1、杭州市休闲度假旅游地产市场调查研究I毕业论文（20_届）杭州市休闲度假旅游地产市场调查研究所在学院商学院专业班级工商管理学生姓名学号指导教师职称完成日期年月日杭州市休闲度假旅游地产市场调查研究II摘要休闲度假旅游地产不仅是一种新的经济现象也代表了一种新的生活理念。由于其巨大的社会经济价值和广阔的发展前景，从它提出开始，就是理论界研究和市场实践探索的热点。然而从收集到的相关文献来分析，我国的休闲度假旅游地产还处于初级阶段，缺乏统一的概念，各方面的研究也都还在探索阶段。尤其是对其市场特征以及供需方面的研究，更是当前市场开发中急需的。杭州是我国最佳休闲城市，拥有发展休闲度假旅游地产的天然资源条件，目
2、前休闲度假旅游地产的发展也十分迅速。在这样的背景下，本文通过理论与实证相结合的方式，以杭州休闲度假旅游地产市场为对象，分析其发展现状；深入研究杭州休闲度假旅游地产市场的需求特征并分析目前的供给情况，对此进行供求平衡分析，提出科学的杭州休闲度假旅游地产市场的发展建议，从而希望能对杭州市休闲度假旅游地产的可持续发展提供可行建议，对实际有指导意义。关键词休闲度假；旅游地产；市场IIABSTRACTLEISURETOURISM,REALESTATEISNOTONLYANEWECONOMICPHENOMENONALSOREPRESENTSANEWCONCEPTOFLIFEBECAUSEOFITSENOR
3、MOUSSOCIALANDECONOMICVALUEANDBROADPROSPECTSFORDEVELOPMENT,ITISPROPOSEDFROMTHEBEGINNING,THATIS,RESEARCHANDMARKETPRACTICETHEORISTSEXPLORETHEHOTSPOTSHOWEVER,FROMTHERELEVANTLITERATURECOLLECTEDTOANALYZEREALESTATELEISURETRAVELTOCHINAATANEARLYSTAGE,THELACKOFAUNIFIEDCONCEPTALLASPECTSOFRESEARCHARESTILLINTHEE
4、XPLORATORYSTAGEPARTICULARCHARACTERISTICSOFITSMARKETDEMANDANDSUPPLYRESEARCH,MARKETDEVELOPMENTISURGENTLYNEEDEDCURRENTHANGZHOUISONEOFTHEBESTRECREATIONSOFTHECITY,WITHTHEDEVELOPMENTOFLEISURETOURISM,REALESTATECONDITIONS,NATURALRESOURCES,THECURRENTDEVELOPMENTOFLEISURETOURISM,REALESTATEVERYQUICKLYINTHISCONT
5、EXT,THEPAPERCOMBINESTHEORETICALANDEMPIRICALAPPROACHTOLEISURETOURISM,REALESTATEMARKETOFHANGZHOUASTHEOBJECTOFANALYSISOFTHEDEVELOPMENTCONTEXTDEPTHSTUDYOFHANGZHOU,LEISURETOURISMANDREALESTATEMARKET,THEDEMANDCHARACTERISTICSOFTHECURRENTSUPPLYSITUATION,THESUPPLYANDDEMANDBALANCEOFTHISANALYSIS,SCIENTIFICTOURI
6、SM,REALESTATEMARKETOFHANGZHOULEISUREDEVELOPMENTPROPOSALSINTHEHOPETHATCANHANGZHOULEISURETOURISMESTATETOPROVIDEPRACTICALRECOMMENDATIONSFORSUSTAINABLEDEVELOPMENT,THEREISGUIDANCEONTHEPRACTICALKEYWORDSLEISURETOURISM,REALESTATETOURISM,MARKET杭州市休闲度假旅游地产市场调查研究III目录1绪论111研究背景1111旅游业与房地产业主动渗透结合1112休闲度假旅游地产发展前
