1、 既有居住建筑节能改造指南 二 一二年 一 月 I 前 言 我国城镇既有居住建筑量大面广。据不完全统计，仅北方采暖地区城镇既有居住建筑就有大约 35 亿 m2需要和值得节能改造。这些建筑已经建成使用 20 年 30 年， 能耗高，居住舒适度差，许多建筑在采暖季室内温度不足 10 ， 同时 存在结露霉变 、 建筑物破损等现象 ， 与我国全面建设小康社会的目标 很 不相 应 。 建筑节能是国家节能减排工作的重要组成部分。既有建筑节能改造，特别是严寒和寒冷地区（也称北方采暖地区）既有居住建筑的节能改造，是 当前和今后一段时期建筑节能工作的重要内容，对于节约能源、改善室内热环境、减少温室气体排放、促进
2、住房城乡建设领域发展方式转变与经济社会可持续发展，具有十分重要的意义。 为了推动中国既有建筑节能改造， 中德两国政府于 2005 年至2011 年合作实施了中德技术合作中国既有建筑节能改造项目， 在北方采暖地区开展既有居住建筑节能改造示范工程、能力建设、产业合作、技术与政策研究等方面的合作。在唐山、北京、乌鲁木齐 和太原市对 28 栋约 10 万 m2既有居住建筑实施了 供热计量 与 建筑节能综合节能改造示范工程；在乌鲁木齐、唐山、天津和鹤壁 市对约 3万栋近 2 亿 m2的既有居住建筑进行了基本情况调查， 并 制 定 了 相应的 建筑节能改造方案；为建筑节能管理条例、既有居住建筑节能改造技术
3、规程和建筑外保温防火技术标准提供了咨询；对唐山、哈尔滨等 6 个城市的 10 个节能改造项目进行了评估并提出了改进建议；II 组织了 15 批近 200 名 行业 管理与技术人员赴欧洲考察培训，学习 了解 了 欧洲的 建筑节能政策、 工作经验 和新技术新产品；在北方 15个省、自治区、直辖市开展了既有居住建筑节能改造巡回宣讲活动。这些工作为推动我国开展大规模既有居住建筑节能改造进行了有益探索，积累 了 经验 ，提升了能力。 既有居住建筑节能改造涉及居民家庭、房屋产权单位、供热单位等多个主体，特别是在改造的实施过程中需要得到 居民 的理解、支持和配合，具有许多特殊性。为此，中德双方组织专家，在总
4、结示范工程经验的基础上，结合国内开展既有居住建筑节能改造的实际，编写了既有居住建筑节能改造指南 （以下简称指南） 。 指南 从 既有建筑节能改造 基本情况调查、居民工作、节能改造设计、节能改造项目费用、节能改造施工、施工质量控制与验收等 7 个方面，阐述了综合节能改造前期准备工作的要点，介绍了居民工作的方式方法，提出了节能改造质量保证的措施建议 。本指南可作为北方采暖地区既有居住建筑节能改造的工作手册，也可供夏热冬冷地区、夏热冬暖地区既有居住建筑节能改造以及既有公共建筑节能改造时参考。 希望 各级住房城乡建设部门和 从事建筑节能工作的管理 人员 和不同专业 的 技术人员，结合工作实践，创造性地
5、贯彻 并进一步完善 指南 ，为我国实现经济社会的可持续发展作出贡献。目 录 第一章 总 则 . 1 第二章 基本情况调查 . 2 第三章 居民工作 . 4 第四章 节能改造设计 . 7 第五章 节能改造项目费用 . 11 第六章 节能改造施工 . 12 第七章 施工质量控制与验收 . 15 附录 ： 一、建筑物现状及居民信息调查表 . 18 二、节能改造费用新增科目及建安工程费预（结）算编制内容 . 34 三、粘贴聚苯板薄抹灰外墙节能改造工程质量验收办法 . 36 四、既有建筑节能改造示范工程预算表 （以唐山市为例， 2006 年参考价格） . 38 1 第一章 总 则 1. 既有居住建筑 节
6、能改造 通常 是指我国 严寒和寒冷地区 未 执行民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）建设 ， 并 已投入使用的采暖 居住建筑 ，通过对其外围护结构、供热采暖系统及其辅助设施进行供热计量与节能 改造 ，使其达到现行建筑节能标准的活动（ 以下简称“节能改造”） 。节能改造 的 主要 内容有 ： （ 1） 外墙、屋面、外门窗等围护结构的 保温 改造 ； （ 2）采暖系统分户供热计量及分室温度调控的改造 ； （ 3）热源（锅炉房或热力站）和供热管网的节能改造 ； （ 4）涉及建筑物修缮、功能 改善 和采用可再 生能源等的综合节能改造。 节能改造 的 实施步骤主要包括 ：基本情况 调查、居民工作、节
