1、广东新鸿信土地房地产评估有限公司广州分公司 BRANCH IN GUANGZHOU OF GUANGDONG SUN HONGXIN LAND & REAL ESTATE APPRAISAL CO., LTD 鸿信（广）评字 2018-SWP086 号 地址：广州 市海珠区昌岗路侨苑一街 7， 11 号 509、 510 房 电话： 020-34253099 第 1 页 共 22 页 房地产司法委托估价报告 项目名称： 赤坭镇剑岭大道 17 号、赤坭镇剑岭大道 17 号 A座、赤坭镇剑岭大道 17 号 B 座，共三项房地产市场价值评估，司法案号 （ 2018）粤 0114执 7160号 ，委托
2、案号（ 2018）粤 0114司法委托执 0334号。 委托方： 广州市花都区人民法院 估价方： 广东新鸿信土地房地产评估有限公司广州分公司 估价人员： 中国注册房地产估价师：黄波、肖刚强 估价作业日期： 2018年 9月 27 日至 2018年 10月 26 日 估价报告应用的有效期： 2018年 10月 26 日 至 2019年 10 月 25日 估价报告编号： 鸿信（广）评字 2018-SWP086号 广东新鸿信土地房地产评估有限公司广州分公司 BRANCH IN GUANGZHOU OF GUANGDONG SUN HONGXIN LAND & REAL ESTATE APPRAISA
3、L CO., LTD 鸿信（广）评字 2018-SWP086 号 地址：广州市海珠区昌岗路侨苑一街 7， 11 号 509、 510 房 电话： 020-34253099 第 2 页 共 22 页 报告目录 一、致估价委托人函 . 3 二、注册房地产估价师声明 . 5 三、估价的假设和限制条件 . 7 四、估价结果报告 . 9 （一）、委托方： . 9 （二）、估价方： . 9 （三）、估价对象： . 9 （四）、估价目的： . 16 （五）、价值时点： . 16 （六）、估价依据： . 16 （七）、价值定义： . 17 （八）、估价原则： . 17 （九） 、估价方法和估价技术路线： .
4、18 （十）、估价结果： . 19 （十一）、估价人员： . 20 （十二）、估价作业日期： . 20 （十三）、估价报告应用的有效期： . 20 五、附件 . 21 附件一： 附表房地产估价结果明细表 . 21 附件二： 人民法院委托业务勘验笔录 . 21 附件三： 估价对象照片 . 21 附件四： 估价对象位置示意图 . 21 附件五：广州市花都区人民法院评估委托书复印件 . 21 附件六：不动产登记簿查 册表三套复印件 . 21 附件七：房地产价格评估机构资格证书复印件 . 21 附件八：营业执照复印件 . 21 附件九：房地产估价师注册证复印件 . 21 广东新鸿信土地房地产评估有限公
5、司广州分公司 BRANCH IN GUANGZHOU OF GUANGDONG SUN HONGXIN LAND & REAL ESTATE APPRAISAL CO., LTD 鸿信（广）评字 2018-SWP086 号 地址：广州市海珠区昌岗路侨苑一街 7， 11 号 509、 510 房 电话： 020-34253099 第 3 页 共 22 页 一、致估价委托人函 致广州市花都区人民法院： 承蒙委托，我公司对贵方所委托的房地产进行价值评估，价值时点为 2018年 9月 27日 ，估价目的是 为委托方处置经济纠纷所涉及的房地产提供市场价值参考依据 。经过实地查勘和市场调查，根据贵方提供的
6、有关材料，参照我国有关法规和制度，并遵循必要的评估程序与原则，运用成本法 和收益法 对该部分房地产市场价值作出评定估算。现将评估结果报告如下：委估房地产共用土地面积 1960 平方米，建筑面积合计4947.55 平方米， 评估总值为 8,311,884 元，大写人民币 捌佰叁拾壹万壹仟捌佰捌拾肆 元整（明细详见房地产估价结果明细表）。 广东新鸿信土地房地产评估有限公司 广州分公司 法人代表（签名） 二 一八年十月二十 六 日 广东新鸿信土地房地产评估有限公司广州分公司 BRANCH IN GUANGZHOU OF GUANGDONG SUN HONGXIN LAND & REAL ESTATE
7、 APPRAISAL CO., LTD 鸿信（广）评字 2018-SWP086 号 地址：广州市海珠区昌岗路侨苑一街 7， 11 号 509、 510 房 电话： 020-34253099 第 4 页 共 22 页 房地产估价结果明细表 权属人 :广州市花都区赤坭有记织带厂 价值时点： 2018 年 9 月 27 日 估价对象 赤坭镇剑岭大道 17 号（土地） 赤坭镇剑岭大道 17 号 A座（建筑物） 赤坭镇剑岭大道 17 号 B座（建筑物） 权属证明 不动产登记簿查册表 档案号：HD-I1.3.1-06-712 不动产登记簿查册表档案号： HD-H1-赤坭 -2951 不动产登记簿查册表档案