7、景广阔112研究意义和目的213研究方法314研究设计与流程3141研究设计3142研究流程32相关理论综述521休闲度假旅游地产的概念界定5211旅游地产5212分时度假5213休闲度假旅游地产概念界定522休闲度假旅游地产类型623休闲度假旅游地产特征63杭州市休闲度假旅游地产发展现状831产业发展势头旺盛832消费市场日趋成熟933产品类型多元化94杭州休闲度假旅游地产市场供给研究1041杭州城区休闲度假旅游地产市场供应分析10411之江国家旅游度假区10412西溪国家湿地公园10413湘湖度假区1142杭州周边县市休闲度假旅游地产市场供应分析11421千岛湖旅游度假区11422临安天目
8、山12423桐庐大奇山国家森林公园125杭州休闲度假旅游地产市场需求分析1351客户来源分析1352购房动机分析1453价格承受能力分析14杭州市休闲度假旅游地产市场调查研究IV54意愿购买的物业类型分析1555购置休闲度假旅游地产顾虑因素分析1556杭州休闲度假旅游地产市场供需结果分析166发展建议1761发展经济型，大众型的休闲度假旅游地产1762开发不同主题的休闲度假旅游地产1763休闲度假旅游地产要做精品，要做品质1764政府给予支持并加强行业管理17结论18参考文献19致谢错误未定义书签。附录1调查问卷20杭州市休闲度假旅游地产市场调查研究11绪论11研究背景111旅游业与房地产业主
9、动渗透结合迅猛发展的旅游业是休闲度假旅游地产得以发展的前提。目前国内每年参加旅游的人数已经达到12亿人次以上，旅游收入高达5000多亿元人民币。至2020年，中国将成为世界最大的旅游目的地，接待旅游者人数13710万人次，将占世界市场份额的86。随着中国旅游业的发展，旅游消费已从观光型逐渐转变为休闲度假型，由此引发了旅游产业结构的大调整。各种新型的多功能休闲度假旅游产品大量增加，相应在度假地、景区的短期或长期居住也成为旅游消费的新时尚，这种转变，使得以休闲度假旅游为目的的旅游地产开发如火如荼。中国房地产业当前正处于结构性调整的关键时期，主流房地产市场在经历了这几年的突飞猛进的发展后，价格飞升，
10、抑制了大量的需求购买，主流房地产市场陷入了滞胀状态，促使房地产资金寻求新的投资领域。旅游城市、沿海地区大中型城市及其周边地区存在着大量空置房，也在积极寻找盘活资产、增加效益的新途径。在急剧膨胀的旅游度假需求形势下，旅游地产为房地产业提供了新的发展领域。旅游业和房地产业主动结合，休闲度假旅游地产成为中国新一轮经济增长的新热点和房地产投资的新时尚。112休闲度假旅游地产发展前景广阔根据世界休闲组织的预测,一个地区人均GDP超过1000美元,大众型观光旅游需求将急剧膨胀人均GDP达到2000美元,休闲需求急剧增长,形成对休闲的多样性需求和多样化的选择人均GDP达到3000美元,度假需求规模化产生。2
11、008年中国人均GDP首次突破3000美元，上海、北京更是分别突破8500与9000美元，可自由支配收入越高，旅游支付能力，特别是以休闲和度假为代表的高端旅游支付能力就越强。其次，居民可支配时间增多，除了十一、春节两大黄金周外，政府还颁布了职工带薪年休假条例，假日时间总量的增加带动了国内旅游市场的增长。旅游模式的转换为旅游地产提供了非常巨大的空间。旅游消费形式的不断杭州市休闲度假旅游地产市场调查研究2丰富以及旅游收入的持续增加，新旅游项目的消费模式由传统的以景点观赏为主的观光旅游向以休闲消费、时间消费和度假消费为主的休闲旅游和度假旅游为主进行逐步的转换。旅游模式的转变不仅为休闲度假旅游地产埋下
12、了伏笔，也拓展了空间。此外中国的人口老龄化、中国的城市化和现代化也是促进旅游地产异军突起的重要因素。相信未来10年到15年，国内的休闲度假旅游地产的需求是一个持续走强的态势。12研究意义和目的休闲度假旅游地产不仅是一种新的经济现象也代表了一种新的生活理念。由于其巨大的社会经济价值和广阔的发展前景，从它提出开始，就是理论界研究和市场实践探索的热点。以华侨城、宋城为代表的国内旅游地产开发模式的成功，向国人展示了一种全新的“地产旅游”开发模式加上国外分时度假理念的引入和推广，提供了“居住投资”的生活理念，这些更激起了开发以及研究的兴趣。但是在我国旅游地产还处于初级阶段，缺乏统一的概念，各方面的研究也
13、都还在探索阶段。而市场对旅游地产的热情持续高涨，不少企业面对高额的投资利润的诱惑，在缺乏科学理论下盲目介入，造成大量失败的开发案例。鉴于此，对休闲度假旅游地产进行深入的研究至关重要。尤其是对其市场特征、运作机制以及供需当面的研究，这不仅是当前旅游地产理论体系中薄弱的一节，更是当前市场开发中急需的。就杭州而言，旅游业和房地产业是它市国民经济的重要产业。而旅游地产作为旅游业和房地产业的交叉行业，它的健康发展对于产业结构的调整，促进杭州经济持续健康发展都有着重要的意义。尤其是杭州市“国际重要的旅游休闲中心”的定位，以及“中国最佳休闲城市”的头衔，都对旅游地产提出了更高的要求。目前杭州市休闲度假旅游地
