1、文献综述杭州市休闲度假旅游地产市场调查研究随着经济迅猛发展，人们的生活水平日渐提高，消费者对文化与休闲产品的需求不断增长以及节假日的增多和各种休假制度相继出台，使得越来越多的家庭选择外出休闲度假旅游，于是旅游地产应运而生。旅游地产最早发源于20世纪初法国地中海沿岸，地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧洲、北美的政府要员、贵族、富商蜂拥而至，一时间地中海成为世界乃至欧洲的休闲度假中心。现状的普吉岛、马尔代夫、三亚，旅游产地的典型。我国旅游地产最早出现于20世纪8090年代，虽然起步较晚，但发展势头良好。尤其是进入21世纪以来，作为拉动内需的两个热点行业，旅游业和房地产业都有了长足的发展，而这两个产业
2、的交叉产业旅游地产将成为新的经济兴奋点。围绕旅游地产这一问题，国内外学者进行了多方面的研究。本篇文献综述主要对国内外相关研究进行梳理，以便为本文研究提供坚实的理论基础和理清研究的内容。1国外研究现状旅游地产或是旅游房地产都是中国首创的词汇，国外并没有这种说法。他们类似的表述比如RESORTPROPERTY（度假地不动产）RESORTREALESTATE（度假地房地产）等。相应的房地产包括度假地住宅、度假村、度假公寓、时权酒店、产权酒店、乡村别墅等，主要通过分时度假系统来营销。国外对旅游房地产的研究已经有相当的成果，主要集中在分时度假的界定；分时度假的产品及交换系统；分时度假市场的调查和研究；分
3、时度假消费者方面这四方面。11分时度假的界定20世纪60年代，为应对欧洲度假市场的需求，分时度假产品应允而生。所谓分时度假（TIMESHARE），最初是作为第二居所（SECONDHOME）来进行度假的形式，就是人们在度假地购买房产时，只购买部分时段可以的产权，分户分时共同拥有一处房产，共同维护，分别使用的度假形式。后来演变为每户在每年只拥有某一时间段的度假房产使用权，并且可以通过交换系统对不同房产的1使用权进行交换。欧盟分时度假指令（EUTIMESHAREDIRECTIVE）给出定义所有有效期在三年以上、规定消费者在按某以价格付款之后，将直接或间接得在一年内的某些特定时段（这一期限要在一周以上
4、）使用某项房权的合同，住宅设施必须是已经建成使用、即将交付使用或将建成的项目。12分时度假的产品及交换系统此方面主要包括分时度假的产品设计、开发、经营、管理和销售等内容。ROBERTHWOOD（2001）指出分时度假要想进步发展还面临着不少问题和挑战，比如存在着融资风险高、开发和销售成本高等特点。SARAH（2002分析认为“定价”在产品设计中是关键环节，在对一项新的分时度假项目进行定价时，调查周边区域的发展趋势也是十分重要。13分时度假市场的调查和研究DENNISBLANK（2003）认为分时度假市场有十分美好的未来，但目前由于强迫性销售给该产业带来了不好的市场形象。ADRIAN（2002）
5、针对分时度假产业进行了结构和竞争分析，提出分时度假供应市场的两级化正在加强，规模大的开发商的市场份额将越来越大。14分时度假消费者方面JOHN2002认为，那些已拥有分时度假产品的顾客更有购买潜力。SARAH在其CONSUMERRESEARCHSHEERSLIGHTONALLASPECTSOFRESORTTIMESHAREBUSINESS中通过对消费者调查，对购买可接受的平均价格、分时度假的维护费用、购买中所担心的问题等进行研究分析。RANDALL（2002）指出，开发商应把目光投向那些比较年轻而家里没有孩子的以及收入中上水平的人们。2国内研究现状我国学者对旅游地产的研究开始于上世纪90年代。