8、号： HD-H1-赤坭 -3028 规划用途 工业用地 办公室厂房 住宅 评估面积（） 1960 4656.68 290.87 评估单价 (元 / ) 960 1,680 1,680 评估值（元） 1,881,600 7,823,222 488,662 评估总值 （元） 8,311,884 元，大写人民币 捌佰叁拾壹万壹仟捌佰捌拾肆 元整。 估价机构：广东新鸿信土地房地产评估有限公司广州分公司 二 一八年十月二十 六 日 广东新鸿信土地房地产评估有限公司广州分公司 BRANCH IN GUANGZHOU OF GUANGDONG SUN HONGXIN LAND & REAL ESTATE A
9、PPRAISAL CO., LTD 鸿信（广）评字 2018-SWP086 号 地址：广州市海珠区昌岗路侨苑一街 7， 11 号 509、 510 房 电话： 020-34253099 第 5 页 共 22 页 二、注册房地产估价师声明 我们对 赤坭镇剑岭大道 17 号、赤坭镇剑岭大道 17 号 A座、赤坭镇剑岭大道 17 号 B座，共三项房地产 市场价值评估报告 郑重声明： 、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。 、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正 的专业分析意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当
10、事人也没有利害关系和偏见。 、我们 依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范、房地产估价基本术语标准进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 、我公司的估价人员已于 2018 年 9月 27日 对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其它被遮盖、未暴露及难于接触到 的部分进 行勘查的责任。 、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 、本估价报告中所依据有关估价对象建筑面积和权益资料由委托人提供，委托人应对资料的真实、可靠性负责。 、本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价
11、格进行的合理估算， 但受本估价机构估价人员的职业水平和能力的影响。 、如未征得本公司的书面许可，本估价报告的全文或任何部分内容，任何单位和个人均不得以任何形式刊载于任何文件、通告或声明。 （此页以下空白） 广东新鸿信土地房地产评估有限公司广州分公司 BRANCH IN GUANGZHOU OF GUANGDONG SUN HONGXIN LAND & REAL ESTATE APPRAISAL CO., LTD 鸿信（广）评字 2018-SWP086 号 地址：广州市海珠区昌岗路侨苑一街 7， 11 号 509、 510 房 电话： 020-34253099 第 6 页 共 22 页 参与此次
12、评估的中国注册房地产估价师： 黄 波（注册号： 4420040027） 签名 肖刚强（注册号： 4420080101） 签名 （此页以下空白） 广东新鸿信土地房地产评估有限公司广州分公司 BRANCH IN GUANGZHOU OF GUANGDONG SUN HONGXIN LAND & REAL ESTATE APPRAISAL CO., LTD 鸿信（广）评字 2018-SWP086 号 地址：广州市海珠区昌岗路侨苑一街 7， 11 号 509、 510 房 电话： 020-34253099 第 7 页 共 22 页 三、估价的假设和限制条件 、本次估价的假设前提： 1、本次估价是以估价
13、对象能够按照目前法定用途持续使用为假设前提； 2、本次估价结果采用的价值标准为公开市场价值，即在公开市场价值条件下对估价对象进行合理销售最可能形成的客观合理价格，该价值是基于以下几点假设 : 、自愿销售的卖主； 、该物业可以在公开市场上自由转让； 、有一段合理的洽谈交易时间 ,可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价； 、在此期间物业价值将保持稳定； 、不考虑特殊买家的额外出价； 、这里假定物业不受可能影响其价值的债权限制和负有法律义务所约束。 3、委托方所提供的相关产权证明资料真实、有效。 4 、本报告仅对估价对象房屋外观做一般性查看，未对其进行结构、装饰及设施等内在质量的测试，不对该房屋是否
14、有内部缺陷作鉴定。本报告以估价对象的建筑质量达到国家或行业规定的标准要求为前提。 、估价的限制条件： 1、 对于估价对象的合法用途，以委托方提供的不动产登 记簿查册表【档案号： HD-I1.3.1-06-712、 HD-H1-赤坭 -2951、 HD-H1-赤坭 -3028】等复印件及相关资料为依据。 2、对于房地产的建筑面积等有关数据，均以委托方提供的不动产登记簿查册表【档案号： HD-I1.3.1-06-712、 HD-H1-赤坭 -2951、 HD-H1-赤坭 -3028】等复印件为法律依据，我们并未进行实地丈量。 广东新鸿信土地房地产评估有限公司广州分公司 BRANCH IN GUAN