14、产发展势头迅猛，比如2004年余杭推出的纯休闲度假精装修小户型公寓，打破了别墅一统休闲度假旅游地产的格局。此后相继有以养老养身为主的天目山休闲度假公寓，绿城千岛湖度假公寓和日前开元集团正在兴建的开元城山休闲度假村等等。但在此同时也出现了许多问题。在这样的大背景下，本论文通过理论与实证相结合的方式，以杭州休闲度假旅游地产市场为对象，分析其发展条件及发展现状；深入研究杭州休闲度假旅游地产市场的需求结构并分析目前的供给情况，对此进行供求平衡分析，提出发展杭州休闲度假旅游地产市场的建议，具有一定的理论价值和现实意义。杭州市休闲度假旅游地产市场调查研究313研究方法本文总体上以理论结合实际，联系旅游、市
15、场营销调研、统计学的相关知识。整个研究过程中各种研究方法相互支持，相互补充，具体采用的研究方法如下（1）文献资料法通过书籍、报刊、网络、统计年鉴等多种渠道搜集和整理与本课题有关的文献资料，借鉴他人研究成果，拓宽自己的研究思路，完善研究方法，提出休闲度假旅游地产的概念和特征。通过网络查询和统计资料的收集，分析目前杭州休闲度假旅游地产的供给情况。（2）问卷调查法本研究采用问卷法来收集定量分析所需要的数据，通过问卷调查获得一手资料，并运用统计方法对数据进行分析，得出杭州市休闲度假旅游地产市场需求方面的特征。14研究设计与流程141研究设计为获得杭州市休闲度假旅游地产市场需求方面的第一手资料，本文专门
16、设计了针对杭州休闲度假旅游地产现实的与潜在的消费者的调查问卷。问卷由两个部分组成，第一部分是想了解这部分消费者的个人资料，调查内容包括性别、年龄、职业和收入情况，从而分析杭州休闲度假旅游地产客户群的基本情况。第二部分是想了解消费者对休闲度假旅游地产的需求特征，调查内容涉及购买动机、价格承受能力、喜好的物业类型和对休闲度假旅游地产的顾虑因素。问卷对象杭州市休闲度假旅游地产现实的与潜在的消费者。现实的消费者即已购买了杭州休闲度假旅游地产的人，潜在的消费者是预想购买此类房产的人，主要是去休闲度假旅游地产的销售中心或去房源现场参观的人。142研究流程此次问卷调查分为三个阶段第一阶段为问卷内容的准备阶段
17、，主要是结合本文的写作要求对自己要想的相关数据的设计。问卷内容初步设计好之后，再与指导老师及一些同学进行交流反馈以了解访谈内容是否合理有效，然后进行修改完善。第二阶段为实地调查，主要是去杭州的休闲度假旅游地产销售中心和房源现场。第三阶段为数据的整理与分析，选取有效问卷的的数据，运用杭州市休闲度假旅游地产市场调查研究4统计软件SPSS160对其进行频率的分析。实地调查主要分成二个区域。一是淳安千岛湖，它是杭州周边县市最具代表性的休闲度假旅游地产集中区域。在2010年12月18日，跟随绿城组织的千岛湖绿城度假公寓看房团前往现场，在听完销售人员的介绍和参观了样板房后，经过相关人员同意，对前来看房的客
18、户进行问卷调查。千岛湖绿城度假公寓是精装修的酒店式公寓，分为两种类型。一种是自住为主的湖景度假公寓，另一种是以“返租”性质的度假公寓，就是交由喜来登酒店统一经营管理，委托租赁，收益是根据当年经营状况的好坏来决定的，其中客房收入的50，作为客户回报，而客户本身也享有公寓一定时间的居住权，每个客户每年拥有48点，以平时一晚一点和特色节假日25点一晚扣除。二是杭州西溪湿地,它是杭州市区近年休闲度假旅游地产发展最快的区块。在2011年2月1920日，由于无法进入西溪湿地内对西溪天堂消费者进行调查，在西溪天堂的销售中心也只有个别人愿意花费时间帮助我进行问卷，所以选取了在西溪湿地北门附近的西溪蝶园和留下的
19、留庄小轩进行问卷调查。杭州市休闲度假旅游地产市场调查研究52相关理论综述21休闲度假旅游地产的概念界定211旅游地产目前国内对旅游地产概念存在不同的理解。有些认为旅游地产就是景观房产，在景区内或周围建房子；有些认为应利用已有的或开发新的度假景区，对此区域进行综合利用开发；还有一种观点，认为用“休闲地产”代替“旅游地产”的概念更为确切。时至今日，业内对旅游房地产还没有一个准确和公认的概念。目前文献研究中出现频率较高、认识较为一致的旅游地产概念表述如下旅游地产是指以旅游度假为目的的房地产开发营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。1212分时度假分时度假最初在欧洲兴起，在美国得到迅猛发展，因此
