1、第 1 页 （共 9 页） 分时度假的现状与发展 摘要 ： 随着我国社会经济的快速稳定的发展，人们生活水平的日渐提高，分时度假必将发挥它的经济作用，成为中国旅游的主流形式。本文首先分析了我国发展分时度假的现状，指出我国发展分时度假的有利条件及发展过程中出现的问题，提出一些建议及 适合我国发展分时度假的 对策 。 关键词 ： 分时 度假； 发展现状； 影响因素 1 分时度假概论 1.1 分时度假 产生 的背景 分时度假是由一名叫亚历山大奈特的德国人首创 。他将分时度假房产的股份出售给消费者，然后给予购买者 住宿的权利，所有购买者被 称为股东。当时分时度假的形式还 是最原始的。 分时度假历史开始于
2、 20 世纪 60 年代的欧洲，当时欧洲度假风气兴盛，法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅，多数家庭无力单独购买度假别墅，而 部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时间非常有限，所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况，最早的分时度假概念由此产生。据此，聪明的开发商发明了以分时销售客房使用权的模式来招揽客户，取得了很好的效果，分时度假市场由此形成。 这种 崭新的度假形式的产生的背景来自于两个方面：第一，消费者的需要。 当时欧洲的人们追求度假的休闲 方 式，但由于 经济条件的限制，大多数 家庭 无力单独购买别墅，只能住那些昂贵的酒店宾馆，这时，人们就迫切需要一种又舒适又经济的
3、休闲模式。第二，房产开发商的需要。 在经济冷却后 欧美一些发达国家的房地产商 无法将建造的大量物业销售出去， 在维护保养上也耗费了大量人力、财力。于是房产商们也试图寻求一种新的途径，来消化这些剩 余的房产。 1.2 分时度假的概念 分时度假最初是指人们在度假地 购买房产时只购买部分时段的产权，几户人家共同拥有一处房产，共同维护、分时使用的度假形第 2 页 （共 9 页） 式后来逐渐演变成每户人家在每年只拥有某一时间段的度假地房产使用权并且可以通过交换系统对不同房产的使用权实行交换。国际上一度通行的惯例是：将一处住宿设施 (如饭店、公寓、度假别墅等 )的住宿单元每年的使用期分为 52 周将 52
4、 周中的 51 周分时销售给顾客。每个单位的分时度假产品，就是在约定的时期内 (一般为 20 年 40 年 )每年在这一住宿单元中住宿一周的权利。除此之外。顾客还享有时段权益转让、馈赠、继承等系列权益以及对公共 配套设施的优惠使用权。 2 中国分时度假发展 现状 分析 2.1 中国分时度假发展阶段 分时度假从传入 我国 到现在，市场由兴奋而归于 平淡，消费者由信赖而转为怀疑拒绝，其短暂的历史分为以下两个阶段 ： 第一，概念主导阶段， 也是分时度假业发展的教育和启蒙阶段。发展之初，消费者对分时度假概念还很陌生，尝试引入这一经营机制的企业首先要学习和了解分时度假概念，在向消费者推广时，也要在概念传
5、播方面投入很多的时间和精力。新闻媒体也集中对分时度假概念进入了一轮介绍和推广。在概念主导阶段， 引入分时度假业务的企业多出于尝试的心态， 通过将度假村房产改造，或 代理销售国外的分时度假 地。有些企业甚至 打着分时度假的旗号对外宣传和销售。分时度假产品与国际市场“形似神不似”，市场规模较小。 第二，法规主导阶段。分时度假在没有相应法规的环境中发展，引发了一系列的问题，在消费者当中产生不良影响。政府部门开始关注分时度假行业，并酝酿建立法律规范。在法规出台前后的这一阶段，分时度假管理法规本身成为对行业发展起主导作用的因素。法规出台以后，一方面企业根据法规强调自己的经营模式和运营机制，另一方面消费者