7、能改造设计、节能改造项目费用编制、节能改造施工、工程质量验收和节能改造效果评估等。 2. 节能改 造应 遵循 “ 以人为本、安全可靠、 实用 经济 、 适度超前 ”的原则，并符合 中华人 民共和国节约能源法、民用建筑节能条例等法律法规 和 建筑节能标准规范 及 有关规定。 3. 节能改造涉及居民 家庭 、房屋产权单位、供热单位等多个主体，应 成立 地方 政府 主要领导挂帅、建设行政主管部门牵头、有关部门共同参与的 “ 节能改造领导小组 ” 。领导小组负责 审批 本行政区域范围内既有居住建筑节能改造规划，把节能改造规划纳入当地经济社会发展 总体 规划 ， 安排 落实节能改造 预算， 决定节能改造
8、工作中的重大事项 。领导小组下设办公室，负责 组织编制 节能改造规划， 监督管理节能改造的实施，2 协调相关职能部门及供热 、供电、 供气 、供水 和电视通讯 等主管部 门 配合节能改造工作 ，解决可能出现的问题 。 4. 节能改造的资金 应 由居民 家庭 、供热单位、 房屋原产权单位等有关各方共同承担。 鼓励社会资金 以合同能源管理模式 投资节能改造 。鼓励 探索利用清洁发展机制和 碳交易 开辟 融资 渠道 。 按照财政部 北方采暖地区既有居住建筑供热计量及节能改造奖励资金管理暂 行办法（财建 2007 957 号） ，可以向中央和各级地方财政申请供热计量 和节能改造奖励资金。 5. 提倡综
9、合节能改造 。 建筑物的围护结构节能改造 须 与供热计量改造 同时进行 ，节能改造应与建筑物修缮 、 小区环境整治和改善城市景观相结合。 应以独立锅炉房或 换热站为单位 成片 实施 改造， 通过供热计量和温度调节控制， 使建筑节能效 果真正反馈到热源端 ， 以 取得最大的节能减排效果 。 6. 结合节能改造项目实际情况，确定节能改造工程完成后的维护管理主体责任，维护资金的来源等。 第二章 基本情况调查 7. 为了科学编制节能改造规划，应认真开展既有居住建筑 基本 情况调查 。 基本情况调查是制定 有针对性 的 改造方案， 分析 改造成本 ， 计算 节能减排潜力， 并提出相关 实施改造的有关 建
10、议 的重要依据 。 既有居住建筑基本 情况调查工作牵涉面广，工作量大，繁琐而细致，需要建立有效的工作机制 。可在 “ 节能改造工作领导小组办 公室 ” 下面成立 “ 既有居住建筑基本情况调查工作组 ” 。 8. 调查包括普查和典型建筑重点调查 。 普查是为了查清既有居住3 建筑的 现状 ，获得包括建筑物 名称、地址 、 竣工日期 、建筑面积、 楼层数、 结构形式、 墙体材料 和供热采暖方 式等基本信息 （ 见附录 一 表 1既有居住建筑普查表 ） 。 通过 建立数据库， 统计既有居住建筑总量，并按行政区划、建设年代、结构形式、墙体材料、楼层数等进行分类 。 从每一类建筑中选取最有代表性的 3
11、栋 5 栋典型建筑开展重点调查 （ 见附录 一 表 2建筑 物现状 调查表 ） 。 9. 典型建筑重点调查内容包括建筑物各主要部 位 的几何尺寸、主要 窗户类型、围护结构状况、室内采暖系统状况等 详细数据， 用于采暖能耗 计算 和 制定 改造方案 ，测 算节能减排潜力和改造费用，并推算 出 本地区既有居住建筑的 节能减排总量和投资总需求，提出节能改造的 指导性意见 。 10. 既有居住建筑是 在 不同年代建成的，使用过程中存在不同程度的损伤，建筑物表面有各种附着物，与新建建筑有很大差别。为了 “ 量身定做 ” 工程设计方案，准确编制工程预算，建设单位、设计单位和施工单位必须 对 节能改造项目
12、进行建筑物室内外状况及环境的详细调 查（ 见附录 一 表 2建筑物现状调查表 ） 。 建筑物的详细调查主要包括：建筑物的结构安 全分析，主要是阳台、屋顶楼板的荷重能力分析以及地基承 重 能力分析；对既有建筑围护结构的热工性能、建筑能耗、室内环境质量 等进行分析 ；建筑附着物调查，如墙面各类管线、居民自行搭建物、空调外机、窗户护栏 和屋面太阳能热水器 等；建筑物内 部 情况调查，如单元门 、楼梯间 、地下室 等； 居民家中装修情况，特别需要注意涉及改造的部分，如暖气罩、窗套、窗台板等，最好采取照相存档，供发生纠纷时备查。 在进行详细调查时要 尽量利用历史数据和设计资料、尽量控制检测4 费用、尽量