20、西方很多学者在这方面的研究走在了国际的前列。美国佛罗里达州分时度假房产法案（REALESTATETIMESHARINGACTCH721FLORIDA）中对分时度假的定义“所有以会员制、协议、租契、销售或出租合同、使用许可证、使用权合同或其他方式做出的交易设计和项目安排，交易中，购买者获得了对于住宿和其它设施在某些特定年度中低于一年的使用权，并且这一协约有效期在三年以上”，即称之为分时度假项目，主要分为时权酒店，期权酒店，产权酒店等类型。213休闲度假旅游地产概念界定休闲度假旅游地产是休闲度假旅游和房地产业相结合的产物，同时借鉴了从国外导入的分时度假的经营方式。休闲度假旅游地产是指满足城市居民短
21、期居住，作为置业者的第二居所的可售物业，它以满足客户的休闲、度假或部分商务活动为主要功能。主要针对的地块多在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市，主要满足有经济实力的外地消费者的休闲度假需求的1李娜中国旅游房地产发展研究D华东师范大学研究生硕士学位论文，2007杭州市休闲度假旅游地产市场调查研究6地产，是市场快速细分的一个结果，也是二次置业或者改善置业的一部分需求。22休闲度假旅游地产类型（1）休闲度假住宅地产利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目。如景区住宅、海景住宅、风景名胜度假村度假别墅
22、等。（2）时权酒店将酒店的每个单位分为一定的时间份如一年51周,出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间或一周的居住权。（3）产权酒店以酒店的房间为单位，开发商将每间客房分割成独立产权（拥有产权证）分别出售给投资者，投资者一般都将客房委托酒店管理公司统一出租经营，以获取年度客房经营利润，同时投资者享有酒店管理公司赠送的一定时限的免费入住权（4）养老型酒店（公寓）指投资人为自己或为老人在退休前购买退休养老酒店度假村的某一个单位,每年和家人去使用一段时间,其余时间委托管理公司出租管理获取一定的租金回报,直至退休后完全自用。一般情况下该酒店度假村在产权人去世后由管
23、理公司回购再出售,收益归其家人所有。（5）高尚复合型社区是指主要针对一些近郊或远郊地块，本身做房地产具有一定的难度，通过先经营旅游景区的形式来营造一种环境和人气，提升地产的价值，然后通过经营地产来获得收益。该产品在中国是深圳华侨城首创，华侨城通过造主题公园的形式来经营旅游，获得巨大成功，其随后的土地价值得到极大提升，目前在深圳，华侨城片区是深圳价格最高的住宅房产。杭州的宋城就是此类型产品。23休闲度假旅游地产特征（1）对稀缺资源的占有无论是自然资源还是人文景观，休闲度假旅游地产与常规地产最大的不同就是对稀缺资源的占有，这也决定了它的高附加值。占有资源的不同也决定了杭州市休闲度假旅游地产市场调查
24、研究7休闲度假旅游地产的不同类别，它们大多占有一种核心资源，有的是两种、三种甚至更多。占有的稀缺资源越多便意味着产品的附加值越大，对之加以适当开发便很容易成为市场的宠儿。（2）客群的层峰性、异域性休闲度假旅游地产是最昂贵的休闲消费品，它对稀缺资源的占有决定了它的高附加值，虽然地处偏远却价格不菲，这直接决定了休闲度假旅游地产客群的层峰性，他们是对休闲品质有着极高追求的一群人，同时呈现出了高收入、高职位、高学历的特征，真正属于社会的高端阶层。休闲度假旅游地产的客群同时具有异域性的特征，客群的第一居住地往往不在项目所在区域，而是在与本区域相关联的经济中心或较发达地区。他们在那里获得财富却不满那里的生
25、活环境，渴望寻求能够休闲养生之所，休闲度假旅游地产恰恰是为这些人量身定制的第二居所。（3）第二（或第三）居所第一居所是满足日常生活需要，为繁忙工作提供便捷栖身之所的地方，而休闲度假旅游地产往往是第二（或第三）居所。对于能够消费休闲地产的人群来说，他们的第一居所往往是城市繁华中心的高档住宅或公寓。当然也有一部分人的第一居所便是城郊的别墅，这其实已经具备了第二居所的性质。（4）一定的投资价值休闲度假旅游地产由于占有稀缺资源，因此具有很大的投资价值。随着近几年休闲地产的爆炸式发展，很多优质资源都已经被占用，因此可供开发的资源正迅速减少。随着经济的发展，休闲会被越来越多的人重视，休闲需求也会加速膨胀，