6、得到法规的保护对产品更有信心。在规范化的市场环境中，分时 度假行业会呈现出一个崭新的面貌。 我国在 90年代引入分时度假这一概念， 目前 我国 处于概念主导和法规主导的交替阶段，在一批先行者的推动下，分时度假概念逐步形成影第 3 页 （共 9 页） 响。国内以分时度假概念为基础发展出许多革新的产品，但分时度假法规尚未出台，成为行业发展中一个重要的不确定因素。 2.2 中国分时度假企业的主要类别及其现状 目前国内分时度假企业的主要类别为 有 ： 第一，加盟国际交换网络。 主要选择的国际性联盟网络是 RCI 和II。通过将度假村或 饭店加入国际分时度假交换网络，其经营模式与国际市场接轨。 如北京的
7、九华山庄（ RCI）、 上海的太阳岛（ II）等。 第二，分时度假销售公司。它不参与分时度假产品的开发，只负责产品的销售推广，经营的产品是传统类型的分时度假产品。目前国内分时度假销售公司面临的困难相当大。 第三，单体开发的俱乐部产品。当前国内单体开发的分时度假俱乐部多没有在如何建立自己的市场竞争优势方面做更深入的考虑，普遍实力不是很强。 第四，自主开发的国内网络化公司。自主开发分时度假网络的企业是中国市场推动分时度假业发展的主力军之一。其基本的出发点是致力于将分时度假产品进行改革，设计出能为我国市场所接受的新型运作模式，构建适应 中国市场的分时度假产品和交换网络。目前在国内进入运作阶段的本土化
8、度假网络经营公司数量不多，它们一般都依托实力雄厚的大公司，已经形成一定规模的有：天伦度假发展有限公司、华夏之旅分时度假交换有限公司等。 目前国内从事分时度假经营的企业还没有一个很有说服力的成功案例，赚到钱的多是一些小型分时度假产品销售公司，但 一些有经验和实力的销售商已经嗅出分时度假大发展阶段即将来临的气息，纷纷开始在全国范围内通过购买酒店 /度假村客房产权或使用权，而 国内众多大型企业意欲进入该行业的热情 也 始终未有衰减 。 2.3 美国分时度假发展 对中国的启示 2.3.1 美国分时度假发展现状 目前，美国已成为全球分时度假最为发达的国家之一，特别是在交换网络的建立和技术更新，购买者数量
9、和比例、度假房产的开发、销售和市场 营销等方面居于世界首位。根据美国度假村协会（ ARDA）第 4 页 （共 9 页） 官方网站提供的数据， 从 2006年 1月 1日到 2007年 1月 1日分时度假增长率为 6%，平均每个分时度假产品拥有 256个拥有者。在美国一千六百多个 度假 地中，有 55%，即 882个度假地的分时度假产品销售形势良好。2006年美国全年分时度假产品总销售额为 93.7亿美元，比 2005年上涨9%。 2.3.2 美国分时度假对中国行业发展的启示 第一，尽快出台行政法规和行业标准。如前所述，美国的分时度假业经历了 一个从混乱到有序的过程。这是由分时度假的产品特性和销
10、售特点所造成的，而解决这一问题的最终办法是制定法律法规 (law and regulation)。 在作为旅游基本大法的旅游法尚是久酿未出的情况下，针对分时度假已经以及未来可能出现的问题出台行政法规 (regulation)是较为现实的。与此同时，主管部门出台全国性的行业标准，提高分时度假业的诚信程度和经营水平也是十分必要的。如果中央政府层面的行 政法规和行业标准由于种种原因一时还无法出台，建议选择一至两个省或市比如海南开始试点，地方政府主导，规制先行，探索适合中国国情的分时度假运作模式，然后在国内一些地区推广完善。 第二，发挥行业协会的作用。行业协会在美国分时度假业的发展中功不可没。就中国的