13、减少对建筑物的破坏和尽量减少扰民 。 第三章 居民工作 11. 节能改造通常是 在居民 居住 的情况下进行的， 施工过程会影响居民的正常生活和 出行 。 同时， 节能改造 也 需要居民参与并承担一定费用。 建设单位必须高度重视并认真组织做好居民工作 。应 充分调动居民积极性， 引导居民 支持和配合节能改造的实施，并养成良好 的 节能习惯。居民工作要深入细致、充满爱心。 12. 居民工作主要包括 ：调查居民信息，了解居民需求，开展节能改造宣传 ； 邀请居民参与讨论节能改造方案；签署改造协议并收取改造费用；协调处理施工中出现的问题；指导居民正确使用节能设施等。 13. 居民信息调查可与既有居住建筑
14、 基本情况 调查一起进行 （ 见附录 一 表 3居民信息调 查表 ） 。 （ 1）调查内容 - 家庭状况 ， 包括人口数量 、年龄、 经济状况、 联系方式等 ； - 健康情况，主要调查有 严重 心、脑血管 疾病 的 居民 ， 动员 家属 做好预防措施 ； - 房屋产权归属 ； - 室内状况 ，如采暖季室内温度，有无结露霉变、透风、渗漏等 ； - 节能改造意愿。 （ 2）调查步骤 - 成立调查小组，对调查人员进行培训，使每一位调查人员认识到居民信息调查的重要性，充分理解和掌握所要调查的内容。调查员同时也是节能改造的宣传员，应熟悉宣传内容 。 5 - 编制调查表格 ，制定工作计划 。 - 张贴调查
15、公告，向居民发放调查通知 。 - 调查人员应佩戴工作证，在居委会或物业的配合下，开展调查。第一次没有调查到的居民，应单独约定时间，尽快进行调查。 （ 3）居民信息调查结束后，应 对调查结果分析汇总和存档， 作为设计施工的依据。 对 于 可能影响施工的居民情况列出清单并提出应对措施 : - 不支 持节能改造的居民及主要原因 ; - 经济条件较差的居民 ; - 施工噪声等可能诱发疾病的居民 ; - 家庭装修与 节能改造施工有矛盾的情况 ; - 其他可能影响施工的情况。 14. 节能改造宣传应贯穿节能改造工作的全过程 。 首先开展对居委会和居民代表的宣传， 并 利用 宣传栏 、宣传册和实物展示（如门
16、窗 和 散热器样品）等方式 ， 使 节能改造的内容和意义家喻户晓。 有条件情况下可 组织居民参观已完成节能改造 的建筑 或样板间， 让 居民亲身感受节能改造 的好处，起到事半功倍的效果 。 改造过程中，可设立咨询台为居民释疑解惑。改造后应发放使用说明书，指导居民正确使用节能设施，形成良好的节能习惯。 15. 建设单位应与每户居民签署节能改造协议，明确约定双方在节能改造工作中的 权 利和义务 。 （ 1） 协议内容 主要包括： - 节能改造 项目和 内容，包括门窗、外墙、屋面、供暖系统等 ; - 收费项目和收费标准 ; - 工期和施工时间 ; 6 - 建设单位和居民的权利义务 ; - 违章建筑和
17、外墙附着物拆除项目 ; - 其 他 事项 。 （ 2）协议签署的工作流程 - 根据收费标准，计算每户应缴费用，将明细填入协议书 ; - 经 授权 的 工作人员 代表建设单位 与居民签署改造协议 ; - 签署改造协议的居民 应 是 房屋户主且具有完全民事行 为能力 。 特殊情况下，可由 户主 委托 其 直系亲属或授权代理人 签署改造协议 。 根据欧洲的既有建筑节能改造经验，已列入当地既有居住建筑节能改 造规划和实施计划的建筑物，有 75%以上的业主同意，即可组织实施节能改造。 16. 节能改造施工期间对施工单位的要求 （ 1）节能改造施工现场树立宣传和告示栏 。 向居民介绍节能改造的内容和效果，
18、公示施工单位名称、项目经理姓名、联系电话 。 （ 2）科学组织施工。对同一户进行的各项施工， 应 尽可能安排在一起，争取一次入户完成所有施工 项目 。 应提前 一周，张贴公告告知居民入 户改造内容和时间 。 施工前一日，应 由专人 向居民 发放告知书并确认 。 （ 3） 入 户施工期间应与居民进行沟通和协调 。 坚持 “ 早预防、早发现、早解决 ” 的原则，做到事前有预案、处理有程序、工作有备案。安排专人及时处理发生的问题，以减少居民损失，避免耽误工期。 （ 4） 应对居民家中采取必要的防护措施，文明施工，及时清理施工现场，人走场清。 17. 节能改造工程结束后，应向居民发放使用手册，指导居民正确使用、维护和保养节能设施 。提醒居民注意 ：