26、休闲度假旅游地产必然会出现供不应求的状况。休闲度假旅游地产的价值在不断上升，现在取得的成本还较低，所以存在着很大的投资价值。度假自住是排在首位的，随后便是度假投资，具有奢侈品和房地产双重属性的休闲度假旅游地产的投资价值正在被越来越多的人所认知。（5）市场受经济环境影响较大正如休闲是人们的非生存需要一样，休闲度假旅游地产并不是用来满足人们最基本的居住需求，而是满足更高意义上的对生命意义的追求。休闲度假旅游地产具有奢侈品的属性，甚至这种属性对休闲度假旅游地产市场的影响要大于它的地产属性。因此，它并不像一般地产项目那样受房地产市场影响较大，而是与社会经济发展的大环境密切关联。但另一方面，也有很多人看
27、重休闲度假旅游地产所蕴藏的升值力量，将它作为投资产品购买，认为这是一种较稳妥的投资途径。11金细簪虞晓芬，休闲度假旅游地产的崛起和需求特征J经济论坛，2008杭州市休闲度假旅游地产市场调查研究83杭州市休闲度假旅游地产发展现状31产业发展势头旺盛杭州市经济发展快速，全国范围内属于经济发达地区。根据杭州市统计局2010年杭州市国民经济和社会发展统计公报，全市实现生产总值（GDP）594582亿元，连续20年GDP保持两位数增长，第三产业增加值289339亿元，增长123。人民生活水平稳步提高，生活质量进一步改善，按户籍人口计算的人均GDP为超过1万美元，全年市区城镇居民人均可支配收入30035元
28、，标志着杭州已步入“上中等”发达国家水平，经济总体实力再上新台阶。杭州市旅游资源丰富，拥有两个国家级风景名胜区西湖风景名胜区、“两江一湖”（富春江新安江千岛湖）风景名胜区；两个国家级自然保护区天目山、清凉峰自然保护区；七个国家森林公园千岛湖、大奇山、午潮山、富春江、青山湖、半山和瑶琳森林公园；一个国家级旅游度假区之江国家旅游度假区；全国首个国家级湿地西溪国家湿地公园。杭州市2006年世界休闲博览会的成功举办提升了杭州的城市形象，以举办世界休闲博览会为契机发展休闲游，形成观光游、会展游、休闲游“三位一体”的新格局，合力打响“杭州景观”品牌，这极大地促进了杭州休闲度假旅游地产的发展，旅游业成为杭州
29、国民经济中增长最快的产业之一。得天独厚的旅游资源优势和良性发展的旅游产业为休闲度假旅游房地产的发展提供了产业基础。杭州有着优越的休闲度假旅游地产开发资源，随着2006年世界休闲大会的举办，许多国内外专家正逐渐将目光聚集在此。在中国首届休闲度假旅游地产影响力项目的推选中，浙江省的产权式酒店在全国可谓首屈一指，影响力大而且发展早，其中4家榜上有名位于西子湖畔的“阳明谷”、建德“月亮湾国际会展中心”、淳安千岛湖的“天清岛”和“秀水山庄”。杭州市积极推动休闲度假旅游地产产业发展，旅委已经列出了具备建设和整合条件的17个备选基地清单，其中西湖风景名胜区作为环西湖综合型休闲基地及富阳市富春山居作为高端型休
30、闲基地已在“十五”期间基本建设成熟。另外，杭州市旅委把已具备条件并能完成主要建设项目的休闲基地分成四大类型来进行打造。首先是以滨水休闲度假型为代表的西湖区西溪国家湿地公园、淳安县千岛湖、萧山湘湖、余杭区南湖、建德市新安江；其二是以山地休闲度假型为代表的临安市天目山、临安市大明山、富阳市龙门山；其三是以温泉休闲度假型为代表的西湖区大清谷；最后是以乡村休闲度假型为代表的桐庐大奇山。另外，桐庐县瑶琳景区、余杭区山沟沟景区、富阳市富春江、余杭径山茶谷温杭州市休闲度假旅游地产市场调查研究9泉度假中心、临安湍口温泉度假区等作为“十一五”后期的备选清单。随着这些休闲基地的建设，杭州市休闲度假旅游地产行业的发
31、展将更加迅速。32消费市场日趋成熟杭州市休闲度假旅游地产市场经历了十年左右的发展，消费市场已日趋成熟，主要表现在（1）开发商诚信意识日益加强。尽管目前信誉问题仍然是制约杭州休闲度假旅游地产业发展的瓶颈，但较产业初兴时已有了较大的改善。休闲度假旅游地产的开发商已经越来越认识到诚信经营的重要性，更加注重产品形象、企业信誉和培养稳定的消费群体。（2）经营者管理更加合理化。目前，杭州休闲度假旅游地产业的一些经营者在产业的发展过程中积累了一定经验，同时借鉴国外模式，重视高素质人才的引进，其经营管理水平较前几年已有明显的提高。（3）消费者购买决策日益理性化，维权意识加强。随着分时度假和旅游房产市场的发展和
