1、房地产项目开发流程与运营管理讲师：李豪2014/07/04目录一房地产项目的整体开发流程二土地获取节点计划与控制三项目定位决策节点计划与控制四产品设计节点计划与控制五项目报建节点计划与控制六施工建设节点计划与控制七推广销售节点计划与控制八入伙交付节点计划与控制 房地产项目开发流程（住宅项目）前期前期 土地获取地获取 策划定位策划定位 规划设计划设计 工程施工 开盘销售开盘销 入伙交房伙交房1 2 3 4 5 6 7 土地信息收集 政策、市场调研 可行性研究 获取土地使用权 签订土地出让合同 获得用地规划许可证 确权 办理土地证 区域市场调研 项目定位 设计建议 方案设计 施工图设计 方案送审
2、取得施工许可证 工程招标 七通一平 施工图纸、资料、材料、设备准备 临时用地或临时占道手续办理 施工许可批文及办理开工手续 设计、施工、监理单位的协调 申办预售证或销售许可证 商品房销售 办理银行按揭 竣工验收建设工程规划验收 进行权属登记，取得相关证书 物业移交3 房地产项目的整体开发流程企业视角与客户视角4看楼 决策 签约 等待 收楼 收拾 乔迁比较 居住发展商 物业管理项目论证企业视角的房地产流程客户视角的房地产流程产品策划营销策划规划设计 施工管理产品交付 物业服务销售实现 各节点与时间标准项目启动会（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）； 土地使用证 土地使用证的签
3、时间 ；建设用地规划许可证（ 建设用地规划许可证的签 时间）； 平图规划设计 （ 规划设计 时间， 规划 的签收时间 准）；方案设计 （ 方案通过集团 会批准的时间）；方案图 建（ 取得政 相关 批文时间， 后 的批文时间 准）； 施工图 （ 可用 招标及施工的 施工图 时间）； 施工图 （ 可用 招标及施工的施工图 时间）；建设工程规划许可证（ 建设工程规划许可证的签 时间）； 交 标准施工图及材料定 （ 批 交 项目可用 招标及施工的施工图 时间）；项目开工（ 项目动土时间， 土方开 或 施工的开 时间 准）；施工许可证（ 施工许可证的签 时间）； 各节点与时间标准 开工（ 单位进场， 地
4、 或 currency1施工开 时间 准）；预售证（ 预售许可证的签 时间）；开盘（ 取得预售证后，“开盘销售的时间）； （ fifl 的 时间）；竣工验收（ 竣工验收备案证的签 时间）；入伙（ 一批办理集交 的时间 业 签订”房合同 的交 时间） 项目时间计划管理的工具 房地开 （七 、七业、53关动/点）设计配合采购策划、总包监理招标地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工项目取得项目策划阶段竣工 入伙产品交付阶段项目发展营销设计工程采购组织项目论证项目取得市场调研初步项目定位规划要点/规划草案项目定位概念规划设计项目营销招商方案策划租售前准备（含前期客户积累）方案设计 扩初设计 施工
5、图设计主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收 销售及入伙配合工程施工配合、租售配合及入园手续配合租售事务管理成本 前期成本估算 测算设计阶段成本控制及测算、形成控制性目标成本确定合约框架动态成本管理工程实施阶段的成本管理 结算产品交付管理入住事务管理客服战略用地规划许可证国有 地 用证规划许可证 （ 理 地产预售施工许可证（ 基 前施工 ） 许可证）产 初 工程施工配合 方案策划、设计配合、 销售配合工程条件 估估算 目标 监控项目计划动态管理 项目 估项目 营策划（含项目计划）/ 项 设计、 品策划 项项目论证阶段项目策划 方案 方案设计阶段 初设施工图阶段主体结构工 销售程管理阶段销售管理阶段 项目计划管理的工具 项目计划理 项目程 理 项目点理 项目商理 招标合 理 理目录一房地产项目的整体开发流程二土地获取节点计划与控制三项目定位决策节点计划与控制四产品设计节点计划与控制五项目报建节点计划与控制七施工建设节点计划与控制八推广销售节点计划与控制九入伙交付节点计划与控制 房地产企业土地获取主要渠道 获取土地 道政 招 （招标、 、 ）收”、合 招商 资， 土地土地性划