11、情况而言，目前还没有相关的分时度假行业协会，而现有的各种行业协会也都缺乏独立性和自主性。为此需要淡化“官办”色彩，建立一个真正自治型的独立法人组织，而不是政府部门的附属品，让行业协会在行业规划、行业协调、行业自律、维护行业利益、服务会员企业、提高行业素质、进行行 业培训等方面发挥应有的重要作用。 3 中国分时度假发展 的影响 因素分析 3.1 推动因素分析 3.1.1 分时度假的市场潜力巨大 目前 走马观花、急行军式的观光旅游已经满足不了旅游者的旅游需求了 ， 休闲、放松的度假旅游越来越受广大消费者的欢迎 。而外出休闲度假需要在景区有一套自己的房子或者能负担得起昂贵的酒店第 5 页 （共 9
12、页） 住宿费用，这对于大多数中产阶级的居民来说，不太划算，而分时度假既能满足人们外出旅游的需求，又能节省开支。 3.1.2 国家政策支持 我国相继出台了一系列的政策以便更好地发展分时度假。早在2001 年， 钱其琛总 理在“全国旅游工作会议”上正式提出了“中心城市可积极探讨分时度假等新的旅游方式，发展假日休闲旅游，拉动内需，盘活闲置的房地产”的指导方针，国家旅游局亦将发展“分时度假”纳入中国旅游新的五年计划之内。这为分时度假在我国的发展提供了一个广阔的平台， 也是发展分时度假的动力。 3.1.3 带薪休假制度的实施 2007 年 12 月 7 日国务院第 198 次 常务会议通过职工带薪年休假
13、条例， 2008 年 1 月 1 日起施行。我国公民享有的年节假日增加到115 天，教授和学生年节假日达 140 天。人们通常在节假日出游，这给度假旅游业的发展带 来积极影响，随着人们消费意识和消费需求的改变，分时度假将成为一种消费时尚。 3.1.4 目前我国有大量闲置的酒店和房地 产急待开发 目前无论是房地产市场还是饭店业，都处于供远大于求的状态。这些长期处于闲置的商品房、客房造成资源的极大浪费。 如果把这些空置房产如以每年约一周的度假权销售，同时与其他度假地的度假权进行交换是不乏承接力的。 3.2 制约因素分析 3.2.1 国内消费环境的不成熟 分时度假，作为一种预支性质的消费，对于长期受
14、中国传统消费观念熏陶的多数老百姓来讲，还是无法接受的。这在一定程度上，制约着分 时度假在我国的发展，分时度假，作为一种新的旅游 度假方式被大众接受还需要一个过程，需要大力的宣传。另一方面，虽然带薪休假制度促进分时度假的发展，但是分时度假需要时间上有灵活性，而我国公民通常享用的是“五一、十一、春节”等固定假期，致使分时度假的“分时”优越性得不到体现。 还有，虽然我国政府鼓励国民进行旅游活动，刺激消费市场，带动国民经济的提升，但是进行出境旅游 很不方便，受到大大的制约。目前，中国已经对 90 个国家或地第 6 页 （共 9 页） 区开放为中国公民的旅游目的地，但在实际操作过程中却需要到旅游社报团，
15、还需要团进团出，这在很大程度上限制了分时度假购买者实现国际性交换的目的。 3.2.2 价格超出大众市场的现实购买力 据资料称：按照国际市场分时度假产品的平均价格 8000 美元计算，约相当于人民币 6 万元。从我国居民的平均收入来看，大多数工薪阶层不具有购买能力， 分时度假产品成为奢侈品，只有少数高薪阶层的人员有能力有意愿购买，消费者出现断层，这在很大程度上限制了分时度假产品的推广及发展。 3.2.3 尚未建立起规范的诚信体系 由于分时度假的制度完善步伐赶不上分时度假活动发展的速度，一些 开发商、销售商 受利益驱使， “造假”事件 屡见不鲜， 使 我国分时度假消费者的合法权益得不到保证。缺乏行
16、业规范和协会监督， 大大阻碍了我国分时度假产品的可持续发展 ，使旺盛的分时度假需求难以转变成显示的分时度假消费。 3.2.4 酒店网络的组建问题 与 交换技术成熟、覆盖面广的国际交换网络相比，我国的酒店网络 的组建还处在初级阶段，电子商务并没有充分应用到分时度假交换网络。 然而大多数企业还没有认识到信息化技术在旅游业的作用，信息化 技术在我国旅游业还处于摸索阶段。即使有少数企业在研究电子商务上走在前列，但是受到 电子商务宏观环境不成熟的影响，电子商务功能的发展还是处于初级阶段，无法达到在网上进行分时度假交换。 3.2.5 市场营销问题 分时度假产品的营销过程种存在的问题有：一是在产品的设计上突