32、完善，消费者在购买产品时已不再一味追求低价，而是对产品的定价，房产的可交换性、开发商的信用、服务的质量等进行综合考虑。33产品类型多元化90年代初，休闲度假旅游地产在杭州初步发展。当时宋城集团，融自然环境、人文景观和生活居所为一体，开创一种全新的居住模式。杭州休闲度假旅游地产主要以别墅为主，只满足高端客户。2004年，余杭径山推出一个全新的纯休闲度假精装修小户型公寓，打破“别墅一统”休闲度假产品市场的传统。同时酒店式公寓和产权酒店开始发展。目前，随着休闲度假日趋成为人们的一种生活方式，杭州休闲度假旅游地产产品也日渐多元化，包括休闲度假区内的住宅别墅、度假村、时权酒店、产权酒店、养老型酒店等，还
33、有具有杭州特色的用“联众模式”的经营方式的度假产品。杭州市休闲度假旅游地产市场调查研究104杭州休闲度假旅游地产市场供给研究杭州经济和旅游业的发展，以及自身得天独厚的自然环境，给休闲度假旅游地产的发展提供了良好的条件。地理位置是影响休闲度假旅游地产的一个关键因素，所以本文从空间位置上将杭州休闲度假旅游地产市场分为杭州城区和周边县市两部分，对市场供给进行分析。41杭州城区休闲度假旅游地产市场供应分析休闲度假旅游地产是依托周边的环境进行包装，将项目包装成具有特色主题的休闲度假物业，在杭州城区主要分布在西湖区的之江国家旅游度假区和西溪国家湿地公园，以及萧山区的湘湖度假区。411之江国家旅游度假区之江
34、国家旅游度假区主要包括宋城、未来世界、杭州西湖国际高尔夫球场三大主题项目。它围绕“休闲度假胜地、养生居住天堂、创新创业中心、生态示范基地”的功能定位，现已初步形成集旅游休闲、商务会议、文化创意等产业为一体的新兴格局。其中高品质的国际商务会议、高尔夫度假功能使之江度假区吸引了大批的商务度假、休闲度假者，同时凝聚了一批度假村、度假别墅以及景区住宅和产权酒店。例如九溪玫瑰园、新西湖花园景区住宅、喜来登度假村。之江度假区的开发较早，目前土地供应量较少，房屋价格高，2010年楼面价就大37069元/平米，成为富人区的的聚集地。412西溪国家湿地公园西溪国家湿地公园紧邻市中心，距西湖不到5公里，是目前国内
35、第一个也是唯一的集城市湿地、农耕湿地、文化湿地于一体的国家湿地公园。西溪湿地国家公园休闲度假旅游地产产品类型呈现多样化和多元化，有产权式酒店、联体别墅、独栋别墅、酒店式公寓、公寓、多层住宅、低层住宅、小高层住宅等。西溪附近的别墅的套价超过2000万，其中西溪天堂是一个坐落在湿地的综合体项目，西溪天堂的独到之处在于，“国际酒店集群”不仅汇聚了世界顶级的酒店阵容，其不同定位、不同档次的酒店运营模式，更开辟了国内旅游发展的新格局。它既有度假型的超五星酒店西溪悦榕庄，商务定位的西溪喜来登酒店，杭州市休闲度假旅游地产市场调查研究11又有艺术型的曦轩、悦椿，还有针对年轻一族的布鲁克、国际青年旅社。其中产权
36、式酒店的价格达到45000元/平米413湘湖度假区湘湖度假区是2006年的西博会主园区，包括了湘湖、休博园、东方文化园、世界休闲风情园。湘湖的生态、东方文化园的浓厚儒、释、道文化、风情园的民族风情加上休博园汇聚的世界各式休闲品牌产品及博物馆文化，湘湖度假区块形成了强大的度假和休闲旅游吸引力。除了有度假别墅，产权酒店，景观住宅外，在颐乐园还推出度假型的老年公寓。一共160套，分大中小套三种，按每平方米4000元收费，老人在入住前一次性付清，老人只有房屋的使用权，没有产权，直到老人去世为止。目前湘湖度假区内的酒店式公寓均价在2万元。杭州城区的休闲度假旅游地产产品类型多样，主要集中在度假别墅、产权酒
37、店和景观公寓，价格高昂，逐步成为顶级住宅集聚地。经调查，这部分房产品的入住率较高，有逐步呈现第一居所的趋势。42杭州周边县市休闲度假旅游地产市场供应分析杭州自2001年起开始实施的“旅游西进”战略后，五县市尤其突出生态保护，大力发展以生态休闲旅游为龙头的现代服务业，休闲度假旅游地产也随之发展，其中淳安的千岛湖度假区、临安的天目山风景区和桐庐大奇山国家森林公园，因其资源的不可复制性成为近年休闲度假旅游地产的热门区域。421千岛湖旅游度假区千岛湖旅游度假区位于千岛湖风景区内。千岛湖以“天下第一秀水”及其良好的生态为主要特色。依托湖景资源，一大批休闲度假旅游地产兴起，除了早期的千岛湖度假村外，也出现
