。分析： 宏观经济持续走好带动了上海房地产市场的迅速发展，同时“十五”计划将房地产业确定为国民经济支柱性产业也极大增强了发展商投资房地产业的信心，上海房地产市场进入新一轮发展周期。 上海进入中等发达地区，消费能力有较大提高，市民购房热情空前高涨，排队购房现象时有发生。 房地产政策法规的不断完善，为市场的理性发展提供了保证，
4、同时也增强了消费者购房信心，个人购房比例不断提高。 投资性购房成为今年上半年一道亮丽的风景线。 供需市场发生结构性变化，出现供小于求的良性格局。同时，随着供求关系的变化，物业品质的提升，上海房地产市场价格一路上扬。结论：在发展商和消费者双重信心影响下，上海房地产市场形势一片大好，供需基本平衡。受市场惯性影响，下一阶段上海房地产市场将持续上冲。本案所处宏观形势。较好。第 3 页 共 41 页二、 区域市场（一） 、静安区概况 （数据来源：上海市静安区官方网站）一、地理位置上城市中心区静安区是上海市一个典型的城市中心区，占地面积 7.62 平方公里，人口 38 万。静安区周围与 6 个区相临：东临
5、成都北路，与黄浦区为邻；西靠镇宁路、万航渡路、武宁西路、江苏路、长宁路，与长宁区交界；南沿延安中路、陕西南路、长乐路与卢湾区和徐汇区衔接；北至安远路、长寿路，与普陀区毗连；隔苏州河与闸北区相望。第 4 页 共 41 页二、人文特点上东西文明的交织静安区历史悠久，人文荟萃，千年的静安寺，百年的南京路，历经人世沧桑，巧织东西文明，绘就一道旖旎的都市风景线。静安区是一个商业、商务旅游区，这里交通便捷，高架、地铁、公交线路连接上海的四面八方。静安区寸土寸金，这里不但呈现着繁荣的景象，而且蕴藏着众多的商机和深厚的发展潜力。三、城区规划上高品味的商业商务区和高品质的生活居住区根据城市发展要求，要在五到十年
6、内建成符合国际先进标准的“双高区” ，即高品味的商业商务区和高品质的生活居住区。 静安区的城区规划以“一轴双翼”为主体路线，具体情况为：“一轴”即静安南京路沿线地区，面积约为 1.8 平方公里，处于上海城市东西发展的主轴上，是上海的中心商业区和国际金融、贸易中心区之一，是静安区社会经济发展的主轴线和黄金走廊，是静安“高品味商业商务区”的主要载体“南翼”为延安路威海路以南地区，面积 0.96 平方公里，属于上海十一个近代建筑风貌保护区之一，以花园住宅、新式里弄和近代公寓为主体形成高档居住和办公区，是静安“高品质的生活居住区”的主要体现第 5 页 共 41 页“北翼”为愚园路北京路以北地区，面积
7、3.86 平方公里，曾是传统工业区和危棚简屋集中区，部分地区已被改造为现代化高层住宅区。静安区正按建设“高品质的生活居住区”的要求对“北翼”进行新一轮旧区改造根据以上特点和要求，静安区政府今年制定并实施“南留北拆”计划。根据这份旧区改造和城区规划计划，区内的延安中路以南是新式里弄、花园住宅；新闸路以北则是高楼林立的现代居住小区；延安中路和新闸路之间，是以南京西路为轴线的主商业区。“南留北拆”的方针综合考虑了以下因素：静安区南部近代优秀建筑集中，新闸路以南的大顺胡同、裕华新村等保护区内的单幢花园住宅充满优雅的怀旧气息，作为文化遗产，需要长期保留。而新闸路以北旧式里弄和老工厂集中，这些旧房和旧厂将
8、逐步拆除，新建中高档现代居住小区。为完成该项规划，静安区今年实施的实事工程有（部分）： 旧里改造计划年内开工 20 万平方米，竣工 7 万平方米，拆除各类旧住宅 13 万平方米，其中旧里 9 万平方米，使 5500 户居民的住房条件得到改善。 完成昌平路 延平路江宁路 道路拓宽工程，辟通和拓宽陕西北路、昌化路。同时，完成 3 条道路的大修改造和 10 条道路的重点养护。 完善静安区公共交通规划，落实站点，开通区内公交环线。实施静安南京路橱窗内光外透延伸工程。 新辟公共绿地 4 万平方米、专用绿地 1 万平方米，引进大树 3500 棵。完成延安中路大绿地二期建设和北京西路常德路大绿地建设。 建设
9、 4 个配套齐全的住宅小区，即大闻丽都、嘉园、天鼎花园和新福康里一、二期。完成景观道路沿街 44 幢居民多层住宅“平改坡”工程。 结论：本案位于居住区和商业区交界处，处于“现代居住区”的最前沿，南面正对高品质的“商业商务区” ，有利于本案中高档的产品定位和客户吸引。第 6 页 共 41 页（二） 、静安区整体楼市情况2001 年上半年，区域商品房交易面积.万平方米，交易额.亿元（平均销售单价为 5575 元/平方米） ，比去年同期增长.和.。交易金额增长缓于交易量的增长，而上半年主要交易基本集中在一些旧盘上，价格有所回落属于正常情况。今年上半年，静安区交易价格水平低于去年同期的水平，主要原因是