6、虽然旅游房产的发展很快，但它毕竟是新兴产业，目前研究还处于初级阶段，主要集中在以下五个方面。221旅游地产的定义及特征在我国，对旅游地产概念的界定还没有达成统一，并有多种不同的说法。徐翠蓉（2005）给出旅游房地产一个相对狭义的界定，认为旅游房地产是指以旅游区域的景观，生态，文脉为开发的契机，以优美的景观和良好的度假休闲配套设施为主要特征，以旅游服务为主要功能，以本地区以外的人群为主要销售对象的房产项目。李娜（2007）认为很多学者忽略了一点，那就是旅游房地产产品具备盈利性的特征，以区分具有社会公益性的房产品。她认为所谓的旅游房地产产品是以优美的景观，以完善的配套设施为特征，以盈利为目的的房地
7、产产品形态。王洁，黄华（2009）认为旅游房地产是以一定旅游资源，旅游产品，旅游氛围为依托以满足休闲度假或置业投资需求为目的的，借助专门销售渠道售卖给旅游者作为第二居所的住宅设施。邱仁都（2008）指出旅游地产的特征为以旅游资源为依托，以中高收入阶层为消费群体，并以多次、异地置业为主。22旅游地产的开发模式和类型目前市场上已有的旅游地产产品内容丰富，按照不同的分类标准可以划为不同的类型。陈劲松2003）认为旅游地产分为五个类型六种开发模式，分别为景观住宅（第一居所）、度假休闲区、主题公园（旅游区畔地产）、康体娱乐区（旅游区内地产）、商业休憩区五个类型及旅游地产第一居所开发模型、旅游地产第二居所
8、开发模型、产权酒店开发模型、商务度假开发时机模型、商务度假开发模型、旅游地产控件分布模型六大开发模型。胡洁，汪宇明2004）按开发功能将旅游目的地旅游房产开发模式分为四种一是观光类旅游房地产开发（政府主导）；二是娱乐类旅游房地产开发（市场主导）；三是接待类旅游房地产开发（市场主导）；四是景观型住宅区开发（区位主导）。丁锐2009）按照旅游地产功能定位将旅游地产划分为旅游景点地产、旅游商务地产、旅游度假地产、旅游住宅地产四大类。23旅游地产的发展现状以及今后的发展趋势吴老二、胡敏（2003）分析了旅游房地产的瓶颈制约，提出了发展旅游房地产过程中的制度建设、交换体系的建立、融资体系和管理体制问题。
9、皮佳倩，杜婧川（2007）探讨了我国发展旅游房地产的制约因素及问题，并针对问题提3出了对策。丁姗（2009）指出旅游地产的发展面临着战略转型期，旅游地产的开发前景在于定位国际化，追求一流品质的同时注重保护稀缺的生态景观资源并加强宏观调控，认为主题休闲社区是旅游地产未来发展的主体。周东（2010）认为我国的旅游地产仍处于初级阶段，沿袭城市房地产市场的运作模式，许多购买者按照城市房地产的赢利模式来操作旅游地产，造成部分地区项目出现房价虚高，并且缺乏产业化运作模式，政府相关的政策规范和管理法规缺失，由于前期的定位不准确和盲目开发，以及新一轮的房地产热的拉动效果，造成旅游房产出现积压和售后空置的问题。
10、24旅游地产开发存在的问题及对策邓仕敏（2003）分析了旅游地产现状，提出存在的问题以及发展旅游房地产的几点建议。仲小瑾（2006）指出旅游地产的问题在开发者，政府，消费者和市场四个方面，并就问题提出相应对策。文彤（2006）提出旅游地产行业自身脆弱，经营期上存在短暂性等。何红光（2006）提出中国距离真正的旅游地产还有一定的距离，存在投资与投机并存，盲目开发造成空置房，开发商产品开发缺乏合理规划等问题。刘恒飞，余方方（2008）认为旅游地产市场缺乏产业化运作模式，存在盲目开发，资源浪费，经营模式尚需培育并且相关法规不健全等问题。25旅游地产市场的研究史文虎（2003）探讨了旅游房地产的营销模