38、了第二居所的休闲度假型的住宅，如绿城千岛湖度假公寓，阳光水岸等一线湖景房，单价都已经突破2万元，已推出的房源接近售罄，下一批的酒店式公寓的将买到28800元/平方。由于千岛湖山水资源极为幽绝，很适合造顶级的休闲别墅，代表楼盘有千岛湖玫瑰园，千岛湖滨江度假别墅、天屿千岛湖山顶度假别墅等，套价都已经超过千万。千岛湖产权式酒店遍地开花天清岛度假村、开元度假村、凤凰度假村、秀水度假村等等。其中杭州天清岛度假酒店的产权房有标准间、豪华套间豪华跃层等3种户型，杭州市休闲度假旅游地产市场调查研究12建筑面积从58116平方米，价格从338万756万不等。422临安天目山临安天目山是国家4A级景区，素有“江南
39、奇山”、“天然植物园”、“森林公园”和“大树王国之称，可以说是天然氧吧。天目山的休闲度假物业以养老型公寓和酒店型公寓为主。城仙居的“联众模式”的经营方式，客人花56万元，就可以获得其中一间房间30年的居住权，同时也可以置换城仙居在其他地方的物业。其次是天目山绿园公寓采用产权和使用权分离的模式，客户购买其30年使用权的，是避暑、度假、养老的好地方，前5期已经营成功，正在推出第6、7期，主力户型3585平米，均价为2000元。423桐庐大奇山国家森林公园桐庐大奇山国家森林公园处在“西湖钱塘江富春江新安江千岛湖黄山”黄金旅游线的中心地段，是国家重点风景名胜区。境内景点众多，风光旖旎，美不胜收。大奇山
40、的休闲度假产品以大型复合型社区为主，主打乡村休闲度假。其中大奇山郡包括生态住区、酒店、休闲户外运动和足球训练基地4大区块，集旅游、度假、运动、休闲、居住于一体的高端休闲类综合体。预计5月推湖东香颂一期，包括10栋双拼和8栋法式庄园大宅，其中双拼500平方米左右，价格400万到600万不等。法式庄园大宅6001000平方米左右，价格700万左右。杭州西部五县市的休闲度假旅游，大致分为山地休闲和滨水休闲两种类型，相应的度假房产品也呈现出相应的形态。与城区相比，这部分休闲度假旅游地产以大众型的房产品为主，户型小，价格适中，以健康养身为主题，主要消费者是52生活模式的周围县市居民。杭州市休闲度假旅游地
41、产市场调查研究135杭州休闲度假旅游地产市场需求分析本次调查共发放问卷300份，其中有效问卷263份，问卷有效率为877。51客户来源分析表1样本个人资料分析选项描述样本数频率累积频率性别男119452452女1445481000年龄14岁及以下1246462534岁682594043544岁833166204554岁7026688655岁及以上301141000职业学生186868农民1142110专业技术人员65247357企事业管理人员92103810退休人员27103810其他501901000家庭人均月收入1000元以下00010003000元2810610630005000元803
42、04411500010000元8632773810000元以上692621000（1）性别比例被调查者中女性比例略高于男性，但差别并不明显。（2）年龄调查中在休闲度假旅游地产的购买中3554岁的中年人成为消费的主体，这类人经过多年的拼搏后有一定的经济基础，抑或生活工作压力大希望偶尔享受休闲人生，抑或找寻一处风光旖旎的佳境以待退休后颐养天年。值得注意的是，调查当中2534岁的年轻人也占了四分之一，其购买动机、购买特征值得关注。杭州市休闲度假旅游地产市场调查研究14（3）职业从职业的分布上看，企事业管理人员占35，居第一，其次为专业技术人员和其它人员。可见，这类人群总体经济实力较强，也具有较高的文
43、化水平，同时也说明了休闲度假旅游地产这类高消费产品的发展与我国现有的经济水平密切相关。（4）家庭人均月收入从分布比例上看，500010000元的消费者所占比重较大，为327，30005000元的占3040，10000元以上的占2620，相比之下，中低收入人群所占比例较小。52购房动机分析表2消费者购房动机分析选项描述样本数频率累积频率满足自己和家人朋友的休闲度假需求109414414获得投资收益48183597替自己或家人找个安度晚年的地方73278875其他331251000414的调查者出于“休闲度假”购买房产，183的调查者出于“投资收益”这一购买动机，符合“养老”购买动机的调查者所占比
44、重为278，显然，随着养生、健康等观念的深入人心，人们越来越注重退休后的生活质量。从表中可以看出目前休闲度假旅游地产产品大部分是消费者自己使用，这样对产品的质量提出了更高的要求。53价格承受能力分析表3价格承受能力分析选项描述样本数频率累积频率小于50万6524724750200万113430677200500万32122798大于500万532021000从调查来看，有四分之一的消费者价值承受力在50万以下的，并且大多是年龄在2435的年轻人。这说明休闲度假已经逐步迈向大众化，度假行为也不再是富人们的专利。经济实惠、交通便利、自然景观优美的经济型度假物业，杭州市休闲度假旅游地产市场调查研究1