10、高品质、高售价物业供应量不足。与平静的一级市场相比，三级市场交易火爆，底部积压房源进一步得到消化，未来供应量控制良好。中高房源的稳定已经成为房产市场的中坚力量，在供应量不足的情况下价格有上升趋势；高价位房源的入市将大幅冲击价格行情，未来市场格局基本确认。目前的市场架构可谓天时地利人和，区域房价指数将突破向上，并且在未来几年内，行情有屡创新高的可能，主要体现在底部积压房源进一步消化，其价格因素对大局影响越来越小；高档房源供应充足，市场价格逐步确认，并且为中档房源打开价格上升空间，有利于总体价格的抬高，未来的市场上升行情一触即发。结论：本案面临最大的竞争对手来自尚未浮出水面的盘量，根据不完全统计，
11、在 2002 年和 2003 年静安区已规划上市的体量将达 100 万平方米左右。第 7 页 共 41 页三、消费市场（数据来源：天启消费者研究数据库） 据调查，目前上海的购房群体中“三口之家型”占总购房人群的 54%、 “年轻夫妻型”占购房人群的 21%。上述情况可见，上海购房越来越多趋向于“小家庭”购买。 小家庭购房族大多钟情于两室两厅房。其中“三口之家型”比例是 53.8%、 “年轻夫妻型”购买比例是 54.3%，均超过半数。他们购买两房面积大约在 90-110 平方米，而购买三房的比例要低一些。说明目前上海人购房面积正在趋向合理，并非越大越好。他们在购买三房时都以控制总价为基本出发点。
12、 目前上海人购房有两大偏爱：一是越来越多的消费者对板式小高层青睐有加。板式小高层既有高层物业的建筑结构优势，又有多层物业的高得房率和采光及通风优势。二是消费者在选择小区规划布局时，偏向于各类物业形态相结合的形式。比如小区内有多层、高层、小高层、联体别墅等，其中尤以多层、小高层相结合的小区独占鳌头。第 8 页 共 41 页 住宅小区的景观绿化、会所配套以及健身场等都成为消费者选择物业时的重要指标。前几年在刚开始改善居住条件的时候，上海人大多购买二室一厅房。不久为了追求一步到位，三室一厅房趋于热销。这些大都以大家庭的形式进入市场。到了 2001年，又从“大家庭”向年轻“小家庭”转变，表明上海新一代
13、年轻人已经进入购房主流。同时，购房时更加注重产品品质和功能配比。 最受欢迎的楼型是小高层在可以复选的情况下，有 76.9%的人选择了小高层，有 50.5%的人选择了多层。通过与受访者的交流，发现小高层更受有“一步到位”消费倾向人士的偏爱，他们普遍认为此类物业结构好，寿命长。在所有受访者中，选高层的比例为 15.2%，而 30 岁以下的人选择高层的比例达到了 30%，明显高于其他年龄组的人，这与年轻人特有的审美心理、生活习惯有关。选择多层的人看中的则是多层的得房率较高、物业管理费较便宜等因素。四、项目地块分析1、地块状况1） 位置：静安区中心位置，北至康定路、西临西康路、东到常德路、南靠新闸路。
14、2） 占地面积：95892 平方米（其中一期占地 33980 平方米，二期占地 33423 平方米，三期 28488 平方米） 。3） 建筑面积：407541 万平方米（其中一期 144415 平方米，二期 142047 平方米，三期 121078 平方米）4） 容积率：4.25第 9 页 共 41 页5） 绿化率：35%6） 覆盖率：25%7） 物业类型：高层。8） 地形：从整体看是缺右下角的正方形形状，一期则呈 L 形，东西长。2、地块周边景观1） 前方景观（南部）南面景观是周边景观中最好的，独特的地理位置使得南京西路上的宾馆、办公楼、静安寺商圈都在这一视野上2） 后方景观（北部）北面有大
15、量的旧住宅尚未拆迁，对景观有一定影响3） 左侧景观（东部）对一期而言，东面的景观受到曼克顿豪庭的阻挡，而且在住宅的私密性上也有影响4） 右侧景观（西部）西面景观近处为低层建筑，远处为一些高层住宅和商务楼，视野开阔，无阻挡5） 景观综述从地块周围环临的景观及远景视野开阔程度看，四个方向上除东侧建筑将受到高层住宅遮挡外，其余方向上视野均好，尤其是南面的南京西路和静安寺商圈构成的人文景观，给本案的定位带来利益点。当然，本案也存在纯市中心绿色缺乏的问题，因此，第 10 页 共 41 页小区内部大型的绿地就显得尤为重要。3、交通条件 市政大交通上：有地铁二号线和地铁七号线毗邻本区在未来的两年里，地铁二号线会向西延伸至虹桥机场并向东和通往国际机场的磁悬浮交通相连2005 年正式动工的地铁七号线北至宝山祁连山路，南达徐汇区中山南二路，途中将在静安寺站与地铁二号线进行换乘。另地铁七号线中，将有一个地铁站建造在本案附近，靠近常德路、康定路。 公交路线有：23、24、54、76、104、113、136、138线路 主要到达地区23 静安曹家渡、人民广场、南黄浦地区24 静安、卢湾、黄浦、外滩54 静安、长宁区76 普陀、静安、徐汇、长宁104 新客站、静安、徐汇、上海体育馆113 静安、长宁、徐汇136 徐汇、静安、普陀