11、式，其中对我国旅游房地产的市场现状进行了分析。张明明（2008）分析了我国旅游地产的投资环境以及其不确定的因素。方通华（2007）针对千岛湖的旅游房产市场进行了供求分析和市场定位。涂蕾（2007）针对成都市的旅游房地产市场进行分析并提出开发对策。单文君（2009）分析了旅游地产消费者购买意愿影响因素。3评述综上所述，国外对于旅游地产产品的研究大都集中在分时度假产品形态中，包括产品类型、市场情况和消费者方面。尤其是分时度假市场和消费者行为特征方面已经形成了有现实指导意义的理论结果。我国学术界对旅游地产的研究主要在对旅游地产的界定；开发的类型与开发模式的探讨；以及对旅游地产发4展历程和现状的研究；
12、并在此基础上提出我国发展旅游地产的问题及对策；近年来也对旅游地产市场有了初步的研究，但相对于市场对它的期望与热情，对旅游地产的市场特征、运作机制以及供需当面的研究就相对单薄，这不仅是当前旅游地产理论体系中薄弱的一节，更是当前市场开发中急需的。因此，本论文在吸取前人的研究成果上通过理论与实证相结合的方式，以杭州休闲度假旅游地产市场为对象，分析其发展条件及发展现状；深入研究杭州休闲度假旅游地产市场的需求结构并分析目前的供给情况，对此进行供求平衡分析，提出科学的杭州休闲度假旅游地产市场的发展策略，具有一定的理论价值和现实意义。5参考文献1徐翠蓉,青岛市旅游房地产发展研究D青岛；青岛大学硕士学位论文，
13、20052李娜中国旅游房地产发展研究D华东师范大学研究生硕士学位论文，20073王洁，黄华旅游房地产的概念与范畴辨析J旅游研究季刊，2009（1）4陈劲松城界消失旅游地产J机械工业出版社,20033）5胡洁，汪宇明中国旅游目的地房地产开发模式研究J桂林旅游高等专科学院，20046邱仁都旅游地产的选址J山西建筑,200817吴老二、胡敏发展旅游房地产的瓶颈制约J社会科学家,2003（3）8皮佳倩，杜婧川我国旅游房地产发展与研究评述J桂林旅游高等专科学校学报,2007第18卷第五期9丁姗中国旅游地产开发研究D复旦大学研究生硕士论文200910周东浅析我国旅游房地产的发展现状J商场现代化,20104
14、，第609期11邓仕敏关于发展旅游房地产的思考J市场经济研究,20036）12仲小瑾我国旅游房地产开发存在的问题及对策J中国水运,2006（6）13文彤城市旅游住宅地产发展研究J城市建设与发展,2006914何红光,中国旅游地产的现状分析J城市开发,20069）15刘恒飞，余方方旅游景观房产发展现状及对策研究J产业及科技论坛,2008716史文虎旅游房地产营销模式研究D西南财经大学研究生硕士学位论文，200317张明明我国旅游地产投资分析D天津大学研究生硕士论文200818方通华千岛湖旅游房地产市场供求分析与市场定位D建筑工程学院研究生硕士论文200719涂蕾成都市旅游房地产项目开发对策研究D
15、西南财经大学研究生硕士论文200720单文君旅游房地产消费者购买意愿影响因素研究D浙江大学研究生硕士论文200921ROBERTHWOODIMPORTANTISSUESFORAGROWINGTIMESHAREINDUSTRY，CONNELLHOTELANDRESTAURANTADMINISTRATIONQUARTERLYJITHACA，2001；P422ADRIANHPRYCETIMESHAREINDUSTRYSTRUCTUREANDCOMPETITIVEANALYSISHOSPITALMANAGEMENT200226727523DENNISBLANKTIMESHAREFUTURELOOKSPROMISING，HOTELANDMOTELMANAGEMENTJDULUTH，JAN，132003，P324JOHNCCROATSRICHARDLRAGOUTSRECENTUSTIMESHAREPURCHASERSHOSPITALMANAGEMENT2002227238625RANDALLSUPCHURCHAGLIMPSEATUSCONSUMERSINTERNEINTIMESHARINGHOSPITALMANAGEMENT200019433433