45、5正成为具有中国特色的休闲度假旅游地产新宠。430的消费者能接受的价格是在50200万之间，200500万的只占了122，远低于大于500万的202。大于500万的可以说是住宅市场的高端产品，需求者也主要是高端客户。对于这些高端消费者，他们更青睐于自然坏境与居住条件皆宜的物业项目。54意愿购买的物业类型分析表4意愿购买的物业类型选项描述样本数频率累积频率度假别墅259595景区住宅78297392酒店式公寓85324716时权酒店2387803产权酒店1244848养老型酒店401521000从表中可以看出，大多消费者愿意购买有产权的休闲度假旅游地产，包括别墅，景区住宅和酒店式公寓，此外养老型
46、酒店也占了15。愿意购买产权酒店的只有12人，分析原因有三点，一是思想观念的限制，二是政策法规的不完善。我国商品房销售办法第二章11条规定房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房，三是市场不规范。55购置休闲度假旅游地产顾虑因素分析表5消费者对购置休闲度假旅游地产的顾虑因素分析选项描述样本数频率累积频率售后服务无法得到保证92350350周边景观资源遭到破坏101384734相关证件无法获得2699833投资回报不能达到预期441671000对消费者购置休闲度假旅游地产的顾虑因素分析可以看出哪些因素影响消费者的购买意愿。有384的消费者担心周边景观资源遭到破坏，环境资源已杭
47、州市休闲度假旅游地产市场调查研究16经成为影响消费者购买的最主要因素。所谓的售后服务，包括销售方前期的承诺，例如周边会配备的基础设施，后期的物业管理。毕竟休闲度假旅游地产不多不是第一居所，是供房主休闲度假使用，平时的物业管理就显得十分重要。调查也表明有35的消费者对此有顾虑，在购买时开发商的信誉就显得十分重要了。合同的完整性和三证能否拿到，三证即房产证、土地证和契证也在一定程度上影响购买意愿。在出于投资需求而置业的消费者来说，房屋的价格和升值空间是影响其购买的主要因素。56杭州休闲度假旅游地产市场供需结果分析经过杭州休闲度假旅游地产市场供需分析，得出以下结果（1）杭州高端休闲度假房产品供应充足
48、，功能完善，配套设计齐全，定位高档，主要集中在大型度假区内，但其高昂的价格限制了绝大部分消费者的需求。（2）从这几年的供给情况来看，杭州的休闲度假旅游地产逐步向周边县市发展，养生休闲成为主题，老年人公寓逐渐受追捧。（3）3554岁的有文化水平和经济基础的中年人成为休闲度假旅游地产的消费主体，喜欢的物业类型主要是景区住宅和酒店式公寓。（4）经济型的休闲度假地产需求空间巨大。调查发展有四分之一的消费者对休闲度假物业的价格标准在50万元以下，他们追求舒适、经济、健康、温馨的旅游，目前能满足这部分消费者的产品主要是一些小产权公寓和产权式酒店。（5）对出于休闲度假和养老动机购买休闲度假旅游地产的消费者来
49、说，房产品的售后服务和周围的环境资源是他们最看重的因素。（6）杭州特色休闲度假旅游地产类型稀缺，产品类型比较单一，不能满足不同层次和不同需求类型的消费者。（7）杭州休闲度假型社区，注重社区环境的园林绿化，注重楼房外立面的修饰，但社区的整体配套和物业管理服务等方面还需进一步完善。社区会所的建设还只是停留在一般意义上的综合配套服务，没能更好的发挥会所在社区文化建设、生活方式营造上的作用。杭州市休闲度假旅游地产市场调查研究176发展建议本文的研究从市场角度分析了杭州休闲度假旅游地产的供需情况，得出相应的结果，现就有关不足提出以下几点建议。61发展经济型，大众型的休闲度假旅游地产大众休闲度假成为主流，中产阶级成为休闲度假旅游地产的消费主力，开发商应将成本控制在十几到二十万元左右，以一步到位的度假产品和服务，探索一条新的经济型度假之路，提供另一种有别于以往大别墅度假的全新的度假生活。62开发不同主题的休闲度假旅游地产旅游方式和需求日益多样化，对旅游房地产产品的需求也将相应地多元化，要求开发商能体贴地满足不同层次和不同需求类型的消费者。如针对家庭度假旅游的自助式公寓、自驾车旅游族喜爱的汽车营地、体验当地民俗风情之家庭招待、老年人社区等。63休闲度假旅游地产要做精品，要做品质休闲度假旅游地产要是一个能让人放松，拥有好心情的住所，只是环境好，房子美，而物业服务跟不