15、GZHOU OF GUANGDONG SUN HONGXIN LAND & REAL ESTATE APPRAISAL CO., LTD 鸿信（广）评字 2018-SWP086 号 地址：广州市海珠区昌岗路侨苑一街 7， 11 号 509、 510 房 电话： 020-34253099 第 8 页 共 22 页 3、本次估价的估价价值是指估价对象在正常市场条件下， 于价值时点进行合理销售的公开市场价值。 4、本报告并未考虑资产所欠负的抵押、担保等可能影响其价值的因素 限制，亦未考虑国家经济政策等发生变化或其他不可抗力时对物业价值的影响。 5、根据估价目的及委托方要求，确定以 2018 年 9月
16、 27 日的现场查勘日作为估价的价值时点。 6、 本估价报告必须经估价机构加盖公章，并经注册房地产估价师签章、签字后方可使用。 7、本报告仅 为委托方处置法律诉讼所涉及的房地产提供市场价值参考依据 , 本公司不承担对其他用途或任何第三者对本报告书的使用所造成的任何责任。 估价的有关技术问题由广东新鸿信土地房地产评估有限公司 广州分公司 负责解释。 8、本报告各项附件与报告书具有同等效力，不可分割使用。 9、本次估价报告在市场没有较大波动情况下应用有效期限为壹年（ 2018 年 10月 26日 至 2019年 10 月 25日 ）若超过此期限或市场出现较大市场波动，则需重新估价或做相应调整。 1
17、0、估价结果是建立在估价的假设和限制条件成立的前提下的，若国家政策、经济环境、房地产市场、房地产本身状况等因素及本报告假设条件发生重大变化，并对估价结果产生重大影响，须重新估价。估价报告使用人须合理使用本估价价值。 、需要特殊说明的事实： 本估价报告所依据的与估价对象有关的法律文件均为委托方提供，本公司未向政府有关部门核实。 广东新鸿信土地房地产评估有限公司广州分公司 BRANCH IN GUANGZHOU OF GUANGDONG SUN HONGXIN LAND & REAL ESTATE APPRAISAL CO., LTD 鸿信（广）评字 2018-SWP086 号 地址：广州市海珠区
18、昌岗路侨苑一街 7， 11 号 509、 510 房 电话： 020-34253099 第 9 页 共 22 页 四 、估价结果报告 （一）、委托方： 广州市花都区人民法院 地址：广州市花都区新华路 26 号 （二）、估价方： 估价机构：广东新鸿信土地房地产评估有限公司 法定代表人：卓建 地址：茂名市人民南路 229 号大院 (翠辉大厦二楼 )2号 201 房、 3号202 房 估价资质等级：壹级 估价机构资质证书编号：粤房估备字壹 1600001-1/1 资质证书有效期： 2021年 09 月 14 日止 广州分公司地址：海珠区昌岗路侨苑一街 7， 11 号 509、 510 联系电话： 0
19、20-34253099 （三）、估价对象： 赤坭镇剑岭大道 17 号 、赤坭镇剑岭大道 17 号 A座、赤坭镇剑岭大道 17 号 B座 ，共三项 房地产，包括估价对象房屋所有权和土地使用权价值 。 估价对象概况： 估价对象 位于赤坭大道与培正大道交汇处东北侧、宗地东临相邻厂房、南临内街、西临培正大道、北临内街，呈较规则四边形。宗地内外已通路、给水、排水、通电、通讯，宗地内已平整，厂区已建围墙，水泥地面。估价对象 所在地段属赤坭镇镇中心周边地段，附近有公交站培正大道路口站，有花 2、花 88 路等公交车线路途经，交通较便利，邻近广东新鸿信土地房地产评估有限公司广州分公司 BRANCH IN GU
20、ANGZHOU OF GUANGDONG SUN HONGXIN LAND & REAL ESTATE APPRAISAL CO., LTD 鸿信（广）评字 2018-SWP086 号 地址：广州市海珠区昌岗路侨苑一街 7， 11 号 509、 510 房 电话： 020-34253099 第 10 页 共 22 页 赤坭市场、赤坭小学、赤坭圩小学、华贵路艺术幼儿园、花都稠州村镇银行、中国邮 政储蓄银行 等， 周边基本为 同类型厂区及村庄 ， 生活配套设施一般，居住氛围一般。 宗地上现有两栋建筑物，钢混 5层办公楼厂房（ A座）一栋、钢混 2层住宅（ B座）一栋，其中 A座首层商铺部分出租，
21、B座部分出租作宿舍，水、电、消防设施及门窗损坏较严重，大楼整体保养及维护较差。经我司估价人员现场查勘、对照及 核实，我司照片显示的即为评估对象。 赤坭镇剑岭大道 17 号 1、估价对象实物状况： 估价对象实物状况 估价对象地址 赤坭镇剑岭大道 17 号 东至 相邻厂房 南至 内街 西至 培正大道 北至 内街 装修状况 建有 围墙，完全围 闭、水泥地面 大门 铁门 土地基础设施类型 五通一平 使用现状 出租，空置 维护保养 一般 2、估价对象权益 状况 估价对象地址 赤坭镇剑岭大道 17 号 产权证明 不动产登记簿查册表【档案号： HD-I1.3.1-06-712】 地号 0615003 产权证号 11015134 所有权性质 私有 自用地面积 - 共用地面积 - 批准用地面积 1960 权属来源 - 土地批准用途 工业用地 实际用途 工业用地 土地权属性质 国有土地使用权