17、出不出消费者的身份地位，也不能提供充分的方便性功能，目前许多分时度假公司总是打价格战， 一味的降价，不仅影响分时度假产品在人们心中的的价值，还影响消费者的身份。二是分时度假产品的售后服务制度不完善，出现质量问题得不到很好的解决，消费者的合法权益得不到 保障。三是产品的开发商、销售商不注重 产品品牌的塑造，只注重眼前利益、不考虑产品长远的发展，给产品的口碑带来不好的第 7 页 （共 9 页） 影响。 4 中国分时度假发展对策 4.1 推广 概念 现阶段我国分时度假产品的提供者及消费者对其认知程度还远远不够，分时 度假的概念还有待于宣传和普及， 可以借助媒体的力量大力宣传，加强对我国公民度假观念的
18、培养 。 4.2 相关制度的保证 一是 ： 一定要充分落实带薪休假制度， 因为休闲的时间保证是产生度假的必要条件之一。二是 ： 在出境旅游方面需要政府的协调、帮助为分时度假消费者提供方便，保证分时度假的 顺利完成，为分时度假的发展提供一个广阔的平台。 同时，分时交换公司可以增加分时度假产品的附加值，如签证、租车、订票业务等，发挥分时度假国际旅游的优势。 三是 加强社会信用体系建设。 信用体系是中国当下最缺失的基础，也是发展分时度假的障碍。加强分时度假产品开发商和销售商的信用观念，扭转我国民众信用淡薄现象。四是 ：制定分时度假产品的相关法律，分时度假产品的一个特点是兑现期限长，应当由政府出台专门
19、的法律法规，来规范商家的行为，保障分时度假消费者的权益，指定相关部门， 规范产品合同，监督产品销售。 4.3 本土化发展 我国 发展分时度假，要基于分时度假产业在我国刚刚起步这一现状，根据我国丰富的旅游资源，开展本土化的“分时度假产品”，发展分时度假产业，先在国内稳步发展，然后与国际逐步接轨，并不着急与国际联网，开展国际 业务。我国地域面积广阔，资源类型丰富，以我国的各种旅游资源类型的目的地开展分时度假产品，已经完全可以构建配套成型的网络系统。从而我国的旅游消费者可以在自己的国家实现城市与城市、城市与农村、甚至是农村与农村的交换，满足了旅游者在我国各地旅游的需求。这样一来，一方面利用国内丰富的
20、资源，自主开发了特色分时度假产品：另一方面 ，可以大大拉动我国旅游行业的内需，促进我国休闲度假旅游的发展。更重要的是，本土分时度假产品价格相对 低，满足了以前因为价格过高、不具备支付能力第 8 页 （共 9 页） 的的民众分时度假的需求。 4.4 加强可操作性 首先 需要准确定位，划分目标市场。分时度假市场的目标消费者是既有钱又有时间，把目标人员设定在中高层收入人群，在分时度假市场中，对于这一类人群，建设一批高端休闲 旅游 设施，能够 充分 体现文化、 旅游和生态价值，体现物有所值的休闲旅游服务。随着中产阶级成为消费主力，相应的建造一批价格适中旅游度假服务设施，满足大量流量的接待，包括交通 、
21、食宿、服务等。 第二， 分时度假产品建设。旅游地的建设要具有当地的城市文化内涵； 建造多样化的分时度假酒店，以满足消费者不同层次的需求；分时度假俱乐部要树立特色，差异化取胜，通过合作联盟实现共赢共存； 第三， 国际化建设。建设一批知名度高、具有影响力的分时度假公司，政府给与政策支持，积极加入到国际分时度假交换平台，走向国外，走向国际。 4.5 充分发挥 市场营销的作用 目前市场上很多饭店普遍推行贵宾卡、优惠卡，就是实行价格优惠政策。如果在分时度假产品的的设计上进行价格优惠，就容易在产品的设计方面产生风险， 影响产品在 消费者心中的地位，消弱产品的优势， 而且分时度假产品能在价格上优惠的空间也比
22、较小 ，从另一方面来讲，能够购买分时度假产品的消费者，在价格上的小优小惠并不能吸引他们，他们追求的是社会地位的彰显和产品功能的方便和服务的周到，所以在产品设计上，应该把该产品提供社会地位象征的炫耀性功能和减少 度假安排不确定因素置于价格优惠至上。另外，产品的开发商和销售商应该重视品牌和服务，品牌和服务对任何一种产品的发展都至关重要，由于分时度假交换很多具体操作都建立在诚信体系上，所以对分时度假来说，这种效果更加明显。 没有品牌的保障，很难得 到消费者的接纳与信赖，对产品发展不利。产品售出之后，要做好售后服务工作，来维护公司的形象，塑造良好的口碑，以便更进一步的发展。 5 前景 展望 中国是世界
23、公认的最具潜力、尚未开发的分时度假处女地。 全世第 9 页 （共 9 页） 界都在密切注视着中国。认为中国已经到了度假产业大爆发的前夜。从中国目前现状来看，中国经济的迅猛发展，度假主要的目标客户 中产阶级队伍的不断壮大，人们从简单的文化观光向休闲度假方式的转变大趋势已不可逆转。出境享受高品质的度假游已逐步取代，国内游成为人民的新宠，随着更多目的地国家对我国的开放，中国无论是从度假市场的 供给还是需求上，都已经具备迅速发展度假产业的条件。 参 考 文 献 1 魏小安，刘赵平，张树民 .中国旅游业新世纪发展大趋势 M.社会科学文献出版社， 1999 2 张泽一 .试析我国旅游创新中的分时度假 J.
24、重庆商学院学报， 2001 3 燕洁鹏，隋兵 .对发展我国分时度假业的思考 J.山东电大学报， 2002 4 宋莉，陆朋。论分时度假在我国的现状与其发展对策 J.西北第二民族学院学报， 2007 5 张汉林，李计广 .复兴之路： WTO 与中国经济未来 M.经济科学出版社， 2002（ 06） 6 佟家栋 .贸易自由化、贸易保护与经济利益 M.经济科学出版社， 2005（ 07） 7 黄元春，徐国飞 .开拓分时度假市场新空间 J.商业时代， 2005（ 08） 8 郭鲁芳，陈超 .中外分时度假研究发展 J.商业研究， 2005（ 05）： 153-156 9 张玉玲，兰贵秋 .推进我国分时度假
25、的健康发展 J.商业时代， 2004 Present situation and the development of timeshare vacation Abstract： With rapid and stable development of our social economy, the rising of peoples living standard, the timeshare vacation will certainly play a role of its economy, and become the mainstream form of tourism in Chin
26、a. This paper first analyzes the present situation of the timeshare development in our country, points out the favorable conditions of timeshare development in China and the problems appeared in the process of development, put forward some Suggestions and countermeasures for development of timeshare vacation in China. Key words： Timeshare vacation; Development present situation; Factors affecting
